Sono in trattativa per acquistare un fondo agricolo in zona collinare (chiuso da tutti i lati) di circa 6.000mq con accesso lungo una linea di confine con altro fondo, mediante un viottolo scosceso e molto difficoltoso da percorrere (oltre 100 metri di lunghezza e largo quasi un metro). Nella parte più alta a pochi metri (4 o 5) dal casolare, passa una strada carrabile privata dalla quale sarebbe possibile accedere con molta facilità ed anche con mezzi meccanici. La domanda che pongo è la seguente “E’ possibile chiedere di usufruire, pagando quanto dovuto, il diritto di passaggio? Considerando che è l’unica e sola strada che permette di far arrivare sul posto anche i materiali per la ristrutturazione del casolare. Mi preme inoltre sapere se è a discrezione del proprietario oppure è previsto per legge.
La legge prevede la possibilità di ottenere il diritto di passaggio per interclusione assoluta, che si ha quando il fondo non è raggiungibile in nessun modo se non passando su fondo altrui, sia per interclusione relativa, che invece si ha appunto quando il fondo è raggiungibile in un certo modo, che tuttavia è eccessivamente scomodo per l’uso che se ne deve fare.
Il tuo caso è naturalmente il secondo, quello dell’interclusione relativa, anche perché se devi ristrutturare un edificio che si trova sul fondo avrai bisogno di far accedere camion anche di grossa portata come betoniere e cose del genere, che probabilmente non possono probabilmente passare per un viottolo come quello che hai descritto.
La cosa migliore, in ogni caso, sarebbe interpellare prima dell’acquisto il proprietario della strada su cui dovresti passare, perché, se queste che abbiamo appena visto sono le disposizioni di legge, nella pratica potrebbe non essere così semplice farle applicare, soprattutto in materia di servitù e ancora di più di interclusione relativa, dove la «scomodità» dell’uso esistente può essere apprezzata, in fatto, in diverso modo.
Specialmente se hai intenzione di usare subito il tuo fondo, un approccio negoziale è assolutamente indispensabile perché di fronte all’opposizione del proprietario della strada non potresti far altro che ricorrere alla magistratura e in quel caso i tempi potrebbero diventare lunghi, né gli esiti garantiti.
Il riferimento normativo è ovviamente l’art. 1051 cod. civ., secondo cui «Il proprietario, il cui fondo è circondato da fondi altrui, e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo».
