Categorie
diritto

Vicino fa passare terzi: posso oppormi?

Sono proprietaria di un appartamento al primo piano di una palazzina con ingressi indipendenti dalla pianta a quadrifoglio di 8 unità (4 al piano terra e 4 al primo piano). I tetti sono in comune due a due (piano terra e primo piano). Il condomino a me sottostante dispone di ingresso su giardino privato e acconsente che il condomino adiacente passi esclusivamente su detto giardino su cui io ho l’affaccio di alcune finestre e un terrazzo: ciò mi causa disturbo poichè detto passaggio serve due appartamenti anzichè uno creando un via vai di persone con compromissione della privacy . Posso impedire ciò e come? Da notare che il condomino invasore ha il proprio ingresso autonomo sul retro della palazzina ma più scomodo.

Non vedo molte basi legali per impedire questo passaggio, né per trovare una soluzione di tipo negoziale.

Provando a ragionare in diritto, il titolare del diritto dominicale di proprietà sul fondo ha prestato il suo consenso al passaggio, rendendolo, da questo punto di vista, perfettamente legittimo.

Ciò, tuttavia, ha cagionato un fastidio, e quindi in qualche modo un danno, in capo a te, per effetto di una minor «amenità» della tua unità immobiliare che è interessata da passaggi più frequenti di quanto non sarebbe stato concepibile se l’unico a passare nel fondo vicino fosse stato il proprietario relativo.

Non credo però che tu possa fare questioni con il proprietario di questo fondo circa la sua facoltà di concedere il consenso ad altri, tanto più che questa concessione non è avvenuta a favore di una generalità indistinta, come sarebbe avvenuto in caso di cessione dell’ente pubblico ad esempio, o ad un novero nutrito di persona, ma in realtà ad un solo soggetto, in qualche modo particolarmente qualificato dal fatto di essere comunque anche lui un proprietario di unità del complesso.

Ovviamente, sarebbe salva l’ipotesi di atti di emulazione, che, però, nel nostro caso non mi sembra che ci possano essere.

Per poter configurare un diritto come quello che ti tutelerebbe bisognerebbe postulare una servitù da te in qualche modo acquisita di «mancanza di passaggio», di tipo negativo, come quella di non costruire sopra a una certa altezza che in alcuni casi si verifica, ma non credo che una cosa di questo genere possa esistere.

L’unico profilo che potrebbe avere qualche rilevanza è quello relativo alle immissioni, su cui ti invito al leggere la scheda relativa, ma dove mi pare che l’intensità non possa essere tale da renderlo invocabile.

Puoi tentare con una diffida tramite avvocato magari di ottenere un uso più oculato e discreto del passaggio.

Categorie
diritto

Diritto di aprire una strada: si perde per prescrizione?

una donazione di terreno fatta da un genitore ( 30 anni orsono) divisa in quattro particelle (e la mia e l’ultima) dove e’ scritto che su un confine ben precisato deve essere aperta una strada privata di mt -4. e’ possibile che dopo anni si perde il diritto aprire questa strada ?

Non ha senso parlare di contratti senza averli potuto visionare, non dico studiare approfonditamente ma almeno vederli e leggerli.

Bisognerebbe più in particolare vedere esattamente di che contratti si trattava, che tipo di operazione, nel loro complesso, erano diretti a realizzare e come era formulata in concreto questa clausola. Ogni clausola contrattuale infatti si interpreta per mezzo di tutte le altre, delle circostanze del contratto e del suo «scopo» di base, in riferimento alle regole per l’ermeneutica dei negozi dettate direttamente dal codice civile.

Non potendo fare questo, almeno al momento (se credi, puoi acquistare una consulenza per fare questo lavoro di approfondimento), posso fare solo alcune considerazioni di ordine generale.

I diritti, salvo rare eccezioni, si estinguono per il decorso del tempo, generalmente per prescrizione. Il termine ordinario di prescrizione è di dieci anni (prescrizione decennale, appunto). I diritti reali su cosa altrui, tuttavia, come ad esempio l’usufrutto, ma anche le servitù, si prescrivono in un termine più lungo, di venti anni (prescrizione ventennale).

