varie questioni sul funzionamento delle aste immobiliari

Innanzi tutto grazie per la possibilità d’inoltrare questi quesiti tramite suo blog. Ho sfogliato e letto attentamente le diverse domande poste e devo dire che le risposte esauriscono veramente i dubbi in modo chiaro e conciso, trovando alcuni dubbi che erano anche i miei, ma vorrei cercare di fare qualche approfondimento nel mio caso. Infatti Suo blog mi ha fatto riflettere già dal titolo: “Avvocati dal volto umano” perché questo vorrebbe dire che ci sono invece quelli che non c’è l’hanno, e siccome non vorrei proprio che mi succedesse quanto postato in questo blog: https://blog.solignani.it/2010/02/23/quando-il-proprio-legale-diventa-il-miglior-nemico/, vorrei informarmi prima di prendere un legale, tutelandomi (per quanto possibile) da solo, per avere anche minimi riferimenti per capire di cosa mi si parla. Nelle procedure delle aste, visto che le normative dicono di non avere alcuna garanzia contro i vizi occulti della cosa, che può tradursi come: … anche se ci fossero stati commessi degli errori (sciogliendo in questo modo ogni compromesso), essi continuano ad essere affari vostri (purtroppo), in più un insieme di normative che diventano a volte ambigue ed imprecise, come comune cittadino voglio avere certi riferimenti di base per poi poter agire.  Tornando a noi… Sto seguendo un immobile che verrà rimesso all’asta fra qualche mese (dopo alcune aste deserte), in quest’ottica, ed avendo letto l’avviso di vendita/perizia dell’immobile mi sorgono alcuni dubbi. La perizia parla di (fonte Conservatoria dei Registri Immobiliari) 1 ipoteca, 1 mutuo fondiario, 1 decreto d’ingiunzione ed 1 debito (che ha scatenato la esecuzione). L’avviso di vendita cita in un paragrafo certi obblighi che avrà l’aggiudicatario (che non mi sembrano un tanto ambigui) che trascrivo per chiarezza: ” L’aggiudicatario definitivo dovrà versare entro il termine di 30 giorni ……; qualora nella procedura sia presente un credito derivante da mutuo fondiario, l’aggiudicatario provvederà entro il termine di 20 giorni dall’aggiudicazione, sempre che nei termini non vi siano offerte ex art. 584 c.p.c., a versare direttamente all’istituto creditore quella parte del prezzo che corrisponde al relativo credito per capitale, interessi, accessori e spese, ai sensi art. 41 comma 4 e 5 del D.L.vo 01//09/1993 n. 385, ed a versare nel termine di 30 giorni dall’aggiudicazione l’eventuale prezzo residuo, dedotta la cauzione, in assegno … ” Vi farei man mano le domande, allora: 1) siccome l’immobile è già stato messo all’asta più volte (con aste deserte forse per immobile occupato?), mi dico, in caso il prezzo di aggiudicazione non riesca a coprire tutti i debiti, e visto le diverse spese che ci saranno (più quanto detto nell’avviso sopraccitato), ci potrebbero essere delle ulteriori spese occulte per l’aggiudicatario?. Questo immobile è una piccola palazzina che comprende due appartamenti, sebbene si parla di piena proprietà per 1000/1000. La perizia parla (Provenienza del Ventennio) di diversi immobili ricevuti in eredità da padre e figlio, dopodiché c’è stato uno stralcio divisionale per cui il figlio (debitore) diventa l’unico proprietario di questa palazzina. La suddetta perizia parla anche (Stato Locativo) di entrambi gli appartamenti occupati, uno dal figlio con la famiglia ed una figlia minore (un appartamento) ed il genitore abitando “a titolo gratuito” nel secondo appartamento della palazzina. Quindi i miei dubbi sono: 2) Eventuali trascrizioni di provvedimenti di assegnazione della casa famigliare (anche se non separati può avvenire?) in favore dei figli minori dovrebbero comparire (nel caso ci fossero) nella stesa Conservatoria Immobiliare o dove?; 3) il padre, a titolo gratuito, potrebbe avere un usufrutto/comodato che dovrebbe comparire nella stessa Conservatoria Immobiliare, rappresentando questo un problema per l’aggiudicatario?; 4) siccome lo stato locativo (per categorie protette, ultra 65enne) non può essere mutato, in questo caso cosa si dovrebbe interpretare?; 5) siccome anch’io ho un figlio di 4 anni più uno in arrivo e questa sarebbe la mia prima casa, l’Ufficiale Giudiziario dovrebbe tener conto di questo (tempi per il rilascio), anche perché sono in affitto quindi…?; 6) è fattibile richiedere “l’Ordine di Sgombero” in fase di aggiudicazione e quali vantaggi potrebbe avere questo?; 7) siccome le ipoteche (ed altri crediti?) prescrivono (se estinti) dopo 20 anni dalla sottoscrittura, ed io non vorrei vendere, si può fare a meno di cancellare questi crediti, con i conseguenti risparmi? (l’immobile viene venduto libero di ogni debito); 8) mi chiedo d’avanti a tutti questi dubbi, il professionista che avrà promosso l’esecuzione di sicuro avrà avuto gli strumenti per valutare se fattibile o meno, visto che tante aste deserte sempre mi fanno pensare, diciamo, non sarà stato pignorato un immobile che (per le problematiche inerenti lo stato) non riesca neanche a vendersi per ricavare quanto addebitato; 9) quanto serie sono le azioni di rilascio, visto che si parla di malattie ecc., basterebbe cercarsi un “amico” per ottenere qualche certificato che complicasse la vita all’aggiudicatario; 10) è fattibile comunque fare una visita all’Ufficiale Giudiziario per capire quali sono i suoi criteri con i miei dubbi in mano (dopo aver accertato nella pratica le diverse situazioni)?; 11) in questo caso, essendo una esecuzione individuale (non c’è il curatore fallimentare) c’è qualche spesa in favore del custode (che è lo steso debitore)?; 12) l’avvocato delegato alla vendita dovrebbe/potrebbe rispondere a questi quesiti?; 13) la procedura di rilascio (seguita da un legale a compensazione forfait) quanto potrebbe venire a costare, la parcella cambia in base alla tempistica per il rilascio, cosa vuol dire forfait? Perché diciamo che tutelare con i soldi di qualcun altro è molto facile, ho letto di casi in cui vengono concesse proroghe dopo proroghe, con li conseguente danno per il nuovo proprietario.

