Tag: destinazione del buon padre di famiglia

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Eliminare servitù di scarico: come fare?

Nel 2005 ho acquistato una porzione di testa di trifamigliare . Dal progetto risultava che ogni porzione godeva di collegamento autonomo alla rete pubblica per gli scarichi. In occasione di un tracimamento di acque fognarie ho compreso mancare ogni collegamento alla condotta pubblica. Ho provveduto a mie spese ad eseguire il necessario segnalando la difformità rispetto al progetto consegnatomi dall’architetto all’atto di acquisto.Risultato : nel mio fondo convergono ora gli scarichi di tutte le 3 porzioni : acque chiare, scure e cucine,con i disagi del caso . Vorrei vendere la proprieta’ e quindi sgravarla da questa servitù .Come posso procedere per interrompere l’usucapione del diritto di servitù ? Posso in qualche modo indurre i proprietari delle altre porzioni a provvedere ad un intervento utile a sollevarmi da questa servitù?

Per interrompere l’usucapione si può fare una diffida stragiudiziale, meglio se notificata tramite ufficiale giudiziario.

A monte di ciò, tuttavia, bisognerebbe prima considerare la situazione giuridica a riguardo e cioè se l’usucapione non si sia magari già compiuto e, soprattutto, se la servitù non possa esser stata acquistata in altro modo, ad esempio per destinazione del padre di famiglia.

Considera inoltre che quella di scarico è una servitù di cui comunque si può, in alcuni casi, ottenere la costituzione anche in modo coattivo.

Dunque la situazione non è affatto così semplice.

Certo, inviare la diffida rimane comunque il primo passo per aprire la vertenza e vedere quali posizioni a riguardo assumono le parti, iniziando di conseguenza a trattare il problema.

Se vuoi assistenza da parte mia in questa situazione, chiama lo studio al numero 059 761926 e prenota la tua prima riunione con me sul tuo caso, concordando giorno ed ora con la mia assistente, oppure acquista direttamente da qui.

Naturalmente, se vivi e lavori lontano dalla sede del mio studio, questa prima riunione potrà essere in videoconferenza, come ormai avviene per quasi la metà dei miei appuntamenti, tramite zoom, skype o altro, o, se lo preferisci, anche telefonicamente. Per inviarmi i documenti, potrai poi usare questa semplice guida.

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Strada davanti casa mia: possibile sia diventata pubblica?

scrivo per un problema di strada privata, presa dal comune.Nel 1960 i nonni acquisirono questa casa,che fa amgolo su 2 strade,la principale e poi quella piccola privata di 5 metri per 10 metri ,divisa a metà,con un proprietario che abita di fronte.I nonni pagarono in anticipo al comune,le spese per le fogne e tutto quello che toccava a loro essendo privata,documentato nel rogito.Dopo tanti anni vediamo arrivare nella nostra via dove ci vanno 3 macchine parcheggiate,tutto il vicinato,lasciando l’impossibilita di tirare fuori le nostre ,perchè il comune va a dire che è diventato pubblico per l’asfalto,L’asfalto lo pagarono i nonni con tutti le spese,come scritto sul rogito.Inoltre noi lavorando al nord non abbiamo mai dato il consenso al comune di entrare nella proprietà.Sul rogito c’è scritto che è ad uso esclusiovo dei proprietari per dargli la possibilità di entrate a piedi o in macchina.Possono fare questo?

Ci sono dozzine di istituti o di regole che potrebbero applicarsi in una situazione come questa, come ho scritto più volte le situazioni fondiarie sono sempre piuttosto complesse e richiedono uno studio e un approfondimento adeguati.

La strada potrebbe, ad esempio, essere stata resa oggetto di provvedimenti da parte dell’ente territoriale, se non aver avuto sin da prima ancora natura vicinale o di altro genere, con possibile interessamento dell’interesse pubblico. Ci sono poi, sempre parlando in astratto, istituti come l’usucapione, la destinazione del padre di famiglia, la possibilità – comunque – di ottenere, in determinati casi e a certe condizioni, servitù coattive, cioè imposte con un provvedimento dal magistrato.

Se vuoi chiarire la natura giuridica della strada e, di conseguenza, soprattutto il regime applicabile alla stessa, occorre incaricare un avvocato e probabilmente anche un tecnico (geometra, architetto, ingegnere civile) di svolgere i necessari accertamenti e di iniziare a «trattare» la vertenza in modo ufficiale, contattando il comune e gli altri soggetti interessati, in modo che il problema cominci ad essere attenzionato in modo adeguato.

Se vuoi un preventivo, puoi chiedermelo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog.