Può darsi che nel tuo caso fosse stata costituita una servitù o un onere reale o comunque una situazione giuridica soggettiva per la quale si potesse postulare l’esistenza del termine ventennale. Tuttavia credo che ormai, se sono decorsi trent’anni dal perfezionamento del contratto, fare questo approfondimento sarebbe comunque inutile, stante il decorso abbondante peraltro del termine ventennale.

È evidente, peraltro, che se hai preso possesso di quei terreni e per 30 anni non hai esercitato quel diritto, né ti sei preoccupato di interrompere il decorso della prescrizione, cosa per la quale sarebbe probabilmente bastata anche una semplice raccomandata, la legge può presumere che a te quel diritto non interessasse più e può di conseguenza farlo estinguere.

Se questa è la situazione, per l’apertura della strada non ti resta che valutare altre eventuali possibilità, che possono essere le più varie, a cominciare dalla costituzione coattiva di una servitù di passaggio, o anche altre, a seconda appunto della situazione dei fondi e persino del modo in cui sono stati goduti sino ad oggi (potrebbe ad esempio anche configurarsi una usucapione di servitù, ad esempio).

Categorie
diritto

Ho un fondo intercluso: posso ottenere un passaggio?

avrei bisogno di un’informazione: trattasi di area C zona residenziale. Essendo proprietario di un area di di 65 mq e non avendo possibilità di potervi accedere tramite strada, e non avendo possibilità di accesso dai confinanti, posso ottenere un accesso carrabile?

È una descrizione del caso troppo sintetica perché si possano fare valutazioni serie al riguardo, sarebbe stato necessario descrivere molto più approfonditamente la situazione in diritto e, considerato che il fatto è pesantemente rilevante per la legge, appunto in fatto.

In generale, si può ricordare che il proprietario di un fondo intercluso può ottenere la costituzione di una servitù coattiva di passaggio.

Quanto al contenuto della servitù, questo passaggio, oggigiorno, a mio giudizio si fa fatica a sostenere che possa essere un passaggio solo pedonale, o a piedi, dal momento che per l’utilizzo completo di pressoché qualsiasi fondo occorre potervi accedere con mezzi a motore, quantomeno di tipo civile, e cioè automobili e altri mezzi di locomozione, ma spesso anche di tipo agricolo o industriale, sempre a seconda della destinazione del fondo, che nel nostro caso abbiamo visto essere residenziale.

L’interclusione, come abbiamo ricordato dozzine di volte nel blog, può essere assoluta o relativa: è relativa quando ci sarebbe pure un modo per accedere al fondo, ma eccessivamente scomodo. Anche in questo secondo caso, si può ottenere la costituzione della servitù. È il giudice, ovviamente, che fa questa valutazione, eventualmente aiutandosi con la consulenza di un tecnico; è comunque bene allegare una relazione tecnica all’atto introduttivo del giudizio.

Prima di promuovere la causa peraltro è bene chiedere la costituzione della servitù in via stragiudiziale ai proprietari dei fondi interessati tramite l’invio di una diffida per iscritto.

Il prossimo passo, comunque, che ti consiglio di compiere per la tua tutela in una situazione del genere è quello di scegliere ed incaricare un bravo avvocato che possa seguirti nella gestione della problematica.

Categorie
diritto

Cessazione servitù di impianto e mancato spostamento: che fare?

la mia famiglia ha acquistato una immobile e del terreno, abbiamo firmato il contratto, compresa una lettera firmata da entrambe le parti dove si stabilisce che entro 5 anni cessano tutte le servitù della proprietà. Ora siamo al termine della scadenza e i venditori dell’immobile non intedono spostare le tubazioni di metano, acqua sanitaria e luce (si sono premurati solamente di spostare il transito) ne caso in cui noi un domani vogliamo chiudere questo ns terreno e farci dei lavori, saranno a carico nostro lo spostamento di queste servitù ? e nel caso in cui non permettiamo l’accesso anche solo per la lettura dei contattori, siamo perseguibili in legge?

