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Voglio fare una casetta per gli attrezzi: come devo procedere?

DOMANDA – Vorrei installare una casetta per gli attrezzi di altezza 1,8 m larghezza 2 m nel mio giardino privato. Quello che mi chiedo è: quanto deve distare dal balcone del piano superiore? La distanza nel caso si intende dalla parte inferiore del balcone di sopra o dalla parte superiore?

— RISPOSTA – Come sempre, on esiste una risposta diretta alla domanda, ma la situazione deve essere approfondita. Condivido con te alcune considerazioni generali che sono rilevanti per chi deve fare opere come la tua.

In situazioni come queste, appunto, c’è innanzitutto da dire che sono rilevanti due profili: quello civilistico, che riguarda i rapporti con i privati, cioè di solito i tuoi vicini, e quello urbanistico, che riguarda più in generale l’interesse pubblico al rispetto delle norme in materia di costruzioni.

In altri termini, chi vuole realizzare un’opera del genere, che rientra sicuramente nella nozione di «costruzione», per fare la cosa in modo legittimo deve essere in regola non solo con le disposizioni civilistiche in materia di distanze ed altro, ma anche con quelle urbanistiche.

Detto questo, c’è poi da dire che la situazione è ulteriormente complicata dal fatto che sia la legislazione civilistica, e in particolare il codice civile, sia quella urbanistica o delegano direttamente alla normativa locale o sono direttamente integrate da strumenti di natura locale.

Basta scorrere le disposizioni del codice civile in materia, ad esempio, di distanze, per vedere come ci sia un pressoché continuo rimando, e una quasi sempre presente «salvezza», alle e delle fonti locali, che poi sono i regolamenti comunali.

Il codice civile, dunque, ha un’efficacia residuale: vale solo quando non esistono regolamenti comunali, cosa abbastanza rara perché ogni municipalità preferisce adottare un suo regolamento in materia, cosa che ha anche un senso perché i comuni italiani si differenziano moltissimo tra loro, pensa solo ad un comune di montagna poco popolato e ad una località turistica di mare al contrario perennemente affollata, almeno durante i mesi estivi.

Sul versante urbanistico, le fonti applicabili sono quasi sempre costituite direttamente da fonti di ambito locale, come il celebre piano regolatore, ma anche tante altre.

Per un profano del diritto che voglia realizzare una costruzione, alla fine, diventa abbastanza difficile poter capire lo stato dell’arte in materia, alla faccia della certezza e della conoscibilità del diritto.

Se non vuoi spendere soldi in incarichi a liberi professionisti, puoi provare a prendere un appuntamento con l’ufficio tecnico del tuo comune per sottoporre loro il tuo «progetto» e sentire che cosa ne pensano.

La cosa migliore, tuttavia, sarebbe incaricare un tecnico, cioè un geometra, un architetto o un ingegnere civile, che possano assisterti e fare questo lavoro di approfondimento almeno per la parte urbanistica, mentre per la parte civilistica sarebbe opportuno sentire un avvocato.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione, o incaricarmi già di assisterti in questa situazione, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente.

Puoi anche acquistare online direttamente da qui: in questo caso, sarà poi lei a chiamarti per concordare giorno ed ora della nostra prima riunione sul tuo caso; a questo link, puoi anche visualizzare il costo.

Naturalmente, se vivi e lavori lontano dalla sede dello studio – che è qui, a Vignola, provincia di Modena, in Emilia – questo primo appuntamento potrà tranquillamente avvenire tramite uno dei sistemi di videoconferenza disponibili, o persino tramite telefono, se lo preferisci; ormai più della metà dei miei appuntamenti quotidiani sono videocall.

Guarda questo video per sapere meglio come funzionerebbe il lavoro con me.

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Ti lascio adesso alcuni consigli e indicazioni finali che, a prescindere dal problema di oggi, ti possono sempre essere utili.

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diritto

Tubi di scarico nel mio fondo: posso farli rimuovere?

ho un terreno acquistato nel 94 il quale viene attraversato dalla fogna generale del paese i miei confinanti hanno costruito molte case per venderle e hanno passato la fognatura nel mio terreno raggiungendo la condotta generale a mia insaputa e senza permesso cosa devo fare considerando che sono passati 10 anni?

Come tutte le questioni di proprietà fondiaria, ovviamente, andrebbe approfondita molto di più a partire da una analisi accurata dei luoghi, della situazione di fatto e di tutta la documentazione relativa.

In generale, si possono però fare le seguenti osservazioni, che già consentono un minimo di orientamento.

Vale al momento attuale a riguardo un principio introdotto nel codice civile vigente, inaugurato nel 1942, secondo cui «il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale profondità nel sottosuolo o a tale altezza nello spazio sovrastante, che egli non abbia interesse ad escluderle» (840, comma 2°).

Prima dell’introduzione di questo principio, la proprietà di un fondo era concepita come una specie di cono infinito avente il vertice al centro della terra e la base appunto nello spazio, che dunque si estendeva usque ad sidera, usque ad inferos.

Un po’ come Buzz Lightyear: «Verso l’infinito… e oltre!»

In una realtà come quella attuale, molto più complessa rispetto a quella anteriore – basti pensare ad esempio agli impianti e alle condutture di acqua, gas, luce, che prima del secondo conflitto mondiale erano poco o per niente diffusi nel nostro paese, un principio come quello anteriore della proprietà «infinita» sarebbe ovviamente stato impraticabile.

