Conduttore del negozio sparito: sfratto e tasse?
Dal 1° gennaio 2020 mia figlia ha affittato un locale di 17 metri quadrati a un signore che vi ha aperto una pizzeria al taglio. Ha pagato soltanto il primo mese, contestualmente alla stipula del contratto; non ha pagato febbraio e, con la pandemia, non ha più aperto ed è sparito. Non riusciamo a notificargli lo sfratto perché non si trova al domicilio indicato. È possibile che non riusciamo né a incassare né a recuperare il negozio e che, soprattutto, dobbiamo pagare le tasse sui canoni non riscossi? Sono molto preoccupata.
1 – Essere irreperibile non rende intoccabile il conduttore.
La situazione è pesante, ma non significa che tua figlia debba perdere per sempre sia il locale sia i canoni. L’ordinamento prevede strumenti per notificare gli atti anche a chi non viene trovato e una procedura per ottenere il rilascio dell’immobile.
Bisogna però distinguere due obiettivi, che possono procedere insieme ma non sono la stessa cosa:
- recuperare materialmente il negozio;
- ottenere il pagamento dei canoni, degli oneri e degli eventuali danni.
Il primo risultato può essere raggiunto anche se il debitore non ha denaro o beni aggredibili. Il secondo dipende invece dalla possibilità di individuare redditi, conti o altri beni sui quali eseguire il titolo ottenuto. Per questo, in casi simili, considero normalmente prioritario interrompere l’accumulo del danno e rimettere il locale nella disponibilità del proprietario.
2 – Come si notifica lo sfratto a chi è sparito.
Il fatto che il conduttore non venga trovato al recapito scritto nel contratto non chiude la procedura. Prima occorre verificare con precisione la sua posizione attuale: residenza anagrafica, eventuale sede dell’impresa, visura camerale, domicilio digitale o PEC risultante dai pubblici registri e ogni altro recapito giuridicamente utilizzabile.
Se residenza, dimora e domicilio sono davvero sconosciuti dopo ricerche adeguate, la legge consente la notificazione con le formalità previste dall’articolo 143 del codice di procedura civile. Non basta, però, limitarsi a constatare che la persona non risponde al campanello: l’irreperibilità deve essere reale e le ricerche devono essere documentate, altrimenti la notificazione può essere contestata.
Per l’intimazione di sfratto esistono inoltre le cautele specifiche dell’articolo 660 del codice di procedura civile. La scelta della modalità concreta va quindi affidata all’avvocato e all’ufficiale giudiziario sulla base dei risultati delle ricerche. In sostanza: la scomparsa complica e può rallentare la notifica, ma non attribuisce al conduttore il potere di paralizzare per sempre lo sfratto.
3 – Come si recupera materialmente il negozio.
Una volta notificata l’intimazione, il procedimento può arrivare alla convalida dello sfratto anche se il conduttore non compare, purché la notificazione sia regolare e ricorrano tutti i presupposti. Il giudice fissa il termine per il rilascio; se il locale non viene restituito spontaneamente, si passa all’esecuzione con l’ufficiale giudiziario.
Durante l’accesso esecutivo possono rendersi necessari il fabbro e, nei casi previsti, l’assistenza della forza pubblica. Occorrerà inoltre gestire correttamente eventuali arredi, attrezzature, merci o rifiuti rimasti nel negozio: il proprietario non dovrebbe considerarli automaticamente propri né eliminarli senza una procedura documentata.
Ho già spiegato quando si può intimare lo sfratto nelle locazioni commerciali e che cosa accade, in generale, quando non vengono pagati i canoni commerciali. Nel caso del conduttore irreperibile, il problema aggiuntivo è costruire una notificazione inattaccabile e non perdere altro tempo.
4 – Perché non conviene cambiare la serratura da soli.
Anche quando il locale sembra abbandonato, sconsiglio di entrarvi e riprenderne possesso unilateralmente, salvo che il conduttore abbia riconsegnato in modo certo le chiavi e la disponibilità dell’immobile. Una serranda abbassata da mesi non equivale necessariamente a una restituzione giuridica.
Cambiare la serratura, spostare i beni del conduttore o riaffittare subito il negozio può generare contestazioni civili e, secondo le modalità concrete, anche problemi penali. È frustrante dover ricorrere al giudice quando l’altra parte è sparita, ma la procedura serve anche a fissare una data certa del rilascio, descrivere lo stato dei luoghi e proteggere il proprietario da accuse successive.
