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Devo vendere un immobile: chi mi fa il compromesso?

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Note dell’episodio.

Parliamo di vendere un immobile senza agenzia immobiliare, a partire dalla seguente domanda:

«Sto vendendo il mio appartamento senza ausilio dell’agenzia immobiliare da privato; come mi devo muovere per stipulare il compromesso con l’acquirente? Come si stipula un compromesso, devo scriverlo io? E cosa scrivere? Mi può cortesemente fare capire come muovermi con l’acquirente riguardo il compromesso? Devo io rivolgermi ad un consulente o l’acquirente? Chi paga il notaio o consulente per la stipula del compromesso? Esiste un modulo prestampato di ipotetico compromesso dove inserire solo i dati dell’immobile?Ringrazio fin d’ora per la risposta.»

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Se l’acquirente non vuol fare il definitivo.

>Sono la parte “venditrice ” di un immobile nel cui preliminare redatto dal notaio è specificato che l’immobile non possiede la concessione edilizia ma che è posto in sanatoria con tutte le oblazioni gia da me pagate, che eventuali future spese riguardo la concess. saranno a mio carico e con la documentaz idonea dell’imm tant’è che il notaio ha preparato il rogito. La parte “compratrice” (firmato il preliminare e versandomi una caparra firmatoria ) adesso si rifiuta di presenziare al rogito sostenendo di volere la concessione edilizia che non ha richiesto quando ha firmato il preliminare. Tengo a precisare che voglio liberarmi le mani da questa situazione chiedendo anche un rimborso per la mancata vendita, come posso operare?

Mi sembra molto strano che il notaio abbia detto che si può procedere al rogito, dal momento che per legge, per effettuare operazioni di qualsiasi genere sui beni immobili, parlando in generale è necessario che ci sia il titolo abilitativo a pena di nullità.

Per poter dire di più, bisognerebbe approfondire la situazione, studiando la stessa e le carte relative. Se il notaio ha detto almeno in un primo momento che si può procedere ugualmente slla compravendita può darsi che ci si trovi in una eccezione alla regola generale che ho appena ricordato – mi sembrerebbe ancora più strano che un notaio avesse preparato un rogito di compravendita in una situazione in cui il rogito non si può fare.

Resta il fatto che per decidere la strategia migliore da adottare in un caso come questo rimane necessario uno studio preliminare, per capire se effettivamente il rifiuto del promissario acquirente può avere qualche giustificazione o no.

Una volta fatto questo approfondimento, e nell’eventualità che si sia visto che il rifiuto del promissario acquirente è ingiustificato, almeno con buone probabilità, quello che bisogna fare è inviare una diffida ad adempiere al promissario acquirente.

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Mutuo e separazione: come liberare un coniuge?

io e mio marito ci separiamo e visto che lui è d’accordo io vorrei continuare a pagarmi il mutuo e diventare proprietaria quindi al 100%, ma lui accetta solo se gli viene dato un docum. dalla banca dove lui esce da tutto.
Il mio avvocato, che non fa più i trasferimenti della proprietà all’interno dell’atto di separazione, e che quindi ha un notaio con cui collabora, sotto consiglio dei giudici, anche se non ho ancora capito bene i motivi, hanno parlato quindi di accollo del mutuo fuori e prima della separ.
Abbiamo un lavoro fisso, io sui 1100 al mese part time lui prende una base di 1400 e con gli straordinari arriva a 1800 ma a me non vuole dare più di 500. abbiamo 2 figli
io chiedo 600 e su questo c’è lite..il mutuo è di 550
una curiosità ci siamo andati dal avv 1 volta per capire a cosa andavamo incontro la 2 per mettere giu un accordo non trovato, è vero che ora io non posso più tenere lo stesso avv?

La liberazione di tuo marito è una decisione discrezionale della banca. Non avete alcun diritto di ottenerla, potete solo negoziare con la banca per vedere se è disposta a concederla, offrendo ovviamente qualche contropartita al riguardo, come ad esempio ulteriori garanzie.

Raramente la banca concede la liberatoria, per cui tieni questo fatto in adeguata considerazione per evitare che le trattative per la vostra separazione si arenino o diventino eccessivamente lunghe per questo specifico aspetto.

