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Devo vendere un immobile: chi mi fa il compromesso?

Note dell’episodio.

Parliamo di vendere un immobile senza agenzia immobiliare, a partire dalla seguente domanda:

«Sto vendendo il mio appartamento senza ausilio dell’agenzia immobiliare da privato; come mi devo muovere per stipulare il compromesso con l’acquirente? Come si stipula un compromesso, devo scriverlo io? E cosa scrivere? Mi può cortesemente fare capire come muovermi con l’acquirente riguardo il compromesso? Devo io rivolgermi ad un consulente o l’acquirente? Chi paga il notaio o consulente per la stipula del compromesso? Esiste un modulo prestampato di ipotetico compromesso dove inserire solo i dati dell’immobile?Ringrazio fin d’ora per la risposta.»

Vendere casa

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Avvocati con regimi IVA diversi: che fare?

Se la parte vittoriosa non e’ titolare di partita iva, ha 2 avvocati con regimi iva diversi (1 forfettario,1 con p.iva) puo’ chiedere il rimborso totale dell’iva alla parte soccombente?
Purtroppo la liquidazione del giudice e’ stata inferiore a quanto da me effettivamente pagato di parcelle.
La parte di iva da me pagata ad uno dei difensori è comunque molto inferiore di quanto avrebbe dovuto pagare la parte soccombente se entrambi gli avvocati fossero stati con lo stesso regime iva.
La fatturazione dei 2 avvocati era 60% forfettario e 40% con p.iva , ho pagato il 30% in piu’ di parcelle, di quanto liquidato dal giudice.
Mi e’ stato proposto di divedere al 50%(metà) gli onorari liquidati dal giudice e solo su una metà di esse recuperare l’iva.

L’unico punto di riferimento a riguardo è la sentenza di condanna e, in particolare, il suo dispositivo nella parte che riguarda appunto le spese.

La condanna al rimborso delle spese che il giudice fa a sfavore di una parte ed a sfavore dell’altra non ha niente a che vedere con quello che tu hai pagato al tuo avvocato e coll’eventuale regime IVA dello stesso, ma viene determinata considerando, sostanzialmente, quello che è giusto che chi ha perso la causa rimborsi alla parte vittoriosa – che tale, peraltro, può essere stata, come accade molto frequentemente, solo in parte.

Occorre vedere cosa prevede al riguardo la sentenza, uno poi può avere anche cento avvocati ognuno con un regime IVA o fiscale diverso, ma l’unico riferimento rimane il capo della sentenza che dispone la condanna.

Il ragionamento per cui bisognerebbe guardare, a prescindere dall’importo, se i tuoi avvocati applicano l’IVA o meno non mi convince ed è comunque difficile da gestire, anche perché la cosa riguarda i rapporti interni tra di voi.

In ogni caso, la parte soccombente paga a te, poi sarai tu a pagare quanto dovuto ai tuoi avvocati, anche con l’eventuale aggiunta necessaria se quanto liquidato dal giudice non fosse sufficiente.

Il criterio che ti è stato proposto può essere un buon compromesso per risolvere pragmaticamente la situazione, al di là della difficoltà concettuale.

Se vuoi approfondire, valuta di acquistare una consulenza, anche se non credo che nel tuo caso possa valerne la pena.

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diritto

Modifica condizioni affido in tribunale: cosa può succedere?

Il padre di mio figlio si è rivolto al Tribunale civile per chiedere riduzione dell’assegno di mantenimento e modifica degli orari e dei tempi di visita del minore.
Puo ottenere qualcosa?
Ad oggi c’è un provvedimento del tribunale dei minori che tutela ampiamnete i diritti di visita padre figlio
inoltre a seguito di un percorso di mediazione familiare sono stati già modificati in senso ampliativo orari e giorni

Grazie per la stima, ma purtroppo non sono in grado di prevedere cosa possa decidere un giudice, specialmente senza aver nemmeno letto il ricorso introduttivo e aver visto il fascicolo del procedimento.

Messe da parte le utopie, l’unica cosa che ha senso fare in una situazione come questa è cercare di preparare la miglior difesa possibile, con l’assistenza di un bravo avvocato, per cercare di ottenere le migliori condizioni di affido nell’interesse di tuo figlio, che può essere siano quelle attuali, quindi il loro mantenimento, oppure condizioni in parte diverse da quelle attuali.

Ovviamente, anche un compromesso con il padre potrebbe essere una buona soluzione, per evitare di trascinare la lite per molto tempo e con molte spese.

È un peccato che sia stato abbandonato il percorso della mediazione familiare, dove forse si sarebbero potuti concordare cambiamenti accettati da entrambe le parti, senza bisogno di andare davanti ad un giudice.

