Si è rotto un tubo orizzontale (quindi di proprietà mia) all’interno del mio appartamento in montagna. E’ stato avvisato l’amministratore che è intervenuto con l’idraulico di sua fiducia. L’amministratore non ha avvisato i condomini vicini e sottostanti del danno e gli stessi sono venuti a conoscenza dell’accaduto solo alcune settimane dopo. Essendo una zona turistica l’immobile è poco frequentato. Due proprietari di due appartamenti (sottostante il mio ed a lato dello stesso) mi hanno fatto causa per importi molti alti. Dalle foto molti danni sono stati cagionati dall’umidità (pareti ammuffite, ecc.). Tralasciando che i vicini non ammetteranno mai che di base quegli appartamenti sono molto umidi (sia perchè appoggiati sulla parete della montagna sia perchè utilizzati molto poco e privi di termosifoni), volevo sapere se l’obbligo di avvisare subito le persone dell’accaduto è di competenza dell’amministratore o se dovevo farlo io (a questo punto penso tramite denuncia ai carabinieri visto che non avevo alcun riferimento per ricercarli). Se spetta all’amministratore contattare i proprietari degli appartamenti (di cui è in possesso dei loro dati telefonici ed indirizzi), è possibile che ci sia una concausa con lo stesso per il mancato avviso dell’accaduto?
La tua domanda a mio giudizio non è del tutto a fuoco sulla questione. Stabilire a chi spetta l’onere di avvertire i proprietari delle unità confinanti è un aspetto che può avere rilevanza solo su quella – limitata – parte di danno che consiste nell’aggravamento verificatosi per il mancato tempestivo intervento. In realtà, il primo aspetto è invece quello per cui la responsabilità è comunque tua in qualità di proprietaria dell’appartamento da cui è originato il problema. In questi casi, solitamente, ci sono delle coperture assicurative, specialmente per le seconde case, dove non c’è un controllo costante e sistematico come per le unità di prima abitazione. Se avevi una forma di assicurazione per rc terzi, puoi chiamare adesso in causa la tua assicurazione. Altrimenti, purtroppo, devi pagare di tasca tua.
Per quanto riguarda, più in particolare, la quantificazione del danno, non tutto quello che si è effettivamente rovinato nelle unità confinanti fa scattare un obbligo al risarcimento, il codice civile infatti limita il danno alle conseguenze «normali» di un determinato atto o fatto. È chiaro che se i tuoi vicini avevano in casa ad es. un Van Gogh non dovrai scucire un risarcimento miliardario, dal momento che non era assolutamente prevedibile in modo oggettivo un danno di questo genere. Analogamente, se avevano mobili antichi o di particolare pregio. Ci sono poi altri elementi che possono venire in considerazione, ad es. la vetustà dell’immobile e la probabilità che una rottura del genere si verificasse effettivamente in dipendenza della stessa o di altri fattori. Se, sempre ad es., il tubo è di posa recente, potrai chiamare in causa la società costruttrice o quella che ne ha effettuato la posa, magari in fase di ristrutturazione. Per quanto riguarda l’umidità, le tue osservazioni sono corrette e potrai svolgerle in sede difensiva. In causa verrà fatta una CTU per valutare la situazione, tu potrai nominare un tecnico di parte.
Per questo, specialmente se non avevi una adeguata copertura assicurativa, è bene che tu ti rivolga ad un avvocato scrupoloso in grado di seguire il caso con la dovuta attenzione.
Tutto ciò premesso, per quanto riguarda la tua questione iniziale, che appunto a mio giudizio viene dopo tutto quanto sopra, non credo che tu possa chiamare in causa l’amministratore per non aver avvertito i proprietari delle unità confinanti. Non è vero che non avresti avuto modo di conoscere le generalità di questi ultimi, avendo come unica chance quella della denuncia ai Carabinieri (comunque non competenti per questioni privatistiche di questo genere), dal momento che sarebbe per te stato sufficiente chiedere proprio all’amministratore le loro generalità e i loro recapiti. Diciamo che per l’amministratore è stata una mancanza di buon senso, ma il dovere di avvertire era in primo luogo tuo, anche perchè l’amministrazione del condominio attiene per lo più alle parti comuni, mentre la gestione delle proprietà individuali è lasciata nei limiti del possibile, ai singoli titolari.
