Sono sposato in comunione dei beni. Da un anno ho ricevuto in donazione da un parente un terreno agricolo di cui risulto unico intestatario. Ora il terreno è diventato edificabile ed io e mia moglie abbiamo deciso di costruire una casa. Possiamo intestare la nuova casa ad entrambi, lasciando il terreno intestato a me? Ovvero posso presentare la domanda di concessione edilizia a nome mio e di mia moglie? Nell’eventualità di risposta negativa, come posso fare per raggiungere comunque il nostro obbiettivo ovvero intestare la casa ad entrambi, senza effettuare pssaggi di proprietà con ulteriori spese notarili?
Certamente puoi intestare la nuova costruzione ad entrambi, lasciando invariato il tuo diritto di proprietà su fondo su cui si attua l’edificazione in virtù del c.d. diritto di superficie. Tal diritto è un diritto reale minore di godimento disciplinato dall’articolo 952 e seguenti del Codice Civile, che consiste nell’edificare e mantenere una costruzione al di sopra (o al di sotto) di un fondo di proprietà altrui. La costituzione di questo diritto vale a sospendere il principio di accessione. Allo stesso modo si può alienare la proprietà della costruzione già esistente separatamente dalla proprietà del fondo, vendendo il solo diritto di superficie.
Se non diversamente specificato dal contratto, il diritto si intende concesso a tempo indeterminato. In caso di cessione a tempo determinato, una volta scaduto il termine, il diritto di superficie si estingue e riprende vigore il principio di accessione, con la conseguenza dell’acquisto della proprietà della costruzione da parte del proprietario del suolo (la cosiddetta elasticità del dominio).
Il diritto di mantenere una costruzione (non quello di edificare) è suscettibile di usucapione: costruita la casa, opera il principio di accessione, ma l’usucapione opera in forza del possesso ventennale della costruzione accompagnato da atti di riconoscimento dell’altruità del fondo (altrimenti si avrebbe usucapione della proprietà del fondo).
Quindi, giovandoti del fatto che sei tu il proprietario del fondo e non un estraneo potete, avvalervi del fondo come meglio credete. In conclusione comunque ti consiglio di rivolgerti ad un legale che disciplini il tutto nel migliori dei modi sfruttando in base alle vostre esigenze o il principio dell’accessione o quello dell’usucapione in base alle vostre esigenze.
14 risposte su “la costruzione di una casa su fondo altrui”
Buongiorno, in primis la ringrazio per la disponibilità pro bono…rara al giorno d oggi,il punto, Mio nonno tra gli anni ’50’ e ’60 ha ricevuto in Puglia, agro di Ginosa Marina, un podere dalla riforma fondiaria, beni E.R.S.A.P, con annesso fabbricato casa colonica. Il podere è stato regolarmente riscattato negli anni. Dopo il decesso del nonno la casa è stata trasferita con successione agli eredi e da allora sono stati regolarmente pagate le tasse e l’IMU.
Esiste però un anomalia in quanto buona porzione della casa e del podere é attraversato da una fascia di Regio tratturo(Tratturello nello specifico) . Dopo alcune ricerche abbiamo scoperto che la Regione Puglia ha manifestato intenzione di dismettere tali beni concedendo alienazioni onerose vantaggiose per chi come noi vede compromessa la propietà con anni di sacrifici riscattata. Nello specifico il problema é che dopo ricerche al catasto sembra dalle mappe non risultare che l ente riforma abbia costruito quella casa colonica; secondo noi propio per via di quella fascia di tratturello che magari avrà in qualche modo impedito l esercizio delle funzioni dei tecnici dell’epoca,o chissà per errore. Vorrei sapere a chi potrei rivolgermi, se avvocato per causa o studio tecnico specializzato per normalizzare la situazione, o se le I potrebbe darci qualche consiglio DIRIMENTE. Cordialmente. Cosimo
avvocato
Salve,
vorrei fare una domanda:
sto contrattando sull’ acquisto di una casa che è di proprietà di 4 eredi di TIZIO, deceduto qualche anno fa,
Questa casa è stata costruita su un terreno di proprietà dei nonni di TIZIO, e prima di iniziare la costruzione TIZIO, ha fatto un ATTO SOSTITUTIVO DI NOTORIETA’ dove dichiara, in presenza di testimone per conoscenza diretta,il POSSESSO del terreno in questione. Concessioni e permessi comunali rilasciati dal comune per costruire,tutti a nome di TIZIO come poi la proprietà della casa, che ad oggi per successione è a nome dei suoi 4 eredi.
