Comprare casa senza vecchie spese condominiali
1) Il rischio che molti scoprono soltanto dopo il rogito.
Hai trovato la casa giusta, hai ottenuto il mutuo e stai per firmare. Poi, magari qualche settimana dopo il rogito, l’amministratore ti chiede rate condominiali non pagate dal precedente proprietario oppure la tua quota di lavori decisi quando ancora non avevi le chiavi.
È una situazione tutt’altro che teorica. Quando compri un appartamento in condominio non acquisti soltanto l’unità immobiliare: entri anche in una gestione comune che può avere rate scadute, lavori deliberati, contratti in corso, cause, debiti verso fornitori e condòmini morosi.
L’approfondimento sulle vecchie spese condominiali da cui prendo spunto ricostruisce le regole applicabili. Qui voglio soprattutto mettermi nei tuoi panni di compratore e spiegarti quali controlli fare, quali documenti pretendere e quali tutele inserire nei contratti per ridurre il più possibile il rischio di pagare conti lasciati da altri.
2) La regola che può far pagare anche il compratore.
Il quarto comma dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con lui per i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
La disposizione è riportata nel testo ufficiale della legge di riforma del condominio pubblicata in Gazzetta Ufficiale. In pratica, per le spese comprese in questo periodo il condominio può rivolgersi al venditore, al compratore oppure a entrambi, senza essere vincolato dagli accordi che avete preso tra voi.
Per “anno” si intende normalmente l’esercizio di gestione condominiale, che può non coincidere con l’anno solare. Se il rendiconto va, per esempio, dal primo luglio al 30 giugno, il calcolo va eseguito rispetto a quei periodi contabili. Per prudenza, quindi, non limitarti a chiedere se siano state pagate le rate dell’ultimo gennaio: fatti consegnare la situazione completa dell’esercizio in corso e di quello precedente.
Le spese più vecchie restano, in linea generale, a carico del precedente proprietario e non rientrano nella responsabilità solidale speciale dell’acquirente. Il problema pratico è che, prima di discutere su chi debba sopportare definitivamente il costo, potresti ricevere tu la richiesta di pagamento per le somme comprese nel periodo protetto dall’articolo 63.
3) Il condominio e il venditore sono due rapporti diversi.
Devi tenere separati due piani.
Nel rapporto esterno con il condominio opera la solidarietà prevista dalla legge: per l’esercizio in corso e per quello precedente l’amministratore può chiedere il pagamento anche a te.
Nel rapporto interno tra te e il venditore, invece, salvo un accordo diverso, ciascuno deve sopportare le obbligazioni sorte quando era proprietario. Se paghi al condominio una spesa che, nei rapporti con il venditore, spettava a lui, puoi domandargli la restituzione. Questo principio è stato ribadito anche dalla Cassazione con l’ordinanza 14531 del 2022.
Il diritto di recuperare in seguito i soldi, però, non equivale a non doverli anticipare. Potresti dover scrivere al venditore, diffidarlo e, se non collabora, iniziare una controversia. La vera tutela consiste quindi nel far emergere il problema prima della firma e nel lasciare una somma o una garanzia concretamente utilizzabile.
4) Spese ordinarie e straordinarie non nascono nello stesso momento.
Per capire chi debba sostenere definitivamente una spesa occorre individuare quando è sorta l’obbligazione.
Per le spese ordinarie, come pulizia, illuminazione, manutenzione corrente e servizi comuni, conta normalmente il momento in cui l’attività di gestione viene effettivamente compiuta. Non è decisiva la data successiva in cui l’assemblea approva il rendiconto.
Per i lavori straordinari, le innovazioni e gli interventi rilevanti, invece, conta di regola la delibera definitiva con cui l’assemblea approva l’esecuzione dell’opera e il relativo impegno economico. Se quella delibera è anteriore al rogito, il costo, nei rapporti interni, grava normalmente sul venditore, anche se i lavori o le rate saranno eseguiti e pagati dopo. Lo ha chiarito, tra le altre, la Cassazione con l’ordinanza 11199 del 2021.
