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Tubo di scarico del condominio sotto ai miei locali: posso toglierlo?

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DOMANDA – Abito in un condominio. All’interno del mio garage passa un vecchio tubo condominiale che portava alla fogna. Nel corso degli anno e quando il condominio ha provveduto a allacciare alla fogna i palazzi,l’utilità di tale tubo è venuta meno. Due anni fa uno dei costruttori del palazzo ha pensato bene di costruire altri tre appartamenti nel piano rialzato. Uno dei questi tre appartamenti è stato allacciato a questo tubo in disuso che infatti è rotto ed io mi ritrovo il garage invaso da acque reflue da cinque giorni. L’amministratore in combutta col costruttore sostiene che devo far cambiare questo tubo e concedete servitù. Ma io voglio che questo tubo venga rimosso del tutto. Posso pretenderlo? Tra l altro sono stata l unica in assemblea condominiale ad opporsi alla costruzione di questi immobili,l’amministratore dice che siccome c è stato il consenso degli altri condomini c’è anche il consenso all allaccio alla fogna. Peccato però che stia collegato solo lui a questo tubo

— RISPOSTA – Considera che, se anche tu avessi il diritto di ottenere la rimozione di questo tubo di scarico, molto probabilmente il condomino che se ne serve avrebbe il diritto di ottenere la costituzione di una servitù coattiva.

Nel caso in cui avesse questo diritto, sarebbe inutile ottenere, solo temporaneamente, la rimozione, ragione per cui ti conviene acconsentire alla rimessa in funzione del tubo, eventualmente chiedendo una indennità per il fastidio, cosa che il magistrato dovrebbe concederti anche in sede di costituzione coattiva della servitù.

Il diritto di ottenere coattivamente la servitù si ha quando l’altro condomino non avrebbe altra strada agevole per scaricare le proprie acque nere: a te valutare, eventualmente insieme ad un tecnico (geometra, architetto, ingegnere civile), se la situazione ricorrere o meno nel tuo caso.

Al di là di questo, un accordo è in generale consigliabile.

Valuta anche la necessità o meno di tenere dei pozzetti all’interno dei tuoi locali, in dipendenza dell’esistenza di questa servitù di scarico, cui dovrai poi, in ipotesi, consentire l’accesso anche all’altro condomino in caso di problemi o esigenze manutentive.

Se vuoi approfondire ulteriormente la situazione, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente.

Puoi anche acquistare online direttamente da qui: in questo caso, sarà poi lei a chiamarti per concordare giorno ed ora della nostra prima riunione sul tuo caso; a questo link, puoi anche visualizzare il costo.

Naturalmente, se vivi e lavori lontano dalla sede dello studio – che è qui, a Vignola, provincia di Modena, in Emilia – questo primo appuntamento potrà tranquillamente avvenire tramite uno dei sistemi di videoconferenza disponibili, o persino tramite telefono, se lo preferisci; ormai più della metà dei miei appuntamenti quotidiani sono videocall.

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Accordo su servitù col vicino: se poi si tira indietro?

Ho una servitù di scarico fognario più di 50 anni. Mettendomi d’accordo con il proprietario di sotto dove passa il tubo della mia fognatura… abbiamo fatto a sue spese un tratto di tubazione di fognatura sulla mia proprietà per abbandonare la servitù e usufruire della nuova linea. Nel bel mezzo della trattativa il proprietario di sotto dove ho la servitù è venuto meno degli accordi presi. La mia domanda? Perdo la servitù una volta fatto fare a sue spese una linea fognaria nuova ma non allacciata alla fogna comunale sul mio terreno?

Quando si va ad intervenire su valori e consistenze immobiliari, è sempre preferibile fare un accordo scritto, meglio ancora se con l’assistenza di un bravo avvocato. Non so come abbiate proceduto nel tuo caso, ma se ci fosse un accordo scritto, sarebbe il caso di vederlo, anche perché se ben redatto probabilmente ci sarebbe una clausola o due che prevedono cosa succede in caso di inadempimento, ripensamento, recesso e così via.

