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Ritardo nei canoni locazione commerciale: che succede?

il locatore del locale commerciale dove siamo da 11 anni mi ha inviato una email intimandoci a tornare regolari al pagamento (nel contratto si paga entro il 5 del mese, noi pagheremo il canone anticipato di Novembre (scadenza contrattuale 05.11.18) il 10 Dicembre, avendo anticipato al locatore copia della contabile del bonifico)…
Ci ha scritto che se dal 5 Gennaio non torneremo regolari non ci intimerà lo sfratto, ma direttamente procederà con lo sfratto esecutivo…
Fino a quanti gg di ritardo potremmo ritardare il saldo del canone di locazione per non ricevere l’intimazione allo sfratto? E dopo l’intimazione, si potrebbe estinguere la convalida dello sfratto saldando l’arretrato con le spese legali? Infine, la carenza della sottoscrizione di una eventuale polizza obbligatoria è motivo di risoluzione del contratto? Da notare che altri inquilini non hanno sottoscritto questa polizza, e non hanno ricevuto questa lettera…

La presunta differenza tra intimazione di sfratto e sfratto esecutivo diretto non ha alcun senso, non so che cosa vi abbia scritto in effetti.

Ad ogni modo, lo sfratto può essere intimato quando la morosità supera l’importo di due mensilità di canone, mensilità che può essere dovuta anche per oneri accessori e non per il solo canone, e ciò dal giorno stesso in cui la morosità arriva ad avere questo ammontare, senza che siano previsti termini di alcun tipo.

Una volta che lo sfratto sarà stato intimato, non sarà più possibile alcuna forma di sanatoria. Nelle locazioni commerciali, non è previsto il termine di grazia. Inoltre, anzi soprattutto, vale il principio della cristallizzazione dell’inadempimento, per cui se anche pagate tutti gli arretrati dopo la notifica dello sfratto, lo sfratto viene poi comunque convalidato e dovete rilasciare l’immobile.

In conclusione, se superate le due mensilità di morosità potete ricevere una sfratto contro cui poi potrebbe non esserci rimedio, se non negoziale.

Nel caso, invece, vi rendeste morosi ma non di due mensilità, potreste sempre ricevere un decreto ingiuntivo per il pagamento.

Per quanto riguarda la polizza, bisognerebbe esaminare il contratto. Se questa fosse prevista a pena di risoluzione, la risoluzione non potrebbe tuttavia essere richiesta con lo sfratto, ma con un procedimento per rito locatizio.

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Gelateria non puntuale coi canoni: che fare?

ho affittato un locale commerciale ad una gelateria. Da mesi (ormai anni…) il canone non solo è sempre ritardato ben oltre la scadenza contrattuale del primo di ogni mese ma è sempre una frazione del dovuto. Ad esempio, il 10 dicembre ho ricevuto il 40% del canone dello stesso mese mentre a gennaio non ho ancora ricevuto niente (probabilmente mi arriverà un’altra frazione della mensilità di dicembre…). Sono mesi che sollecito per iscritto il rispetto del contratto, anche perché per motivi personali ho chiesto un prestito alla banca e quanto sopra mi crea un danno rispetto al piano di ripagamento con l’istituto. C’è poi un secondo aspetto.
Alcuni mesi fa i titolari dell’attività mi hanno inviato una raccomandata chiedendomi una riduzione del canone, giustificando poi i loro ritardi con la crisi economica e con il fatto che per loro è primario pagare i propri dipendenti per non mettere le loro famiglie sulla strada.
Adesso però ho scoperto che proprio nello stesso periodo, gli stessi soggetti hanno aperto altre 5 gelaterie in zone limitrofe… A questo punto le chiedo: – In merito al continuo ritardo e frazionamento dei canoni si può parlare di inadempimento contrattuale (il conduttore per pagare… paga … ma come gli pare) ,applicando magari il principio della cristallizzazione dell’inadempimento da lei spesso richiamato? – In considerazione del fatto che mi hanno mentito per iscritto sulla motivazione dei loro ritardi, chiedendo oltretuttto la riduzione del canone, ci sono i presuposti per grave violazione della buona fede contrattuale?

Stai complicando una situazione in realtà abbastanza semplice e che non solo non vale la pena rendere più complessa di quello che è, ma che va mantenuta nella sua linearità, pena l’ingestibilità della stessa.

Molto semplicemente, appunto, nel momento in cui, tra ritardi e pagamenti parziali ed eventuali altre voci (tra cui oneri condominiali, ad esempio), si dovesse verificare una morosità superiore all’ammontare di due mensilità di canone, potresti intimare uno sfratto per morosità.