Se vuoi un preventivo per la fase di assistenza nel procedimento di modifica condizioni, puoi richiedercelo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog.

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diritto

Preliminare non registrato: può essere annullato?

Ho sottoscritto un preliminare di vendita per un immobile commerciale, senza registrare lo scritto, ala buona, conoscendo i proprietari. La vendita dovrebbe avvenire a fine anno, dopo la sistemazione di alcune servitù. Ora sto già occupando l’immobile con contratto di locazione. A breve, la società che ora possiede l’immobile verrà acquisita da una holding straniera. Potrei rischiare di veder annullato il preliminare se il nuovo proprietario non ne approvasse le condizioni? E’ meglio registrare il compromesso per essere certi di riuscire ad acquistare?

La registrazione del preliminare, introdotta da una riforma legislativa di non molto tempo fa, serve per lo più ad evitare che lo stesso venditore alieni, ceda o venda lo stesso immobile a più persone contemporaneamente, realizzando quella che, di fatto, è una truffa, frequente nel settore immobiliare.

In questi casi, infatti, il venditore promette in vendita lo stesso immobile, poniamo, ad una dozzina di persone o società, facendosi dare da ognuna una caparra o un anticipo, solo che, ovviamente, uno solo di essi potrà poi acquistare definitivamente l’immobile.

Se il compromesso viene stipulato per scrittura privata, infatti, nessuno di coloro cui lo stesso immobile viene promesso, successivamente al primo soggetto, ha modo di sapere che il medesimo immobile è già stato promesso in vendita.

Facendo, invece, la registrazione nei registri immobiliari della conservatoria, tra i vari promissari acquirenti dello stesso immobile, prevale chi ha effettuato la registrazione. L’immobile, in effetti, rimane vincolato ufficialmente a costui, tant’è vero che chi agisce sul mercato per quell’immobile ha l’onere di consultare eventuali vincoli esistenti in conservatoria, con la conseguenza che se, nonostante la registrazione, conclude ugualmente il preliminare di compravendita, non può poi avere alcuna pretesa sull’immobile – salvo ovviamente il diritto al risarcimento del danno nei confronti del truffatore – dal momento che è stata una sua mancanza non verificare la situazione del bene.

Tutto questo per dirti che la registrazione del preliminare non conferisce più o meno validità al preliminare stesso. Il contratto conserva la forza che aveva originariamente, la differenza sta solo nell’opponibilità a terzi.

Direi, pertanto, che la registrazione non sia uno strumento che ti possa essere utile. Se questa nuova proprietà è interessata a sciogliere il preliminare, farà leva su altri aspetti, relativi al contenuto del contratto stesso e al suo adempimento o meno.

Se pensi che questa possa essere la situazione, ti consiglio di farti seguire sin da subito da un avvocato. Se vuoi un preventivo da parte del nostro studio, puoi chiederlo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog.

PS: il termine «registrazione» è utilizzato qui impropriamente, in realtà si intende la «trascrizione» del contratto preliminare. Grazie a Francesco per avermelo fatto notare, meglio precisarlo 😉

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mediazione familiare

Mediazione familiare: il modello globale / operativo.

La differenza fondamentale di questo modello rispetto al precedente, visto appunto nel precedente post della «serie», ci viene indicata già dalla denominazione di globale.

Mentre, come abbiamo visto, nel modello integrato il focus dell’attenzione è dedicato alla genitorialità, lasciando gli aspetti economici e legali alla cura dei professionisti del diritto per lo più, l’aspetto peculiare del modello globale è che il mediatore tratta tutti i conflitti che interessano i protagonisti della mediazione, sia quelli connessi alla gestione dei figli, sia tutti gli altri che quasi immancabilmente si presentano ogni volta che si è in presenza di una crisi familiare.

C’è una considerazione di buon senso collegata a questo approccio e cioè che la comunicazione deve essere fluidificata riguardo a tutti gli aspetti del conflitto, perché il disagio e il malessere che i suo protagonisti provano nella vicenda è globale ed unitario e solo artificiosamente può essere ripartito in comparti diversi, affidati a professionisti altrettanto diversi. Inoltre c’è l’opportunità di sfruttare sino in fondo, a 360 gradi, tutte quelle finestre di dialogo che, a volte miracolosamente, si riescono ad aprire, e sinchè sono aperte, senza delegare, ma soprattutto rimandare, a successivi incontri presso peraltro altre figure in occasione dei quali le parti possono benissimo essersi «richiuse» in loro stesse.