I trasferimenti immobiliari in sede di separazione sono sempre stati problematici, con orientamenti circa la loro ammissibilità e validità vari e diversi nel tempo susseguitisi nei vari tribunali della penisola; personalmente, in oltre vent’anni non ne ho mai fatto uno e mi sono sempre rifiutato di farne, per la convinzione che ognuno debba fare il suo mestiere, se vogliamo che le cose abbiano la speranza di venire fatte bene.

Nel vostro caso, la strada migliore è un accordo in house, o convenzione di negoziazione assistita, dove voi, facendo anche la separazione, vi promettete (funziona, a questo riguardo, come un contratto preliminare) la cessione, che poi andrete a realizzare dal notaio stipulando un contratto definitivo. È una soluzione che ha anche tanti altri vantaggi, tant’è vero che rappresenta la procedura tipica per le alienazioni immobiliari anche al di fuori di un contesto di separazione, con la tipica sequenza contratto preliminare / contratto definitivo.

L’avvocato che vi ha seguiti entrambi non può per ragioni di conflitto di interesse e incompatibilità seguire sulla stessa questione uno solo di voi due contro l’altro, significherebbe andare contro un ex cliente dal quale ha peraltro ricevuto informazioni confidenziali e riservate che quindi potrebbe sfruttare in modo illecito a vantaggio di chi gli è rimasto come cliente. Qualora non trovaste un accordo e la separazione dovesse diventare giudiziale, ognuno di voi due dovrebbe rivolgersi ad un altro legale.

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Casa con mutuo: si può vendere anticipatamente?

Sono sposato da 7anni e abbiamo un figlio di quasi 18mesi. Sia io che mia moglie abbiamo un reddito mensile di circa €1500 netti al mese e siamo sposati con la formula della comunione dei beni. Abbiamo una casa di proprietà al 50% e dal conto di mia moglie prendono la rata del mutuo che a conti fatti termina tra 25 anni. Volevo sapere se la casa si può vendere in anticipo così con la vendita togliamo il mutuo e abbiamo il contante entrambi per ricominciare.

Il mutuo si può estinguere anticipatamente versando la somma dovuta al momento dell’estinzione. In base a leggi di tutela del consumatore, non ci sono nemmeno più le penali che c’erano un tempo per l’ipotesi appunto di estinzione anticipata.

La casa, essendo in comproprietà, si può vendere naturalmente solo con il consenso di entrambi.

Quindi quello che dovete fare è, sempre che vi sia l’accordo di tutti e due di procedere in questo senso, trovare un compratore, stipulare con lo stesso un contratto preliminare conseguendo un anticipo con il quale provvedere all’estinzione anticipata del mutuo e quindi stipulare il contratto definitivo di cessione o compravendita.

Probabilmente, l’operazione dovrà essere contestuale e avvenire al momento della stipulazione del definitivo. Sarà comunque il notaio al quale comunque dovrete rivolgervi, dal momento che per queste operazioni è necessaria la forma dell’atto pubblico, a strutturare la cosa nel modo migliore.

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Geotermia: quando l’impianto viene solo promesso.

Ho acquistato una casa di recente e sul compromesso era indicato un impianto di geotermia. Mi sono accorta personalmente della mancanza di questo impianto e chiedendo delucidazioni mi è stato detto dal costruttore/venditore che non era stato fatto e che in alternativa erano stati messi dei pannelli solari. Poi ho rogitato (stupidamente). Col senno di poi e con i consigli di amici…mi sono quasi convinta a far causa all’impresa in quanto mi dicono (sempre parenti o amici) che il risparmio economico di tale impianto sarebbe stato altamente superiore con la geotermia. Secondo voi “ne vale la candela” far causa?

Chiaramente per valutare se intraprendere un’iniziativa di natura giudiziaria vera e propria bisognerebbe approfondire il caso molto maggiormente, esaminando la documentazione e valutando le circostanze, mentre in questa occasione si può dare solo qualche spunto.

Il problema è che, una volta concluso il contratto definitivo, il preliminare sostanzialmente «scompare» e viene assorbito dallo stesso.

