Superbonus e ripartizione spese condominiali
un complesso di 5 edifici con verde e parco giochi non abbiamo accettato il 110% perché non ci soddisfava dobbiamo pagare i professionisti per opera prestata. l’amministratore, dopo una mediazione ha informato l’assemblea ordinaria di quanto si doveva. accettato l’importo ha messo in pagamento la somma rateizzandola da giugno 2023 a giugno 2024, usando la tabella di edificio e non la tabella di proprietà. avendo io pagato secondo tabella di proprietà ho ricevuto un decreto ingiuntivo esecutivo. ho pagato la differenza più spese legali senza andare dal giudice.. l’assemblea di chiusura spese straordinarie(265000 euro) ad oggi ancora non è stata fatta. Posso chiedere la restituzione quota versata in eccedenza piu spese legali, all’amministratore? Cosa fare in caso di non risposta o non riparo all’errore commesso?*
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RISPOSTA – Da quello che descrivi emergono tre profili distinti: 1. la debenza del compenso ai professionisti;
2. il criterio di ripartizione della spesa;
3. le conseguenze del decreto ingiuntivo e dei pagamenti effettuati.
- Compenso ai professionisti
Anche se il 110% non è stato poi realizzato, i professionisti che hanno svolto attività (studio di fattibilità, progetti, pratiche, ecc.) hanno diritto al compenso per l’opera effettivamente prestata. Su questo punto, in linea di principio, il condominio resta obbligato. Salvo ovviamente che all’epoca non fossero stati fatti accordi diversi, che, a questo punto, erano consigliabili visti i numerosi problemi che poi ci sono stati a riguardo.
- Criterio di ripartizione
Qui sta probabilmente il nodo.
Le spese vanno ripartite secondo i criteri legali (artt. 1123 ss. c.c.) o secondo una eventuale diversa convenzione valida tra i condomini, che però deve esistere.
In sintesi:
• tabella di proprietà (millesimi generali): regola base;
• tabella “di edificio”, scale, corpi separati, ecc.: utilizzabili solo se la spesa riguarda parti o servizi riferibili in modo diverso ai vari edifici o gruppi.
Le spese per studi e progettazioni superbonus, di solito, sono considerate spese comuni generali, quindi da ripartire per millesimi di proprietà, salvo diversa delibera valida o effettiva riferibilità solo ad alcuni fabbricati.
Se l’amministratore ha applicato una tabella non corretta rispetto alla natura della spesa e alla delibera assembleare, può esserci stato un errore di riparto.
- Decreto ingiuntivo e pagamento
Avendo ricevuto decreto ingiuntivo esecutivo e avendo pagato (quota e spese legali) senza fare opposizione: • il decreto è diventato definitivo;
• non si può più discutere in quella sede se dovevi o meno pagare quella somma.
Tuttavia questo non esclude la possibilità di:
• chiedere il ricalcolo corretto delle spese;
• chiedere la restituzione di quanto versato in eccedenza rispetto alla tua quota effettiva.
Non è tanto una responsabilità personale dell’amministratore, quanto una questione di dare/avere con il condominio. L’amministratore risponde solo se ha violato i suoi doveri professionali (errore grave, negligenza, violazione di delibere).
- Assemblea di chiusura non ancora fatta
Il fatto che non sia stata approvata la chiusura delle spese straordinarie potrebbe essere rilevante: finché il rendiconto straordinario non è approvato, la situazione contabile non è definitivamente consolidata.
- Cosa puoi fare concretamente
Passi pratici:
1. Richiesta scritta all’amministratore (meglio PEC o raccomandata): • chiedi il dettaglio dei criteri di riparto adottati;
• chiedi il ricalcolo secondo la tabella che ritieni corretta; • chiedi che l’eventuale credito ti venga riconosciuto.
2. Richiesta di inserimento all’ordine del giorno:
• ricalcolo riparto spese Superbonus;
• riconoscimento crediti ai condomini.
3. Se non ottieni risposta:
• puoi impugnare la delibera di approvazione del riparto (se recente e nei termini di 30 giorni); • oppure agire per la ripetizione di indebito verso il condominio. 4. Valutazione costi/benefici:
Se la cifra non è alta, spesso conviene tentare prima una soluzione assembleare o una mediazione.
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In conclusione:
sì, in linea di principio puoi chiedere la restituzione di quanto pagato in più, ma la richiesta va rivolta al condominio (non solo all’amministratore), e passa quasi sempre da un ricalcolo assembleare.
Faccio salva solo l’ipotesi che ci sia una delibera assembleare non impugnata nei termini che prevede questa diversa ripartizione: questo dovrebbe essere accertato prima di prendere qualsiasi iniziativa. —
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