C’è anche da dire che, come abbiamo già accennato sopra parlando del modello integrato, gli accordi che si prendono in sede di mediazione sono legati da un equilibrio molto stretto tra loro, per cui non è affatto detto che vengano mantenuti tutti nel caso in cui parte di loro per qualche motivo naufraghi, anzi tutto al contrario è solitamente un dato di esperienza che, in presenza di un ostacolo relativo ad un singolo aspetto o considerazione, quasi sempre le parti si trovino a voler rimettere in discussione tutti gli accordi, specialmente quando quell’aspetto non è propriamente un dettaglio, ma un dato importante rispetto al tutto.

Vale di nuovo la considerazione per cui le persone, gli utenti, sono titolari di un problema e si rivolgono al mediatore affinchè li aiuti a risolverlo, senza potersi interessare di ripartizione di competenze, questioni di opportunità, aspetti legali che, in questi momenti, anzi particolarmente in questi momenti, sono sentiti – più che in molti altri casi – come inutili complicazioni burocratiche.

Al netto della necessità di rispettare comunque la legge, forgiando accordi che si possano sussumere tranquillamente nel suo alveo – se non altro per esigenze concrete, quali quelle di consentire il passaggio al vaglio della magistratura – va ricordato che la percezione dei problemi di famiglia da parte dei suoi protagonisti è unitaria dal punto di vista emotivo e qualsiasi frammentazione può rendere precari quei già debolissimi equilibri che il mediatore riesce faticosamente a creare e sui quali si trova a dover camminare, con la massima cautela e leggerezza possibili, per tutto il suo percorso.

L’approccio del mediatore, comunque, resta quello classico di incoraggiare entrambe le parti, con equidistanza, a farsi reciproche concessioni, nell’ottica del compromesso che resta l’unica soluzione per affrontare qualsiasi conflitto e che è in fondo una cosa nobile, tutto al contrario di quanto si pensa comunemente, perché consente la pace sociale, familiare, individuale con la rinuncia a proprie pretese, spesso anche legittime, ma che vengono messe in secondo piano per il bene superiore del raggiungimento di un assetto stabile, utile sia per gli adulti protagonisti della crisi sia per i minori stessi.

In tale approccio, si cerca di definire all’inizio del percorso alcuni criteri di equità. In realtà, questa operazione può essere interessante, perché da un lato può agevolare il raggiungimento di un compromesso facilitando dal lato emotivo la rinuncia a proprie pretese ad opera delle parti, ma porta in sé anche il rischio di cadere nel problema tipico delle norme giuridiche, quelle di essere impiegati per risolvere problemi che sono nati dopo che le stesse sono state forgiate, per non dire del fatto che formulare norme di diritto, o prescrittive, e farle adeguatamente comprendere dai loro destinatari non è affatto un’operazione semplice. Quand’anche si riuscissero a individuare criteri generali dotati di qualche validità in astratto, parti del conflitto già esasperate e con comunicazione bloccate facilmente, senza nemmeno farlo apposta, tenderanno a fraintenderle e ad usarle come «clave» l’una nei confronti dell’altra.

La mano del mediatore al riguardo deve essere delicata e molto cauta, indicando più che norme strette e rigorose, alcune considerazioni generali, sulle quali le parti non possono non essere d’accordo – come tipicamente la necessità di tutelare tutte le volte e in tutti gli aspetti in cui è possibile i figli – da richiamare durante la negoziazione e il confronto, più come un campanello emotivo che un vero e proprio «regolo» per la discussione stessa.

Nel modello globale, il mediatore ovviamente si fa garante infatti anche degli interessi dei minori e la loro presenza è talvolta anche prevista nella stanza della mediazione, prima della redazione degli accordi, in modo da rendere il metodo il più inclusivo possibile.

Nel prossimo post della serie proseguiremo l’analisi dei modelli di mediazione familiare.

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Se il venditore della casa non viene a stipulare il definitivo cosa posso fare?

mi trovo in una situazione che mi preoccupa parecchio e malgrado le rassicurazioni del mio legale non riesco ad essere sereno. tempo fa ho acquistato un terreno per scrittura privata da una società.
dovevamo fare l’atto dopo qualche mese ma trascorso questo tempo, malgrado le mie richieste, la società rimanda con scuse diverse. da poco mi è capitata sotto gli occhi una ricevuta di questa società e dopo aver confrontato la firma apposta sulla stessa ho avuto una doccia fredda e mille dubbi mi hanno assalito. il timbro della società è identico ma la firma apposta è diversa. potrebbe questa società disconoscere la firma apposta sul mio documento malgrado la presenza del timbro della società? mi scusi tanto ma son davvero preoccupato dall’eclissarsi del venditore.

