Tag: fondo intercluso

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Vicino chiede di passare per raggiungere la fogna: che fare?

Sono proprietaria di un fondo e il mio vicino e anche confinante mi ha chiesto di collegarsi alla rete fognaria passando attraverso il mio terreno. Cosa mi consiglia di fare?

Come si fa a rispondere ad una domanda del genere senza conoscere lo stato dei luoghi e ogni altra circostanza?

Si possono fare solo alcune osservazioni di carattere molto generale.

Appunto in linea generale, è vero che sono previste dalla legge, in alcuni casi, servitù coattive.

Le servitù coattive sono servitù che possono essere costituite con un provvedimento del giudice in presenza di determinati presupposti. In altri termini, in determinate situazioni la legge riconoscere al proprietario di un fondo o di un bene immobile il «diritto» di imporre ad un altro proprietario la costituzione di una servitù.

Un esempio classico di servitù coattiva è quella di passaggio, che il proprietario di un fondo intercluso, cioè senza accesso, o comodo accesso, alla strada pubblica, ha «diritto» di imporre al proprietario del fondo, o dei fondi, sui quali ha la necessità di passare per accedere alla via pubblica.

È evidente che le servitù non possono sempre dipendere dal consenso dei privati, se ragionassimo in questo modo, seguendo sempre il nostro esempio, ci potrebbero essere fondi inaccessibili, cosa che ovviamente è inammissibile, dal momento che ogni terreno è giusto che possa venire sfruttato, per esigenze abitative o di produzione, non solo agricola ma anche industriale.

Detto questo, si può dire ulteriormente che può darsi che il tuo vicino, che al momento si è limitato a chiederti amabilmente il permesso di poter passare con le sue tubazioni, abbia, in caso di mancanza di consenso da parte tua, il diritto ad uno scarico coattivo.

Questo significa che, in caso di negazione del consenso, potresti subire una causa alla fine della quale la servitù verrebbe comunque costituita e tu potresti anche essere condannata a pagare le spese legali.

Per dire se questo è il caso, ovviamente bisognerebbe approfondire molto di più la situazione.

Ancor prima di questo, anche perché un approfondimento del genere richiederebbe un lavoro di un certo tipo e di conseguenza un certo investimento, in generale va detto che un accordo è sempre comunque preferibile, quando si può raggiungere senza troppo incomodo e anzi magari con alcuni vantaggi.

Se vuoi approfondire, come ti consiglierei, la situazione, ti suggerirei di valutare l’acquisto di una consulenza, scegliendo la relativa opzione nel menu principale del blog. Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani.

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Cessazione servitù di impianto e mancato spostamento: che fare?

la mia famiglia ha acquistato una immobile e del terreno, abbiamo firmato il contratto, compresa una lettera firmata da entrambe le parti dove si stabilisce che entro 5 anni cessano tutte le servitù della proprietà. Ora siamo al termine della scadenza e i venditori dell’immobile non intedono spostare le tubazioni di metano, acqua sanitaria e luce (si sono premurati solamente di spostare il transito) ne caso in cui noi un domani vogliamo chiudere questo ns terreno e farci dei lavori, saranno a carico nostro lo spostamento di queste servitù ? e nel caso in cui non permettiamo l’accesso anche solo per la lettura dei contattori, siamo perseguibili in legge?

Si tratta probabilmente di servitù di cantiere o di urbanizzazione, cioè istituite solo per consentire appunto l’erezione dell’immobile o l’urbanizzazione dell’area, con l’intento, in seguito, di spostare altrove le forniture, in modo più adatto alle costruzioni realizzate.

Ovviamente, bisognerebbe vedere la scrittura per poter avere maggiori informazioni e conferme al riguardo.

In generale, si può solo dire che ottenere il rispetto di quanto promesso nella scrittura può essere abbastanza problematico.

Può essere, infatti, che siano cambiati, in corso d’opera, i progetti originari e che quindi le tubazioni e gli impianti attualmente in essere solo con notevoli difficoltà potrebbero essere spostati. Se così fosse, ciò avrebbe una rilevanza anche per il diritto, perché in alcuni casi è consentito al proprietario di un fondo di ottenere la costituzione di una servitù coattiva; il caso classico è quello della servitù di passaggio per il fondo intercluso, ma ce ne sono molti altri.

