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Preliminare non registrato: può essere annullato?

Ho sottoscritto un preliminare di vendita per un immobile commerciale, senza registrare lo scritto, ala buona, conoscendo i proprietari. La vendita dovrebbe avvenire a fine anno, dopo la sistemazione di alcune servitù. Ora sto già occupando l’immobile con contratto di locazione. A breve, la società che ora possiede l’immobile verrà acquisita da una holding straniera. Potrei rischiare di veder annullato il preliminare se il nuovo proprietario non ne approvasse le condizioni? E’ meglio registrare il compromesso per essere certi di riuscire ad acquistare?

La registrazione del preliminare, introdotta da una riforma legislativa di non molto tempo fa, serve per lo più ad evitare che lo stesso venditore alieni, ceda o venda lo stesso immobile a più persone contemporaneamente, realizzando quella che, di fatto, è una truffa, frequente nel settore immobiliare.

In questi casi, infatti, il venditore promette in vendita lo stesso immobile, poniamo, ad una dozzina di persone o società, facendosi dare da ognuna una caparra o un anticipo, solo che, ovviamente, uno solo di essi potrà poi acquistare definitivamente l’immobile.

Se il compromesso viene stipulato per scrittura privata, infatti, nessuno di coloro cui lo stesso immobile viene promesso, successivamente al primo soggetto, ha modo di sapere che il medesimo immobile è già stato promesso in vendita.

Facendo, invece, la registrazione nei registri immobiliari della conservatoria, tra i vari promissari acquirenti dello stesso immobile, prevale chi ha effettuato la registrazione. L’immobile, in effetti, rimane vincolato ufficialmente a costui, tant’è vero che chi agisce sul mercato per quell’immobile ha l’onere di consultare eventuali vincoli esistenti in conservatoria, con la conseguenza che se, nonostante la registrazione, conclude ugualmente il preliminare di compravendita, non può poi avere alcuna pretesa sull’immobile – salvo ovviamente il diritto al risarcimento del danno nei confronti del truffatore – dal momento che è stata una sua mancanza non verificare la situazione del bene.

Tutto questo per dirti che la registrazione del preliminare non conferisce più o meno validità al preliminare stesso. Il contratto conserva la forza che aveva originariamente, la differenza sta solo nell’opponibilità a terzi.

Direi, pertanto, che la registrazione non sia uno strumento che ti possa essere utile. Se questa nuova proprietà è interessata a sciogliere il preliminare, farà leva su altri aspetti, relativi al contenuto del contratto stesso e al suo adempimento o meno.

Se pensi che questa possa essere la situazione, ti consiglio di farti seguire sin da subito da un avvocato. Se vuoi un preventivo da parte del nostro studio, puoi chiederlo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog.

PS: il termine «registrazione» è utilizzato qui impropriamente, in realtà si intende la «trascrizione» del contratto preliminare. Grazie a Francesco per avermelo fatto notare, meglio precisarlo 😉

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Contratto con caparra: come se ne può uscire?

mi sposo il prossimo anno e sono andata in due atelier a vedere l abito.Nel primo una tragedia,tutte cose non per me.Così ho telefonato a due altri punti vendita e chiesto esplicitamente se avevano abiti al caso mio spiegandogli il tutto.Uno aveva qualcosa e un posto disponibile due giorni dopo per cui sono andata demotivata. Al primo mi sono venute le lacrime e sono diventata paonazza….così ho scelto e versato la caparra di 200 euro.A distanza di un giorno mi sono venuti dubbi….sará quello giusto?potevo provarne altri in giro?Per cui ho intenzione di levarmi il peso ed andare anche nell’altro atelier che avevo contattato cosi da essere sicura o meno dell acquisto.La mia domanda é: se nell eventualitá trovo un abito che mi fa emozionare di più, e scelgo quello, perdo la caparra dell altro?

Non solo perdi la caparra ma rischi anche che il negoziante ti richieda l’adempimento del contratto o il risarcimento del danno oltre i termini della caparra.

Il punto è che hai stipulato un contratto rispetto al quale non hai diritto di recesso o facoltà di risoluzione, salvo che non siano previste dal contratto stesso, cosa che sarebbe la prima da verificare leggendo il modulo d’ordine.

In materia fa testo l’art. 1385 del codice civile, per cui «se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare la esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali».

Quindi è il negoziante ad avere la scelta.

Egli può scegliere innanzitutto di chiudere il contratto trattenendo la caparra e definendola semplicemente così. Oppure può chiedere l’esecuzione: in questo caso, ti fornisce l’abito e tu paghi il prezzo intero. Ovvero chiede il risarcimento del danno subito in maniera piena ed eventualmente anche superiore alla caparra.

Il consiglio, in situazioni di questo genere, può essere solo quello di negoziare e trovare un accordo che ti consenta di uscire dal contratto senza pesanti conseguenze. Ovviamente, per fare questa negoziazione sarebbe bene che ti facessi aiutare da un bravo avvocato.

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Il diritto alla restituzione della caparra va in prescrizione?

una caparra sottofirmata, dai comproprietari di una p.f. con scrittura privata, per una vendita. Non si conclude, il contratto e dopo 18 anni la parte compratrice rivuole la caparra,(da lire a euro) Può andare in prescrizione, dopo tutti questi anni?

Direi di sì.

Il diritto alla restituzione o al pagamento del doppio della caparre è una posizione giuridica come le altre, soggetta al termine di prescrizione ordinario, che è, di 10 anni.

Ovviamente, per poterlo concludere con sicurezza nel caso concreto occorre esaminarlo, vedere in particolare come può essere davvero qualificata la situazione giuridica sottostante e soprattutto accertarsi dell’esistenza di possibili atti interruttivi o meno.