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Piccola quota di immobile: come evitare più danno che utile?

Ho ereditato circa il 20% della casa del nonno come erede legittima in quanto mia madre è già morta. Le restanti quote sono 40% per il figlio che ha ereditato tramite testamento e 20% a testa per gli altri 2 figli. La casa risulta però suddivisa in 7 unità catastali differenti, che non corrispondono ad una divisione fisica. Dato che la casa è vecchia e necessiterà di manutenzione come si può fare per evitare di pagare le eventuali spese e le varie tasse sulla casa? Come proprietaria anche se di minoranza ho delle responsabilità anche se la casa è occupata totalmente dallo zio che ha il 40%? Ovviamente se lo zio volesse acquisire la mia quota la situazione sarebbe già risolta, ma nel caso sostenesse di non poterlo fare per ragioni economiche come si può procedere? Esiste il modo per sollevarmi da responsabilità e spese senza ricorrere alla vendita della casa? Anche rinunciando all’eredità una piccola quota sarebbe comunque già mia per effetto di eredità di nonna/mamma.

Hai ereditato per rappresentazione al posto di tua madre premorta.

Per uscire da questa situazione, hai alcune possibilità.

La prima, ovviamente, è cedere la tua quota, ma c’è il retratto successorio, inoltre, anzi soprattutto, si tratta di un «bene» assai poco appetibile sul mercato: che cosa se ne farebbe un acquirente del 20% di una casa in comunione?

L’altra possibilità è quella di fare la divisione. Di questo abbiamo parlato in molti altri post, ai quali rimando. La sostanza è che devi cercare in tutti i modi di ottenerla in via negoziale e solo come extrema ratio chiederla giudizialmente. Valuta magari anche, al riguardo, di provare soluzioni innovative come cumSolvere.

Per quanto riguarda le responsabilità, purtroppo, secondo alcuni orientamenti, i proprietari restano comunque responsabili in caso di danni a terzi, specialmente se dipendono da carenze di interventi di manutenzione spettanti alla proprietà, nonostante la detenzione in capo ad altri soggetti.

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Retratto successorio: rimane su parti ancora comuni dopo la divisione?

Due fratelli ricevono in eredità alcuni immobili. Si contituisce quindi una comunione ereditaria, entrambi diventano comproprietari degli immobili. Successivamente i due fratelli procedono ad un atto di divisione ereditaria in accordo tra loro, si recano ad un notaio ed effettuano la divisione. L’atto di divisione (anno 2009) prevede però, per un solo immobile, che rimanga la comproprietà al 50%. Sull’atto di divisione si scrive: ““Precisano le parti che il m.n. 107 sub. 8 (tettoia) rimane in comproprietà tra loro in quota di ½ (un mezzo) per ciascuno.”.
Volendo adesso, uno dei due fratelli alienare la sua quota, si deve prevedere la possibilità che l’altro fratello eserciti il diritto di prelazione? Si può considerare una vendita di una quota di comproprietà come se non derivasse da eredità in quanto è stata fatta la divisione ereditaria?

Il retratto successorio è un istituto di antica tradizione valevole per le situazioni di comunione ereditaria, in base al quale quello dei coeredi che intende disfarsi della propria quota, uscendo dalla comunione, vendendola, ha l’onere di offrirla, alle stesse condizioni, agli altri coeredi.

Esso non si applica in caso di donazione né, ovviamente, per vendite ad altri coeredi.

Si tratta di un vero e proprio diritto di prelazione, che ha la evidente funzione di consentire, qualora vi sia l’interesse e la disponibilità dei familiari, di conservare un bene all’interno della stessa famiglia.

Il retratto è previsto è disciplinato, attualmente, dall’art. 732 cod. civ..

In un caso come questo, la risposta deve essere ricavata in via interpretativa, non potendoci essere chiare indicazioni di legge per un aspetto così di dettaglio.

Sotto questo profilo, a mio giudizio non credo si possa avere retratto per un cespite di questo genere e in una situazione come questa.

