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Come si dividono le spese tra proprietario e titolare del diritto di servitù?

Nel 2000 ho acquistato, con rogito, una servitù di passaggio su una strada privata sterrata (dimensioni totali della strada 40×5 mt. circa). La servitù riguarda una porzione iniziale di strada di 10×3 mt. Comunque, tale porzione, è regolarmente percorsa anche dal proprietario e da un altro titolare di servitù. Quest’anno, il proprietario ha asfaltato la strada, senza nemmeno informarmi, e mi ha addebitato, in proporzione algebrica, le spese. Il comportamento del proprietario è stato corretto?

Vertenze di questo genere sono molto comuni. Molto spesso si rende necessario eseguire opere o anche solo fare spese di normale gestione su beni che sono oggetto di una situazione giuridica più complessa del solito, nel senso che c’è un proprietario ma anche un titolare di un diritto di servitù che, insieme al proprietario, trae vantaggio da questo bene.

L’esempio classico è quello della strada gravata da servitù di passaggio, come quello che ti interessa, dove la strada è appunto utilizzata sia dal proprietario che dal titolare del passaggio, anche se nel primo caso in modo più intenso e nel secondo, rispettivamente, più debole, perché il proprietario sulla sua strada può anche, ad esempio, parcheggiare l’auto, mentre il titolare del passaggio può invece solo limitarsi a passare.

Da ciò deriva, comunque, che in caso sia necessario affrontare spese per la gestione del bene oggetto di servitù è giusto che vi contribuiscano tutti i soggetti che da quel bene traggono in qualche modo utilità, in proporzione dei vantaggi che ne ricavano.

Le spese non sono solo quelle per interventi, lavori ed opere, come ad esempio l’asfaltatura del tuo caso, ma anche quelle di gestione ordinarie, come si potrebbero avere in un condominio (ed in effetti la situazione in cui si ha sia la proprietà che una servitù assomiglia ad un condominio), come ad esempio la spalatura o rimozione della neve – operazione che tra l’altro sulla base di molte ordinanze comunali è un vero e proprio onere di chi ha diritti sulla strada, che potrebbe essere chiamato a rispondere dei danni subiti da eventuali passanti a causa di neve, ghiaccio, e c.

La legge al riguardo detta un principio fondamentale, valevole non solo per la servitù di passaggio, ma per tutte le servitù.

Purtroppo, come molto più spesso di quel che si pensa generalmente accade, il mondo del diritto fornisce criteri generalissimi, per niente agevoli da tradurre in indicazioni concrete e applicare nella pratica, e così avviene anche questa volta.

La disposizione di riferimento è l’art. 1069  del codice civile, secondo cui le spese per le opere effettuate sul fondo servente (ovvero in questo caso sulla strada) devono essere sostenute dal proprietario del fondo dominante (ovvero da te in quanto titolare della servitù), salvo il caso in cui le opere medesime siano di utilità anche al fondo servente, ovvero al proprietario della strada medesima.

Ora, nel caso da te descritto, si ricade sicuramente nell’ipotesi in cui le migliorie apportate creano vantaggio sia a te che all’altro titolare di servitù che, infine, anche al proprietario stesso, in quanto la strada viene utilizzata da tutti e tre i soggetti.

Si applica, pertanto, il comma 3 del medesimo art. 1069 c.c. ai sensi del quale le spese debbono essere ripartite in proporzione dei rispettivi vantaggi.

Per quanto riguarda il fatto che il proprietario abbia eseguito i lavori senza neppure consultarti e per stabilire quale sia, in particolare, la quota delle spese che ti potrebbe essere addebitata, sarebbe necessario studiare più a fondo il tuo caso specifico, verificando anche cosa è previsto nell’atto pubblico che a suo tempo è stato firmato dal notaio e se le opere eseguite erano assolutamente necessarie o meno.

Ma è evidente che un approccio analitico in una materia di questo genere e con norme giuridiche così generiche non ti porterebbe da nessuna parte, mentre è evidente che la soluzione del problema deve essere per quanto più possibile di tipo negoziale.

