Tag: ipoteca

Categorie
diritto

Divisione di un immobile con ipoteche a Equitalia: come si fa?

Essendo vedovo, ho ereditato la porzione di proprietà di 1/4 divisa fra me e mia figlia di una vecchia casetta che era dei genitori di mia moglie. Una mia cognata ha dei debiti con il fisco e quindi con Equitalia (una volta Uniriscossioni) la quale aveva posto due ipoteche su quella casetta che ha un valore attuale commerciale di 40mila euro (non vale di più). Ora un altra mia cognata sarebbe disposta ad acquistare le porzioni degli altri ma Equitalia pretende il pagamento di circa 23mila euro che è dato da una loro valutazione dell’immobile (rendita catastale moltiplicata per un loro coeff) che gli da 94mila€. Una nostra perizia giurata non viene presa in considerazione. Equitalia sostiene che se gli paghiamo circa 93mila diviso 4 ( 4 erano le figlie) toglie l’ipoteca. Altrimenti non se ne fa niente. Equitalia non vende perchè non ci riuscirebbe. La cognata che ha debiti non ha altri beni e non ha soldi per saldare Equitalia. La casa è vuota. Cosa possiamo fare ?

La casa, ovviamente, può essere venduta senza nessun bisogno di cancellare prima le ipoteche, solo che, ovviamente, chi acquista, le dovrà rispettare e subire in caso di mancato pagamento dei crediti che garantiscono.

Una prima idea, che però non credo possa godere di molto fascino presso tuo cognata, potrebbe essere quella di vendere a lei con le ipoteche, lasciando che sia poi lei a sistemare il problema, ovviamente in questo caso accettando – negozialmente – di vendere ad una cifra piuttosto scontata rispetto a quello cui si potrebbe pensare in una situazione «normale».

Se, invece, non si trovasse un accordo, né in questo né in altri termini, l’unico sistema per uscire da questa situazione sarebbe chiedere la divisione, in via dapprima stragiudiziale, quindi tramite la prevista fase di mediazione e, infine, giudiziale.

Una buona idea potrebbe essere instaurare la fase di mediazione, che, nella mia esperienza, in molti casi è stata utile per sbloccare molte situazioni di questo genere.

Un altro consiglio che forse si può dare è quello di nominare, a spese comuni magari, un avvocato che vada a negoziare per conto di tutta la famiglia con Equitalia, in modo da spuntare condizioni più vantaggiose e magari alla fine praticabili.

Non esiste, insomma, come sempre una soluzione «pronta», ma il problema va trattato, con molta pazienza, cura ed abilità, meglio se con l’assistenza di un bravo professionista.

Categorie
diritto

Mutuo su un immobile: si può trasferire su un terreno?

Mio suocero due mesi fa ha fatto atto di donazione di 3 immobili ai figli; uno di questi è intestato a mia moglie, dobbiamo chiedere un mutuo per ristrutturarlo ma su tale appartamento mio suocero ha ancora un mutuo ipotecario che scade tra 3 anni, la banca non fa problemi per dare a noi il nuovo mutuo ma dovremmo sommare i 3 anni che restano a mio suocero a quanto chiediamo oppure estinguerlo.
Chiedo , visto che di estinguerlo non ci sono i soldi, è possibile per mio suocero trasferirlo su un terreno di sua proprietà e finire gli anni che gli mancano visto che è quello che vuole fare lui senza gravare sul nuovo mutuo che mia moglie sta chiedendo?

Non è un problema giuridico, nel senso che con il consenso delle parti, e in particolare modo dell’istituto di credito, si può fare tutto quel che si vuole, il punto è che rimane necessario appunto questo consenso.

Non sarebbe il mutuo ad essere trasferito, ma ci sarebbe la costituzione di una nuova ipoteca a garanzia dello stesso, su di un nuovo e diverso bene.

L’unica cosa che potete fare, se volete realizzare questa operazione, è negoziare con la banca, illustrando dettagliatamente il vostro progetto ed evidenziando come l’istituto, con la nuova ipoteca, sarebbe comunque tutelato per la parte residua di mutuo.

Considerate comunque anche che, una volta che avreste il consenso della banca, realizzare questa operazione avrebbe dei costi. Innanzitutto, la banca vorrà una perizia di stima sul terreno sul quale si vorrebbe iscrivere ipoteca. Inoltre, per iscrivere ipoteca occorre sempre un atto pubblico, ragione per cui dovrete passare dal notaio.

