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Comunione ereditaria: come scioglierla se un coerede vanta diritti?

Sono erede dalla parte di mia madre deceduta, la cui madre era intestataria di terreni e di una casa; uno zio, fratello di mia madre, erede anch’egli, rivendica il diritto di avere quest’immobile perché, dice, è stato costruito con i suoi denari,ma non era intestato a lui. Ora, benchésia in successione, quindi andrebbe diviso equamente tra tutti gli eredi, questo zio non cambia la sua posizione; quand’anche io, insieme con gli altri eredi, riconoscessi questo diritto, ma vorrei ricevere una parte del valore dell’immobile, se riconosco che appartenga a lui. Niente, invece lui è irremovibile. E’ strano che io voglia la giusta parte dell’immobile, come erede di un bene in successione, anche se questo bene, la casa, è stato realizzato con le spese dell’erede che lo pretende?

È una situazione di comunione ereditaria da sciogliere, che, come tale, è sempre complicata e va affrontata in modo intelligente e strategico, complicata rispetto a quanto avviene di solito da questa rivendicazione aggiuntiva di uno dei coeredi che, in teoria, avrebbe investito in uno dei cespiti.

La prima cosa da chiarire è che tuo zio non ha al momento nessun diritto in più rispetto a quanto previsto dalle norme sulla divisione delle eredità, lui ha solo, al massimo, degli elementi per comprovare un suo diritto di credito nei confronti dell’asse che però, finché non sarà stato accertato da un giudice o riconosciuto con un atto di autonomia privata, è come se fosse inesistente.

Quindi, in teoria, tu potresti chiedere la divisione, anche giudiziale, dell’eredità ignorando completamente le pretese di tuo zio e il giudice che se ne occuperebbe, seguo zio non riuscisse a dimostrare nulla del suo credito, ugualmente le ignorerebbe.

Però la divisione giudiziale è sempre un bagno di sangue, per cui ti consiglio di continuare a negoziare per vedere se c’è modo di trovare, nonostante tutto, un accordo per la divisione.

Se le trattative arrivano ad uno stallo, incarica un avvocato e promuovi un tentativo di mediazione civile presso un organismo accreditato, questo offre sempre molte più chances di raggiungere un accordo.

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Comunione ereditaria: come si può uscirne?

Ho degli immobili con mia sorella e vorrei fare lo scioglimento dei beni pero lei si oppone in quanto non vuole vendere perché dice che ha un bambino e non posso buttarla fuori l va dopo aver tentato la mediazione per via bonaria mi ha detto che l’unica strada e la divisione giudiziale vorrei sapere gentilmente se ci sono soluzioni.

Il bambino, innanzitutto, non c’entra nulla e non può costituire un ostacolo all’applicazione delle norme di legge, che consentono a tutti di ottenere lo scioglimento della comunione, una situazione che la legge guarda sempre con sfavore.

Se non vuoi vendere la tua quota, oppure, sia pur volendo, non trovi nessuno disposto ad acquistarla, devi insistere sulla strada della divisione.

I passi da compiere, per gradi successivi, cui corrispondono anche impegni, anche di spesa, sempre maggiori, sono i seguenti.

1) Invio di diffida tramite avvocato. Sulla diffida ti rimando alla lettura della scheda relativa. Dopo la stessa, di solito si innesta una trattativa che può o meno condurre ad un accordo.

2) Invito alla mediazione presso un organismo. Anche questa è una fase stragiudiziale ma più «importante» rispetto alla diffida e che a volte dà buoni risultati, proprio per l’intervento di un mediatore terzo rispetto agli avvocati delle parti.

3) Causa di divisione giudiziale. Da fare solo se falliscono i due tentativi precedenti. È un bagno di sangue, per tanti motivi, ma se non riesci a risolvere il problema con un accordo stragiudiziale è bene che la cominci perché prima affronti la cosa e sicuramente meglio è.

In tutti i casi chiedi chiaramente un preventivo al tuo avvocato.

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Posso donare a mio cugino la mia quota di eredità?

Se i miei fratelli, con cui condivido una situazione di comunione ereditaria, non sono interessati all’ acquisto del mio terzo di proprietà indivisa, posso donare a mio cugino la mia quota?

Ciascuno, in linea generale, può disporre dei propri beni nel modo che ritiene più opportuno.

L’art. 732 cod. civ., stabilisce tuttavia che «Il coerede, che vuol alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dall’ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria. Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più, la quota è assegnata a tutti in parti uguali».

Si tratta del famoso istituto del retratto successorio.

L’art. 732 cod. civ. fa espresso riferimento all’alienazione, per cui si devono intendere tutti quei contratti a titolo oneroso che prevedano la vendita della quota o anche solo della nuda proprietà della stessa.

Pertanto, se tu indendi donare la quota ritengo tu possa farlo senza dover rispettare il diritto di prelazione previsto dal retratto.

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Comunione ereditaria su una casa: come si può uscirne?