Sulla base, dunque, di queste prime osservazioni difficilmente puoi opporti a questo allaccio, sempre che non ci sia un interesse concreto che viene pregiudicato, ad esempio devi utilizzare quel terreno per coltivazioni che non si possono fare a causa della presenza delle tubazioni di scarico.

Ci sono, però, poi anche altri profili che potrebbero venire in rilievo a favore dei tuoi vicini. La maggior parte degli impianti, tra cui acqua, luce, gas, sistemi radiotelevisivi, cavi telefonici, è assistita da una legislazione speciale che prevede la possibilità di costituire servitù coattive nel caso in cui ci sia bisogno di far passare appunto impianti su proprietà altrui per servire case o aziende. Anche qui, non è pensabile che un’abitazione per poter godere del minimo dei servizi per essere abitata al giorno d’oggi debba dipendere dal consenso o meno al passaggio degli impianti da parte dei proprietari dei terreni confinanti, anche perché in questo modo non si riuscirebbero a urbanizzare molte zone…

Pertanto, credo che la tua pretesa alla rimozione degli impianti di scarico e quindi in sostanza tubazioni sia difficilmente coltivabile.

La presente risposta è stata redatta con il contributo dello studio legale del «volto umano» avv. Sara Mascitti di Roma – Latina, di cui ho in particolare sfruttato le approfondite ricerche sulla figura di Buzz Lightyear.

Buzz Lightyear

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diritto

A che distanza posso costruire da una strada?

devo costruire una casa al confine vi è una strada privata chiusa che serve due proprietari, questa strada è stata ricavata cedendo anche da parte mia una porzione per la quale i proprietari possono accedere il sottoscritto ha una entrata diversa, chiedo a quale distanza da questa strada chiusa di 45 metri di lunghezza io debbo costruire la mia abitazione?

Il caso non è descritto con sufficiente chiarezza, in via generale si possono tuttavia fare le seguenti osservazioni.

Innanzitutto, una strada non è generalmente considerata un’opera rilevante ai fini delle distanze, ma dipende comunque dalle caratteristiche della stessa, ragione per cui bisognerebbe conoscere con precisione lo stato dei luoghi, sia in relazione alla «strada» vera e propria sia in relazione a tutto il contesto circostante.

Questo tipo di valutazioni in diritto, infatti, non possono assolutamente prescindere da una analisi accurata e la più precisa possibile della situazione di fatto, spesso da condurre, oltre che tramite sopralluogo, mediante esame di planimetrie, risultanze ed eventuali relazioni tecniche da parte di un geometra, architetto, ingegnere civile.

La seconda osservazione da fare è che in tema di distanze tra le costruzioni hanno importanza fondamentale, per espressa previsione dello stesso codice civile, le fonti locali, cioè, di solito, i regolamenti comunali, che tuttavia possono essere integrati o comunque «governati» da altre fonti ancora, come quelli provinciali o regionali.

La disciplina posta in materia dal codice civile è di natura residuale, cioè vale solo se non ci sono altri regolamenti locali più dettagliati, che comunque prevalgono. Di solito questi regolamenti esistono, è abbastanza raro oggigiorno trovare situazioni in cui si applica ancora il codice civile, e prevedono distanze molto maggiori di quelle indicate dal codice civile.

Il mio consiglio finale è quello di incaricare sia un tecnico che un legale per approfondire adeguatamente la situazione.

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diritto

Costruire una scala esterna: come faccio se non ho spazio al confine?

nel 2008 ho comprato una casa in campagna, che dista circa 6 metri dalla strada, solo oggi ho scoperta che quando il comune ha rifatto la strada, si è spostato dalla mia casa di 5 metri , per cui in realtà dalla mia casa al confine con la proprietà comunale c’è solo 1 metro di distanza. Quello che mi chiedevo è: posso in qualche modo entrare in possesso di quei 5 metri che separano la mia proprietà dalla strada? Dato che per legge una casa deve stare ad almeno 5 metri dalla strada. Tutto questo perchè dovrei costruire una scala che passa proprio da lì per accedere al piano superiore della mia casa e siccome la casa è abbastanza buia quello è l’unico posto dove posso costruirla. Siccome non ci sono finestre da quel lato e neanche posso aprirle per legge, se costruisco la scala dall’altro lato tolgo altra luce alla casa.La scala interna è troppo ripida e scomoda , quindi va abbattuta.
P.S. mi va bene anche comprarli per un prezzo simbolico quei 5 metri di terreno

Rispondo innanzitutto al post scriptum: grazie al cazzo che ti andrebbe bene comprarli per un prezzo simbolico…

Venendo al merito della questione, c’è da dire che la situazione di fatto non è molto chiara, si capisce solo che non puoi effettuare nessuna nuova costruzione perché non disponi di sufficiente distanza dal confine.

Sarebbe però importante capire se questo sconfinamento è responsabilità del comune o meno, se originariamente, ad esempio, questa distanza c’era.

Il primo passo, dunque, per trattare questo problema e questa situazione è, come spesso accade, quello di approfondirla, esaminando la situazione dei luoghi, tramite un geometra o altro tecnico, ma soprattutto quella giuridica, tramite accessi all’ufficio tecnico del comune, dove si potrà capire anche con quale criteri e modi è stata costruita questa strada.

Una volta ricostruita la realtà fattuale e giuridica della zona, si potrà cercare di tracciare qualche linea di azione ulteriore per vedere se e come possibile risolvere.

Ricordati che le disposizioni sulle distanze dai confini si pongono a metà tra il diritto civile e quello urbanistico e sono abbastanza delicate da gestire, in particolare modo in una situazione come la tua.