Ipotizzando che un accordo scritto non ci sia, quello che ti consiglierei di fare è di far scrivere prima possibile ad un avvocato una diffida al vicino con cui ti eri accordato, per ricordare i termini dell’accordo e insistere per il suo inadempimento.

Purtroppo le situazioni immobiliari sono rilevanti e non possono essere trascurate o affrontate con pressappochismo, perché dalla loro risoluzione dipende la conservazione o la perdita del valore del tuo immobile. È preferibile sempre muoversi almeno sentendo il parere di un avvocato, in questo caso, e nella situazione che oramai si è determinata, direi che l’assistenza di un legale sia necessaria.

Se vuoi conferire al mio studio l’incarico di intervenire in questa posizione, chiama il numero 059 761926 e concorda data e ora del tuo primo appuntamento, che, se vivi e lavori lontano dalla nostra sede, potrà ovviamente benissimo essere in videoconferenza; oppure acquista direttamente da qui. Se acquisti on line, sarà il mio ufficio a contattarti per concordare giorno ed ora del primo appuntamento.

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Servitù di scarico in condominio: quando si può chiudere?

Note dell’episodio.

Oggi ti parlo di servitù di scarico, sempre a partire dalla domanda di una nostra «follower», che riporto di seguito:

«Abito in un condominio. All’interno del mio garage passa un vecchio tubo condominiale che portava alla fogna. Nel corso degli anno e quando il condominio ha provveduto a allacciare alla fogna i palazzi, l’utilità di tale tubo è venuta meno. Due anni fa uno dei costruttori del palazzo ha pensato bene di costruire altri tre appartamenti nel piano rialzato. Uno dei questi tre appartamenti è stato allacciato a questo tubo in disuso che infatti è rotto ed io mi ritrovo il garage invaso da acque reflue da cinque giorni. L’amministratore in combutta col costruttore sostiene che devo far cambiare questo tubo e concedete servitù. Ma io voglio che questo tubo venga rimosso del tutto. Posso pretenderlo? Tra l altro sono stata l unica in assemblea condominiale ad opporsi alla costruzione di questi immobili, l’amministratore dice che siccome c è stato il consenso degli altri condomini c’è anche il consenso all allaccio alla fogna. Peccato però che stia collegato solo lui a questo tubo»

Tubazione

Riferimenti.

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Scarico nel pozzetto altrui: è possibile?

tombino

Sono proprietario di una villetta di testa e ho la servitù di passaggio per entrare e uscire da casa. Ho sia un cancelletto che un cancello che mi permettono di entrare a casa. Il cancello immette in uno spiazzale. Certe volte lo devo pulire con l’idropulitrice perché si sporca e l’acqua di scolo fuoriesce e va nel pozzetto appena fuori la mia proprietà. Ho ricevuto una raccomandata dove mi diffidano a fare scolare l’acqua proprio perché ho soltanto la servitù di passaggio sulla strada. Se non mi attengo vorrebbero farmi causa. Considerando la questione mi pare ovvio che si tratta di pura e semplice invidia perché non pago il condominio ma vorrei sapere se veramente non posso nemmeno lavare dentro casa.

La questione, ovviamente, non riguarda la tua facoltà di lavare dentro casa, cosa che puoi sicuramente fare, rientrando nelle tue facoltà di proprietario, ma, in modo più circoscritto, gli scarichi.

tombinoSe ho ben capito, infatti, quando lavi il piazzale dentro a casa tua finisci per scaricare in un pozzetto che non è di tua proprietà, ma di proprietà altrui e questo non è consentito, anche se probabilmente avresti la possibilità di ottenere uno scarico coattivo ai sensi dell’art. 1043 del codice civile, a mente del quale «Le disposizioni contenute negli articoli precedenti per il passaggio delle acque si applicano anche se il passaggio è domandato al fine di scaricare acque sovrabbondanti che il vicino non consente di ricevere nel suo fondo. || Lo scarico può essere anche domandato per acque impure, purché siano adottate le precauzioni atte a evitare qualsiasi pregiudizio o molestia».