Abbiamo ereditato una casa e siamo tre fratelli. Due vogliamo vendere e uno no. Stiamo pensando di fare lo scioglimento e mettere la casa all’asta. Ma ci è venuto un dubbio: mio fratello, quello che non vuole vendere, può partecipare all’asta? Voi non ci crederete ma due avvocati di Roma di hanno dato risposte contrarie, uno dice di si e uno dice di no. Quello che dice che il fratello non può partecipare all’asta ha però aggiunto che può farla comprare a terzi. Se mi date una mano a capire ed eventualmente sapere il nome di un avvocato bravo in queste cose.

Il problema è purtroppo molto, ma molto più complesso, sia per i tratti di diritto sostanziale, riguardanti le norme applicabili, sia per quelli processuali, che si riferiscono a quello che dovrete fare per conseguire la divisione. Andiamo per gradi.

Innanzitutto, prima che la casa sia venduta all’incanto ad un terzo ciascuno dei coeredi può sempre chiederne l’assegnazione, liquidando gli altri coeredi della rispettiva quota. Vale in materia l’art. 720 cod. civ., secondo cui «Se nell’eredità vi sono immobili non comodamente divisibili … essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l’attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all’incanto».

Facendo un passo ancora più indietro, la legge vuole che, tutte le volte che è possibile, il bene sia diviso in natura (art. 718 cod. civ.), cioè separandolo e assegnandone una porzione fisica a ciascuno dei coeredi, come potrebbe avvenire ad esempio nel caso di un appartamento molto grande con due accessi, che potrebbe essere smembrato in due appartamenti più piccoli. Quando ciò non è possibile, ciascuno dei coeredi può sempre chiedere che il bene sia assegnato a lui. Solo se anche questo non è praticabile, il bene può essere venduto all’asta con suddivisione successiva del ricavato tra i coeredi.

Dunque, se il giudice verifica la non comoda divisibilità del bene comune segue le indicazioni dell’art. 720 c.c. che delinea due soluzioni: l’attribuzione del bene per intero e la vendita all’incanto. La legge poi esprime la preferenza per l’attribuzione potendo il giudice procedere alla vendita solo se nessuno dei condividenti si avvalga della facoltà di avanzare istanza di attribuzione del bene indivisibile (C. 5679/2004; C. 1423/2000; C. 2296/1996).

Per questi motivi, la tua domanda non ha molto senso, dal momento che è inutile domandarsi se uno dei coeredi può rendersi acquirente dell’intero immobile in caso di incanto, considerando che, ancor prima che sia disposto l’incanto, può chiedere l’assegnazione. Secondo la giurisprudenza, inoltre, ciascun coerede può chiedere l’assegnazione anche dopo che è stata disposta la vendita, se, ad esempio, ci ha ripensato; il termine ultimo, dopo il quale la assegnazione non può essere più richiesta, è quello in cui la vendita è già stata effettuata ad un terzo. Infatti, effettuata la vendita è preclusa in via definitiva la richiesta di attribuzione (C. 684/1984).

Può anche succedere che più coeredi chiedano l’assegnazione, anche a volte associandosi tra loro, ad esempio tuo e tuo fratello potreste chiedere l’assegnazione a voi due come contitolari escludendo tuo fratello. In questi casi, decide il giudice con ampio potere discrezionale. In linea generale, infatti, sarebbero fissati dei criteri preferenziali per chi la quota maggiore o per i condividenti che avanzano richiesta congiunta, essendo irrilevante che tra costoro permanga lo stato di comunione: C. 996/1985, ma, ad esempio, in presenza di una richiesta di attribuzione sia del condividente titolare della quota maggiore che dei condividenti che abbiamo fatto richiesta congiunta e le cui quote, sommate tra loro, superino la quota del maggior condividente, in applicazione del principio del favor divisionis (art. 729 c.c.) va data preferenza a quest’ultimo, salvo ragioni di opportunità (C. 8827/2008). Naturalmente, se la richiesta di attribuzione proviene dal minor quotista è ammessa egualmente l’attribuzione, essendo la vendita l’ultima via da percorrere (C. 1407/1973). Soprattutto, l’art. 720 c.c., attraverso l’espressione “preferibilmente”, riconosce al giudice il potere discrezionale di discostarsi dalla previsione normativa purché ciò dipenda da interessi morali e familiari. Ad esempio, se l’assegnazione di una casa venga richiesta da un coerede privo di prima casa, mentre gli altri coeredi già ne dispongono, il giudice può disporre a suo favore (così Cass. civ. Sez. II Sent., 25/09/2008, n. 24053, secondo cui «In tema di divisione ereditaria, nel caso in cui uno o più immobili non risultino comodamente divisibili, il giudice ha il potere discrezionale di derogare dal criterio, indicato nell’art. 720 cod. civ., della preferenziale assegnazione al condividente titolare della quota maggiore, purché assolva all’obbligo di fornire adeguata e logica motivazione della diversa valutazione di opportunità adottata. (Nel caso di specie la Corte ha confermato la sentenza del giudice di secondo grado con riguardo all’attribuzione dell’immobile non divisibile assumendo come criterio discriminante quello dell’interesse personale prevalente dell’assegnatario, privo di un’unità immobiliare da destinare a casa familiare, rispetto al titolare della quota maggiore che disponeva di altra abitazione). (Rigetta, App. Messina, 10 giugno 2003)»; conformi Cass. civ. Sez. II, 13/05/2010, n. 11641, Cass. civ. Sez. II, 16/02/2007, n. 3646, Cass. civ. Sez. II, 22/03/2004, n. 5679).

