Usufrutto: quando può essere utile e quali rischi devi valutare
- Che cos’è l’usufrutto
L’usufrutto è il diritto di utilizzare un bene di proprietà altrui e di ricavarne i frutti, rispettandone la destinazione economica. In parole semplici, permette di separare temporaneamente la proprietà dal godimento del bene.
Quando viene costituito un usufrutto, si creano due posizioni. L’usufruttuario può usare il bene e trarne utilità; il nudo proprietario conserva la proprietà, ma non può goderne finché dura l’usufrutto.
Se il bene è un appartamento, per esempio, l’usufruttuario può abitarlo oppure, normalmente, affittarlo e incassare i canoni. Il nudo proprietario non può invece utilizzare la casa né pretendere l’affitto. Quando l’usufrutto termina, la nuda proprietà torna a essere automaticamente piena proprietà.
L’usufrutto può nascere per legge, contratto, testamento o usucapione. Può riguardare immobili, terreni, denaro, partecipazioni societarie e altri beni, anche se nella pratica familiare viene utilizzato soprattutto per le case.
È sempre temporaneo. Se è attribuito a una persona fisica, non può proseguire oltre la sua vita. Può comunque essere stabilito per un periodo più breve, come dieci anni o fino a una determinata data. Se è costituito a favore di una persona giuridica, non può durare più di trent’anni.
- Come funziona nella pratica
Immagina che Anna voglia intestare la casa al figlio, ma desideri continuare a viverci. Può donargli la nuda proprietà e riservare per sé l’usufrutto vitalizio.
Il figlio diventa subito nudo proprietario, mentre Anna conserva il diritto di abitare l’immobile. Se un giorno decidesse di trasferirsi altrove, potrebbe di regola affittarlo e riscuotere il canone. Alla morte di Anna, l’usufrutto si estinguerebbe e il figlio diventerebbe pieno proprietario senza bisogno di un nuovo trasferimento.
Questo è il vantaggio essenziale dell’istituto: puoi attribuire oggi la proprietà a una persona, conservando per te o per un altro soggetto il diritto di utilizzare il bene e ricavarne reddito.
- Trasferire gradualmente una casa ai figli
La donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto viene spesso scelta per anticipare il passaggio di un immobile ai figli senza perdere il diritto di viverci o di percepirne i canoni.
Può essere una soluzione sensata se la situazione familiare è stabile, il bene è chiaramente individuato e vuoi cominciare a organizzare la futura successione. Non devi però considerarla una scorciatoia capace di eliminare ogni problema ereditario.
La donazione deve rispettare i diritti dei legittimari e può influire sulla futura vendita dell’immobile. Prima dell’atto devi quindi valutare tutto il patrimonio, le eventuali donazioni già effettuate e i rapporti tra gli eredi. Concentrarsi soltanto sulla casa che vuoi trasferire può produrre, in futuro, squilibri e contestazioni.
- Ottenere liquidità senza lasciare la propria abitazione
Puoi vendere la nuda proprietà della casa e riservarti l’usufrutto, vitalizio oppure a termine. In questo modo ricevi subito il prezzo della nuda proprietà e continui ad abitare l’immobile o, se ne ricorrono le condizioni, ad affittarlo.
Questa possibilità interessa soprattutto chi possiede una casa di valore, ma dispone di poca liquidità. Devi però considerare che il prezzo della nuda proprietà è inferiore a quello dell’intero immobile: chi compra non può utilizzarlo liberamente finché dura l’usufrutto.
La vendita è inoltre definitiva. Prima di decidere, è opportuno confrontarla con strumenti diversi, come il prestito vitalizio ipotecario, la rendita vitalizia o il contratto di mantenimento. Non sono soluzioni equivalenti: cambiano la proprietà del bene, gli obblighi assunti, i costi e i rischi per te e per i tuoi eredi.
- Garantire una casa o un reddito al partner
L’usufrutto può servire ad assicurare al coniuge o al convivente il diritto di vivere in una casa o di percepirne gli affitti, lasciando la nuda proprietà ai figli.