Si tratta probabilmente di servitù di cantiere o di urbanizzazione, cioè istituite solo per consentire appunto l’erezione dell’immobile o l’urbanizzazione dell’area, con l’intento, in seguito, di spostare altrove le forniture, in modo più adatto alle costruzioni realizzate.

Ovviamente, bisognerebbe vedere la scrittura per poter avere maggiori informazioni e conferme al riguardo.

In generale, si può solo dire che ottenere il rispetto di quanto promesso nella scrittura può essere abbastanza problematico.

Può essere, infatti, che siano cambiati, in corso d’opera, i progetti originari e che quindi le tubazioni e gli impianti attualmente in essere solo con notevoli difficoltà potrebbero essere spostati. Se così fosse, ciò avrebbe una rilevanza anche per il diritto, perché in alcuni casi è consentito al proprietario di un fondo di ottenere la costituzione di una servitù coattiva; il caso classico è quello della servitù di passaggio per il fondo intercluso, ma ce ne sono molti altri.

In conclusione, occorre valutare attentamente la situazione sia di fatto che di diritto, per poi ulteriormente valutare, nel caso fosse possibile ritenere sussistenti adeguate basi legali per richiedere la rimozione, la convenienza di coltivare una cosa del genere rispetto al fastidio o alle limitazioni di godimento che si hanno attualmente con la situazione in essere.

Una buona idea, con natura anche «esplorativa», potrebbe essere quella di inviare una «diffida» scritta tramite avvocato al costruttore, richiedendo il rispetto della scrittura privata già conclusa, valutando poi l’eventuale riscontro.

Categorie
diritto

Cani e servitù di passaggio: si possono tenere?

Viviamo in una casa in affitto,,(pagato sempre regolarmente), è abbiamo un giardino con 4 cagnolini di media taglia,,
per abbiamo una vicina di casa che ha il diritto di passaggio nel giardino,è quindi i cani gli danno fastidio,perche lei dice che non li lasciano passare,,premetto che,,il giardino e chiuso con un cancello che ho fatto io ,da un lato e un altro dall’altra parte,,entrambi di 2mt di passaggio,,chiedevo se diamo una delle chiavi che puo uscire ,dal cancello e entrare ,,saremmo apposto! oppure ci pu fare storie è addirittura fare dare via i cani?
Premetto anche che non essendoci quasi mai,,perche vengono solo 2 volte l’anno ,,il suo pezzo di giardino a volte è anche occupato dai cani,,perche una volta vi era una rete che separava le due casa,e il vicino ce la fatta spostare per passare,,altrimenti i cani non andavano nel suo

L’art. 1067 cod. civ. dispone che «il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo».

I proprietari del fondo servente, in questo caso, siete voi, mentre la vicina di casa è la titolare del diritto di servitù.

Le espressioni utilizzate dal codice civile sono abbastanza ampie e volutamente dirette a ricomprendere il più vasto numero di casi possibile, parlandosi espressamente di «alcuna cosa» che il proprietario del fondo servente potrebbe fare – termine molto categorico – e, inoltre, di atti che semplicemente rendono l’esercizio della servitù anche solo più scomodo, pur non impedendolo.

In sostanza, il codice vuole evitare che i proprietari del fondo servente in qualsiasi modo limitino o si ingeriscano nell’esercizio del diritto di passaggio altrui.

Da questo punto di vista, la presenza non di un solo cane, ma addirittura di quattro, peraltro di media taglia, potrebbe essere purtroppo considerato illegittimo, specialmente se la titolare del diritto di passaggio è una persona che, magari per precedenti episodi specifici di aggressione, è affetta da timore per i cani.

Ovviamente, non credo che questo possa giungere sino a costringervi a dare via i vostri animali, ma sicuramente la vicina, se si impuntasse, potrebbe chiedervi di chiuderli in casa (ricordo che in molte regioni ormai è vietato tenerli alla catena) tutte le volte che deve passare.

