Delibera condominiale adottata omettendo la convocazione di uno o più condomini.
Se una deliberazione dell’assemblea di condominio viene adottata senza che uno dei condomini sia stato regolarmente convocato, la conseguenza giuridica è l’annullabilità della delibera, e non la sua nullità assoluta.
Questa distinzione è fondamentale perché impone termini molto stretti per agire. Ecco nel dettaglio cosa prevede la legge e come funziona il meccanismo di impugnazione.
- Annullabilità vs Nullità
Fino al 2005 c’era dibattito su questo punto, ma le Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 4806/2005) e la successiva Riforma del Condominio (L. 220/2012) hanno chiarito che:
La mancata convocazione non rende la delibera “inesistente” o nulla per sempre.
La delibera è valida ed efficace finché non viene impugnata davanti all’autorità giudiziaria e annullata da un giudice.
- Chi può impugnare la delibera?
Il vizio di omessa convocazione può essere fatto valere esclusivamente dal condomino che non è stato convocato.
Un altro condomino (regolarmente convocato) non può impugnare la delibera lamentando che il vicino non è stato avvisato, poiché non ha un interesse giuridico diretto.
- I termini per l’impugnazione (Regola dei 30 giorni)
Questo è il punto più critico. Poiché si tratta di annullabilità (art. 1137 c.c.), il condomino escluso non ha tempo infinito per agire.
Il termine: L’impugnazione deve essere proposta entro 30 giorni a pena di decadenza.
Da quando partono i 30 giorni?
Per i dissenzienti o astenuti presenti: dalla data dell’assemblea.
Per l’assente non convocato: dalla data in cui riceve il verbale dell’assemblea (solitamente tramite raccomandata o PEC).
Attenzione: Se il condomino non convocato lascia passare i 30 giorni dalla ricezione del verbale senza agire, la delibera si “sanifica” e diventa definitiva e vincolante, anche se la convocazione non c’era stata.
- Cosa succede se il condomino non convocato si presenta comunque?
Se il condomino, pur non avendo ricevuto l’avviso di convocazione (o avendolo ricevuto in ritardo), si presenta in assemblea:
Il vizio si considera sanato se egli partecipa attivamente alla discussione e al voto senza opporsi.
Tuttavia, se si presenta solo per lamentare la mancata o tardiva convocazione e chiedere il rinvio, il vizio permane e l’assemblea non può deliberare validamente su quell’ordine del giorno.
- Onere della prova
In caso di contenzioso, spetta all’Amministratore dimostrare di aver inviato la convocazione regolarmente e nei termini (almeno 5 giorni prima, art. 66 disp. att. c.c.).
Ecco perché è essenziale l’uso della Raccomandata A/R, della PEC o della consegna a mano firmata. La posta ordinaria o WhatsApp non hanno valore legale probatorio sufficiente.
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