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Vicino innalza la sua costruzione: posso fare qualcosa?

DOMANDA – abito in un centro ad alta densità in provincia di venezia. Il mio confinante possiede una costruzione accatastata come taverna, il cui muro laterale cade sul mio confine . La costruzione in oggetto in questi giorni è oggetto di lavori di rifacimento del tetto, con isolamento e conseguente aumento dell’altezza dello stesso di circa cm.20. Ciò mi provoca una diminuzione di illuminazione solare della mia abitazione. In ufficio tecnico del mio Comune, non è stata presentata nessuna domanda di autorizzazione per eseguire i lavori. In qualità di salvaguardare il mio diritto di terzi, posso oppormi all’innalzamento del tetto?

— RISPOSTA – La tua è una domanda non molto utile e sensata in questo momento, perché per rispondere alla stessa occorrerebbe un investimento consistente in approfondimento, dal momento che la proprietà fondiaria presenta aspetti non solo civilistici ma anche urbanistici che sono molto importanti e che possono essere rilevanti, se non decisivi.

Quello che è più funzionale chiedersi è qual è il tuo interesse a preservare l’amenità e la fruibilità della tua abitazione e, di conseguenza, quale potrebbe essere il primo passo da fare per passare, appunto, alla fase del fare e iniziare a trattare, concretamente, la situazione, come si conviene se si vuole tentare di raggiungere questo risultato.

Da questo punto di vista, la cosa migliore sarebbe iniziare subito una diffida stragiudiziale al tuo confinante chiedendogli di sospendere immediatamente i lavori in quanto fonte di danno per te e, probabilmente, anche non autorizzati dall’ente preposto alla «sorveglianza urbanistica», senza, almeno per il momento, inviarne copia o fare comunque alcun esposto all’ente comunale, in modo da poter trattare la situazione in piena libertà e senza «bruciarsi» uno strumento che potrebbe tornare invece più utile in seguito.

La strategia successiva, poi, va ridefinita in base all’esito che avrà avuto la diffida iniziale.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione, o incaricarmi già di fare la diffida, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente.

Puoi anche acquistare online direttamente da qui: in questo caso, sarà poi lei a chiamarti per concordare giorno ed ora della nostra prima riunione sul tuo caso; a questo link, puoi anche visualizzare il costo.

Naturalmente, se vivi e lavori lontano dalla sede dello studio – che è qui, a Vignola, provincia di Modena, in Emilia – questo primo appuntamento potrà tranquillamente avvenire tramite uno dei sistemi di videoconferenza disponibili, o persino tramite telefono, se lo preferisci; ormai più della metà dei miei appuntamenti quotidiani sono videocall.

Guarda questo video per sapere meglio come funzionerebbe il lavoro con me.

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Ti lascio adesso alcuni consigli e indicazioni finali che, a prescindere dal problema di oggi, ti possono sempre essere utili.

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diritto

Luci che minano la riservatezza: che fare?

ho un appartamento al piano terra rialzato. Dal balcone con 5 gradini si accede al mio giardino. La zona sotto il balcone alta circa 1 metro credo sia condominiale o comunque non siamo riusciti a capirlo, su di essa si aprono delle “luci”, suppongo, con inferriate alte circa 50 cm che poggiano a livello del mio giardino. Queste appartengono ai locali seminterrati accatastati come laboratori ma affittati abusivamente ad abitazioni. Le finestre dei locali sono poste sicuramente in alto rispetto all’altezza del laboratorio tranne quelle che risultano avere una distanza minore dal pavimento ma solo perché questo è stato rialzato (cucina), quindi sono ad altezza uomo ma l’altezza totale della stanza è notevolmente ridotta. Credo quindi si tratti proprio di luci. Da queste al mio giardino la distanza è circa 100 cm. Posso io tutelare la mia privacy con un muretto, una siepe o altro?

La descrizione dei luoghi e dell’immobile non è chiara e non mi consente di comprendere come stanno effettivamente le cose.