Difficilmente, si può invocare una clausola contenuta nel contratto preliminare e non riportata nel definitivo, perché le parti sono sempre libere di rinegoziare tutti i termini dei loro rapporti, specialmente in occasione della stipula del contratto «finale».

Se a queste considerazioni prettamente giuridiche aggiungi il fatto che comunque lo stato dell’immobile, e quindi l’avvenuta installazione dei pannelli al posto dell’impianto di geotermia, non poteva non essere a tua conoscenza, considerato che normalmente prima di concludere la compravendita definitiva l’immobile viene ispezionato, diventa a mio giudizio molto difficile sostenere una vertenza del genere.

La realtà credo che sia che avresti dovuto coltivare la questione prima di firmare il definitivo, contestando l’inadempimento con una apposita diffida per iscritto.

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Cosa si rischia a comprare sulla carta un immobile?

ho letto che spesso raccomanda una maggiore attenzione prima di compiere determinate azioni piuttosto che lamentarsi dopo ma ormai la frittata è fatta..mio fratello ha acquistato un monolocale direttamente dal progetto di un costruttore. al momento hanno solo fatto una scrittura privata. e’ stato allettato oltre che dall’ottimo prezzo dal fatto che il costruttore gli abbia promesso di consegnargli le chiavi non appena lo avesse finito anche se, per problemi burocratici, non avrebbe potuto fare subito l’atto. questa è una cosa possibile? esiste una precisa regola di come deve avvenire questa consegna e cosa comporta per chi acquisisce le chiavi ma non ha ancora un atto notarile? quali altre accortezze dovrebbe avere, oltre che cercarsi un buon notaio?

Non c’è niente di sbagliato in sé nell’acquistare sulla carta, anche io stesso l’ho fatto per lo studio dove esercito l’attività attualmente, il succo del discorso è quello di tutelarsi e fare le cose per il meglio, qualsiasi cosa si stia facendo.

Quello che ha sottoscritto tuo fratello è un contratto preliminare, forse misto ad appalto come avviene in questi casi, e direi fosse la soluzione obbligata, perché l’alternativa sarebbe stata quella di rendere oggetto del contratto un bene – l’appartamento – non ancora esistente.

In contesti del genere, la tutela può essere offerta da parte di un avvocato come assistenza al momento della definizione del contenuto dei contratto preliminari e, in seguito, per le clausole del contratto definitivo, anche se su questo ultimo aspetto potrebbe essere utile anche un notaio.

Per vedere, quindi, se tuo fratello è adeguatamente tutelato bisognerebbe esaminare i contratti che ha firmato, mentre il consiglio per il futuro è quello di curare il contenuto del contratto definitivo di compravendita, tramite un avvocato e/o notaio di vera fiducia.

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Se il costruttore non mi consegna l’immobile nei termini cosa posso fare?

Nel mese di marzo del 2014 ho firmato un compromesso per l’acquisto di una casa in costruzione. Su tale documento e’ indicato come termine ultimo di consegna il 31/09/2014 ma alla data attuale la casa non e’ mi stata ancora consegnata. Inoltre, quando consegneranno la casa dovro’ avere l’elettricita’ del cantiere perche’ per far passare i fili dell’Enel dovrebbero spostare i loro mezzi e non sono intenzionati a farlo. Potrei rifiutarmi di ricevere l’elettricita’ dal cantiere e ritardare la consegna fino a quando non avro’ la corrente ad uso civile e chiedere per tutto questo periodo il rimborso dell’affitto della casa in cui attualmente vivo?

In teoria, la legge ti consente di fare molte cose, però il mio consiglio è sempre quello di trovare una soluzione nella pratica, perché, spesso, far applicare esattamente la legge è una vera e propria impresa, se non addirittura una cosa impossibile, anche per motivi legati alla solvenza della tua controparte.

Considera che un ritardo nella consegna, quando si acquista sulla carta, così come ad esempio ho fatto io stesso per lo studio dove lavoro attualmente, è abbastanza frequente e, se non si concreta din periodo di eccezionale lunghezza, è buona norma tollerarlo e gestirlo, cercando di mantenere l’accordo con il costruttore.