Fino a che, tuttavia, lo scarico non viene concesso o costituito con sentenza, tuttavia, esso non è a rigore legittimo.

Se hai già ricevuto una contestazione per iscritto, il mio consiglio è quello di rispondere comunque, senza lasciare che questa contestazione rimanga priva di riscontro perché ne potrebbero derivare conseguenze dannose per te e per la tutela del tuo immobile in futuro. La risposta deve avvenire tramite un avvocato, a mio giudizio, altrimenti il rischio di commettere errori sarebbe troppo alto.

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Tubazione che cagiona infiltrazioni e muffe: che fare?

sono proprietaria di un appartamento facente parte dell’ultimo piano di un condominio nel quale passa all’interno un tubo di scarico acque proveniente dal solarium che provoca danni di umidità e muffa al mio immobile per via della condensa e dell’usura. La costruzione del condominio è dei primi anni 70. Ho chiesto all’amministratore e quindi al condominio di togliere tale tubazione dall’interno del mio appartamento ma l’assemblea ha risposto che è una servitù acquisita nel momento in cui è stato effettuato il rogito e che quindi resta li dove si trova. Cosa posso fare?

Può ben darsi che la servitù di scarico esista per destinazione del buon padre di famiglia sin dal momento in cui sono state create le singole unità immobiliari, ovvero per espressa disposizione contenuta in tutti i rogiti di vendita. L’esistenza della servitù può essere appositamente verificata ma, a naso, direi che non valga la pena spendere tempo ed attenzione su questo tema, dal momento che probabilmente la servitù, per un titolo o per l’altro, tra cui anche un possibilissimo usucapione, esiste.

Sotto un profilo parzialmente diverso, la servitù ovviamente riguarda solo lo scarico ma se, dando luogo a questo scarico, si concretano dei danni per le altre unità immobiliari, la situazione non è certamente legittima.

Infatti, chi è titolare di un diritto di servitù prediale, di qualsiasi tipo, deve esercitarlo senza cagionare danni al fondo servente, che, nel nostro caso, è il tuo appartamento.

Probabilmente peraltro la tua richiesta originaria, quella di rimuovere il tubo, è stata sbagliata strategicamente, perché è ovvio che un’operazione invasiva come quella non può trovare il facile consenso della comunità condominiale. Credo che il tuo obiettivo vada riformulato e corretto nell’adozione di misure e interventi – quali possano essere può dirlo solo un tecnico – atti a fare in modo che, pur continuando lo scarico, non si producano infiltrazioni, umidità e muffe nel tuo appartamento.

Se concordi su questo, che mi sembra l’unico obiettivo realisticamente perseguibile, quello che devi fare è riformulare le tue richieste al condominio, ma non informalmente, a voce, né con una tua lettera, bensì con una formale diffida tramite un bravo avvocato, per vedere se si trova una soluzione condivisa in cui ad esempio per favorire il raggiungimento di un accordo potresti assumerti parte del costo degli interventi necessari.

Qualora non si trovasse una soluzione amichevole in questa prima fase, a mio modo di vedere ti converrebbe depositare un ricorso ex art. 696 bis cod. proc. civ. per CTU preventiva.

Se vuoi un preventivo per queste attività, puoi chiederlo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog. Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani.

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Problemi con gli scarichi: come muoversi?

nel 2003 ho acquistato una villetta che è stata edificata nel 1975 con regolare licenza edilizia, il precedente proprietario l’ha acquistata nel 1980. La mia e altre villette erano state edificate dal medesimo costruttore. Ora i miei vicini confinanti proprietari di un’altra villetta da oltre 30anni, presumibilmente hanno tappato il nostro scarico fognario che si collega in un pozzetto all’interno della loro proprietà per poi collegarsi a quella pubblica. Premetto che è stato il costruttore a realizzare il tutto. Da circa un mese o più abbiamo notato la fuoriuscita di liquami dal nostro pozzetto collocato all’interno della nostra proprietà e abbiamo deciso di effettuare alcune verifiche per risalire alla causa del problema. Abbiamo escluso ogni problema all’interno della nostra proprietà e non ci sono problemi nemmeno sulla condotta pubblica. Ora abbiamo esposto denuncia verso ignoti ma descrivendo la situazione, abbiamo anche richiesto intervento del comune e asl.