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In ogni caso, quand’anche ci fossero aperture a distanza non legale, o, ugualmente, sia pure a distanza legale, ma potenzialmente inficianti la tua riservatezza, in ogni caso per erigere opere nuove come muretti, siepi, recinzioni o qualsiasi altra cosa, se su parti comuni occorrerebbe il consenso del condominio.

Può essere che questo consenso venga concesso, anche solo per ragioni di convenienza, considerati gli abusi nei locali sotterranei, comunque la cosa va gestita in modo concreto e credo siano molte più alte per te le possibilità di giungere ad un risultato positivo se assistita da un legale.

Se vuoi un preventivo da parte nostra, puoi richiedercelo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog, ovviamente è gratuito.

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diritto

Se l’acquirente non vuol fare il definitivo.

>Sono la parte “venditrice ” di un immobile nel cui preliminare redatto dal notaio è specificato che l’immobile non possiede la concessione edilizia ma che è posto in sanatoria con tutte le oblazioni gia da me pagate, che eventuali future spese riguardo la concess. saranno a mio carico e con la documentaz idonea dell’imm tant’è che il notaio ha preparato il rogito. La parte “compratrice” (firmato il preliminare e versandomi una caparra firmatoria ) adesso si rifiuta di presenziare al rogito sostenendo di volere la concessione edilizia che non ha richiesto quando ha firmato il preliminare. Tengo a precisare che voglio liberarmi le mani da questa situazione chiedendo anche un rimborso per la mancata vendita, come posso operare?

Mi sembra molto strano che il notaio abbia detto che si può procedere al rogito, dal momento che per legge, per effettuare operazioni di qualsiasi genere sui beni immobili, parlando in generale è necessario che ci sia il titolo abilitativo a pena di nullità.

Per poter dire di più, bisognerebbe approfondire la situazione, studiando la stessa e le carte relative. Se il notaio ha detto almeno in un primo momento che si può procedere ugualmente slla compravendita può darsi che ci si trovi in una eccezione alla regola generale che ho appena ricordato – mi sembrerebbe ancora più strano che un notaio avesse preparato un rogito di compravendita in una situazione in cui il rogito non si può fare.

Resta il fatto che per decidere la strategia migliore da adottare in un caso come questo rimane necessario uno studio preliminare, per capire se effettivamente il rifiuto del promissario acquirente può avere qualche giustificazione o no.

Una volta fatto questo approfondimento, e nell’eventualità che si sia visto che il rifiuto del promissario acquirente è ingiustificato, almeno con buone probabilità, quello che bisogna fare è inviare una diffida ad adempiere al promissario acquirente.

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Abusi edilizi dei genitori: ne rispondono anche i figli?

Siamo tre figli ai quali è stato donato dai genitori nel 1992 un terreno agricolo mantenendone l’usufrutto. Circa 5 anni dopo la donazione,in seguito ad una concessione edilizia da loro richiesta, hanno costruito una piccola casetta nel terreno che poco tempo dopo è stata bloccata e revocata perchè i metri quadrati del terreno dichiarati dai genitori risultavano superiori a quanto effettivamente risultava al catasto. Di conseguenza i metri cubi della casa in precedenza concessi sono risultati superiori rispetto a quanto consentiva la legge in quel momento. Dopo il processo sono stati accusati con pena con richiesta di spese da pagare di oltre 120.000 euro. Faccio presente che non c’è stato un nostro consenso per la costruzione, quindi nessun documento firmato da parte nostra. Chiedo se, quando mancheranno, possiamo prendere possesso della proprietà e se le spese sopra indicate verranno riversate su di noi.

Per poter dire qualcosa di sensato, bisognerebbe quantomeno leggere la sentenza con cui sono stati condannati a pagare questa somma, capendo quale illecito era stato contestato di preciso e quale tipo di sanzione è stata loro applicata.

Su un piano generale, c’è da dire che dovreste essere estranei a questi fatti, dal momento che in caso di usufrutto il «potere di fatto», il godimento, della cosa rimane al titolare del diritto di usufrutto, con la conseguenza che giuridicamente gli illeciti commessi dai vostri genitori non dovrebbero o non potrebbero essere ritenuti estensibili anche a voi in quanto nudi proprietari.

