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avvocato risponde

Per valutare portata ed efficacia di un contratto è necessario leggerlo.

DOMANDA – in una locazione commerciale, se il locatore invia una proposta di aumento del canone 8/10 mesi prima della scadenza dei 12 anni (e quindi, non 12 mesi prima) il conduttore può rifiutarla ed andare avanti con la locazione per altri 6 anni? Nel caso che il locatore non sia d’accordo, il locatario può richiedere l’indennità avviamento dato che l’attività è commercio al dettaglio? Inoltre, in mancanza di una comunicazione da parte del locatario 12 mesi prima della scadenza naturale (12 anni), il contratto si rinnova automaticamente senza adempimenti?

— RISPOSTA – Non ti darò una risposta nel merito, ma farò solo qualche osservazione di metodo, che magari potranno esser ugualmente utili, sia a te che ai lettori del blog.

La prima osservazione è che, per quanto potrà sembrarti incredibile, non ha molto senso parlare dell’efficacia e della portata di un contratto in astratto, cioè senza averlo esaminato, visto o letto almeno una volta.

Forse qualcuno pensa che il codice civile e il corpo della legislazione ulteriore siano una sorta di intelligenza artificiale in grado di dare indicazioni di una certa consistenza in ogni caso, ma in realtà non funziona così, bensì piuttosto all’opposto.

Le leggi sono indicazioni a volte intelligenti, a volte stupide che devono essere riempite di contenuto dagli interpreti, che sono i soli che possono dare loro un senso, una direzione.

Peraltro, se guardi la sezione sull’ermeneutica dei contratti nel codice civile, trovi disposizioni, anche piuttosto numerose, su quella stessa attività di interpretazione dei negozi.

La seconda osservazione è che impossibile, ulteriormente, disquisire di cose come l’indennità di avviamento senza, oltre che aver studiato il contratto di locazione, aver studiato anche tutte le altre circostanze della situazione e del caso.

In una situazione come quella che ti riguarda, dove ci sono degli interessi economici di un certo riguardo, credo tu ti debba rassegnare ad andare a parlare con un avvocato, di persona oppure on line, comunque in diretta e sulla base dell’analisi approfondita della situazione stessa.

So che andare da un avvocato non è mai molto piacevole, sia per il denaro che si deve spendere sia per il tempo che si deve impiegare e che si preferirebbe investire diversamente, ma ci sono dei casi in cui è preferibile farlo piuttosto che non farlo: il tuo rientra sicuramente in uno di questi.

Se vuoi approfondire la questione nel merito, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente.

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Naturalmente, se vivi e lavori lontano dalla sede dello studio – che è qui, a Vignola, provincia di Modena, in Emilia – questo primo appuntamento potrà tranquillamente avvenire tramite uno dei sistemi di videoconferenza disponibili, o persino tramite telefono, se lo preferisci; ormai più della metà dei miei appuntamenti quotidiani sono videocall.

Guarda questo video per sapere meglio come funzionerebbe il lavoro con me.

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Ti lascio adesso alcuni consigli e indicazioni finali che, a prescindere dal problema di oggi, ti possono sempre essere utili.

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diritto

Contratto di locazione: come tutelarsi.

devo stipulare un contratto di locazione con due associazioni culturali No Profit e prima di fare degli errori ho pensato di chiedere un consiglio.
1) Chi devo inserire come conduttori? I nomi delle associazioni con il loro codici fiscali?
2) Chi deve firmare il contratto? Per mia logica suppongo i presidenti e tutti i membri dei consigli direttivi. E’ così?
3) A chi posso chiedere la verifica dei nominativi/dati che mi danno? Cioè nominativi dei presidenti e dei membri dei consigli direttivi?
4) Posso conoscere il valore del fondo comune delle associazioni o cmq sapere se hanno mai avuto debiti e/o morosità?
5) Inserendo le due associazioni come conduttori, sono automaticamente responsabili in solido? Cioè se nel mese A l’associazione X si scioglie o non paga, la Y sarà tenuta a pagare tutto l’importo dell’affitto?