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Servitù: come farne accertare l’esistenza?

tubazioni impianti

Quindici anni acquistai un villino il cui giardino consisteva di due lotti, di cui uno rimase di proprietà del venditore e fu dopo qualche anno venduto a un costruttore. Quando quest’ultimo scavò le fondamenta di un bifamiliare, si accorse che la condotta fognaria della mia abitazione attraversava la sua proprietà, e quindi la adattò in modo tale da aggirare la nuova costruzione mantenendola funzionale e interamente nascosta alla vista. Ad oggi un’unità del bifamiliare costruito è stata venduta, l’altra, sotto al cui giardino passa la mia condotta, è ancora invenduta. Per ora non si sono presentati problemi di sorta ma, avendo letto un vostro articolo sul sito, mi domando se sarebbe opportuno attivarmi per non correre il rischio di vedermi un domani contestato il diritto all’attuale servitù di fatto (ad esempio se un domani volessi vendere la mia casa) e in che modo potrei farlo.

La servitù probabilmente esiste, se non altro per destinazione del padre di famiglia, e non è – fai attenzione – «di fatto», ma pienamente di diritto, anche se non formalizzata in modi specifici.

tubazioni impiantiQuesti modi potrebbero essere due: o una causa di accertamento e/o costitutiva (actio confessoria) oppure un atto negoziale, da fare per atto pubblico davanti ad un notaio, per la trascrivibilità, in cui l’esistenza viene riconosciuta dal proprietario del fondo servente.

In entrambi i casi si tratta di investimenti di qualche migliaia di euro quantomeno, quindi valuta attentamente.

Il primo passo, in entrambi i casi, sarebbe l’invito, tramite diffida, rivolto alla controparte per il riconoscimento della servitù, poi dipende dall’atteggiamento che assume la controparte stessa.

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Tubazione che cagiona infiltrazioni e muffe: che fare?

sono proprietaria di un appartamento facente parte dell’ultimo piano di un condominio nel quale passa all’interno un tubo di scarico acque proveniente dal solarium che provoca danni di umidità e muffa al mio immobile per via della condensa e dell’usura. La costruzione del condominio è dei primi anni 70. Ho chiesto all’amministratore e quindi al condominio di togliere tale tubazione dall’interno del mio appartamento ma l’assemblea ha risposto che è una servitù acquisita nel momento in cui è stato effettuato il rogito e che quindi resta li dove si trova. Cosa posso fare?

Può ben darsi che la servitù di scarico esista per destinazione del buon padre di famiglia sin dal momento in cui sono state create le singole unità immobiliari, ovvero per espressa disposizione contenuta in tutti i rogiti di vendita. L’esistenza della servitù può essere appositamente verificata ma, a naso, direi che non valga la pena spendere tempo ed attenzione su questo tema, dal momento che probabilmente la servitù, per un titolo o per l’altro, tra cui anche un possibilissimo usucapione, esiste.

Sotto un profilo parzialmente diverso, la servitù ovviamente riguarda solo lo scarico ma se, dando luogo a questo scarico, si concretano dei danni per le altre unità immobiliari, la situazione non è certamente legittima.

Infatti, chi è titolare di un diritto di servitù prediale, di qualsiasi tipo, deve esercitarlo senza cagionare danni al fondo servente, che, nel nostro caso, è il tuo appartamento.

Probabilmente peraltro la tua richiesta originaria, quella di rimuovere il tubo, è stata sbagliata strategicamente, perché è ovvio che un’operazione invasiva come quella non può trovare il facile consenso della comunità condominiale. Credo che il tuo obiettivo vada riformulato e corretto nell’adozione di misure e interventi – quali possano essere può dirlo solo un tecnico – atti a fare in modo che, pur continuando lo scarico, non si producano infiltrazioni, umidità e muffe nel tuo appartamento.

Se concordi su questo, che mi sembra l’unico obiettivo realisticamente perseguibile, quello che devi fare è riformulare le tue richieste al condominio, ma non informalmente, a voce, né con una tua lettera, bensì con una formale diffida tramite un bravo avvocato, per vedere se si trova una soluzione condivisa in cui ad esempio per favorire il raggiungimento di un accordo potresti assumerti parte del costo degli interventi necessari.

Qualora non si trovasse una soluzione amichevole in questa prima fase, a mio modo di vedere ti converrebbe depositare un ricorso ex art. 696 bis cod. proc. civ. per CTU preventiva.

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Che posso fare se la mia vicina non mi fa esercitare le mie servitù?

Nei pressi di Capalbio c’è un casale a 2 piani.
Al piano terra c’è la mia vicina. Al primo piano ci sono io.
Il casale insiste su un terreno indiviso.

A Gennaio 2014, io e la vicina di casa siamo andati dal notaio ed abbiamo effettuato la divisione catastale e di proprietà del terreno in parti uguali tramite un atto notarile.
Dalla divisione del terreno nate delle servitù. Entrambi le abbiamo sottoscritte, accettate e firmate nell’atto notarile davanti al notaio.

Ieri a distanza di 7 mesi la vicina di casa non vuole più che io usi la sua servitù.
Può farlo? Come posso fare eventualmente per tutelarmi dato che la servitù di passaggio in questione (raso muro) mi serve per andare al contatore elettrico del mio appartamento?