Questa esigenza si presenta spesso nelle famiglie ricostituite, nelle coppie non sposate e quando vi sono figli nati da precedenti relazioni. La soluzione deve essere coordinata con il testamento, le quote riservate ai legittimari e gli eventuali diritti già spettanti al coniuge superstite.
Se vuoi soltanto assicurare a una persona la possibilità di continuare a vivere nella casa, potrebbe essere più adatto il diritto di abitazione. Questo diritto è più limitato: consente di abitare l’immobile nei limiti dei bisogni propri e della famiglia, ma non può essere ceduto né concesso in locazione. L’usufrutto, invece, permette normalmente anche di affittare la casa e incassare il canone.
- Assicurare un sostegno a una persona fragile
Puoi attribuire l’usufrutto di un immobile affittato a un familiare che ha bisogno di entrate periodiche, lasciando la nuda proprietà a un’altra persona. L’usufruttuario potrà così riscuotere i canoni e utilizzarli per le proprie necessità.
In presenza di disabilità o fragilità, tuttavia, l’usufrutto non dovrebbe essere valutato isolatamente. Devi considerare la capacità della persona di amministrare il bene, il possibile effetto sulle prestazioni assistenziali e il trattamento fiscale. In alcuni casi possono essere più adatti strumenti come l’amministrazione di sostegno, un trust, un vincolo di destinazione o le misure previste dalla disciplina del “dopo di noi”.
- Acquistare una nuda proprietà come investimento
L’acquisto della nuda proprietà può interessarti se non hai bisogno di utilizzare subito l’immobile e puoi attendere a lungo. Il prezzo tiene conto dell’esistenza e della durata prevedibile dell’usufrutto; quando questo si estingue, diventi pieno proprietario.
Non è però un investimento privo di rischi. Se l’usufrutto è vitalizio, non puoi sapere quando si estinguerà. Potrebbero inoltre rendersi necessarie costose riparazioni straordinarie e la nuda proprietà può essere più difficile da rivendere rispetto alla piena proprietà.
Prima dell’acquisto devi controllare lo stato dell’immobile, la regolarità urbanistica e catastale, i debiti e le delibere condominiali, il contenuto dell’atto costitutivo dell’usufrutto e la ripartizione delle spese.
- Organizzare il passaggio di un’azienda o di partecipazioni
L’usufrutto non riguarda soltanto gli immobili. Può essere costituito anche su partecipazioni societarie, separando, nei limiti previsti dalla legge e dallo statuto, la titolarità delle quote dal diritto agli utili e dal diritto di voto.
Nel passaggio generazionale di un’impresa, per esempio, un genitore può trasferire ai figli la nuda proprietà delle partecipazioni conservandone l’usufrutto. È un’operazione delicata: devi esaminare lo statuto, le regole di governo della società, i diritti amministrativi e patrimoniali e le conseguenze fiscali.
- Chi paga spese e imposte
In linea generale, l’usufruttuario paga le spese di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria. Le riparazioni straordinarie spettano invece al nudo proprietario. L’usufruttuario deve normalmente corrispondere, per tutta la durata del suo diritto, gli interessi sulle somme spese dal proprietario per tali riparazioni.
La distinzione non è sempre intuitiva. La tinteggiatura o la manutenzione ordinaria di un impianto ricadono normalmente sull’usufruttuario; gli interventi strutturali importanti gravano di regola sul nudo proprietario. Nei condomìni esistono inoltre regole specifiche nei rapporti con l’amministratore e con gli altri condòmini.
Sul piano fiscale, è in generale l’usufruttuario a dichiarare il reddito dell’immobile, mentre il nudo proprietario non lo inserisce nella propria dichiarazione. Anche l’IMU, quando dovuta, fa normalmente capo all’usufruttuario, che è titolare di un diritto reale sul bene.
Non devi però pensare che la costituzione dell’usufrutto produca sempre un risparmio fiscale. Imposte, esenzioni e agevolazioni dipendono dal tipo di operazione, dai requisiti personali e dall’impiego dell’immobile.
