Doppio della caparra: quali tasse paghi all’incasso?
Nel 2018 ho ottenuto un decreto ingiuntivo per 31.500 euro, pari al doppio della caparra versata per un immobile dopo che il contratto definitivo non era stato stipulato. Ho pagato l’imposta di registro sul decreto e quella relativa al pignoramento presso terzi dello stipendio del debitore; ho inoltre iscritto ipoteca su un suo immobile. Le somme trattenute dallo stipendio hanno finora coperto soltanto le spese legali liquidate. Ora il debitore ha trovato un acquirente: in base a una scrittura tra noi autorizzerò la cancellazione dell’ipoteca e l’acquirente mi pagherà il credito risultante dal decreto ingiuntivo. Devo aspettarmi altre spese o imposte sull’importo che incasserò, dal quale dovrò sostenere ulteriori spese legali?
1 – L’incasso non genera automaticamente una nuova imposta.
In linea generale, il semplice pagamento di una somma già riconosciuta da un decreto ingiuntivo non determina, da solo, una nuova imposta di registro. Le imposte che hai già pagato erano collegate a specifici atti giudiziari, non al successivo bonifico con cui il debitore, o un terzo per suo conto, estingue il credito.
Questo, però, non consente di concludere che non avrai più alcun costo. Bisogna separare almeno quattro voci: capitale, eventuale maggiorazione dovuta come doppio della caparra, interessi e spese. Solo leggendo il preliminare, il decreto ingiuntivo, il provvedimento di assegnazione e la scrittura conclusiva si può stabilire quale disciplina si applichi a ciascuna voce.
2 – Il doppio della caparra non è una somma tutta uguale.
L’articolo 1385 del codice civile consente alla parte non inadempiente, ricorrendone i presupposti, di esigere il doppio della caparra che aveva versato. Economicamente, una parte della somma restituisce ciò che era già uscito dal tuo patrimonio; l’altra svolge una funzione di liquidazione convenzionale del pregiudizio causato dall’inadempimento.
È quindi importante non confondere il doppio della caparra con un normale compenso o con il prezzo di una vendita. Nel tuo caso, inoltre, bisogna controllare se il decreto abbia effettivamente riconosciuto il doppio della caparra in seguito al recesso oppure una diversa pretesa restitutoria o risarcitoria. La qualificazione indicata nel titolo giudiziale conta anche sul piano fiscale.
Sul funzionamento di questo istituto puoi leggere anche Contratto con caparra: come se ne può uscire?.
3 – Quando la somma può avere rilevanza fiscale.
L’articolo 6, comma 2, del TUIR stabilisce, in sintesi, che un risarcimento è tassabile quando sostituisce un reddito che sarebbe stato tassabile; non lo è automaticamente quando reintegra una perdita patrimoniale.
Perciò la restituzione della somma originariamente versata non diventa normalmente reddito soltanto perché viene recuperata dopo alcuni anni. La parte ulteriore, invece, deve essere valutata in concreto: può restare fuori dall’imponibile se ristora un danno patrimoniale, ma può assumere natura reddituale se sostituisce un ricavo o un reddito perduto, soprattutto quando il rapporto rientra in un’attività d’impresa o professionale. Anche gli eventuali interessi devono essere tenuti distinti e qualificati in base al credito da cui derivano.
La stessa Agenzia delle entrate, illustrando la tassazione della caparra confirmatoria, richiama proprio questa distinzione. Non darei quindi una risposta fiscale definitiva senza far esaminare gli atti a un commercialista: la parola «risarcimento», da sola, non basta né per tassare né per escludere la tassazione.
4 – Le imposte sugli atti già formati restano una questione separata.
Il decreto ingiuntivo e gli eventuali provvedimenti dell’esecuzione possono essere soggetti a registrazione secondo la loro natura. Se le relative imposte sono state correttamente liquidate e pagate, il pagamento finale del debitore non comporta normalmente una seconda registrazione del medesimo titolo.
Occorre comunque conservare gli avvisi di liquidazione e le ricevute. A volte l’amministrazione può notificare una liquidazione successiva o un conguaglio riferito all’atto giudiziario: non sarebbe una tassa sul nuovo incasso, ma una pretesa collegata alla registrazione di un atto precedente. Prima del saldo conviene chiedere al proprio avvocato un prospetto aggiornato di capitale, interessi, spese liquidate, pagamenti già ricevuti e residuo effettivo.
5 – Cancellare l’ipoteca comporta costi tecnici.
La cancellazione volontaria dell’ipoteca richiede il consenso del creditore nelle forme necessarie alla pubblicità immobiliare, secondo l’articolo 2882 del codice civile. Possono quindi esserci onorario notarile, tributi e spese di Conservatoria.
Chi debba sostenerli dipende dalla scrittura conclusiva e dagli accordi inseriti nell’atto di vendita. Poiché è il debitore-venditore ad avere interesse a consegnare all’acquirente un immobile libero dall’ipoteca, è ragionevole contrattualizzare espressamente che questi costi restino a suo carico e che il tuo consenso alla cancellazione sia rilasciato soltanto contestualmente al pagamento integrale e irrevocabile della somma concordata.
Evita di firmare una rinuncia all’ipoteca prima che il meccanismo di pagamento sia sicuro. Il notaio può predisporre una contestualità effettiva o un deposito del prezzo, così da impedire che la garanzia venga meno mentre il credito resta insoluto.
6 – Spese liquidate dal giudice e parcella del proprio avvocato non coincidono necessariamente.
Le spese legali poste a carico del debitore dal giudice sono un credito che ti spetta recuperare, ma non determinano automaticamente quanto devi al tuo difensore. Il rapporto con il professionista dipende dal preventivo, dall’incarico e dall’attività effettivamente svolta. Può dunque accadere che la somma recuperata a titolo di spese sia inferiore o superiore al compenso ancora dovuto.
Per un privato, inoltre, la parcella legale non è automaticamente deducibile dal reddito imponibile solo perché è stata necessaria per recuperare il credito. Anche questo punto va verificato fiscalmente in base alla natura dell’operazione e alla posizione personale del creditore.
La vicenda mostra perché nel recupero dei crediti non basta conoscere l’importo nominale: bisogna ricostruire quanto è stato recuperato, quali accessori rimangono dovuti e quali costi servono davvero per chiudere la pratica.
7 – I controlli da fare prima dell’atto notarile.
Prima di autorizzare la cancellazione, farei predisporre un prospetto scritto contenente:
- capitale riconosciuto dal decreto ingiuntivo;
- interessi maturati e relativa data di calcolo;
- spese giudiziali, imposte e costi di esecuzione già anticipati;
- somme già incassate tramite il pignoramento presso terzi;
- compensi professionali ancora dovuti;
- costo della cancellazione ipotecaria e soggetto che lo sosterrà;
- importo netto e modalità del pagamento finale.
Porterei poi preliminare, decreto, attestazione del passaggio in giudicato o dell’esecutorietà, atti del pignoramento, nota di iscrizione ipotecaria e bozza della nuova scrittura sia all’avvocato sia al commercialista. In questo modo il primo potrà controllare che il credito sia integralmente estinto e il secondo potrà qualificare fiscalmente ogni voce senza affidarsi a una descrizione sommaria.
8 – Prima di cancellare la garanzia, facciamo i conti esatti.
Se devi chiudere un recupero garantito da ipoteca, telefona allo 059 761926 per concordare un primo incontro con me, che può svolgersi anche a distanza: esamineremo titolo, conteggi e accordo prima della firma.
Seguimi anche su X: è un altro modo per restare aggiornato sui problemi legali affrontati in concreto.
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