Perdita di gas dopo il rogito: risponde il venditore?
Salve, ho comprato una casa da un imprenditore che, a sua volta, l’ha acquistata all’asta. L’ha messa in ordine e rivenduta a noi. Il vecchio proprietario si era fatto staccare il gas per morosità e poi gli hanno portato via la casa perché non pagava. Dopo il rogito ho chiamato l’ente fornitore del gas per la riattivazione e hanno riscontrato una perdita; perciò, giustamente, non possono attaccarmi il gas. Ho sentito il notaio del rogito e mi ha detto che la questione doveva essere inserita in un determinato documento. L’impianto è recente, ma dovrò chiamare un idraulico per cercare la perdita. Posso fare rivalsa sull’imprenditore o sono caxxi miei? Non doveva verificare gli impianti prima di venderla? Grazie.
1) Non sono semplicemente «caxxi tuoi».
Hai una base seria per contestare il problema al venditore. Non si può però affermare, senza esaminare il rogito e senza una verifica tecnica, che egli debba automaticamente pagare qualsiasi intervento.
La questione centrale è questa: la perdita esisteva già quando la casa ti è stata consegnata? Se la risposta è sì e il difetto non era conosciuto né facilmente riconoscibile, può operare la garanzia prevista dall’articolo 1490 del codice civile.
Una perdita che impedisce l’attivazione del gas incide sulla sicurezza e sul normale godimento dell’abitazione. Non è quindi un’imperfezione puramente estetica o irrilevante. Per approfondire l’impostazione generale, puoi leggere anche il precedente post su come gestire i vizi di un immobile.
2) Il precedente acquisto all’asta non libera il rivenditore.
Il fatto che l’imprenditore avesse acquistato l’immobile all’asta non elimina la garanzia dovuta nella successiva vendita a te.
L’esclusione prevista dall’articolo 2922 del codice civile riguarda la vendita forzata. Il contratto con cui l’imprenditore ha poi rivenduto la casa è invece una compravendita distinta, soggetta alle regole ordinarie e alle clausole contenute nel vostro rogito.
In altre parole, il venditore non può risponderti: «Io l’ho comprata all’asta, quindi non garantisco nulla». Bisogna esaminare il contratto che ha concluso con te, non quello attraverso cui era diventato proprietario.
3) È probabilmente un vizio occulto, ma devi provarlo.
Una perdita interna alle tubazioni, non percepibile durante una normale visita dell’immobile, può essere qualificata come vizio occulto. L’articolo 1491 del codice civile esclude invece la garanzia quando il compratore conosceva il difetto o questo era facilmente riconoscibile, salvo che il venditore ne abbia dichiarato l’assenza.
Il semplice rifiuto di attivare la fornitura dimostra che oggi è stata rilevata una perdita, ma non basta necessariamente a stabilirne origine, posizione e anteriorità rispetto alla vendita. Proprio per questo serve una relazione di un tecnico abilitato.
Il fatto che l’impianto sia recente può rafforzare la contestazione, ma non risolve da solo la prova: bisogna capire chi lo ha realizzato, quali lavori sono stati eseguiti prima della vendita e se la perdita deriva da un difetto preesistente oppure da un evento successivo.
4) Il venditore doveva controllare l’impianto?
La garanzia per i vizi non dipende soltanto dall’esistenza di uno specifico obbligo di effettuare un controllo prima del rogito. Se il vizio era già presente, il venditore può risponderne anche se afferma di non averlo conosciuto.
La sua qualifica professionale diventa particolarmente importante sul terreno del risarcimento. L’articolo 1494 del codice civile obbliga infatti il venditore a risarcire il danno se non prova di avere ignorato senza colpa il vizio. Per un imprenditore che ha acquistato, sistemato e rivenduto l’immobile può essere più difficile dimostrare di avere adottato tutta la diligenza esigibile, specialmente se ha fatto eseguire lavori proprio sull’impianto.
Attenzione, però: aver «messo in ordine» la casa non significa necessariamente aver rifatto o collaudato ogni sua parte. Bisogna ricostruire concretamente gli interventi eseguiti e le dichiarazioni rese nella proposta, nel preliminare e nel rogito.
5) Che cosa può aver voluto dire il notaio.
Il riferimento potrebbe essere alla dichiarazione di conformità dell’impianto. In base all’articolo 7 del decreto ministeriale 37/2008, al termine dei lavori l’impresa installatrice rilascia al committente la dichiarazione di conformità alle regole dell’arte.