In conclusione, occorre valutare attentamente la situazione sia di fatto che di diritto, per poi ulteriormente valutare, nel caso fosse possibile ritenere sussistenti adeguate basi legali per richiedere la rimozione, la convenienza di coltivare una cosa del genere rispetto al fastidio o alle limitazioni di godimento che si hanno attualmente con la situazione in essere.

Una buona idea, con natura anche «esplorativa», potrebbe essere quella di inviare una «diffida» scritta tramite avvocato al costruttore, richiedendo il rispetto della scrittura privata già conclusa, valutando poi l’eventuale riscontro.

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Se acquisto un fondo intercluso potrò avere accesso per ristrutturare il casolare?

Sono in trattativa per acquistare un fondo agricolo in zona collinare (chiuso da tutti i lati) di circa 6.000mq con accesso lungo una linea di confine con altro fondo, mediante un viottolo scosceso e molto difficoltoso da percorrere (oltre 100 metri di lunghezza e largo quasi un metro). Nella parte più alta a pochi metri (4 o 5) dal casolare, passa una strada carrabile privata dalla quale sarebbe possibile accedere con molta facilità ed anche con mezzi meccanici. La domanda che pongo è la seguente “E’ possibile chiedere di usufruire, pagando quanto dovuto, il diritto di passaggio? Considerando che è l’unica e sola strada che permette di far arrivare sul posto anche i materiali per la ristrutturazione del casolare. Mi preme inoltre sapere se è a discrezione del proprietario oppure è previsto per legge.

La legge prevede la possibilità di ottenere il diritto di passaggio per interclusione assoluta, che si ha quando il fondo non è raggiungibile in nessun modo se non passando su fondo altrui, sia per interclusione relativa, che invece si ha appunto quando il fondo è raggiungibile in un certo modo, che tuttavia è eccessivamente scomodo per l’uso che se ne deve fare.

Il tuo caso è naturalmente il secondo, quello dell’interclusione relativa, anche perché se devi ristrutturare un edificio che si trova sul fondo avrai bisogno di far accedere camion anche di grossa portata come betoniere e cose del genere, che probabilmente non possono probabilmente passare per un viottolo come quello che hai descritto.

La cosa migliore, in ogni caso, sarebbe interpellare prima dell’acquisto il proprietario della strada su cui dovresti passare, perché, se queste che abbiamo appena visto sono le disposizioni di legge, nella pratica potrebbe non essere così semplice farle applicare, soprattutto in materia di servitù e ancora di più di interclusione relativa, dove la «scomodità» dell’uso esistente può essere apprezzata, in fatto, in diverso modo.

Specialmente se hai intenzione di usare subito il tuo fondo, un approccio negoziale è assolutamente indispensabile perché di fronte all’opposizione del proprietario della strada non potresti far altro che ricorrere alla magistratura e in quel caso i tempi potrebbero diventare lunghi, né gli esiti garantiti.

Il riferimento normativo è ovviamente l’art. 1051 cod. civ., secondo cui «Il proprietario, il cui fondo è circondato da fondi altrui, e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo».

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se il fondo su cui si passava viene venduto ad un terzo che lo vuole chiudere

Sono proprietario di un fondo da ventisette anni, Questo fondo è da quando ho memoria coltivato dai miei. Per raggiungere tale fondo si passa su una strada di campagna larga circa tre metri. È una strada che gli abitanti della cascina vicino utilizzavano per recarsi nel comune vicino, ora da loro abbandonata perchè sono state realizzate altre vie asfaltate ma che io ed un mio vicino utilizziamo tuttora per accedere alle nostre proprietà che non hanno altre vie di accesso. Recentemente abbiamo scoperto che questa strada non è segnata sul catasto terreni ed il fondo su cui grava è stato venduto. Il nuovo proprietario sostiene che noi non abbiamo diritto di passaggio e vuole mettere una sbarra per chiudere la strada. Premetto che in quel fondo sto realizzando degli alloggi per animali e che se mi venisse tolto la possibilità di passaggio andrei incontro a seri problemi. Con l’ usucapione potremmo acquisire la servitù o potrebbe essere un boomerang e perdere ogni diritto in quanto so che oltre al passaggio ininterrotto per più di venti anni devono esserci anche delle opere visibili, che nel nostro caso sono solo due tracce nel terreno leggermente in evidenza rispetto al piano campagna. Chiedo a voi un consiglio in merito.