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Ritardo nei canoni locazione commerciale: che succede?

il locatore del locale commerciale dove siamo da 11 anni mi ha inviato una email intimandoci a tornare regolari al pagamento (nel contratto si paga entro il 5 del mese, noi pagheremo il canone anticipato di Novembre (scadenza contrattuale 05.11.18) il 10 Dicembre, avendo anticipato al locatore copia della contabile del bonifico)…
Ci ha scritto che se dal 5 Gennaio non torneremo regolari non ci intimerà lo sfratto, ma direttamente procederà con lo sfratto esecutivo
Fino a quanti gg di ritardo potremmo ritardare il saldo del canone di locazione per non ricevere l’intimazione allo sfratto? E dopo l’intimazione, si potrebbe estinguere la convalida dello sfratto saldando l’arretrato con le spese legali? Infine, la carenza della sottoscrizione di una eventuale polizza obbligatoria è motivo di risoluzione del contratto? Da notare che altri inquilini non hanno sottoscritto questa polizza, e non hanno ricevuto questa lettera…

La presunta differenza tra intimazione di sfratto e sfratto esecutivo diretto non ha alcun senso, non so che cosa vi abbia scritto in effetti.

Ad ogni modo, lo sfratto può essere intimato quando la morosità supera l’importo di due mensilità di canone, mensilità che può essere dovuta anche per oneri accessori e non per il solo canone, e ciò dal giorno stesso in cui la morosità arriva ad avere questo ammontare, senza che siano previsti termini di alcun tipo.

Una volta che lo sfratto sarà stato intimato, non sarà più possibile alcuna forma di sanatoria. Nelle locazioni commerciali, non è previsto il termine di grazia. Inoltre, anzi soprattutto, vale il principio della cristallizzazione dell’inadempimento, per cui se anche pagate tutti gli arretrati dopo la notifica dello sfratto, lo sfratto viene poi comunque convalidato e dovete rilasciare l’immobile.

In conclusione, se superate le due mensilità di morosità potete ricevere una sfratto contro cui poi potrebbe non esserci rimedio, se non negoziale.

Nel caso, invece, vi rendeste morosi ma non di due mensilità, potreste sempre ricevere un decreto ingiuntivo per il pagamento.

Per quanto riguarda la polizza, bisognerebbe esaminare il contratto. Se questa fosse prevista a pena di risoluzione, la risoluzione non potrebbe tuttavia essere richiesta con lo sfratto, ma con un procedimento per rito locatizio.

Valuta, se vuoi approfondire, di acquistare una consulenza.

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Immobile commerciale sempre pieno di umidità: che fare?

ho un’attività di rappresentanza di testi scolastici con deposito e sono in affitto . da circa tre anni (un anno dopo il nostro ingresso nel locale ) il proprietario del locale adiacente ha dato in affitto il proprio spazio a una ditta che fa lavaggio auto. Sulla parete che separa il nostro locale dal locale del lavaggio c’è tantissima umidità al punto che l’intonaco si stacca cadendo sui ripiani dove noi abbiamo i libri Un anno fa circa hanno eseguito i lavori di impermeabilizzazione nel fondo del lavaggio ma l’umidità continua ad essere , pezzi importanti di intonaco che si staccano , quindi tutti i ripiani sulla parete interessata sono inutilizzabili (circa 10/12 metri di muro per un’altezza di 2 metri ) il proprietario ha in corso denunce e varie liti legali con il proprietario del locale adiacente , ci ha promesso che farà di nuovo i lavori di ripristino ma intanto noi abbiamo disaggio e difficoltà a lavorare, posso chiedere danni? una diminuzione del canone?

Certamente sembrano esserci adeguate basi di fatto per poter richiedere una diminuzione del canone e magari il risarcimento del danno subito.

Per la diminuzione del canone, è noto che non si può praticamente autonomamente, ma va o concordata o prevista da un giudice all’interno di una causa civile, che però molti rinunciano a fare perché trattandosi di locazioni spesso non vale la pena coltivarle in sede giudiziale. Se la riduzione non è concordata, o prevista da un giudice, nel momento in cui, a forza di ridurre ogni mese una parte di canone, si arrivano a superare le due mensilità, il proprietario dell’immobile può intimare lo sfratto.

L’inadempimento, quantomeno parziale, a mio giudizio c’è, considerando che l’immobile non viene mantenuto in stato da servire all’uso cui è destinato, specialmente considerando lo smercio di materiale librario, anche se a riguardo bisognerebbe vedere cosa dice esattamente il contratto di locazione.

Attenzione che nelle locazioni commerciali lo sfratto non è sanabile come in quelle civili, non esiste il termine di grazia e non giova nemmeno pagare dopo l’intimazione dello sfratto perché vale il principio della cristallizzazione dell’inadempimento.