Categorie
diritto

Immobili con ipoteca di primo grado: mi conviene pignorarli?

ho vinto una causa civile (io creditore privato verso un altro debitore privato). Il mio decreto ingiuntivo è di 63000.00 ed è esecutivo a tutti gli effetti di legge in quanto il giudice me la concesso per aver vinto la causa dopo 4 anni di processo. Il debitore ha 2 case con 2 ipoteche volontarie di 1 grado con la banca. Per la prima casa ha chiesto una ipoteca alla banca di 1 grado di 104.000,00 nel 2006 per25 anni ed è ancora attiva (aperta). Posso e mi conviene chiedere una ipoteca di 2 grado e fare il sequestro del bene? come funziona il procedimento? alla debitrice sono rimasti altri 15 anni di mutuo da pagare, ma ho scoperto che la debitrice ha affittato la casa all’ASL. Dovrò fare il sequestro del bene. Il valore della casa è di circa 70,000,00, però all’asta si svaluterà di molto. Mi conviene fare l’ipoteca di 2 grado? o no? o prenderò una mazzata? dovrò fare anche il conteggio di quanto è rimasto di mutuo della debitrice da pagare alla banca

Attenzione, stai facendo un po’ di confusione. Diciamo che hai un titolo esecutivo per 63.000 euro circa, costituito probabilmente sia dal decreto che avevi ottenuto originariamente 4 anni fa, confermato dal giudice della causa di opposizione, sia dalla sentenza che ha definito il giudizio di opposizione, che probabilmente regola la spese di fase, e magari anche quelle del monitorio, ponendole a carico della parte soccombente.

Quando parli di sequestro, poi probabilmente intendi pignoramento.

Fatte queste precisazioni, c’è da direi che la valutazione circa i mezzi di esecuzione da utilizzare per poter ottenere che questa sentenza venga rispettata va condotta in concreto, perché il rischio di spendere ulteriore denaro in attività legale senza poi portare a casa nulla è reale.

Peraltro, queste valutazioni sarebbero state da fare al momento di iniziare la causa, 4 anni fa, come predico sempre e comunque anche nella nostra scheda sul recupero crediti, che ti invito a leggere facendo particolarmente attenzione al concetto di solvenza, ma anche ai vari tipi di pignoramento praticabili.

Più in particolare, se ci sono già ipoteche di primo grado, che sono veri e propri diritti di precedenza a favoredi chi ne è titolare il rischio è che tu promuova il pignoramento di questi immobili spendendo le non indifferenti cifre richieste a tutto vantaggio del titolare dell’ipoteca di grado precedente, che ha il diritto di soddisfarsi su quanto ricavato fino a che il suo credito non sarà stato estinto…

Ti consiglio di investire due, tre o anche di più ore di lavoro di un bravo avvocato per fare in concreto, con precisione e adeguata cura questo accertamento.

Categorie
diritto

Fideiussione: quali sono le conseguenze anche in caso di successione?

il fratello di mio marito chiede alla madre di fargli da garante per l’acquisto della prima casa. La madre può garantire solo con la casa di sua proprietà, in cui lei vive. Ecco le domande: – l’abitazione della madre potrà successivamente essere da lei venduta nonostante la sussistenza di una fideiussione, e se sì con quali vincoli sulla vendita? – in caso di morte della mamma, una volta accettata l’eredità e pagata la sua quota di fideiussione, mio marito potrà rivalersi nei confronti del fratello per recuperare la quota pagata alla banca?

La domanda non è del tutto chiara, perché probabilmente non hai chiaro tu stessa quel che sta accadendo.

Volendo provare a fornire comunque qualche informazione, si può dire che le garanzie possono essere di due tipi
a) reali, quando ad esempio si acconsente alla costituzione di una ipoteca su una casa, oppure
b) personali, quando si firma appunto ad esempio una fideiussione, con la conseguenza che si risponde del debito che si garantisce con tutte le proprie sostanze.

Nel tuo caso, probabilmente, si tratta di una fideiussione, e quindi della prestazione di una garanzia di tipo personale.

Questo tipo di garanzia non determina un vincolo sui beni di chi la fornisce, che rimane libero di disporne come meglio crede.

La fideiussione viene richiesta ed accettata dal creditore sulla base di una generica valutazione della serietà e della solvenza di chi la offre, se mancassero queste valutazioni verrebbe richiesta un’ipoteca, che, fissandosi sull’immobile, è molto più robusta, come garanzia, rispetto alla fideiussione.

Peraltro, la fideiussione è solo una garanzia, non è detto che ci sia da pagare nulla, ma se il garante viene escusso dal creditore principale, cioè nel nostro caso la banca, il garante stesso acquista una azione di regresso nei confronti del debitore principale, cioè può chiedere indietro al «vero debitore» quello che è stato chiamato a pagare in garanzia.

Questa azione di regresso si trasmette agli eredi.

Categorie
diritto

Un terreno ipotecato può essere concesso in comodato?

Vorrei cortesemente sapere se una proprietà, nello specifico un terreno agricolo, ipotecato,può essere dato in comodato d’uso.