Se emergono elementi molto chiari di una riconsegna già avvenuta, l’avvocato può valutare una strada diversa dallo sfratto. Questa conclusione, però, deve poggiare su fatti e documenti precisi, non sulla sola impressione che l’attività sia cessata.
5 – Si possono chiedere anche i canoni arretrati.
Con lo sfratto per morosità il locatore può domandare anche un decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e per quelli destinati a maturare sino al rilascio, secondo l’articolo 664 del codice di procedura civile. Il titolo giudiziale consente poi di agire esecutivamente contro il debitore.
Ottenere il titolo e incassare sono tuttavia due passaggi distinti. Prima o dopo la causa è utile verificare, nei limiti consentiti dalla legge, se il conduttore o la sua impresa dispongano di conti, crediti, veicoli, attrezzature o altri beni. Se non esiste al momento nulla di aggredibile, il credito non scompare, ma bisogna valutare costi, probabilità di recupero e prescrizione.
I canoni di locazione si prescrivono normalmente in cinque anni. Una diffida o un atto giudiziario correttamente notificato può interrompere la prescrizione, ma non conviene affidarsi a formule generiche: date, singole scadenze e atti già compiuti devono essere controllati uno per uno.
6 – Sui canoni commerciali non incassati possono esserci tasse.
Questo è il punto più sgradevole. Per gli immobili a uso non abitativo, il semplice mancato pagamento non elimina automaticamente il reddito imponibile. L’articolo 26 del testo unico delle imposte sui redditi prevede un’eccezione espressa per i canoni non percepiti delle locazioni abitative, ma non estende la stessa disciplina alle locazioni commerciali.
In linea generale, quindi, finché il contratto commerciale resta giuridicamente in vita, il proprietario persona fisica può dover dichiarare anche il canone maturato e non riscosso. Dopo la cessazione o la risoluzione del rapporto non si continua invece a tassare un canone contrattuale che non matura più; tornano a operare le regole fiscali applicabili all’immobile non locato.
Proprio per questo non bisogna lasciare il contratto sospeso indefinitamente. La data e il modo in cui il rapporto è cessato possono incidere sia sul processo sia sulle imposte. Occorre coordinare l’azione dell’avvocato con quella del commercialista e registrare correttamente la risoluzione presso l’Agenzia delle entrate. Se la proprietaria è una società, l’immobile appartiene all’impresa o vi sono particolari opzioni fiscali, il trattamento può cambiare e va verificato sulla contabilità concreta.
7 – La pandemia non ha cancellato automaticamente i canoni.
La chiusura dell’attività durante l’emergenza sanitaria ha generato molte controversie e, in alcuni periodi, ha inciso sui tempi delle esecuzioni. Non ha però introdotto una regola generale secondo la quale ogni conduttore commerciale potesse smettere definitivamente di pagare, sparire e conservare il locale senza conseguenze.
Il conduttore avrebbe potuto chiedere una rinegoziazione, far valere specifiche impossibilità o contestare l’importo in base alle circostanze concrete. Sono difese da valutare in giudizio, non un’automatica estinzione del contratto e del debito. Il proprietario conserva quindi il diritto di chiedere il rilascio e, quando ne ricorrono i presupposti, i canoni dovuti.
8 – Che cosa fare adesso, in ordine pratico.
Io procederei senza confondere il recupero del locale con la speranza di rintracciare spontaneamente il conduttore:
- raccoglierei contratto registrato, ricevute, estratti conto e conteggio analitico della morosità;
- acquisirei una visura anagrafica e, se esiste un’attività, una visura camerale e i recapiti digitali pubblici;
- verificherei tutti i tentativi di notifica già eseguiti e le relative relazioni;
- imposterei lo sfratto con la modalità di notificazione corretta;
- chiederei, se conveniente, anche il decreto ingiuntivo per i canoni;
- documenterei con fotografie e verbali lo stato esterno del negozio, senza entrarvi abusivamente;
- farei controllare subito dal commercialista dichiarazioni fiscali e registrazione della cessazione del contratto.
Se i fatti risalgono ancora al 2020, la verifica deve essere immediata: bisogna capire se il contratto sia già cessato, quali atti abbiano interrotto la prescrizione, che cosa sia stato dichiarato al fisco e chi abbia oggi la disponibilità materiale del locale. Una pratica rimasta ferma per anni richiede prima una ricostruzione documentale, poi la scelta della procedura ancora utile.
9 – Recupera prima di tutto il controllo della situazione.
Se il tuo conduttore è irreperibile e vuoi valutare notificazione, sfratto, recupero dei canoni e riflessi fiscali, chiama lo 059 761926 per fissare un primo incontro con me, che può svolgersi anche a distanza.
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