A questo quadro prettamente civilistico, va aggiunto anche il fatto che con un recente regolamento del ministero della sanità è stato previsto che i proprietari di cani – anche non morsicato, cioè con precedenti specifici – devono sempre essere muniti di museruola, devono cioè portarla sempre con loro – e se non lo fanno è prevista una sanzione amministrativa – e devono metterla all’animale se una persona vicina lo chiede perché si sente intimorita dall’animale, anche se nemmeno oggettivamente minacciata.

La ragione di questa disposizione regolamentare è, a mio giudizio, condivisibile; l’amore per gli animali non può essere coltivato sino a mettere a disagio le persone che, a torto o a ragione che sia, hanno paura degli stessi.

I padroni, infatti, sanno o meno se il proprio animale è mansueto, ma chi non li conosce non può saperlo davvero e, se ha paura dei cani, non si può pretendere che stia tranquillo sulla base delle generiche rassicurazioni dei padroni stessi. In altri termini, ognuno è legittimato ad avere timore per i cani e, se il disagio è effettivo (e non mantenuto solo per far dispetto), bisogna manifestare verso il medesimo un adeguato rispetto.

Categorie
diritto

Area di passaggio: ha natura di strada vicinale?

abito in una parte di un cascinale in cui c’e’ un cortile innanzi ad ogni casa in cui passo tutti i gg. per immettermi in una strada Comunale o Provinciale(ora dovrei verificare) , la parte iniziale in cui entro e’ stata trasformata da rurale (con ghiaia) a civile con asfalto. Ho chiesto in comune e mi e’ stato detto che la proprieta’ e’ comunque dei frontisti. Ora i frontisti ritengono che passandoci anche noi del cortile dietro 4/5 persone dobbiamo contribuire alla manutenzione dell’asfalto che deve essere rifatta ? – ma noi non siamo i proprietari , possiamo solo contribuire con un tanto alla spesa dico io magari 100,00 euro . Vorrebbero costituire un Consorzio e dividere tutto in millesimi a cui tutti dobbiamo contribuire , ma il consorzio lo debbono fare loro che sono i proprietari noi cosa centriamo ? e poi i millesimi ? cosa sono questi millesimi per noi che ci dobbiamo passare solo. Il carro dell’immondizia , il postino ecc.. hanno il transito, e il Comune ?

Bisogna verificare con il maggior approfondimento possibile per prima cosa la natura giuridica dell’area di passaggio o strada in questione.

In particolare, va chiarito se trattasi di un’area privata e basta, sulla quale eventualmente ci sono dei diritti di servitù di passaggio, che però hanno natura sempre privata, oppure se ci sono anche posizioni di natura pubblicistica, come diritto di uso pubblico, segnatamente di transito, o se addirittura l’area interessata ha natura di strada vicinale, per un approfondimento sulla quale ti rimando all’apposita scheda.

Se i comproprietari parlano di consorzio, può essere proprio che la strada abbia natura vicinale, perché è in questi casi che è appunto prevista la costituzione di un consorzio di gestione con divisione delle spese in millesimi.

La strada, tuttavia, dovrebbe essere inclusa nell’elenco comunale, come spieghiamo meglio nelle scheda già richiamata.

Una volta chiarita la natura della strada, bisognerà valutare la posizione di chi sulla stessa esercita un diritto corrispondente al passaggio.

Situazioni come queste rischiano di essere davvero molto complicate, ragione per cui è sempre preferibile essere largamente disponibili ad un accordo, pena in difetto il dover sostenere vertenze, stragiudiziali o addirittura giudiziale, abbastanza pesanti.

Categorie
diritto

Confini tra immobili: la sentenza si può annullare?

Sì può chiedere l’annullamento della sentenza che ritengo un puro atto persecutorio nei miei confronti in quanto il giudice non ha tenuto conto delle mie motivazioni e prove peggiorando gravemente la mia situazione. In sintesi ho chiesto una verifica confine in seguito ad un allargamento dello stesso con espropriazione di circa 30 metri da parte del mio vicino che ha reso impossibile l’accesso alla mia proprietà. Detta espropriazione segue un precedente procedimento x negatoria servitù intentato dallo stesso immediatamente dopo avermi venduto la parte che oggi il giudice gli restituisce con gli interessi. L’entità del contendere non giustifica i sei anni di attesa. Nessuna prova a sostegno delle mie ragioni foto, frazionamenti atti notarili, iscrizioni catasto e tavolare due Ctu favorevoli, è stata considerata preferendo dar credito al Ctu 1988 che riconosceva la difformità ma non era il suo compito verificarlo.