A questo riguardo, non è tanto rilevante il principio della cristallizzazione dell’inadempimento, che eventualmente potrai invocare in seguito, qualora il conduttore tentasse maldestramente di sanare la morosità dopo l’intimazione dello sfratto, ma il fatto che il creditore può sempre rifiutare pagamenti parziali, anche se probabilmente questa è una regola di cui non avrai nemmeno bisogno, dal momento che, se il tuo inquilino procede regolarmente in questo modo, facilmente ha presto accumulato inadempimenti già sufficienti per lo sfratto.

Il tema della buona fede è davvero eccessivo in una situazione come questa, oltre che non strategico dal momento che attualmente il tuo scopo principale dovrebbe essere quello di recuperare la disponibilità dell’immobile per poterlo concedere di nuovo in godimento ad un altro conduttore più regolare nei pagamenti, mentre, solo in seconda battuta, puoi pensare al recupero dei canoni non pagati e all’eventuale risarcimento danni, nel cui novero rientrerebbe la violazione del dovere di buona fede – è molto importante capire che mentre per lo sfratto e il recupero crediti si dispone di una procedura agevolata e più veloce a livello processuale, non così per il risarcimento danni.

Il prossimo passo, per te, è quello di scegliere un buon avvocato. Se vuoi un preventivo da parte del nostro studio, puoi chiedercelo compilando il modulo apposito.

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Posso liberarmi da un contratto di locazione denunciandone la cessazione all’agenzia delle entrate?

abbiamo dato in locazione un magazzino con regolare contratto registrato adesso siamo arrivati alla scadenza dei primi 6 anni e voremmo annullarlo anche senza l,autorizzazione del conducente in quanto non rispetta gli accordi del contratto per quanto riguarda l,assicurazione del locale stesso e principalmente non effettua i pagamenti nei tempi stabiliti voremmo sapere cosa rischiamo se annulliamo il contratto pagagndo euro 67.00 all,agenzia dell,entrate

L’agenzia delle entrate non c’entra niente, dovete vedere se ci sono i presupposti per la risoluzione del contratto e quindi presupposti devono esistere in base al diritto civile o privato, non contano aspetti fiscali che sono solo adempimenti secondari che vanno compiuti nel momento in cui si verificano effetti nel diritto privato.

Per rimuovere il contratto, avete solo due strade o la disdetta motivata con la presenza dei presupposti di legge, la mancanza dei quali potrebbe esservi poi contestata, o la risoluzione per inadempimento e quindi o sfrato per morosità o risoluzione con il rito locatizio per il mancato versamento dell’assicurazione.

Vi consiglio di rivolgervi ad un avvocato.

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Cosa posso fare se il mio inquilino è indietro di 4 mensilità di canone?

a Marzo di quest’anno ho affittato un appartamento ad un inquilino. Premesso che nel contratto d’affitto era specificato che l’inquilino aveva presa visione della casa e la prendeva in affitto nelle condizioni in cui era (vale a dire buone) e che una delle clausole rescissorie era la morosità nel pagamento dell’affitto, fin da subito l’inquilino ha iniziato a dare problemi: ha preteso migliorie prettamente estetiche, ha effettuato molti lavori (anche importanti) senza il mio consenso (alcuni dei quali hanno poi causato problemi, come perdite d’acqua) e da quattro mesi non paga l’affitto (avevamo concordato un piano di rientro, ma l’inquilino prima non ha rispettato le date stabilite, poi ha cercato di rifilarmi un assegno post-datato con l’avviso di chiamarlo, prima di incassarlo, perchè magari poteva essere scoperto…).
Vorrei sapere cosa posso fare per liberarmi di questo inquilino, recuperare i soldi che mi sono dovuti e, se possibile, farmi rimborsare i danni.

Il problema più urgente, ovviamente, è recuperare la disponibilità dell’immobile, per evitare di perdere ulteriori canoni e anche, visti i precedenti, per evitare che questo inquilino produca ulteriori danni.

Una volta liberato l’immobile, poi, potrai valutare il recupero credito per i canoni impagati e per il risarcimento del danno, rigorosamente previo accertamento della solvenza dell’inquilino, per evitare di fare cause e spendere altri soldi per nulla.

Per riprendere in mano l’immobile, devi seguire la procedura di sfratto per morosità, che è azionabile sin da subito visto che la morosità supera il limite previsto di due mensilità. Se vuoi un preventivo, puoi chiederlo compilando il modulo apposito.