Per quanto riguarda la voce, ulteriore, di danno, va ricordato che ogni danno di cui si chiede il ristoro deve essere, salvo i casi in cui è ammessa la valutazione equitativa, puntualmente comprovato e dimostrato. Nel vostro caso, trattandosi di un danno economico, bisognerà pur avere qualche elemento a sostegno.

Quello che vi consiglierei di fare è di mettere per iscritto le vostre richieste mediante una diffida tramite avvocato, dopodiché si potrà valutare in base alla risposta, o alla mancata risposta, della proprietà, restando inteso che mi sembra comunque una situazione in cui il metodo principe è quello della negoziazione volta alla ricerca di un accordo.

Se vuoi consultare la nostra offerta per la diffida, ti puoi collegare a questa pagina.

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Gelateria non puntuale coi canoni: che fare?

ho affittato un locale commerciale ad una gelateria. Da mesi (ormai anni…) il canone non solo è sempre ritardato ben oltre la scadenza contrattuale del primo di ogni mese ma è sempre una frazione del dovuto. Ad esempio, il 10 dicembre ho ricevuto il 40% del canone dello stesso mese mentre a gennaio non ho ancora ricevuto niente (probabilmente mi arriverà un’altra frazione della mensilità di dicembre…). Sono mesi che sollecito per iscritto il rispetto del contratto, anche perché per motivi personali ho chiesto un prestito alla banca e quanto sopra mi crea un danno rispetto al piano di ripagamento con l’istituto. C’è poi un secondo aspetto.
Alcuni mesi fa i titolari dell’attività mi hanno inviato una raccomandata chiedendomi una riduzione del canone, giustificando poi i loro ritardi con la crisi economica e con il fatto che per loro è primario pagare i propri dipendenti per non mettere le loro famiglie sulla strada.
Adesso però ho scoperto che proprio nello stesso periodo, gli stessi soggetti hanno aperto altre 5 gelaterie in zone limitrofe… A questo punto le chiedo: – In merito al continuo ritardo e frazionamento dei canoni si può parlare di inadempimento contrattuale (il conduttore per pagare… paga … ma come gli pare) ,applicando magari il principio della cristallizzazione dell’inadempimento da lei spesso richiamato? – In considerazione del fatto che mi hanno mentito per iscritto sulla motivazione dei loro ritardi, chiedendo oltretuttto la riduzione del canone, ci sono i presuposti per grave violazione della buona fede contrattuale?

Stai complicando una situazione in realtà abbastanza semplice e che non solo non vale la pena rendere più complessa di quello che è, ma che va mantenuta nella sua linearità, pena l’ingestibilità della stessa.

Molto semplicemente, appunto, nel momento in cui, tra ritardi e pagamenti parziali ed eventuali altre voci (tra cui oneri condominiali, ad esempio), si dovesse verificare una morosità superiore all’ammontare di due mensilità di canone, potresti intimare uno sfratto per morosità.

A questo riguardo, non è tanto rilevante il principio della cristallizzazione dell’inadempimento, che eventualmente potrai invocare in seguito, qualora il conduttore tentasse maldestramente di sanare la morosità dopo l’intimazione dello sfratto, ma il fatto che il creditore può sempre rifiutare pagamenti parziali, anche se probabilmente questa è una regola di cui non avrai nemmeno bisogno, dal momento che, se il tuo inquilino procede regolarmente in questo modo, facilmente ha presto accumulato inadempimenti già sufficienti per lo sfratto.

Il tema della buona fede è davvero eccessivo in una situazione come questa, oltre che non strategico dal momento che attualmente il tuo scopo principale dovrebbe essere quello di recuperare la disponibilità dell’immobile per poterlo concedere di nuovo in godimento ad un altro conduttore più regolare nei pagamenti, mentre, solo in seconda battuta, puoi pensare al recupero dei canoni non pagati e all’eventuale risarcimento danni, nel cui novero rientrerebbe la violazione del dovere di buona fede – è molto importante capire che mentre per lo sfratto e il recupero crediti si dispone di una procedura agevolata e più veloce a livello processuale, non così per il risarcimento danni.

Il prossimo passo, per te, è quello di scegliere un buon avvocato. Se vuoi un preventivo da parte del nostro studio, puoi chiedercelo compilando il modulo apposito.

