Canone commerciale in ritardo: interessi e sfratto
Sono locatore di un locale a uso commerciale. Da diversi mesi il conduttore versa il canone con oltre un mese di ritardo: anziché pagare entro il giorno 5 di ogni mese, come previsto dal contratto, paga tra il 12 e il 15 del mese successivo. Posso chiedere gli interessi per il tardato pagamento? Se questa situazione continua, posso chiedere lo sfratto?
1 – Sì, il ritardo può far maturare gli interessi.
Il canone deve essere pagato nel giorno stabilito dal contratto. Se la scadenza è il 5 del mese e il pagamento arriva oltre un mese dopo, il conduttore non sta rispettando correttamente la propria obbligazione, anche se alla fine versa l’intera somma.
Su un debito di denaro liquido ed esigibile gli interessi sono normalmente dovuti secondo gli articoli 1282 e 1224 del codice civile. Prima di quantificarli bisogna comunque leggere il contratto: potrebbe prevedere un tasso moratorio specifico, una clausola sulla costituzione in mora o altre conseguenze del ritardo.
Se manca un tasso contrattuale valido, si applica in linea generale il tasso legale. Dal 1° gennaio 2026 esso è pari all’1,60 per cento annuo, come stabilito dal decreto del Ministero dell’economia e delle finanze del 10 dicembre 2025. Il tasso cambia nel tempo: per ciascun periodo va quindi utilizzato quello allora vigente.
2 – Come si calcolano concretamente.
Gli interessi si calcolano sul canone rimasto insoluto, per i giorni compresi tra la scadenza e il pagamento effettivo. Per esempio, se un canone dovuto il 5 gennaio viene pagato il 15 febbraio, il conteggio riguarda il ritardo maturato in quel periodo, non l’intero anno.
Preso isolatamente, l’importo degli interessi legali su un solo canone può essere modesto. Se però i ritardi si ripetono per mesi o anni, è utile tenerne una contabilità precisa: canone dovuto, data di scadenza, data di accredito, giorni di ritardo, tasso applicabile e interesse maturato.
Il locatore può chiedere anche l’eventuale maggior danno provocato dal ritardo, ma deve provarlo. Non basta affermare genericamente di aver subito un disagio: occorre documentare una conseguenza economica ulteriore e collegarla al pagamento tardivo.
3 – Pagare sempre tardi non diventa un modo regolare di pagare.
Il fatto che il conduttore saldi ogni mese non cancella automaticamente l’inadempimento. Un comportamento reiterato può diventare più grave di un episodio occasionale, perché priva il locatore della prevedibilità degli incassi e viola sistematicamente la scadenza pattuita.
Nelle locazioni commerciali, però, non esiste una formula automatica per cui un determinato numero di giorni di ritardo produce sempre la risoluzione. Il giudice valuta la gravità ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile considerando, tra l’altro:
- la durata di ciascun ritardo;
- la sua frequenza;
- l’entità delle somme coinvolte;
- il comportamento tenuto dalle parti nel corso del rapporto;
- l’incidenza concreta dei ritardi sull’interesse del locatore;
- l’eventuale presenza nel contratto di una clausola risolutiva espressa.
Il criterio dei venti giorni previsto dall’articolo 5 della legge n. 392 del 1978 appartiene alla disciplina delle locazioni abitative e non si trasferisce automaticamente ai locali commerciali. Per questi ultimi la valutazione resta affidata alle regole generali sull’inadempimento.
4 – Sfratto e risoluzione non sono sempre la stessa strada.
Se, quando viene iniziata l’azione, esistono canoni scaduti e non pagati, il locatore può valutare l’intimazione di sfratto per morosità prevista dall’articolo 658 del codice di procedura civile, insieme alla richiesta dei canoni dovuti.
Se invece il conduttore ha già saldato tutto ma continua a pagare sistematicamente in ritardo, può essere necessario chiedere al giudice la risoluzione del contratto per grave inadempimento attraverso il procedimento applicabile alle controversie locatizie. In questa situazione non basta chiamare l’azione “sfratto”: occorre dimostrare la storia dei ritardi e la loro concreta importanza.
Anche una clausola risolutiva espressa, se formulata in modo valido e riferita puntualmente al mancato rispetto della scadenza, può incidere molto. Non opera però da sola: va controllato il testo e deve essere esercitata correttamente la facoltà di avvalersene.
Nelle locazioni commerciali, inoltre, non si applica il termine di grazia previsto dall’articolo 55 della legge n. 392 del 1978 per determinate locazioni abitative. Il quadro è dunque diverso da quello che molti conoscono per la casa.
5 – Attenzione alla tolleranza del locatore.
Se per molto tempo il proprietario ha accettato pagamenti tardivi senza contestarli, il conduttore potrebbe sostenere che il ritardo fosse ormai tollerato. La tolleranza non modifica necessariamente il contratto e non attribuisce per forza un diritto perpetuo a pagare tardi; tuttavia può pesare nella valutazione della gravità dell’inadempimento e della buona fede delle parti.
Per evitare equivoci è opportuno interrompere chiaramente quella prassi. La comunicazione dovrebbe ricordare la scadenza contrattuale, contestare i ritardi già verificatisi, chiedere il pagamento puntuale per il futuro, riservare la pretesa degli interessi e precisare che l’accettazione di somme tardive non costituisce rinuncia ai rimedi previsti dal contratto e dalla legge.
Lo stesso problema è stato affrontato, da un’altra prospettiva, nel post Ritardo nei canoni di locazione commerciale: che succede?.
6 – Cosa fare, in ordine pratico.
Prima di iniziare una causa conviene:
- rileggere integralmente il contratto e verificare scadenza, interessi, costituzione in mora e clausole risolutive;
- preparare un prospetto cronologico di tutti i canoni, con date dovute e date effettive di pagamento;
- conservare estratti conto, ricevute, solleciti e comunicazioni;
- inviare una contestazione formale tramite PEC o raccomandata, preferibilmente dopo averne fatto verificare il testo;
- evitare accordi soltanto verbali e indicare espressamente se un pagamento tardivo viene accettato senza rinunciare alle contestazioni;
- valutare con un avvocato se, nel caso concreto, vi siano già gli elementi per chiedere la risoluzione oppure se sia più prudente formalizzare prima una diffida.
Non bisogna invece cambiare serrature, impedire l’accesso ai locali o trattenere beni del conduttore: il rilascio deve essere ottenuto con gli strumenti previsti dalla legge.
7 – La risposta al caso descritto.
Sì, in linea generale puoi chiedere gli interessi sui canoni pagati in ritardo, calcolandoli per ciascun periodo e verificando prima le clausole contrattuali. Quanto allo sfratto, i ritardi ripetuti possono giustificare la risoluzione, ma non esiste per il locale commerciale un automatismo fondato soltanto sul calendario.
La circostanza che ogni canone venga infine pagato non rende irrilevante il comportamento, ma impone di documentare bene frequenza e durata dei ritardi. Il passaggio più utile, adesso, è una diffida costruita sul contratto e sulla cronologia effettiva dei pagamenti, che interrompa ogni possibile apparenza di tolleranza.
8 – Fai controllare contratto e cronologia prima di agire.
Una clausola ben formulata o, al contrario, anni di pagamenti accettati senza riserve possono cambiare sensibilmente la strategia. Per esaminare insieme contratto, estratti conto e comunicazioni, chiama lo studio al numero 059 761926 e concorda un primo incontro con me, anche a distanza.
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Il tuo conduttore paga spesso dopo la scadenza? Raccontami nei commenti come si è sviluppata la situazione: il confronto può essere utile anche ad altri proprietari.
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