La denuncia contro ignoti non servirà assolutamente a nulla, dal momento che in questa situazione non c’è molto probabilmente alcun reato, ma si tratta di una questione di natura civile. Quand’anche un reato ci fosse, nonostante l’obbligatorietà dell’azione penale, dubito moltissimo che una cosa del genere possa mai suscitare l’interesse delle autorità di giustizia penale.

Analogamente, credo che nemmeno comune e asl possano intervenire per fare qualcosa perché, se ho ben capito, la questione si annida nel tratto privato degli scarichi, mentre comune e asl possono intervenire, almeno di solito, solo per la parte di scarico di loro competenza, salvo che dal problema non derivi un pericolo per la salute talmente grande da richiedere un’intervento pubblico, ma direi che siamo fuori da un’ipotesi del genere.

In realtà, come ho spiegato in un post che ti invito a leggere attentamente, per la gestione dei problemi legali bisogna rassegnarsi a prendere un avvocato.

Chiarito questo, vediamo adesso cosa dovrebbe poi fare questo avvocato, almeno nella situazione attuale, per i passi successivi dipende dal modo in cui la stessa si evolverà.

Tra le villette potrebbe esserci una servitù di scarico costituita per destinazione del padre di famiglia o altrimenti.

A parte questo, però, il primo passo è molto semplicemente quello di inviare una diffida in cui si rappresenta il problema e si chiede l’accesso alla proprietà dei confinanti per poter svolgere accertamenti tecnici e cercare di capire quale è la causa del problema.

In futuro, la cosa può prendere una piega molto diversa a seconda che i confinanti acconsentano, e, in questo caso, a ciò che risulterà dagli accertamenti, ovvero no, ma in ogni caso c’è sempre qualcosa da fare, qualche mossa relativa da mettere in atto.

L’importante è passare prima possibile alla fase del fare, come spiego meglio nel post sull’approccio strategico dei problemi legali, che ugualmente ti invito a leggere attentamente, perché con rimedi fantascientifici come la denuncia contro ignoti purtroppo siete destinati a non risolvere assolutamente nulla – e credo che in fondo lo sappiate anche voi.

Se vuoi un preventivo da parte del nostro studio, puoi richiederlo compilando il modulo apposito che si trova nel menu principale del blog.

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Fogna che si rompe e fa danni: chi paga?

Il giorno 23 giu 2017, alle ore 17:52, Romagnuolo Gianluca <gianlucaromagnuolo> ha scritto:

nella mia proprietà ho un corsetto fognario nella quale scaricano anche le acque pluviali di terrazzi contigui. Tale corsetto si è rotto ed ha causato danni al box adiacente di proprietà aliena. Un giudice mi ha condannato a pagare i danni. Dall’atto di compravendita però non si evince da nessuna parte che io sono proprietario esclusivo, e poiché in questo corsetto scaricano anche altre proprietà, mi sa dire se posso far pagare le spese anche a questi? se si in che misura?

Se c’è una sentenza o un provvedimento della magistratura, è da quello che si deve partire per fare qualsiasi valutazione che abbia un senso, anche perché comunque, giusto o sbagliato, se non fai appello o presenti impugnazione quel provvedimento diventa definitivo.

In questo modo, possiamo solo fare alcune considerazioni generali, se non addirittura un po’ «campate per aria».

Immagino che il giudice possa aver ritenuto tale scarico di tua proprietà, probabilmente per il fatto che insiste sulla tua proprietà, e da tale constatazione possa aver fatto derivare la responsabilità per i danni generati da questo bene, appunto, riconducibile in primis al tuo dominio.