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Disdetta tardiva per locale commerciale: si rinnova automaticamente?

Contratto fitto locale adibito ad uso esclusivo a Circolo Sociale Culturale decorrenza 1/1/2005 per periodo 6+6.La sottoscrittice,deceduta 10 anni fa.Gli eredi non hanno mai chiesto il rinnovo del contratto.L’erede invia il 31/10/2016 una raccomandata, ricevuta il 7/11/2016, disdetta alla seconda scadenza, senza rinnovo ,Nel contratto è scritto che per tutto quanto non contemplato si ci rifa alle vigenti nome di legge.Siccome nella lettera disdetta è scritto che il locale è a uso commerciale, come indicato nella legge 392/1978,La disdetta doveva essere notificata al rappresentante legale del circolo 12 mesi prima della seconda scadenza e quindi trattandosi di locale ad uso commerciale, il contratto si rinnova per altri sei anni o addirittura per 6+6 come indicato nel contratto iniziale.

In generale, come abbiamo detto ormai centinaia di volte, non ha molto senso, non è molto utile, parlare, sotto qualsiasi profilo, di un contratto senza averlo almeno potuto leggere, anche perché i contratti si interpretano e «leggono» nel loro complesso, senza poter più di tanto isolare singole clausole o singoli aspetti (come, appunto, quello della durata) gli uni dagli altri.

Facendo qualche considerazione su un piano, dunque, sempre generale, si può dire che se i termini non sono stati rispettati, il contratto potrebbe essersi rinnovato, anche se bisognerebbe guardare esattamente cosa prevedono le singole clausole al riguardo, potendo essere previsto – in qualche modo (e, cioè, magari anche attraverso interpretazione) – che la durata fosse prestabilita senza possibilità di rinnovo automatico – sempre ovviamente che questa clausola fosse conforme alla legge ed è questo un ulteriore accertamento da fare in concreto.

Ti consiglierei di approfondire acquistando una consulenza da un bravo avvocato, anche in relazione all’interesse che potete avere alla conservazione del contratto.

Situazioni come queste, comunque, di solito vengono meglio affrontate a livello negoziale, con una più o meno approfondita trattativa con la controparte, con la quale si intende peraltro continuare un rapporto, in qualche modo, di collaborazione.

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Impossibile avere la corrente elettrica: posso recedere?

vorrei sapere se può essere una giusta causa di recesso antecipato in quanto nel mese di agosto ho stipulato un contratto di locazione x un magazzino, premetto che questo magazzino insieme ad altro fondo che avevo già in locazione era fornito da un unico contatore di energia elettrica al momento del rilascio ho chiuso la fornitura ,e mi è stata fornita dal proprietario che ha un centro ippico accanto in attesa visto che il centro ippico si trasferiva e quindi fare le dovute volture poi un giorno scopro che non c’è più corrente interpellato voleva che dividessi la fornitura con il nuovo affittuario cosa che non accettato e con varie scuse non mi dato la possibilita di attivare questa fornitura in quanto il contatore enel è su proprietà privata e quindi senza dati di fornitura del proprietario non posso fare nulla

Se l’immobile non può in alcun modo essere rifornito di corrente elettrica, direi che facilmente il motivo per il recesso anticipato ci potrebbe essere, dal momento che l’uso di energia è oggi un requisito essenziale per quasi ogni tipo di edificio, salvo usi particolari e molto specifici.

Quindi bisogna far capo a questo, eventualmente sentendo per conferma un elettrotecnico o svolgendo accertamenti presso più società potenziali fornitrici del servizio.

Una volta approfondito adeguatamente questo aspetto, va ricordato che in queste situazioni non si può mai avere la sicurezza assoluta, per cui ti consiglio di far redigere la lettera di recesso anticipato da un avvocato, in modo che la stessa sia formulata nel modo più adeguato ed opportuno possibile, con una indicazione ben articolata della motivazione.

Cerca pertanto un legale che possa seguirti nella redazione di questa lettera, chiedendo magari qualche preventivo. Se credi, il nostro prodotto al riguardo si trova qui.