Così non si capisce quasi niente: potrebbe trattarsi di una causa di regolamento dei confini, che già di per sé non è comunque una causa semplice, di una vertenza in materia di servitù o di una rivendicazione di proprietà, magari basta su di un usucapione.

In ogni caso, una sentenza non si può annullare perché, in teoria, ingiusta; l’annullamento si può avere quando ci sono vizi di forma o talmente grandi da impedire che si possa parlare di sentenza, come ad esempio mancanza di un giudice nel collegio, mancanza di sottoscrizione, ecc., che nel tuo caso probabilmente non ci sono.

Quello che puoi fare è impugnarla con l’appello o l’altro mezzo di impugnazione previsto, chiedendo ad un giudice di secondo grado di rivalutare a situazione e decidere a tuo favore.

Per sapere se ci sono adeguate basi legali per presentare appello, non sono assolutamente sufficienti le poche righe di descrizione che hai riportato che, anzi, fanno solo capire quanto sia complessa la questione, mentre è assolutamente necessario esaminare approfonditamente sia la sentenza che il fascicolo del procedimento.

Se vuoi approfondire, valuta di acquistare, da noi o da un altro avvocato, una consulenza sull’impugnazione.

Categorie
diritto

Passaggio con mezzi: possono acquistare nuovi diritti?

Nella vecchia casa di campagna (ripartita 50 anni fa in 4 civici con ingresso indipendente), la parte di aia più vicina alla casa è adibita a passaggio pedonale per permettere ai vari proprietari di entrare nella propria abitazione- il passo a catasto si ferma proprio come “incontra” lo spigolo della casa ed iniziano le aie dei civici. Fino ad ora si è sempre andati a piedi in quanto il passo che porta alla casa non è carrabile, adesso alcuni dopo 10 anni che hanno comprato la casa senza accesso carrabile, vogliono arrivare in scooter. E’ possibile opporsi? Acconsentire al passaggio di scooter apre un domani alle auto? Preciso che: si deve passare proprio in aderenza alla casa, quindi il passaggio di mezzi non è il massimo a livello di sicurezza, la parte di aia più vicina alla casa è da tutti utilizzata come “luogo barbecue/sole/mangiate” (con le moto che passano???…).Perché tre avvocati hanno dato 3 risposte differenti: si/no/ni?

Perché noi avvocati siamo degli idioti, lo sanno tutti.

Il problema, comunque attiene agli aspetti relativi al contenuto del diritto di servitù, di passaggio in questo caso, aspetti che possono essere molto tecnici e, in alcuni casi, delicati.

Anche a prescindere dall’esame dei titoli di acquisto e dei luoghi, da quanto riferisci sembra che il contenuto del diritto di servitù di passaggio, o comunque, qualora non si trattasse di servitù, la convenzione – esplicita o implicita – da parte dei comproprietari o, ulteriormente, l’uso degli spazi comuni in conformità del codice civile, siano tutti nel senso di un passaggio solo pedonale e non anche con mezzi.

Se si acconsentisse ad un passaggio con mezzi, in effetti la situazione anche giuridica, col tempo, potrebbe cambiare.

Un buon compromesso potrebbe essere quello di sottoscrivere un documento tutti insieme, cioè una scrittura privata, in cui si specifica che il passaggio con gli scooter avviene solo per mera tolleranza degli altri comproprietari o titolari di diritti, senza che un domani si possa verificare l’acquisto, per usucapione o altro, di nessun nuovo diritto o la nuova determinazione dei diritti già esistenti.

Qualora non fosse possibile stipulare insieme una scrittura privata, almeno fai spedire una diffida, con – mutatis mutandis – i contenuti di cui sopra, da un avvocato.