Il codice civile prevede dei criteri per la ripartizione delle spese di manutenzione sulle opere che servono per l’esercizio di servitù, tra il proprietario del fondo dominante e delle opere stesse, che saresti tu, e i titolari del diritto, che sarebbero nel tuo caso coloro che scaricano.

Ma questa è una cosa «a monte», avresti dovuto attivarti a suo tempo per evitare e prevenire le rotture coinvolgendo nella manutenzione, se non addirittura nel rifacimento, i titolari del diritto di scaricare.

Inoltre temo che tu non abbia chiamato in causa i titolari della servitù nel momento in cui sei stato convenuto per il risarcimento del danno al box, una cosa che ovviamente avrebbe dovuto essere valutata attentamente, ma la cui omissione rende ora più difficile avanzare pretese nei confronti degli altri interessati.

L’unica possibilità di azione, comunque, a questo punto è quella di valutare una eventuale impugnazione: per vedere il prodotto del nostro store legale dedicato a questo tipo di lavoro, puoi fare clic qui. Naturalmente, devi considerare anche i costi dell’intera vicenda, se si tratta di qualche migliaio di euro difficilmente può valerne la pena.

È anche consigliabile, per il futuro, una adeguata copertura assicurativa.

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Il comune può farmi spostare le tubazioni per una ciclabile?

abito in casa indipendente di circa 100 mq, libera su due lati.
Il comune ha ricevuto un stanziamento di fondi europei per la costruzione di una pista ciclabie.
Sarà quindi smantellata la stradina sterrata adiacente la mia abitazione e verrà ricostruita con mattoncini in porfido.
In questa strada passano le tubature degli scarichi fognari (che scaricano in una fossa biologica) e un tubo che porta l’acqua al giardino/orto dei miei vicini.
Il comune rifiuta di interrare nuovamente il tubo dell’acqua, adducendo la scusa che rifacendo in porfido la strada,se ci fosse un guasto si dovrebbe rovinare la strada.
La proposta è quella farlo correre esternamente sulla mia facciata sul muro del mio giardino. Posso rifiutarmi e chiedere che venga interrato?
Il comune mi chiede inoltre di allacciarmi alla rete fognaria, che dista più di 100 m,sono obbligato?
Se la ditta appaltatrice durante lo scavo rompesse accidentalmente un tubo o un manufatto preesistente è responsabile?

In materia di servitù, non di rado è impossibile avere un inquadramento preciso della situazione in fatto e in diritto anche dopo aver studiato il caso in tutti i suoi dettagli e visionato tutta la documentazione, tu capirai che è «ancora più impossibile» farlo senza aver compiuto questi importanti approfondimenti preliminari.

In generale, si può solo dire che l’atteggiamento del comune mi sembra, tecnicamente, sensato, considerato il mutamento dello stato dei luoghi. A parte questo, tieni presente che il comune, come ente pubblico, ha comunque, in base ad una corposa legislazione di diritto pubblico – amministrativo, diversi poteri di imposizione di servitù per atto amministrativo e non potrebbe essere altrimenti perché altrimenti sarebbe impossibile gestire le urbanizzazioni da creare e quelle esistenti.

Per cui, se anche probabilmente approfondendo si potrebbe certamente capire molto di più, probabilmente il risultato sarebbe negativo, nel senso che il comune potrebbe probabilmente fare le opere che hai indicato.

Chiaramente, in questo quadro potrebbe esserti molto utile incaricare sia un avvocato sia un tecnico per dialogare e negoziare con il comune, per vedere di poter spuntare almeno qualche dettaglio a tuo favore, facendo in modo che le rifiniture dell’opera siano realizzare col minor impatto per i tuoi assets immobiliari.

Ti consiglierei quindi, sulla base di valutazioni solo generali per i motivi detti prima, un approccio negoziale, facendoti assistere ed aiutare sia da un legale che da un tecnico.

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Come posso far smettere un altro fondo di scaricare nel mio?