Una buona idea potrebbe essere fare una trattativa, magari con l’ausilio di un tecnico (geometra, architetto, ingegnere civile) e un avvocato, per stabilire tra voi tre una volta per tutte quale può essere il criterio di ripartizione delle spese.

È chiaro che in mancanza di accordo la valutazione di congruità circa la distribuzione delle spese la fa un giudice all’interno di una causa, ma non si può onestamente avere nessuna fiducia sull’equità di una decisione del genere, spesso presa nella pratica un po’ a caso dividendo in parti uguali o cose del genere, mentre una soluzione consensuale e negoziale come sempre sarebbe preferibile.

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Come ottenere il passaggio per un fondo intercluso.

Ho comprato un terreno intercluso da sempre, non ha mai avuto un accesso sulla pubblica via. I precedenti proprietari vi accedevano a piedi passando per un fiumiciattolo secco. Ora in questo terreno voglio e posso costruire un azienda agricola e una casa. Mi serve una strada di accesso. Ho gia contattato i vicini e nessuno è disposto a trovare un accordo per il passaggio. Come ci si muove in questi casi? Ci sarebbero diverse possibilita di passaggio per arrivare alla provinciale ma non saprei da dove devo passare per legge. Come devo fare?

E’ un caso molto semplice, nei suoi tratti essenziali.

In materia la disposizione di riferimento è l’art. 1051 del codice civile, secondo cui:

«[1] Il proprietario, il cui fondo è circondato da fondi altrui, e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo.

[2]Il passaggio si deve stabilire in quella parte per cui l’accesso alla via pubblica è più breve e riesce di minore danno al fondo sul quale è consentito. Esso può essere stabilito anche mediante sottopassaggio, qualora ciò sia preferibile, avuto riguardo al vantaggio del fondo dominante e al pregiudizio del fondo servente.

[3] Le stesse disposizioni si applicano nel caso in cui taluno, avendo un passaggio sul fondo altrui, abbia bisogno ai fini suddetti di ampliarlo per il transito dei veicoli anche a trazione meccanica. [4] Sono esenti da questa servitù le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti».

Pertanto, sembra proprio che tu abbia diritto di ottenere il passaggio.

Per quanto riguarda il modo di procedere più specifico, va richiamato l’art. 1032 cod. civ., che riguarda in generale le servitù coattive e le modalità di loro costituzione, secondo il quale:

«[1] Quando, in forza di legge, il proprietario di un fondo ha diritto di ottenere da parte del proprietario di un altro fondo la costituzione di una servitù, questa, in mancanza di contratto, è costituita con sentenza. Può anche essere costituita con atto dell’autorità amministrativa nei casi specialmente determinati dalla legge.

[2] La sentenza stabilisce le modalità della servitù e determina l’indennità dovuta.

[3] Prima del pagamento dell’indennità il proprietario del fondo servente può opporsi all’esercizio della servitù».

Io ti suggerirei dunque questi passi:

  1. Incaricare un geometra o altro tecnico di definire un possibile tracciato della strada, in relazione ai luoghi ed in applicazione dei criteri previsti dalla legge, anche in relazione alle tue esigenze, affiancandogli sin da subito un avvocato per curare gli aspetti giuridici del progetto;

  2. Quando il progetto di strada o passaggio sarà pronto, inviarlo tramite diffida scritta dal legale ai proprietari dei fondi interessati dal passaggio, specificando che si intende ottenere la concessione dello stesso in base ai presupposti di legge;

  3. Qualora non si riuscisse ad ottenere il passaggio così come da progetto, eventualmente con le modifiche via via proposte dagli interessati e da te accettate, valutare di procedere giudizialmente. Sotto questo profilo, bisognerà considerare i ricorsi d’urgenza, altrimenti prima di ottenere il passaggio potrebbero trascorrere molti anni e il fondo sarebbe per te sostanzialmente quasi inservibile.