La mia domanda è: posso incorrere in qualche rischio visto che il terreno dove è stata costruita la casa è ad oggi di proprietà degli eredi diretti dei NONNI di TIZIO??
Cordialmente Sandro.
Sì è bene che tu faccia approfondire la situazione da un avvocato.
Se la casa costruita da oltre venti anni, è stata accatastata da poco su un terreno di proprietà ma ancora non intestata a nessuno, come potrei intestarmela oggi vivendo in un’altra regione?
È una domanda troppo poco dettagliata per poter avere un senso, bisognerebbe approfondire maggiormente, a naso ti suggerirei di vedere per l’usucapione, che è uno strumento che si usa in casi che sembrano simili al tuo.
Nel lontano 1976 mio I miei genitori comprarono un terreno edificabile la quale noi figli edifecammo una struttura tutta in norma di legge adesso ilpunto è ke dopo tanti anni I miei genitori erano solamente in possesso delfoglio di attestato di vendita adesso latto notarile lo si può fare direttamente a noi figli
Mi dispiace ma non ho capito quasi niente, ti conviene parlare con un avvocato di persona.
Mi ricollego alla discussione per porre un quesito particolare. Sono imprenditore agricolo è voglio acquistare un fondo in zona agricola per la costruzione di un’abitazione rurale. Mia moglie vorrebbe partecipare finanziariamente con me alla realizzazione della casa, ma chiaramente e giustamente vorrebbe averla cointestata al 50% (siamo in regime di separazione legale dei beni). Pensavamo quindi di acquistare il terreno al 50% e rivolgere istanza di Permesso di Costruire al comune (prov. di Torino) solo a mio nome, in qualità di IAP. I dubbi che mi vengono sono 2:
– Il comune può opporsi al rilascio del Permesso di Costruire in quanto il terreno è intestato al 50% a mia moglie (non IAP), richiedendo il pieno possesso del fondo a me che ho i requisiti di Imprenditore Agricolo Professionale?
– Il comune, in caso di rilascio del Permesso di Costruire, può richiedere gli oneri di urbanizzazione in quanto il terreno è intestato al 50% a mia moglie (non IAP)?
Ti conviene chiederlo al tecnico che seguirà il progetto io non ho una risposta affidabile ma solo eventuali supposizioni, e il tecnico farà bene ad informarsi in comune…
Il caso della mia famiglia è molto simile a quello su indicato.
Mia madre vorrebbe donare a mio fratello un abitazione costruita su un terreno dell’ ex ERSAP – Regione (un ente che affittava ai contadini i terreni agricoli), naturalmente nel 1985 è stata fatta al comune la domanda di sanatoria e quindi anche l’accatastamento.
Siccome ora si prospetta la possibilità di acquistare il terreno, su indicato, dall’ente vorrei domandarle se l’acquisto potrebbe farlo direttamente mio fratello evitando di farlo acquistare prima a mia madre.
Direi solo se glielo dona prima…
Ma il notaio mi dice che non si può donare un’abitazione costruita su un terreno altrui e dove, di conseguenza, manca il condono edilizio.
Grazie per la risposta
Probabilmente il notaio si riferisce ad un presupposto di validità degli atti di trasferimento che è la loro regolarità urbanistica e quindi la indicazione del titolo abilitativo, che vale in via generale e non solo nei casi costruzione su fondo altrui. Il problema qui non è direttamente civilistico, ma va risolto in sede urbanistica.