Si tratta di una vera e propria congerie di problemi che possono essere seriamente affrontati solo incaricando un legale di fiducia, mettendosi in comunicazione con lui e discutendone con calma, senza che possano essere affrontati invece in questa sede editoriale e di blog dove il livello di approfondimento consentito è minore. Rispondo comunque con qualche cenno, che magari può essere utile come spunto. Per comodità, seguiamo la numerazione.

1. Non ci sono spese occulte. L’aggiudicatario acquista il bene così come descritto e nello stato di fatto e di diritto previsto dall’ordinanza con cui viene messo in vendita; naturalmente ci saranno da pagare le imposte, eventuali costi di assistenza professionale e altro che l’interessato dovrà tenere ben presente, ma non ci sono costi legati alla variazione del prezzo base dell’asta.
2. Devono comparire nella conservatoria dei registri immobiliari. V. in materia il primo comma dell’art. 155 quater cod. civ.
3. L’usufrutto può comparire perchè dovrebbe essere stato trascritto, se non compare comunque non è opponibile a terzi. Il comodato invece non viene trascritto nei registri immobiliari ma solo al massimo registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
4. Non si capisce la domanda.
5. Non credo.
6. Il decreto di aggiudicazione è titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile aggiudicato (586, comma 2°, cod. proc. civ.).
7. Non si capisce la domanda.
8. Purtroppo spesso vengono pignorati e sottoposti ad esecuzione immobili che poi non vanno venduti.
9. I tempi necessari per il rilascio variano da zona a zona e a seconda della situazione concreta, impossibile dare una risposta valevole in generale.
10. Si può provare ma sono abbastanza scettico, anche solo se sarà possibile capire quale sarà il singolo ufficiale giudiziario che si occuperà della cosa.
11. No.
12. Il professionista delegato è un sostituto del giudice, non ha doveri di consulenza nei confronti dei potenziali acquirenti. Può darsi che per gentilezza si presti a fornire comunque qualche informazione o chiarimento agli interessati, ma è sicuramente molto meglio incaricare un proprio professionista di fiducia.
13. Noi di solito per un rilascio chiediamo 800-1000€ a forfait, il funzionamento di questo tipo di tariffa è spiegato qui. Dipende comunque dal caso concreto, se vorrai ti faremo un preventivo più preciso.

In bocca al lupo per tutto.

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