Come sempre accade in tema di servitù, il problema può essere valutato da molti e diversi punti di vista. Forse l’usucapione, tra i vari approcci possibili, è il più debole, sia per la presenza di opere di scarso impatto, come da te riferito, sia per la discutibile opponibilità al nuovo acquirente del fondo. Il mio consiglio sarebbe quello di valutare, innanzitutto, i titoli di acquisto, molto spesso ci sono elementi utili per ricostruire la situazione nel senso dell’esistenza di un diritto di passaggio; quindi valutare se, anche risalendo indietro nel tempo, ci possono essere i presupposti per l’avvenuta costituzione del passaggio in base alla destinazione del padre di famiglia. Infine, siccome riferisci di «problemi» che avresti in caso di chiusura, si può valutare il discorso dell’interclusione.

Su tutto questo, va poi «spalmata» l’idea, sempre valida, di negoziare e trovare un accordo bonario. Ma gli accordi si trovano quando si conoscono bene i propri diritti, quando ci si limita ad «abbozzare» al buio difficilmente si può trovare un punto d’incontro.

Direi che ti serva un bravo avvocato per una consulenza approfondita, se ti interessa veramente conservare questo passaggio.

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Come ottenere il passaggio per un fondo intercluso.

Ho comprato un terreno intercluso da sempre, non ha mai avuto un accesso sulla pubblica via. I precedenti proprietari vi accedevano a piedi passando per un fiumiciattolo secco. Ora in questo terreno voglio e posso costruire un azienda agricola e una casa. Mi serve una strada di accesso. Ho gia contattato i vicini e nessuno è disposto a trovare un accordo per il passaggio. Come ci si muove in questi casi? Ci sarebbero diverse possibilita di passaggio per arrivare alla provinciale ma non saprei da dove devo passare per legge. Come devo fare?

E’ un caso molto semplice, nei suoi tratti essenziali.

In materia la disposizione di riferimento è l’art. 1051 del codice civile, secondo cui:

«[1] Il proprietario, il cui fondo è circondato da fondi altrui, e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo.

[2]Il passaggio si deve stabilire in quella parte per cui l’accesso alla via pubblica è più breve e riesce di minore danno al fondo sul quale è consentito. Esso può essere stabilito anche mediante sottopassaggio, qualora ciò sia preferibile, avuto riguardo al vantaggio del fondo dominante e al pregiudizio del fondo servente.

[3] Le stesse disposizioni si applicano nel caso in cui taluno, avendo un passaggio sul fondo altrui, abbia bisogno ai fini suddetti di ampliarlo per il transito dei veicoli anche a trazione meccanica. [4] Sono esenti da questa servitù le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti».

Pertanto, sembra proprio che tu abbia diritto di ottenere il passaggio.

Per quanto riguarda il modo di procedere più specifico, va richiamato l’art. 1032 cod. civ., che riguarda in generale le servitù coattive e le modalità di loro costituzione, secondo il quale:

«[1] Quando, in forza di legge, il proprietario di un fondo ha diritto di ottenere da parte del proprietario di un altro fondo la costituzione di una servitù, questa, in mancanza di contratto, è costituita con sentenza. Può anche essere costituita con atto dell’autorità amministrativa nei casi specialmente determinati dalla legge.

[2] La sentenza stabilisce le modalità della servitù e determina l’indennità dovuta.

[3] Prima del pagamento dell’indennità il proprietario del fondo servente può opporsi all’esercizio della servitù».

Io ti suggerirei dunque questi passi:

  1. Incaricare un geometra o altro tecnico di definire un possibile tracciato della strada, in relazione ai luoghi ed in applicazione dei criteri previsti dalla legge, anche in relazione alle tue esigenze, affiancandogli sin da subito un avvocato per curare gli aspetti giuridici del progetto;

  2. Quando il progetto di strada o passaggio sarà pronto, inviarlo tramite diffida scritta dal legale ai proprietari dei fondi interessati dal passaggio, specificando che si intende ottenere la concessione dello stesso in base ai presupposti di legge;

  3. Qualora non si riuscisse ad ottenere il passaggio così come da progetto, eventualmente con le modifiche via via proposte dagli interessati e da te accettate, valutare di procedere giudizialmente. Sotto questo profilo, bisognerà considerare i ricorsi d’urgenza, altrimenti prima di ottenere il passaggio potrebbero trascorrere molti anni e il fondo sarebbe per te sostanzialmente quasi inservibile.