Tutto quello che devi fare è mandare, tramite un avvocato, una diffida alla società venditrice a presentarsi un certo giorno ed ora presso il notaio da te individuato per la stipula del contratto definitivo.

La diffida, ovviamente, deve essere inviata tramite raccomandata a ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata.

Tutto il resto sono solo ipotesi su cui non ha il minimo senso speculare adesso.

Ora, io non so che cosa tu abbia fatto o fatto fare al tuo avvocato, ma non è coltivando preoccupazioni e malinconie che risolverai il problema, occorre agire e poi valutare in base a quel che succede, se ci sarà da preoccuparsi lo potrai fare a tempo debito…

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Che fare se si scoprono infiltrazioni nell’immobile che si è promesso di acquistare?

IO E MIO MARITO DOBBIAMO FIRMARE UN CONTRATTO D ACQUISTO DI UNA CASA CHE VERRà INTESTATA AL NOSTRO FIGLIO DI 2 ANNI,E QUESTO SARA DA QUI A 10 GIORNI,ABBIAMO CHIESTO LA POSSIBILITà DI AVERE LA CHIAVE PRIMA PER INIZIARE I LAVORI DI MANUTENZIONI NORMALI E CHE NON CHIEDONO PERMESSI,E INFATTI LE ABBIAMO AVUTI DOPO AVERE FIRMATO UNA LETTERA IN AGENZIA,DA UNA PARTE L ASSENSO DEL PROPRIETARIO E DAL ALTRA,L AVVENUTA CONSEGNA.DOPO DI CHE SIAMO ANDATI PER PRENDERE DELLE MISURE E VEDERE I LAVORI CHE DOBBIAMO INIZIARE A FARE NEL APPARTAMENTO,ALLORA LI ABBIAMO SCOPERTO UNA INFILTRAZIONE D ACQUA NEL SOFFITTO DEL SALONE,CHE NON ABBIAMO NOTATO PRIMA(L APPARTAMENTO E AL 4 E ULTIMA PIANO).
FACCIO PRESENTE CHE ABBIAMO GIà DATO QUASI LA METà DEL PREZZO STABILITO.
COME PROCEDURA, COSA DOBBIAMO FARE, IN MODO CHE CI RIPARINO IL DANNO SENZA CHE LO PAGHIAMO NOI?

Conviene fare prima possibile una diffida per iscritto (con lettera raccomandata a/r o pec) tramite un avvocato.

In teoria, non sarebbe necessario incaricare un legale, però ve lo consiglio lo stesso perché ci sono dei termini per le denunce dei vizi che occorre rispettare sia prima che dopo ma anche perché la diffida è solo un primo passo, dopo la stessa sarà necessario fare ulteriori passi con la controparte, diversi a seconda di quella che sarà la loro disponibilità, per sistemare il problema.

Con gli immobili è bene farsi seguire da qualcuno, visti i valori in ballo.

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se il venditore non si presenta per stipulare il rogito cosa si può fare?

se cortesemente è possibile avere un vostro parere su un’acquisto di una casa fatta qualche anno addietro circa 5 dal sottoscritto da una società di costruzione il quale titolare essendo tra l’altro un amico . anni ancora prima avendogli acquistato un’altra casa che ho venduta per acquistare un’altra con una stanza in piu e con il ricavato della prima ho dato anticipo sull’altra che era ancora in fase di ultimazione con compromesso privato con l accordo che a consegna dell immobile la rimanenza la saldavo con il mutuo e nel fra tempo con accordo privato davo vari acconto in base a mie possibilità. In conclusione nell arco dell anno della consegna e dopo che il sottoscritto recandosi in banca e stipulando contratto di mutuo per saldare e rogitare il caro amico non si è mai presentato per definire tale contratto perchè credo visto che tuttora ancora non è possibile rogitare vi è ipoteca di mutuo edilizio e nel frattempo mi son anche beccato multa per aver venduto prima casa e non aver comprato l’altra come posso agire

Il caso non è chiarissimo, ma se esiste un contratto preliminare di compravendita stipulato tra di voi avente ad oggetto la nuova casa puoi agire in giudizio, in base ad una disposizione specifica del codice civile, al fine di ottenere gli stessi effetti del contratto che sarebbe stato da concludere. Ovviamente, solo nel caso in cui il bene sia libero da vincoli o pesi che possono impedire il raggiungimento di questo risultato, nel qual caso è necessario che il bene sia prima liberato e puoi solo agire per il risarcimento del danno. Se, per la stipulazione del definitivo, era previsto un termine essenziale, può essere che tu possa richiedere al costruttore anche il risarcimento correlato alle sanzioni fiscali che hai ricevuto nel passaggio da una «prima casa» all’altra.