quando la mancata manutenzione di un fabbricato causa problemi

Sono proprietario di un immobile che si affaccia su una stradina privata la quale serve 4 immobili sulla parte destra ed uno “lungo” sulla parte sinistra. La parte sinistra è di proprietà di un unico soggetto il quale, da almeno 8 anni non interviene sul ripristino delle grondaie di scarico delle acque meteoriche le quali, a seguito di elevata usura caddero a terra. La situazione attuale, nelle giornate di pioggia è paragonabile a una cascata che si estende per tutta la lunghezza dell’immobile, cagionando molteplici danni allo stato della stradina; infatti oramai è stata spazzata via tutta la ghiaia presente nella stradina rendendola in uno stato pietoso. Già anni fa fu proposto al proprietario di sistemare le grondaie e di acconsentire alla equa suddivisione delle spese per effettuare l’asfaltatura dell’intera strada; il proprietario si rifiutò. Attualmente ho effettuato una raccolta firme per l’asfaltatura da parte di tutti i proprietari della parte destra. Alla luce di ciò, vorrei domandare se vi fosse la possibilità, già attraverso l’esplicazione di determinati articoli attraverso una lettera, di fare emergere un obbligo da parte della proprietà di sinistra, di mettere in sicurezza le grondaie e di partecipare alla spesa, o se sia necessario intraprendere una azione legale e se questa, nello specifico, possa essere di dubbia riuscita. Tengo a precisare che si vorrebbe evitare uno scontro, per questo se ci fosse la possibilità di intimare il soggetto a procedere già attraverso una lettera, sarebbe preferibile.

Nella domanda non specifichi se la strada è di proprietà comune, dal momento che sembri darlo tuttavia per scontato facciamo conto che sia oggetto di proprietà comune.

In ogni caso, anche a prescindere dalla proprietà della strada, il proprietario dell’immobile “lungo” non può danneggiare la strada stessa omettendo di fare adeguata manutenzione sulle grondaie di scolo delle acque meteoriche, questo in base al principio generale del naeminem laedere di cui all’art. 2043 cod. civ.. Già sotto questo primo aspetto, si potrebbe coltivare una questione.

Se la strada, poi, è anche di proprietà comune, e la stessa necessita di manutenzione, anche per evitare danni a terzi che poi potrebbero richiedere i relativi risarcimenti, in caso di inerzia dei comproprietari il codice civile consente di ricorrere all’autorità giudiziaria. La disposizione di riferimento, in materia è l’art. 1105, comma 4°, cod. civ., secondo cui “se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza” – e quest’ultima potrebbe essere la nostra ipotesi nel caso che la strada fosse di proprietà al 50% del titolare dell’immobile “lungo” e al 50% degli altri proprietari – “ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria” che “provvede in camera di consiglio” cioè con un procedimento abbastanza veloce.

Il modo migliore di procedere, detto questo, comunque è il seguente: si deve inviare una lettera al proprietario dell’immobile “lungo”, chiedendogli sia di ripristinare le grondaie onde evitare danni alla stradina, sia di partecipare alle spese per la sistemazione della stradina, specificando che in difetto di adeguamento entro un certo termine si procederà in via giudiziale. Dopodichè si valuta la sua reazione. Se non avrà fatto niente, si prenderà in esame lo strumento giudiziario, a mio giudizio, al riguardo, può essere preferibile iniziare con il ricorso di cui all’art. 1105 cod. civ. piuttosto che con la causa di risarcimento danni. In una situazione come questa, ad ogni modo, si può valutare anche di agire con un ricorso d’urgenza ex art. 700 cod. proc. civ.. Ma tutti questi sono aspetti che si valutano una volta che si sarà eventualmente chiusa in modo negativo la fase di trattazione stragiudiziale.

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