C’è poi, ulteriormente, da dire che potreste subentrare nell’obbligo di corrispondere la somma portata dalla sanzione per effetto di successione ereditaria. Cioè, pur non potendo essere ritenuti responsabili dell’illecito, la sanzione potrebbe passare a voi per effetto dell’accettazione dell’eredità dei vostri genitori, accettazione che – si noti – non è necessaria per poter prendere possesso del fondo, dal momento che tale pienezza si verificherà già per effetto del decesso dei vostri genitori, in occasione del quale si determinerà l’estinzione del diritto di usufrutto con conseguente «riespansione» del vostro diritto di proprietà.

Vi consiglio di acquistare una consulenza di approfondimento da un bravo avvocato per verificare innanzitutto la natura e le caratteristiche della sanzione applicata e, di conseguenza, la sua trasmissibilità agli eredi, nonché, ulteriormente, nel caso tale trasmissibilità vi sia, valutare ipotesi di rinuncia all’eredità.

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Appartamento con abusi: posso rimuoverli dopo l’acquisto?

sto pensando di acquistare un appartamento che ha sopra un lastrico solare (di proprietà esclusiva dell’appartamento in vendita), da cui si gode un panorama bellissimo. Purtroppo il vicino ha costruito nel corso degli anni una serie di abusi che danno proprio sul lastrico in questione (finestre, addirittura un cancello che consente l’accesso sul lastrico in questione). L’attuale proprietario che lo vende non si è mai occupato di tutelarsi da questi abusi, vorrei sapere se una volta acquistato ne posso chiedere la rimozione oppure è possibile che siano stati oggetto di un condono e quindi non si può più chiederne la rimozione

È possibile che siano stati condonati in sede urbanistica e che siano trascorsi i termini in sede civile per poter richiedere la rimozione degli stessi.

Per opere di questo genere, il proprietario deve sempre essere in regola sotto due profili: quello civilistico, che riguarda i suoi rapporti con gli altri privati confinanti, e quello urbanistico, che riguarda invece l’interesse della collettività alla gestione del territorio, del panorama e dell’ornato.

In situazioni di questo tipo, chi intende acquistare può svolgere opportuni accertamenti presso gli uffici tecnici comunali per verificare, intanto, la regolarità urbanistica di queste opere o manufatti; può inoltre prendere contatti, se autorizzato dalla persona con cui si è in trattativa, con il proprietario, per sentire se disponibile alla rimozione a seguito di un eventuale accordo o meno.

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quando si eredita un fondo su cui un parente ha eretto un muro più di 20 anni fa

Ho ereditato un terreno dove mio zio da più di 20 anni in prossimità del confine ha costruito un muro e dopo un magazzino ,dopo mie verifiche con il geometra e la sua presenza risulta che sie il muro e il magazzino si trovano quasi tutto nella mia proprietà .l primo passo è stato la soluzione bonaria, niente di fatto, mi ha detto che avrebbe fatto usocapione. Il magazzino non è accatastato in quanto il suo geometra non poteva farlo, sono passati circa 4 anni è questo usocapione non viene fatto, il magazzino abusivo si trova in un parco regionale. Come mi devo comportare?

Non so se nella tua «soluzione bonaria» c’è stato almeno l’invio di una raccomandata riassuntiva della situazione a tuo zio tramite un legale. Se non hai mai scritto, ti consiglierei di farlo al più presto perchè un minimo di tutela, se dovesse succedere qualcosa relativamente al magazzino, il fatto di mettere la situazione per iscritto te la conferisce.

Al di là della diffida, se tuo zio non si decide a regolarizzare la situazione, intestandosi anche formalmente le sue opere (muro e magazzino), con tutte le conseguenze di legge, l’unica cosa è che sia tu a promuovere una causa nei suoi confronti, che potrà essere di mero accertamento dell’intervenuta usucapione o, più semplicemente (e, a mio giudizio, auspicabilmente), di rivendica della proprietà, in quest’ultimo caso sarà ovviamente tuo zio, se interessato, ad eccepire l’usucapione.

Purtroppo, ti serve un avvocato. Se ti interessa un preventivo da parte nostra, non hai che da compilare il modulo.