- Che cosa può fare l’usufruttuario
L’usufruttuario può utilizzare il bene e ricavarne i frutti, ma deve conservarne la destinazione economica. Non può quindi comportarsi come un proprietario completamente libero: deve usare il bene con diligenza, curarne la manutenzione ordinaria e restituirlo quando il diritto finisce.
Salvo che il titolo disponga diversamente, può cedere il proprio usufrutto. La cessione, tuttavia, non ne prolunga la durata originaria. Se l’usufrutto era destinato a estinguersi alla morte del primo titolare, terminerà comunque in quel momento anche se nel frattempo è stato ceduto.
L’usufruttuario può normalmente concedere l’immobile in locazione. Gli effetti del contratto dopo la cessazione dell’usufrutto dipendono però dalla sua data certa, dalla durata concordata e dalla causa di estinzione del diritto. È quindi importante predisporre con attenzione una locazione che potrebbe proseguire oltre l’usufrutto.
Il nudo proprietario, a sua volta, può vendere la nuda proprietà. Chi la compra riceverà però il bene ancora gravato dall’usufrutto esistente.
- Quando termina l’usufrutto
Le cause più frequenti sono la morte dell’usufruttuario, la scadenza del termine stabilito, la riunione dell’usufrutto e della nuda proprietà nella stessa persona, la rinuncia, il mancato esercizio del diritto per vent’anni e il perimento totale del bene. Anche un abuso grave dell’usufruttuario può produrre le conseguenze previste dalla legge.
Alla morte dell’usufruttuario il diritto non passa ai suoi eredi, ma si estingue. Il nudo proprietario acquista così la piena proprietà.
Se l’usufrutto è intestato a più persone, devi verificare come è stato formulato l’atto. Con un diritto di accrescimento, alla morte di uno degli usufruttuari la sua parte può accrescersi agli altri; senza accrescimento, quella quota si riunisce progressivamente alla nuda proprietà.
- Quali rischi devi valutare prima dell’atto
L’usufrutto funziona bene quando i diritti e le aspettative delle parti sono chiari. Può invece diventare una fonte di conflitto se il rapporto deve durare molti anni e l’atto non disciplina i punti più delicati.
Prima di costituirlo devi stabilire chi userà concretamente il bene, se l’usufruttuario potrà affittarlo, chi si occuperà dell’assicurazione, quali lavori sono già prevedibili, come saranno gestite le spese condominiali e che cosa accadrà se vi sono più usufruttuari.
Devi inoltre verificare gli effetti sulla successione, i diritti dei legittimari, le imposte, i costi notarili e l’eventuale presenza di creditori.
Quest’ultimo aspetto viene spesso sottovalutato. Trasferire la nuda proprietà o costituire un usufrutto non crea automaticamente uno scudo patrimoniale. Un’operazione compiuta in pregiudizio dei creditori può essere contestata e i diritti patrimoniali possono, quando ricorrono i presupposti di legge, essere sottoposti a esecuzione.
- Quando conviene davvero
L’usufrutto è utile quando vuoi separare chi sarà proprietario di un bene da chi potrà utilizzarlo e ricavarne reddito. Può aiutarti a organizzare un passaggio generazionale, garantire stabilità abitativa a una persona, sostenere un familiare fragile o trasformare una parte del valore della casa in liquidità.
Proprio perché produce effetti importanti e duraturi, non dovresti sceglierlo sulla base di un modello standard o di un vantaggio fiscale soltanto apparente. Devi partire dall’obiettivo concreto, confrontare le alternative e regolare con precisione durata, poteri, locazioni, spese e rapporti successori.
Per costituire o trasferire un usufrutto immobiliare è normalmente necessario un atto notarile da trascrivere nei registri immobiliari. Nei casi familiari o patrimoniali più delicati, è opportuno coordinare anche la consulenza legale e fiscale, in modo che l’operazione risponda davvero alle tue esigenze e non generi problemi più costosi di quelli che volevi risolvere.
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