Le domande generiche, che prescindono dal caso concreto, non hanno mai, come ho detto centinaia di volte, alcun senso in diritto. Gli utenti dovrebbero limitarsi a descrivere un problema, lasciando ai giuristi il compito di stabilire quali sono le domande effettivamente rilevanti per inquadrarlo e, infine, risolverlo.

Fornisco pertanto una risposta in termini generali che non so quale utilità possa poi avere.

Si può concedere in comodato un terreno ipotecato? Ovviamente sì.

L’ipoteca non comporta la perdita del diritto di proprietà sul bene che ne è oggetto, ma rappresenta semplicemente una garanzia, un fermo del bene stesso a favore dei creditori del debito che ne è assistito, che vengono così a godere di un diritto di precedenza nell’essere soddisfatti rispetto ad altri eventuali creditori dello stesso debitore.

Altrettanto ovviamente, l’ipoteca ha diritto di seguito, essendo iscritta nei pubblici registri immobiliari.

Questo significa che se una persona costituisce un’ipoteca su di un terreno poi lo concede in comodato, i creditori potranno avvalersi dell’ipoteca, promuovendo la vendita forzata del bene, nonostante l’esistenza del comodato, che è stato stipulato dopo che l’ipoteca era stata iscritta nei pubblici registri.

Categorie
diritto

Chi rinuncia all’eredità può acquistare uno dei beni dell’asse successivamente messo all’asta?

mia cognata e’ deceduta, mentre la sorella e la madre hanno rinunciato all’eredita’, mio marito (erano gli unici tre eredi) ha accettato.
In seguito abbiamo scoperto che mia cognata oltre ad avere dei debiti aveva anche un grosso mutuo con garanzia ipotecaria sulla casa.
Ora le chiedo in caso mio marito non pagasse piu’ il mutuo e la casa venisse messa all’asta l’altra mia cognata (quella rinunciataria) potrebbe acquistarla?

Direi proprio di sì.

L’art. 571, comma 1°, cod. proc. civ. dice che «ognuno, tranne il debitore, è ammesso a offrire per l’immobile pignorato».

La giurisprudenza ha aggiunto che questa disposizione va interpretata in modo letterale, senza possibilità di applicazione analogica: infatti «nell’espropriazione forzata immobiliare è legittimato a fare offerte all’incanto e offerte di aumento di sesto anche il coniuge del debitore esecutato in regime di comunione legale dei beni, poiché la norma che esclude la legittimazione del debitore esecutato è eccezionale, non suscettibile di applicazione per analogia» (Cass. civ. 02.02.1982 n. 605, Foro It., 1982, I, 1979, Giust. Civ., 1982, I, 1250).

C’è da notare che la banca non è affatto obbligata a promuovere un’esecuzione di tipo immobiliare nei confronti di tuo marito, potendo preferire altri mezzi di realizzazione.

Categorie
diritto

Posso obbligare il mio ex genero a trasferire il mutuo a mia figlia?

mia figlia sposata in separazioni di beni sta separandosi . Aveva purtroppo comprato immobile ( ha pagato tutto il suo 50% con ns contributo) MENTRE l ex x il suo 50% di proprietà ha CONTRATTO un mutuo di fatto su tutto l’immobile Nonostante gli è stato proposto l accollo del mutuo da parte di mia figlia lui rifiuta. COME OBBLIGARLO? Può continuare ad avere il mutuo( che intanto paga!) sulla casa di fatto abitata ORMAI SOLO da mia figlia? gli può essere intimato di partecipare alle spese visto che intanto stanno rifacendo le facciate?? se lui non paga la rate mia figlia che rischi corre ?

Non si può obbligarlo, si tratta di una cessione di contratto per la quale occorre sia il consenso dell’ex marito di tua figlia sia della banca stessa.

Da questo punto di vista, potete solo continuare a negoziare, a questo riguardo è consigliabile fare anche qualche seduta di mediazione familiare.

Certo che può avere un mutuo su una casa abita dall’ex moglie è una situazione piuttosto comune, anche se molte persone non la vorrebbero.

Per quanto riguarda le spese, bisognerebbe vedere cosa è previsto nel titolo di separazione, se già formato, o curare che sia impostato in un certo modo, se ancora da fare.

Se lui non pagasse le rate, ovviamente la banca, dopo un certo numero di insolvenze, acquisterebbe il diritto di sottoporre a pignoramento l’immobile, avvalendosi tra l’altro dell’ipoteca che sicuramente avrà iscritto sullo stesso.

Direi che visti i valori in ballo vi convenga rivolgervi ad un avvocato o chiedere chiarimenti a quello che avete già.