Questo documento è importante, ma non va confuso con una garanzia assoluta sul funzionamento attuale dell’impianto. Inoltre la sua mancanza, da sola, non consente di stabilire chi debba pagare la riparazione: occorre leggere con attenzione ciò che il venditore ha dichiarato nel rogito e quali documenti si è impegnato a consegnare.
Chiedi quindi copia di:
- dichiarazione di conformità o, quando ne ricorrono i presupposti, dichiarazione di rispondenza;
- progetto e allegati tecnici dell’impianto;
- fatture e descrizione dei lavori commissionati dal venditore;
- eventuali verbali di prova o collaudo;
- comunicazione con cui il distributore ha rifiutato la riattivazione.
6) I termini sono brevissimi.
L’articolo 1495 del codice civile prevede, salvo termini diversi stabiliti dalle parti o dalla legge, che il compratore denunci il vizio entro otto giorni dalla scoperta. La denuncia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto il difetto o lo ha occultato, ma non conviene mai affidarsi in partenza a queste eccezioni.
La scoperta non coincide necessariamente con il primo sospetto: conta il momento in cui acquisisci una conoscenza sufficientemente completa e oggettiva del problema. Tuttavia, in una situazione del genere, la scelta prudente è denunciare subito ciò che già sai e integrare successivamente la contestazione con la relazione tecnica.
L’azione di garanzia si prescrive in un anno dalla consegna. Una contestazione stragiudiziale formulata correttamente può interrompere la prescrizione, ma non aspettare l’ultimo momento e non improvvisare: fai controllare tempestivamente date, clausole e comunicazioni da un avvocato.
7) Non far sparire la prova durante la riparazione.
La sicurezza viene prima di tutto: non usare l’impianto e rispetta le indicazioni del distributore e del tecnico. Prima di una riparazione non urgente e irreversibile, però, devi mettere il venditore in condizione di partecipare all’accertamento.
Procedi così:
- conserva il verbale o il rapporto relativo alla prova di tenuta;
- incarica un tecnico abilitato di localizzare la perdita e descriverne causa, gravità e probabile epoca;
- fotografa le parti interessate prima, durante e dopo l’apertura;
- invita per iscritto il venditore a un sopralluogo in contraddittorio;
- conserva tubazioni, raccordi e componenti eventualmente sostituiti;
- raccogli preventivi, fatture e prove di ogni spesa conseguente.
Se la riparazione è urgente per evitare pericoli o danni maggiori, falla eseguire, ma chiedi al tecnico di documentare in modo particolarmente accurato lo stato originario. Nei casi più controversi può essere opportuno valutare un accertamento tecnico preventivo, come spiegato anche nel post dedicato alla CTU preventiva.
8) Che cosa puoi chiedere al venditore.
L’articolo 1492 del codice civile attribuisce al compratore, nei casi previsti, la scelta tra risoluzione del contratto e riduzione del prezzo. La risoluzione non è però normalmente accordata per un vizio di scarsa importanza.
Nella pratica, per una perdita riparabile, la soluzione più proporzionata può consistere nell’intervento del venditore, in un accordo sul costo della riparazione oppure in una riduzione del prezzo. Il rimborso delle spese e degli ulteriori danni non è automatico: occorre dimostrare il vizio, il nesso causale, la necessità dei lavori e gli importi sostenuti.
Prima di scegliere il rimedio bisogna anche verificare se il difetto sia tanto grave da rendere il bene radicalmente diverso o inidoneo rispetto a quanto promesso. Le etichette giuridiche cambiano in base ai fatti e possono cambiare anche termini e domande proponibili.
9) Che cosa devi fare adesso.
La sequenza più prudente è questa:
- manda immediatamente al venditore una denuncia scritta tramite PEC o raccomandata, indicando la data in cui il distributore ha rilevato la perdita;
- allega il documento ricevuto e riservati di integrare la contestazione dopo l’indagine tecnica;
- chiedi la documentazione dell’impianto e dei lavori eseguiti;
- proponi un sopralluogo congiunto in tempi brevissimi;
- non autorizzare interventi distruttivi non urgenti senza aver prima raccolto le prove;
- fai esaminare rogito, preliminare e allegati da un avvocato.
Quindi no, non devi rassegnarti. Hai elementi concreti per chiedere conto del problema al venditore, ma la riuscita della rivalsa dipenderà soprattutto da tre cose: prova che la perdita fosse preesistente, denuncia tempestiva e corretta conservazione della documentazione.
10) Passa all’azione.
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