Ho il seguente quesito da porvi: Il mio vicino mi ha chiesto una servitù sul mio terreno per accedere a mare. Io sarei pure d’accordo ma non voglio che sia perenne, specie se un giorno volesse vendere la sua casa e quindi passare tale servitù ad eventuali terzi. Dato che mi ha chiesto di regolarizzare tale atto quale sarebbe la dizione esatta per limitare tale servitù o diritto di passaggio solo a lui o tutt’al più ad eventuali eredi ma escludendo terzi, in caso di vendita della sua proprietà?
Per legge la servitù fa parte dei cosiddetti diritti reali che sono caratterizzati dall’essere legati al bene immobile cui ineriscono e NON al proprietario come persona.
Di conseguenza la servitù, per sua natura, passa al nuovo proprietario nel caso il bene venga venduto, oppure all’erede in caso di morte del precedente proprietario.
Ti sconsiglio, quindi, di concere una vera e propria servitù al vicino se non vuoi che questa passi di mano.
Potreste invece stipulare un contratto personale tra di voi per redigere il quale Ti consiglio di rivolgerTi ad un professionista, onde evitare poi problemi in futuro. (nel caso Tu lo desideri siamo a disposizione allo scopo)
4 risposte su “La servitù passa all’acquirente dell’immobile.”
Gent.le Avv. Solignani , ho un problema simile riguardo il diritto di passaggio per due sentieri
che conducono al mare, dalla strada privata sterrata molto lunga e molto larga di cui abbiamo sugli atti di acquisto la servitù di passaggio come per gli altri 3 vecchi proprietari delle villette, da questa strada si diramano due sentieri secolari carrabili usati un tempo dai pescatori del villaggio dei pescatori a pochi metri da noi, e poi utili anche per i mezzi di soccorso per via dei tanti incendi come quello devastante del 1989 che per salvarci dovemmo in tanti anche dei d’intorni raggiungere velocemente il mare e rimanere al largo per un tempo infinito .
Ma ora dei nuovi proprietari che sono più a ridosso delle spiaggette stanno modificando strada
e sentieri , uno dei due sentieri in origine largo oltre 4 mt. che passava nella fascia di divisione di confine tra i due proprietari , mentre ora questo sentiero è stato ridotto tramite delle reti in entrambi i lati tanto che una persona ci passa a stento e l’altro più largo 5 mt. che passava sempre tra due confini di due diverse proprietà come ora , questo lo hanno sbarrato tramite un muro posto tra i due confini e spostato in un altro punto impraticabile , a causa di rocce e vegetazione incolta , impossibile da percorrere.
Inoltre sottolineo che la strada privata sterrata dato che è in discesa dopo ogni nubifragio si dissesta e per tanto negli ultimi 40 anni nonostante che nei nostri atti di acquisto delle villette
è stabilito che la manutenzione aspettava al proprietario e invece abbiamo dovuto provvedere noi vecchi 4 proprietari alla manutenzione del luogo in mancanza del proprietario, che era andato fallito e poi deceduto e le altre vecchie villette più a ridosso del mare sono rimaste sequestrate e disabitate per tutto questo lungo periodo , ora sono state acquistate anche per il piano casa regionale Sardo del 19 gennaio 2021, che permette di fare ciò che in precedenza entro la fascia costiera vincolata dei 300 mt. dal mare, era assolutamente vietato , non a caso
il 21 Marzo 2021 il piano casa sardo è stato impugnato dal governo Draghi , ma purtroppo
non bloccato, in attesa della pronuncia della corte costituzionale.
E ora siamo sconcertati anche per lo scempio della costa in atto , con profondi sbancamenti , distruzione di rocce millenarie e rasatura totale della macchia mediterranea che era protetta , intoccabile , ora invece stiamo assistendo in questo ampio territorio costiero della Sardegna all’azione devastante di caterpillar e ruspe di ogni tipo su tutta la costa di Porto Istana – Olbia
ma tutto ciò era facilmente prevedibile, anche per altri palesi motivi , impronunciabili
Le domando per tutto ciò a quale avvocato e con quale tipo di specializzazione ci possiamo rivolgere per risolvere questa spiacevole situazione ?
Grazie .
La specializzazione non ha nessuna rilevanza, la cosa importante in situazioni come queste, e in tante altre, è prendere un avvocato che non abbia la testa piena di segatura come purtroppo a volte capita. Poi, come insegna il mio approccio strategico, la cosa più importante è passare prima possibile alla fase del fare, ad esempio qui ci sarebbero da mandare delle diffide. Se vuoi un preventivo da parte mia per il lavoro nella materia, puoi chiedermelo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog. Un abbraccio, buone feste a te e famiglia.
nel novembre 2008 ho acquistato un fondo che confina con il demanio pubblico a valle, e con una strada pubblica a monte al quale confine insiste sin dalla metà degli anni 80 una sbarra e due spallette di circa un metro a chiusura del fondo, desumibili nell'atto pubblico. All'interno l'ex proprietario aveva creato una stradella facente parte della stessa particella del terreno. All'atto dell'acquisto ho risistemato i confini(regolarmente indicate nell'atto di acquisto)ma nel mese di aprile 2009 alcuni vicini reclamavano il passaggio all'interno del fondo per recarsi al mare, anzi mi citavano per una reintegra nel possesso(trattasi di scogliera e non di spiaggia che può essere raggiunta da vie pubbliche vicine a una distanza di circa 150 mt. donate fra l'altro al Comune dall'ex proprietario in maniera gratuita)sostenendo di avere acquisito una servitù prediale di passaggio. Le villette di cui si parla non insistono all'interno del mio fondo ma semplicemente alle spalle. Affinchè si possa costituire una servitù di passaggio è indispensabile una correlazione tra i fondi servente e dominante. Dato che il mio fondo non serve il fondo del mio vicino ma confina con il pubblico demanio a che titolo dovrei concedere il passaggio? da premettere che all'interno del fondo viene esercitata attività per la fruizione del mare e quindi il passaggio di persone non controllabili potrebbere compromettere la stessa attività. gradirei conoscere una qualche sentenza della Corte di Cassazione con la stessa analogia. Grazie
Tutti i casi riguardanti diritti di passaggio sono estremamente complessi e si possono valutare solo dopo aver esaminato il caso concreto in tutti i suoi dettagli, sia relativi alla situazione dei luoghi, sia all'esistenza di documenti o titoli che potrebbero avere rilevanza nell'accertare se una servitù è o meno esistente. La giurisprudenza della Cassazione, purtroppo, non è un elenco di casi in cui, scartabellando, se ne può trovare uno uguale al proprio, ma solo un immenso insegnamento di principi e regole che poi vanno adattate, cum grano salis (ed è per questo che serve l'intervento di un professionista), al caso concreto, per vedere se possibile tracciare qualche conclusione.
In definitiva, questo non è sicuramente, e purtroppo, un problema che puoi risolvere scambiando un paio di commenti su di un blog, anche magari ben nutrito come questo, ma è necessario che ti rivolgi ad un professionista esperto e ben preparato nella materia, che sia in grado di capire bene la situazione e proporre una ricostruzione convincente della situazione in diritto.
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cordialmente,
tiziano solignani, da iMac /tiziano-solignani/
~ il mio libro: /libri/guida-alla-separazione-e-al-divorzio/