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Per valutare portata ed efficacia di un contratto è necessario leggerlo.

DOMANDA – in una locazione commerciale, se il locatore invia una proposta di aumento del canone 8/10 mesi prima della scadenza dei 12 anni (e quindi, non 12 mesi prima) il conduttore può rifiutarla ed andare avanti con la locazione per altri 6 anni? Nel caso che il locatore non sia d’accordo, il locatario può richiedere l’indennità avviamento dato che l’attività è commercio al dettaglio? Inoltre, in mancanza di una comunicazione da parte del locatario 12 mesi prima della scadenza naturale (12 anni), il contratto si rinnova automaticamente senza adempimenti?

— RISPOSTA – Non ti darò una risposta nel merito, ma farò solo qualche osservazione di metodo, che magari potranno esser ugualmente utili, sia a te che ai lettori del blog.

La prima osservazione è che, per quanto potrà sembrarti incredibile, non ha molto senso parlare dell’efficacia e della portata di un contratto in astratto, cioè senza averlo esaminato, visto o letto almeno una volta.

Forse qualcuno pensa che il codice civile e il corpo della legislazione ulteriore siano una sorta di intelligenza artificiale in grado di dare indicazioni di una certa consistenza in ogni caso, ma in realtà non funziona così, bensì piuttosto all’opposto.

Le leggi sono indicazioni a volte intelligenti, a volte stupide che devono essere riempite di contenuto dagli interpreti, che sono i soli che possono dare loro un senso, una direzione.

Peraltro, se guardi la sezione sull’ermeneutica dei contratti nel codice civile, trovi disposizioni, anche piuttosto numerose, su quella stessa attività di interpretazione dei negozi.

La seconda osservazione è che impossibile, ulteriormente, disquisire di cose come l’indennità di avviamento senza, oltre che aver studiato il contratto di locazione, aver studiato anche tutte le altre circostanze della situazione e del caso.

In una situazione come quella che ti riguarda, dove ci sono degli interessi economici di un certo riguardo, credo tu ti debba rassegnare ad andare a parlare con un avvocato, di persona oppure on line, comunque in diretta e sulla base dell’analisi approfondita della situazione stessa.

So che andare da un avvocato non è mai molto piacevole, sia per il denaro che si deve spendere sia per il tempo che si deve impiegare e che si preferirebbe investire diversamente, ma ci sono dei casi in cui è preferibile farlo piuttosto che non farlo: il tuo rientra sicuramente in uno di questi.

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Guarda questo video per sapere meglio come funzionerebbe il lavoro con me.

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Ti lascio adesso alcuni consigli e indicazioni finali che, a prescindere dal problema di oggi, ti possono sempre essere utili.

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Locazione commerciale dopo 12 anni: non serve una disdetta?

sono un conduttore, il locatore del negozio che conduco dopo 12 anni (6+6) alla scadenza prossima del contratto ( 3 mesi prima della scadenza) mi ha’ mandato una formale proposta via mail di un nuovo contratto con un canone maggiorato, mi chiedo non mi doveva inviare il tutto con una raccomandata? Lui non mi ha’ mandato nessuna disdetta, ma solo l’intenzione di aumentare il canone dell’affitto, cosa faccio devo rispondergli? Premetto che io non accetterò la nuova condizione che mi sta proponendo, come devo comportarmi??? In questo caso e’ vero che ho’ diritto a 18 mensilità di indennità per l’avviamento? Cosa devo fare?

Il contratto è scaduto o meglio in via di estinzione, essendo prossima la decorrenza dei 12 anni, in occasione della quale non occorre nessuna disdetta, recesso o altra cosa del genere perché si tratta della durata del contratto prevista dal contratto stesso.

La disdetta atta ad impedire il mancato rinnovo sarebbe stata invece necessaria entro un anno prima della prima scadenza dei sei anni, quindi entro il quinto anno dall’inizio del contratto, mentre, in sua mancanza, il contratto si è rinnovato per altri sei anni, giungendo quindi alla scadenza attuale, che è quella «naturale».

Per questi motivi, il proprietario non aveva nessun onere di inviarti alcunché.

Ti ha semplicemente fatto una proposta che tu rimani libera di accettare o meno, è una tua valutazione.

Per quanto riguarda l’indennità, è un discorso che va approfondito anche in relazione alla natura dell’attività da te esercitata, oltre che a tutte le altre circostanze.