Chiaramente, occorrerebbe, per avere maggiori elementi, esaminare con cura il rogito divisionale intervenuto tra i fratelli e le ragioni, in particolare, che hanno condotto alla conservazione della comproprietà sulla tettoia, nonché, ulteriormente la conformazione dell’immobile e della tettoia in seno ad essa: abbiamo, ad esempio, un condominio minimo, di cui la tettoia costituisce parte comune per destinazione? Quest’ultimo, solo, aspetto potrebbe essere tranchant.

Insomma, il caso andrebbe approfondito molto di più, a naso direi che comunque in una situazione del genere, anche per come la si intuisce, difficilmente si possa parlare di applicabilità del retratto.

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Posso donare a mio cugino la mia quota di eredità?

Se i miei fratelli, con cui condivido una situazione di comunione ereditaria, non sono interessati all’ acquisto del mio terzo di proprietà indivisa, posso donare a mio cugino la mia quota?

Ciascuno, in linea generale, può disporre dei propri beni nel modo che ritiene più opportuno.

L’art. 732 cod. civ., stabilisce tuttavia che «Il coerede, che vuol alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dall’ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria. Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più, la quota è assegnata a tutti in parti uguali».

Si tratta del famoso istituto del retratto successorio.

L’art. 732 cod. civ. fa espresso riferimento all’alienazione, per cui si devono intendere tutti quei contratti a titolo oneroso che prevedano la vendita della quota o anche solo della nuda proprietà della stessa.

Pertanto, se tu indendi donare la quota ritengo tu possa farlo senza dover rispettare il diritto di prelazione previsto dal retratto.

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Appartamento in eredità: come gestirlo o dividerlo?

Mio marito ha ereditato un appartamento dai suoi genitori entrambi deceduti. Gli eredi, in quote diverse, sono i 4 figli. Ora una delle figlie vorrebbe vendere la sua quota, mio marito può legittimamente acquistare da lei la sua quota facendo una proposta-accordo solo con lei o deve avere il consenso sia per il prezzo che per la vendita stessa da parte degli altri eredi? Che tra l’altro non sono interessati all’acquisto della parte – un’altra sorella non vuole che l’appartamento venga messo in vendita ma non vuole neanche comprarlo- la situazione si complica anche perchè chi vuole vendere è figlia solo della madre, il padre è diverso ed essendo morto prima lui la sua parte è stata divisa tra mia suocera e i 3 figli, dopo la sua morte è stata divisa tra i suoi 4 figli quindi dopo calcoli complicati da denuncia catastale risulta che la figlia che vuole vendere ha la parte + piccola- (si contesta anche che abbia diritto alla parte del marito di sua madre ereditata da sua madre ) forse è un po’ complicato.. il succo è mio marito deve avere il consenso degli altri proprietari per acquistare l’immobile? E per il prezzo? Grazie (Paola, via mail).
Non c’è niente di molto complicato, in realtà.
Innanzitutto, la diversa misura delle quote non ha influenza, se non nella determinazione del corrispettivo o della liquidazione cui si darà luogo in sede di divisione.
Per quanto riguarda il diritto di tuo marito di acquistare dalla sorella, egli può farlo senza che vi sia necessariamente il consenso degli altri coeredi. Il diritto di prelazione sulle quote ereditarie, il famoso retratto successorio, è previsto infatti dall’art. 732 cod. civ., che prevede che tale diritto di preferenza valga solo quando uno dei coeredi intende vendere “ad un estraneo” e quindi non anche nel caso in cui venda ad un altro coerede.
Quindi in sostanza per arrivare ad una situazione uniproprietaria di questo immobile, tuo marito può comperare le quote di coloro, tra i coeredi, che intendono vendergliele, mentre per quel che concerne coloro che invece non le intendono alienare non rimane che chiedere un giudizio divisorio, agli esiti del quale il bene potrà essere diviso in natura, se possibile frazionarlo in più unità immobiliari, oppure venduto a terzi dividendosi gli eredi, in proporzione delle rispettive quote, il ricavato relativo.
Se il problema è quello della mancanza di accordo sul corrispettivo, con conseguente indecisione sul comprare o vendere di ciascuno o di alcuni dei coeredi, si può provvedere con il sistema del deposito delle offerte in busta chiusa, dove chi offre di più acquista e paga il corrispettivo all’altro e viceversa.