Categorie
diritto

Posso chiedere che venga tolta l’ipoteca sulla casa messa da mia moglie se ho sempre pagato il mantenimento?

la mia ex moglie dalla quale sono divorziato e che vive con nostra figlia mi ha da tempo fatto iscrivere un’ipoteca sulla casa dove vivo attualmente con la mia compagna e mio figlio nato da quest’ultima unione. L’ipoteca è stata iscritta come garanzia per il mantenimento per nostra figlia, da precisare che sin dal primo mese di separazione non ho mai saltato una mensilità dell’ assegno per mia figlia. La domanda è questa, visto che la scoperta di questa ipoteca l ‘ho fatta io per caso tramite un amico che lavora da un notaio e non mi è mai stata ufficialmente notificata da nessuno, posso oppormi per farla togliere?

No, tua moglie possiede un titolo esecutivo nei tuoi confronti che legittima l’iscrizione di ipoteca, che serve non solo per impedire mancati pagamenti da parte tua, al momento solo eventuali, ma anche a fare in modo che in caso di tua insolvenza, con concorso di altri eventuali creditori, tua figlia abbia diritto di precedenza per le sue necessità rispetto a tutti gli altri.

Si tratta quindi a mio giudizio di un vincolo iscritto legittimamente contro cui non si può fare opposizione né formale né sostanziale, per quanto poco simpatico.

Categorie
diritto

Se non posso più pagare il mutuo che cosa posso fare?

Siamo di origine Turchia e da 10 anni siamo in Italia, nel 2005 miei genitori hanno fatto un mutuo per comprare una casa. Abbiamo pagato le rate per 5 anni, 1 anno di sospensione del mutuo e da 1 anno che non riusciamo a più pagarle. Miei genitori sono disoccupati, stiamo lavorando solo io e mio fratello. Quelli della banca riescono prendere una parte del nostro stipendio? Sicuramente un giorno (non lo so neanche il tempo) la casa verrà pignorato e messa all’asta. Nel caso che la casa viene venduta ad un cifra più bassa di quello che devono pagare; cosa succede? Dopo entra in gioco Equitalia? Finchè ci siamo nella stessa casa, ci tocca anche a noi di pagare qualcosa? Miei pensano di tornare nel paese d’origine, cioè in Turchia. Sapendo che Turchia non fa parte di UE riescono pignorare gli immobili che hanno li?

Nel momento in cui il numero di rate non pagate diventa pari o superiore a 7, la banca può chiedere lo scioglimento del mutuo e quindi la restituzione di tutta la somma che vi aveva prestato a suo tempo, meno le rate nel frattempo pagate.

In quel momento, non avrete la possibilità di pagarla, per cui la banca vi farà un decreto ingiuntivo, che sarà inutile opporre perché la legge è dalla parte della banca.

Con quel titolo, diventato definitivo o anche provvisoriamente esecutivo, la banca potrà sottoporre a pignoramento la casa che avevate comprato col mutuo che essa stessa vi aveva concesso e sulla quale grava l’ipoteca.

Da qui in poi quel che può succedere è molto diverso e bisogna seguire la situazione per capire come si può evolvere o meno.

Certo che se residuassero ragioni di credito della banca anche dopo la vendita all’asta dell’immobile, ad esempio perché venduto ad un prezzo di molto inferiore a quello di mercato, la banca potrebbe sempre agire nei confronti dei tuoi genitori, anche su beni che si trovano in Turchia, non avendo nessun valore ostativo il fatto che la Turchia non si trovi in Unione Europea purtroppo.

Categorie
diritto

Come faccio ad acquistare il 50% della ex casa coniugale?

SEPARATA CONSENSUALMENTE DA DUE ANNI CON UN FIGLIO MINORE DI ANNI 15 CHE VIVE CON ME. CASA INTESTATA AL 50% CON EX CONIUGE E MUTUO ESTINTO. NELL’OMOLOGA DI SEPARAZIONE HO DATO ASSENSO E ACCONTO PER COMPRARE L’ALTRO 50% ENTRO I 18ANNI DI MIO FIGLIO. CHIEDO:
POSSO STIPULARE UN NUOVO MUTUO IPOTECARIO X 50% ? POSSO DETRARRE INTERESSI SU 730? DEVO FARE ATTO NOTARILE? ALTRIMENTI CHE ALTERNATIVE HO X QUEST IMMOBILE?

Ovviamente puoi stipulare un nuovo mutuo sulla seconda quota dell’immobile che hai promesso di acquistare, se la banca te lo concede.

Nel momento in cui la banca si dichiarerà disposta a concederti il mutuo, vorrà tuttavia iscrivere ipoteca su questa quota dell’immobile, se non su tutto, ragione per cui sarà comunque necessario un atto notarile per consentirne la iscrizione.

Il passaggio dal notaio sarebbe comunque stato necessario per fare la trascrizione dell’immobile.

Sugli interessi e gli altri aspetti fiscali devi sentire da un commercialista, anche se probabilmente lo stesso notaio saprà darti indicazioni in materia.