Come gestire l’aumento del canone nella locazione commerciale.
• sono scaduti 12 anni di affitto commerciale. Da 10 anni pagavo un affitto piu basso (rispetto a quello scritto sul contratto). Era stato registrato l’abbassamento del canone solo per un anno, e poi prorogato per un altro anno. Tuttavia questo canone piu basso è durato per 10 anni. Allo scadere dei 12 anni il proprietario voleva che firmassi un foglio dove dichiaravo che io me ne sarei andato a gennaio mantenedno l’affitto piu basso. Al mio rifiuto dovuto al fatto che potevo andarmene solo dopo aver trovato un altro fondo, ha registrato il contratto tornando al presso originario e molto piu alto rispetto a quello da me pagato per 10 ammi . in accordo con lui. Io ho continuato a pagare il canone di sempre e lui mi ha messo in mora per la differenza. Il Giudice lo ha obbligato ad avviare una mediazione a sue spese e a me ha dato lo sfratto di 60 giorni. Come posso muovermi? Chiudere per me sarebbe una rovina economica ma anche affrontare un affitto di 1000 euro in piu è pesante*
— RISPOSTA – Ciao, capisco perfettamente la situazione di grande stress e incertezza che stai vivendo. Trovarsi di fronte a una richiesta inaspettata dopo tanti anni e con il rischio di perdere la propria attività è un peso enorme, non solo dal punto di vista economico ma anche emotivo. Cerchiamo di fare chiarezza insieme, analizzando la tua situazione passo dopo passo con un approccio umano, ma senza tralasciare il rigore che la legge richiede.
La Riduzione del Canone: Un Accordo Verbale ha Valore?
La prima domanda che sicuramente ti sei posto è: “Ma l’accordo che avevo con il proprietario per pagare un affitto più basso vale qualcosa, anche se non è stato registrato per tutti e 10 gli anni?”. La risposta è sì, e questo è un punto fondamentale a tuo favore.
Contrariamente a quanto si possa pensare, un accordo con cui locatore e conduttore decidono di ridurre l’importo del canone di locazione non deve essere obbligatoriamente registrato per essere valido tra le parti [Cass. Civ., Sez. 6, N. 7644 del 09-03-2022][Cass. Civ., Sez. 5, N. 10870 del 24-04-2025][Tribunale Di Napoli, Sentenza n.9063 del 23 Ottobre 2024][Tribunale Di Roma, Sentenza n.12817 del 3 Ottobre 2024][Tribunale di Roma, Sentenza n.8486 del 20 maggio 2024]. La Corte di Cassazione, con una sentenza importante (n. 7644 del 2022), ha chiarito che la registrazione di questi accordi modificativi non è un obbligo fiscale per il contribuente, ma ha principalmente una funzione probatoria [Cass. Civ., Sez. 6, N. 7644 del 09-03-2022][Cass. Civ., Sez. 5, N. 10870 del 24-04-2025]. In altre parole, serve a dare una “data certa” all’accordo, rendendolo più facilmente opponibile a terzi, come l’Agenzia delle Entrate, ma la sua assenza non rende nullo il patto tra te e il tuo locatore.
Nel tuo caso, l’accordo di riduzione è stato persino registrato per il primo anno e poi prorogato per il secondo. Questo è un elemento di prova molto forte che dimostra l’esistenza iniziale di una volontà comune di modificare il canone.
La Suprema Corte ha precisato che la registrazione del patto modificativo non costituisce un obbligo fiscale posto a carico del contribuente, operando invece sul piano probatorio, agevolando la prova da parte del locatore della intervenuta riduzione del canone, senza tuttavia che possa escludersi a tal fine l’utilizzo di altri mezzi di prova [Cass. Civ., Sez. 6, N. 7644 del 09-03-2022].
La Prova del Tuo Diritto: Come Dimostrare l’Accordo Decennale?
Il cuore della questione si sposta quindi dal “se” l’accordo è valido al “come” dimostrare che è proseguito per tutti e 10 gli anni. Qui entra in gioco il principio fondamentale della buona fede nell’esecuzione del contratto.
Per un decennio, tu hai costantemente pagato il canone ridotto e il proprietario lo ha costantemente accettato senza mai sollevare obiezioni. Questo comportamento, ripetuto per un periodo così lungo, è chiamato in diritto “comportamento concludente” e costituisce una prova potentissima della volontà delle parti di continuare ad applicare l’accordo di riduzione, anche in assenza di un documento scritto e registrato per ogni anno.
Ecco cosa puoi e devi fare per rafforzare la tua posizione:
- Raccogli tutte le prove di pagamento: Estratti conto bancari, copie dei bonifici, ricevute. Ogni documento che attesti il pagamento del canone ridotto per 10 anni è oro colato. La stessa Cassazione ha riconosciuto che la documentazione bancaria è una prova valida per dimostrare la riduzione del canone [Cass. Civ., Sez. 6, N. 7644 del 09-03-2022][Tribunale Di Napoli, Sentenza n.9063 del 23 Ottobre 2024].