Esiste da oltre 25 anni una fossa Imhoff che riceve i reflui di due abitazioni di distinte proprietà ; entrambe le unità immobiliari hanno un cortile che può ricevere il drenaggio dei reflui prodotti e chiarificati dalla Imhoff ; purtroppo il fondo servente , a causa del perpetrarsi della ricezione/drenaggio dei reflui , attualmente è gravemente inquinato ; pertanto il fondo servente ( NON è STATA MAI ROGATA ALCUNA SERVITU’ ) NON è più nelle condizioni di ricevere e /o continuare la funzione drenante e quindi chiede al fondo dominante di provvedere , almeno per la sua parte , nel proprio fondo – visto ed appurato che esiste la possibilità di avere uno scarico autonomo e … che NON è mai stato stipulato alcun atto che abbia consolidato UNA SERVITU’ .

Può darsi che ci siano le condizioni per ottenere lo spostamento o la cessazione della servitù, e sempre che una servitù ci sia, ma bisogna in primo luogo capire esattamente la situazione sia di fatto, con riguardo ai luoghi, sia di diritto, con riferimento al modo in cui è stata costituita, se mai è stata costituita, una eventuale servitù.

Ma l’approccio migliore al problema, almeno in un momento iniziale, è sicuramente quello negoziale, anche perché ricostruire esattamente la situazione giuridica in materia di servitù raramente conduce a risultati univoci al 100%.

Quindi suggerirei di inviare una diffida al proprietario del fondo dominante esponendo la situazione e proponendo alcune soluzioni bonarie.

Qualora questo approccio non fornisse i risultati sperati, bisognerà dar corso all’approfondimento di cui sopra, una volta avuti gli esiti del quale si potranno valutare le iniziative da intraprendere – di solito, si tratta di presentare un ricorso d’urgenza.

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Come posso spostare un pozzetto di scarico dalla mia cantina?

da 8 anni ho ereditato una cantina ove è presente un pozzetto d’ispezione condominiale. per errore di costruzione e con l’aggiunta di un ulteriore servizio igienico, non mio, per 2 volte, nel giro di un anno, questa cantina è stata allagata dagli scarichi fognari. ho chiesto agli altri condomini di poter portar fuori questo pozzetto dalla mia proprietà, si tratta di 3 metri, posizionandolo nell’andito comune all’ingresso di tutte le cantine. questo perchè l’eventuale fuoriuscita di liquami, fosse visibile a tutti e fosse possibile intervenire con immediatezza, senza attendere un mio eventuale ritorno. i condomini si oppongono dicendo che la servitù era già presente. in che modo posso procedere sia se si dovesse nuovamente allagare la cantina ( intervento vigili urbano o asl) sia per chiedere un’autorizzazione del comune per i lavori di spost amento? devo pagare tutte le spese?

Se la servitù è già stata costituita, ed è un profilo che ti suggerirei di far verificare con cura, perché spesso le cose che vengono date per scontate tali non sono, non c’è molto che si possa fare.

Anzi, a stretto diritto, proprio in ossequio all’esistenza della servitù, dovresti dare una copia delle chiavi della cantina all’amministratore del condominio o al caposcala, per consentir loro di intervenire in caso di bisogno o di guasti verificatisi in tua assenza.

In materia di «spostamento» di una servitù la disposizione di riferimento è l’art. 1068 cod. civ. che però prevede che la servitù possa essere spostata in un altro tuo immobile o anche di un terzo, come sarebbe in questo caso, dal momento che tu proponi lo spostamento in una parte comune, che però deve acconsentire allo spostamento.

Che cosa potresti fare, allora?

Innanzitutto, come ti accennavo, dovresti far verificare l’esistenza della servitù. Per far questo, è assolutamente necessario incaricare un bravo avvocato, che studi tutta la situazione e i titoli di acquisto. Se la servitù è contestabile, quello potrà essere un piano di azione. In mancanza di questo, l’unico approccio possibile è quello negoziale, anche per questa cosa è consigliabile farsi seguire da un legale.