Ciò richiamato, va spesa anche qualche parola sul fatto che per questo genere di procedimenti è attualmente prevista la fase di mediazione civile obbligatoria. Sui costi non sempre adeguati delle mediazioni in caso di eredità da dividere, ti rimando a questo mio altro lungo intervento che però, se avrai la pazienza di leggere, ti farà capire bene che cosa vi aspetta se deciderete di proseguire in giudizio.

Per ciò che concerne la tua domanda originaria, direi che la stessa possa ritenersi assorbita dalle considerazioni che abbiamo svolto riguardo alla facoltà del coerede di chiedere sempre l’assegnazione. Volendo, per pignoleria, ragionarci comunque sopra ugualmente, c’è da dire che non pare che ci sia un divieto espresso, come esiste invece per il debitore nel caso di esecuzione immobiliare. Come abbiamo precisato in un nostro precedente intervento al riguardo, il divieto per il debitore è di stretta interpretazione e insuscettibile di applicazione analogica, quindi non si può estendere ad altri soggetti, compresi direi i coeredi, anche considerando che gli stessi creditori, nelle esecuzioni, possono rendersi acquirenti. Il giudice potrebbe però ritenere che avendo avuto il coerede il diritto di chiedere l’assegnazione non possa poi farsi acquirente nel procedimento di vendita ad un terzo disposto solo perchè non è stata esercitata questa opzione, dal momento che l’utente deve sempre utilizzare, quando possibile, gli strumenti specificamente messi a disposizione dall’ordinamento. Ovviamente quello che ti ha cennato uno dei legali che hai consultato rimane sempre vero: nella pratica giudiziaria spesso si assiste all’ingresso in campo di prestanome che superano gli eventuali divieti esistenti, ma questo è un altro paio di maniche.

Consigli su legali da incaricare non ne diamo, la nostra policy è contraria all’indicazione di legali o altri studi su cui non possiamo dare garanzia di qualità.

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Appartamento in eredità: come gestirlo o dividerlo?

Mio marito ha ereditato un appartamento dai suoi genitori entrambi deceduti. Gli eredi, in quote diverse, sono i 4 figli. Ora una delle figlie vorrebbe vendere la sua quota, mio marito può legittimamente acquistare da lei la sua quota facendo una proposta-accordo solo con lei o deve avere il consenso sia per il prezzo che per la vendita stessa da parte degli altri eredi? Che tra l’altro non sono interessati all’acquisto della parte – un’altra sorella non vuole che l’appartamento venga messo in vendita ma non vuole neanche comprarlo- la situazione si complica anche perchè chi vuole vendere è figlia solo della madre, il padre è diverso ed essendo morto prima lui la sua parte è stata divisa tra mia suocera e i 3 figli, dopo la sua morte è stata divisa tra i suoi 4 figli quindi dopo calcoli complicati da denuncia catastale risulta che la figlia che vuole vendere ha la parte + piccola- (si contesta anche che abbia diritto alla parte del marito di sua madre ereditata da sua madre ) forse è un po’ complicato.. il succo è mio marito deve avere il consenso degli altri proprietari per acquistare l’immobile? E per il prezzo? Grazie (Paola, via mail).
Non c’è niente di molto complicato, in realtà.
Innanzitutto, la diversa misura delle quote non ha influenza, se non nella determinazione del corrispettivo o della liquidazione cui si darà luogo in sede di divisione.
Per quanto riguarda il diritto di tuo marito di acquistare dalla sorella, egli può farlo senza che vi sia necessariamente il consenso degli altri coeredi. Il diritto di prelazione sulle quote ereditarie, il famoso retratto successorio, è previsto infatti dall’art. 732 cod. civ., che prevede che tale diritto di preferenza valga solo quando uno dei coeredi intende vendere “ad un estraneo” e quindi non anche nel caso in cui venda ad un altro coerede.
Quindi in sostanza per arrivare ad una situazione uniproprietaria di questo immobile, tuo marito può comperare le quote di coloro, tra i coeredi, che intendono vendergliele, mentre per quel che concerne coloro che invece non le intendono alienare non rimane che chiedere un giudizio divisorio, agli esiti del quale il bene potrà essere diviso in natura, se possibile frazionarlo in più unità immobiliari, oppure venduto a terzi dividendosi gli eredi, in proporzione delle rispettive quote, il ricavato relativo.
Se il problema è quello della mancanza di accordo sul corrispettivo, con conseguente indecisione sul comprare o vendere di ciascuno o di alcuni dei coeredi, si può provvedere con il sistema del deposito delle offerte in busta chiusa, dove chi offre di più acquista e paga il corrispettivo all’altro e viceversa.