Per quanto riguarda il problema della fornitura di elettricità, con ogni probabilità il costruttore sarebbe inadempiente al suo obbligo di consegnarti un immobile finito, ma, come ti anticipavo, devi valutare la convenienza di sollevare una questione del genere e, ulteriormente, i termini in cui può essere coltivata.

Secondo me la soluzione migliore sarebbe incaricare un avvocato di inviare una diffida in cui si contestano tutti gli inadempimenti, per poi instaurare apposite trattative volte a conseguire innanzitutto il miglior risultato concreto per te in termini di consegna dell’immobile e sue finiture e, magari, un risarcimento del danno, la cui prospettazione nei confronti del costruttore può essere importante ma su cui io non farei più di tanto affidamento, essendo preferibile una soluzione bonaria sui punti più importanti.

Purtroppo, se non disponi di una assicurazione di tutela legale dovrai pagare tu il tuo legale, chiedi sempre prima un preventivo.

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Se il venditore della casa non viene a stipulare il definitivo cosa posso fare?

mi trovo in una situazione che mi preoccupa parecchio e malgrado le rassicurazioni del mio legale non riesco ad essere sereno. tempo fa ho acquistato un terreno per scrittura privata da una società.
dovevamo fare l’atto dopo qualche mese ma trascorso questo tempo, malgrado le mie richieste, la società rimanda con scuse diverse. da poco mi è capitata sotto gli occhi una ricevuta di questa società e dopo aver confrontato la firma apposta sulla stessa ho avuto una doccia fredda e mille dubbi mi hanno assalito. il timbro della società è identico ma la firma apposta è diversa. potrebbe questa società disconoscere la firma apposta sul mio documento malgrado la presenza del timbro della società? mi scusi tanto ma son davvero preoccupato dall’eclissarsi del venditore.

Tutto quello che devi fare è mandare, tramite un avvocato, una diffida alla società venditrice a presentarsi un certo giorno ed ora presso il notaio da te individuato per la stipula del contratto definitivo.

La diffida, ovviamente, deve essere inviata tramite raccomandata a ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata.

Tutto il resto sono solo ipotesi su cui non ha il minimo senso speculare adesso.

Ora, io non so che cosa tu abbia fatto o fatto fare al tuo avvocato, ma non è coltivando preoccupazioni e malinconie che risolverai il problema, occorre agire e poi valutare in base a quel che succede, se ci sarà da preoccuparsi lo potrai fare a tempo debito…

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se il venditore non si presenta per stipulare il rogito cosa si può fare?

se cortesemente è possibile avere un vostro parere su un’acquisto di una casa fatta qualche anno addietro circa 5 dal sottoscritto da una società di costruzione il quale titolare essendo tra l’altro un amico . anni ancora prima avendogli acquistato un’altra casa che ho venduta per acquistare un’altra con una stanza in piu e con il ricavato della prima ho dato anticipo sull’altra che era ancora in fase di ultimazione con compromesso privato con l accordo che a consegna dell immobile la rimanenza la saldavo con il mutuo e nel fra tempo con accordo privato davo vari acconto in base a mie possibilità. In conclusione nell arco dell anno della consegna e dopo che il sottoscritto recandosi in banca e stipulando contratto di mutuo per saldare e rogitare il caro amico non si è mai presentato per definire tale contratto perchè credo visto che tuttora ancora non è possibile rogitare vi è ipoteca di mutuo edilizio e nel frattempo mi son anche beccato multa per aver venduto prima casa e non aver comprato l’altra come posso agire

Il caso non è chiarissimo, ma se esiste un contratto preliminare di compravendita stipulato tra di voi avente ad oggetto la nuova casa puoi agire in giudizio, in base ad una disposizione specifica del codice civile, al fine di ottenere gli stessi effetti del contratto che sarebbe stato da concludere. Ovviamente, solo nel caso in cui il bene sia libero da vincoli o pesi che possono impedire il raggiungimento di questo risultato, nel qual caso è necessario che il bene sia prima liberato e puoi solo agire per il risarcimento del danno. Se, per la stipulazione del definitivo, era previsto un termine essenziale, può essere che tu possa richiedere al costruttore anche il risarcimento correlato alle sanzioni fiscali che hai ricevuto nel passaggio da una «prima casa» all’altra.