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Locazione terminata ma l’inquilino resta: che si può fare?

ho un inquilino che gestisce una vineria nel mio locale. Contratto di affitto regolarissimo, a norma di legge. L’inquilino, convinto che trasformando la sua attività da bar a circolo ricreativo possa spendere meno di tasse, ha di sua spontanea volontà annullato il contratto di locazione in essere all’Agenzia delle Entrate. Nel frattempo era convinto di poterne stipulare uno nuovo con me ma non dandomi le dovute garanzie economiche mi sono rifiutato (attualmente il contratto in essere era con la sua fidanzata, la quale mi dava le garanzie economiche che pretendo). Lui, nonostante questo, sta continuando a lavorare: ha preso partita iva a nome suo, registrato la nuova attività etc…
La domanda è: puo’ continuare a tenere aperto nonostante di fatto non abbia un contratto di locazione?
Cosa devo fare per tutelarmi?

Nella tua situazione, sembra in linea di principio che attualmente ci sia una occupazione sine titolo dell’immobile, che, purtroppo, se fosse confermata, andrebbe gestita con un rito o procedimento meno veloce di quello previsto per lo sfratto e la licenza per finita locazione.

Bisognerebbe però capire meglio come è avvenuta la cessazione della locazione precedente, esaminando la documentazione relativa, per vedere se possibile intimare una licenza per finita locazione che, come tale, sarebbe una procedura molto più veloce.

Quindi il primo passo è fare questo accertamento, con l’aiuto di un bravo avvocato.

Qualora non fosse possibile intimare la licenza per finita locazione, non ti rimarrebbe che il procedimento per occupazione sine titulo, con il più lungo rito locatizio.

Prima di fare qualsiasi cosa, tuttavia, ti suggerirei di inviare una diffida al tuo conduttore, chiedendo il rilascio. Può darsi che si inneschi una negoziazione che, se ben condotta e in presenza di adeguati presupposti, potrebbe portare ad un accordo o alla risoluzione del problema.

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Locazione commerciale dopo 12 anni: non serve una disdetta?

sono un conduttore, il locatore del negozio che conduco dopo 12 anni (6+6) alla scadenza prossima del contratto ( 3 mesi prima della scadenza) mi ha’ mandato una formale proposta via mail di un nuovo contratto con un canone maggiorato, mi chiedo non mi doveva inviare il tutto con una raccomandata? Lui non mi ha’ mandato nessuna disdetta, ma solo l’intenzione di aumentare il canone dell’affitto, cosa faccio devo rispondergli? Premetto che io non accetterò la nuova condizione che mi sta proponendo, come devo comportarmi??? In questo caso e’ vero che ho’ diritto a 18 mensilità di indennità per l’avviamento? Cosa devo fare?

Il contratto è scaduto o meglio in via di estinzione, essendo prossima la decorrenza dei 12 anni, in occasione della quale non occorre nessuna disdetta, recesso o altra cosa del genere perché si tratta della durata del contratto prevista dal contratto stesso.

La disdetta atta ad impedire il mancato rinnovo sarebbe stata invece necessaria entro un anno prima della prima scadenza dei sei anni, quindi entro il quinto anno dall’inizio del contratto, mentre, in sua mancanza, il contratto si è rinnovato per altri sei anni, giungendo quindi alla scadenza attuale, che è quella «naturale».

Per questi motivi, il proprietario non aveva nessun onere di inviarti alcunché.

Ti ha semplicemente fatto una proposta che tu rimani libera di accettare o meno, è una tua valutazione.

Per quanto riguarda l’indennità, è un discorso che va approfondito anche in relazione alla natura dell’attività da te esercitata, oltre che a tutte le altre circostanze.

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Locazione commerciale: possono sfrattarmi se dò piccoli acconti?

sono titolare di una attività commerciale che fruisce di un contratto di locazione commerciale, ma a causa di uno stallo delle vendite sono in ritardo di alcuni canoni mensili di affitto, ma al proprietario settimanalmente verso delle somme a titolo di acconti sui canoni, ora sono in ritardo di circa quattro mensilità, vorrei sapere se incorro ad una azione di sfratto seppure verso le somme settimanali ?

Ovviamente sì.

La tua piccola dimostrazione di buona fede concreta purtroppo non ti giova nel momento in cui le pendenze o la sofferenza superano le due mensilità.

Quindi è attualmente nella facoltà del proprietario di intimare lo sfratto.

Per prevenire questa eventualità, oltre ovviamente a sanare la morosità almeno per tenerla inferiore alle due mensilità, potresti fare un accordo in cui il proprietario rinuncia allo sfratto in cambio magari di questi piccoli acconti, per un periodo naturalmente limitato nel tempo.