È un caso abbastanza tipico, avete costituito per via negoziale delle servitù che, se non aveste dato loro vita in quel modo, sarebbero con ogni probabilità nate in base all’istituto della destinazione del buon padre di famiglia.

Ora, per capire meglio come stanno le cose, è evidente che bisognerebbe leggere il contratto divisionale che avete fatto per atto pubblico, ma se la servitù riguarda semplicemente l’accesso ai contatori mi sembra difficile che il tuo diritto possa essere contestato.

Ad ogni modo, il primo passo che devi fare è far scrivere una diffida alla tua vicina da un avvocato in cui ribadisci i tuoi diritti e la tua intenzione di esercitarli, cercando poi di innestare una trattativa volta al raggiungimento di un accordo bonario, che è sempre la cosa migliore.

Se la cosa non dovesse venire composta in questo modo, di solito in questi casi si usa lo strumento del ricorso d’urgenza o possessorio (io di solito li faccio tutti e due con lo stesso atto) per far dichiarare in breve tempo dal giudice il tuo diritto all’accesso e comunque all’esercizio delle servitù.

Si tratta naturalmente di un’iniziativa tutta da valutare carte alla mano.

Chiedi un preventivo ad un avvocato, dapprima per la sola diffida e, si spera, trattativa conseguente.

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Posso far rimuovere la caldaia del coerede che si trova sul mio muro?

vivo in una villetta bifamiliare e le caldaie sono sempre state posizionate sul muro di casa mia ,chiaramente all’esterno. ora dopo la lettura del testamento di mio papà, la bifamiliare che era metà nostra e metà di mio papà, è diventata, metà nostra e l’altra meta della badante che aveva sposato mio papà. Posso chiedergli di rimuovere la caldaia dal mio muro?

Puoi provare, ma ti suggerisco una linea morbida perché in diritto potrebbe essersi creata una servitù per destinazione del padre di famiglia avente ad oggetto il diritto della badante di tenere in loco la caldaia.

Questo mezzo di acquisto delle servitù è previsto per antica tradizione e si verifica grossomodo quando tra due immobili appartenenti ad un unico proprietario viene stabilito un rapporto di servizio, poi i due immobili cadono in mano a due proprietari diversi.

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se il fondo su cui si passava viene venduto ad un terzo che lo vuole chiudere

Sono proprietario di un fondo da ventisette anni, Questo fondo è da quando ho memoria coltivato dai miei. Per raggiungere tale fondo si passa su una strada di campagna larga circa tre metri. È una strada che gli abitanti della cascina vicino utilizzavano per recarsi nel comune vicino, ora da loro abbandonata perchè sono state realizzate altre vie asfaltate ma che io ed un mio vicino utilizziamo tuttora per accedere alle nostre proprietà che non hanno altre vie di accesso. Recentemente abbiamo scoperto che questa strada non è segnata sul catasto terreni ed il fondo su cui grava è stato venduto. Il nuovo proprietario sostiene che noi non abbiamo diritto di passaggio e vuole mettere una sbarra per chiudere la strada. Premetto che in quel fondo sto realizzando degli alloggi per animali e che se mi venisse tolto la possibilità di passaggio andrei incontro a seri problemi. Con l’ usucapione potremmo acquisire la servitù o potrebbe essere un boomerang e perdere ogni diritto in quanto so che oltre al passaggio ininterrotto per più di venti anni devono esserci anche delle opere visibili, che nel nostro caso sono solo due tracce nel terreno leggermente in evidenza rispetto al piano campagna. Chiedo a voi un consiglio in merito.

Come sempre accade in tema di servitù, il problema può essere valutato da molti e diversi punti di vista. Forse l’usucapione, tra i vari approcci possibili, è il più debole, sia per la presenza di opere di scarso impatto, come da te riferito, sia per la discutibile opponibilità al nuovo acquirente del fondo. Il mio consiglio sarebbe quello di valutare, innanzitutto, i titoli di acquisto, molto spesso ci sono elementi utili per ricostruire la situazione nel senso dell’esistenza di un diritto di passaggio; quindi valutare se, anche risalendo indietro nel tempo, ci possono essere i presupposti per l’avvenuta costituzione del passaggio in base alla destinazione del padre di famiglia. Infine, siccome riferisci di «problemi» che avresti in caso di chiusura, si può valutare il discorso dell’interclusione.

Su tutto questo, va poi «spalmata» l’idea, sempre valida, di negoziare e trovare un accordo bonario. Ma gli accordi si trovano quando si conoscono bene i propri diritti, quando ci si limita ad «abbozzare» al buio difficilmente si può trovare un punto d’incontro.

Direi che ti serva un bravo avvocato per una consulenza approfondita, se ti interessa veramente conservare questo passaggio.