Categorie
diritto

Tronco stradale: qual è la sua natura giuridica?

parecchi anni fa il comune per dare passaggio ad una proprietà di un sindaco , asfaltò un tronco stradale, in origine strada poderale, in terra battuta che veniva utilizzata esclusivamente quale pertinenza del fondo per il normale svolgimento delle attività agricole sul fondo stesso, con piantagione di ulivi e vigneto. Tengo a precisare che detto tronco si collega con una strada di pertinenza comunale. Fino all’anno 2014 negli atti mappali la strada non risultava più come strada poderale,ma veniva segnata come tronco strad. Su detto tronco stradale pago i domenicali e agrari e in più sino all’anno scorso ho pagatp l’IMU, sono anni che chiedo al comune di risolvere il problema per un passaggio di proprietà e ho chiesto il risarcimento dei danni causati. Tengo a precisare che su detto tronco stradale ne usufruiscono tutti. Parlando con l’ing. del comune la sua risposta e donare al comune il tronco stradale. chiedo un aiuto e consiglio

Così non si capisce granché, purtroppo.

La prima cosa da fare è verificare nel modo più accurato possibile la natura giuridica della strada, consultando la documentazione risultante in comune, tra cui anche l’elenco delle strade vicinali, gli eventuali titoli di acquisto e tutti gli altri elementi che possono consentire di ricostruire appunto la natura giuridica della strada e l’esistenza sulla stessa di eventuali diritti a favore di terzi.

Prima di aver svolto questa indagine, non si possono dare consigli perché tutto dipende da come è la situazione attuale. Può essere che sia corretta la indicazione del tecnico interpellato, anche perché tramite questa donazione si risolverebbe comunque il problema della natura giuridica della strada e verrebbero individuasti i soggetti tenuti alla manutenzione.

Però io prima di procedere con una operazione del genere, almeno un minimo di accertamenti li farei.

Categorie
diritto

Espropriazione immobiliare: possono farla a pezzi e bocconi?

Il Comune del mio paese espropria parte di una proprietà confinante con la mia (e quella di altri vicini), per fare una strada; lascia però nella disponibilità del proprietario una striscia di terra tra la parte espropriata e la mia (la nostra) proprietà. Può farlo? o è tenuto ad espropriare senza lasciare residui particellari, che peraltro il proprietario cerca di venderci a carissimo prezzo, perché costituirebbe, per la mia proprietà, uno sbocco sulla nuova strada? Il comune, nell’espropriare per costruire una strada, e potendo farlo (nel caso specifico, semplicemente espropriando senza lasciare la striscia di terra suddetta), è tenuto a darmi la possibilità di uno sbocco tra la costruenda strada e la mia proprietà?

Che io sappia, non esistono regole così specifiche in materia, al di là forse di principi generali quali il buon andamento dell’azione amministrativa ed eventuali altri desumibili dalla legislazione in materia di atti ablatori cioè di espropriazione.

Sotto questo punto di vista, peraltro, il punto di riferimento è sempre e comunque l’interesse pubblico e difficilmente il disagio «commerciale» del singolo.

Chiaramente, al di là di specifici diritti, sarebbe stato utile intervenire nel procedimento amministrativo diretto all’ablazione, facendo le proprie osservazioni e dimostrando che la stessa avrebbe dovuto essere condotta con modalità diverse, estendendone l’oggetto, per non lasciare problemi irrisolti. Ma temo che questa strada oramai non sia più percorribile, avrebbe dovuto esser percorsa illo tempore.

Piuttosto, il problema forse può essere affrontato da altri punti di vista, che, senza conoscere la situazione in concreto, può essere difficile ipotizzare in dettaglio ma che in generale, ad esempio, potrebbero essere quello della costituzione di una servitù di passaggio, per interclusione, che, come noto, può essere sia assoluta che relativa.

Insomma, come al solito sarebbe bene lasciare agli avvocati di individuare le possibili soluzioni e i possibili modi di trattare un problema legale, limitandosi ad esporre la situazione di fatto e il problema, sempre in fatto, relativo.