- Fai leva sul principio di buona fede: Il comportamento del tuo locatore, che dopo aver accettato per 10 anni un canone più basso, improvvisamente pretende gli arretrati basandosi sul contratto originario, potrebbe essere considerato contrario ai doveri di correttezza e buona fede (art. 1375 c.c.). Un giudice potrebbe vedere in questa mossa un “abuso del diritto”, ovvero l’esercizio di un diritto in modo formalmente legittimo ma per scopi che tradiscono la fiducia e l’equilibrio del rapporto contrattuale costruito nel tempo [Tribunale di Benevento, Sentenza n.322 del 12 febbraio 2024].
È importante distinguere la tua situazione dalla cosiddetta “autoriduzione” del canone. La giurisprudenza è costante nel dire che il conduttore non può decidere da solo di pagare di meno, ad esempio perché l’immobile ha dei difetti [Tribunale di Tivoli, Sentenza n.41 del 11 gennaio 2024][Tribunale di Vallo Della Lucania, Sentenza n.465 del 26 aprile 2024][Tribunale di Brescia – Sezione Locazione – Sentenza 9 giugno 2025, n. 2414]. Ma il tuo caso è diverso: tu non hai ridotto arbitrariamente il canone, hai semplicemente continuato a pagare la somma che, in base a un accordo e a una prassi decennale, entrambe le parti consideravano corretta.
Lo Sfratto e la Mediazione: A Che Punto Siamo?
Capisco che ricevere un’ordinanza di sfratto sia spaventoso. Tuttavia, è essenziale comprendere la natura di questo provvedimento. Il giudice, in questa fase iniziale del procedimento di sfratto, ha emesso un’ordinanza provvisoria di rilascio (probabilmente ai sensi dell’art. 665 c.p.c.) [REGIO DECRETO 28 ottobre 1940, n. 1443]. Questo significa che, purtroppo, devi prepararti a lasciare l’immobile entro i 60 giorni stabiliti.
Ma attenzione: questa non è la fine della battaglia legale.
L’ordinanza non decide nel merito chi ha ragione o torto sulla questione del canone. Il giudizio principale proseguirà per accertare quale fosse l’importo effettivamente dovuto. Se riuscirai a dimostrare l’esistenza dell’accordo decennale, il tribunale potrà dichiarare che la richiesta di arretrati del locatore era infondata.
In questo scenario, la mediazione a cui il giudice vi ha inviato (e per di più a spese del locatore) è un’occasione cruciale. Non vederla come una mera formalità. È il primo vero tavolo dove potrai, assistito dal tuo avvocato, far valere le tue ragioni e cercare una soluzione che possa evitare la rovina economica che temi. Il fatto che il giudice abbia posto i costi a carico del proprietario potrebbe essere un segnale, seppur tenue, che la tua posizione non è stata ritenuta pretestuosa.
Strategie e Prossimi Passi: Cosa Fare Ora?
Affrontare questa situazione richiede lucidità e una strategia chiara. Ecco i passi concreti da considerare:
- Prepara la Mediazione con Cura: Questo è il tuo primo campo di battaglia. Insieme al tuo legale, prepara un fascicolo con tutte le prove di pagamento e qualsiasi comunicazione (email, messaggi) che possa far riferimento al canone ridotto. L’obiettivo è raggiungere un accordo transattivo. Un possibile accordo potrebbe prevedere una buonuscita per te, oppure la rinuncia del locatore a qualsiasi pretesa pregressa in cambio del rilascio dell’immobile in tempi concordati.
Valuta le Opzioni se la Mediazione Fallisce: Se non si raggiunge un accordo, il giudizio proseguirà. Sarà una causa ordinaria in cui il giudice valuterà tutte le prove per decidere l’importo del canone. Una vittoria in questa sede annullerebbe la richiesta di arretrati.
Gestisci l’Aspetto Emotivo: So che è più facile a dirsi che a farsi, ma cerca di non farti schiacciare dall’ansia. Hai delle valide argomentazioni legali. Affidarti a un professionista e avere una strategia chiara può aiutarti a gestire lo stress e a prendere decisioni più lucide.
La tua situazione è complessa e delicata. Hai costruito un’attività per anni, e il legame con il luogo in cui lavori è profondo. La legge, però, offre degli strumenti per difendere un rapporto basato sulla fiducia e sulla prassi consolidata, anche quando la “carta” sembra dire il contrario. La tua battaglia si giocherà sulla prova di questa prassi e sulla buona fede che deve sempre governare i rapporti contrattuali.
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