Attenzione però alle delibere soltanto preparatorie: discutere il rifacimento del tetto, chiedere preventivi o incaricare un tecnico di studiare il problema non equivale necessariamente ad approvare i lavori. Se la decisione definitiva viene presa dopo il tuo acquisto, il costo potrebbe nascere quando sei già condòmino. Ecco perché devi leggere i verbali, non accontentarti della frase “non ci sono lavori deliberati”.
5) Prima della proposta devi chiedere già i primi documenti.
La proposta d’acquisto può diventare un contratto vincolante appena viene accettata. Aspettare il rogito per occuparsi del condominio è quindi troppo tardi.
Prima di firmare, o almeno subordinando espressamente l’efficacia della proposta all’esito positivo delle verifiche, chiedi al venditore:
- il regolamento di condominio e le tabelle millesimali;
- gli ultimi due rendiconti approvati, con i relativi riparti;
- il preventivo dell’esercizio in corso e il piano delle rate;
l’estratto della posizione contabile dell’appartamento;
i verbali delle assemblee degli ultimi due o tre anni;
l’elenco delle spese straordinarie deliberate, con preventivi, riparti, rate e pagamenti eseguiti;
le informazioni sulle cause pendenti, sulle contestazioni con imprese e sui debiti verso fornitori;
la situazione di eventuali bonus edilizi, detrazioni, cessioni di crediti e contributi ancora da versare;
l’ammontare complessivo delle morosità presenti nel condominio;
i contatti dell’amministratore e l’autorizzazione scritta a ottenere conferma dei dati.
Le morosità degli altri condòmini non diventano automaticamente un tuo debito personale. Possono però segnalare una gestione finanziariamente fragile, possibili anticipazioni, azioni dei creditori o future richieste di cassa. Sono quindi un dato economico importante per decidere se acquistare e a quale prezzo.
6) Pretendi l’attestazione dell’amministratore, ma chiamala col suo vero nome.
L’articolo 1130, numero 9, del Codice civile impone all’amministratore di fornire al condòmino che la richieda un’attestazione sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e sulle eventuali liti in corso. La guida del Consiglio Nazionale del Notariato sul condominio precisa che il futuro acquirente, non essendo ancora condòmino, dovrebbe farsela procurare dal venditore con adeguato anticipo.
Non chiamarla superficialmente “liberatoria”. Di regola è un’attestazione della situazione risultante alla data in cui viene rilasciata: non cancella per magia debiti non ancora contabilizzati, conguagli futuri, fatture non pervenute o errori nei dati.
Per renderla davvero utile:
- chiedi che sia rilasciata il più vicino possibile alla data del rogito;
chiedi che specifichi lavori straordinari deliberati, fondi costituiti e quote già pagate;
fai indicare le liti in corso e, se possibile, le principali pretese dei fornitori;
confrontala con rendiconti, riparti e verbali, senza considerarla l’unica fonte;
chiedi un aggiornamento se tra attestazione e rogito si tiene una nuova assemblea.
La Cassazione ha inoltre chiarito che l’eventuale mancato rilascio dell’attestazione non elimina un debito condominiale effettivamente dovuto. Non accettare quindi di rogitare “alla cieca” confidando nel fatto che il silenzio dell’amministratore ti protegga.
7) Nei verbali possono nascondersi le spese di domani.
La contabilità ti dice soprattutto ciò che è già accaduto. I verbali possono rivelarti ciò che sta per accadere.
Cerca riferimenti a infiltrazioni, tetto, facciate, balconi, ascensore, impianto di riscaldamento, fognature, adeguamenti antincendio, problemi strutturali, incarichi a tecnici e preventivi richiesti. Una frase come “si rinvia alla prossima assemblea la scelta dell’impresa” può preannunciare una spesa importante non ancora presente nell’attestazione contabile.
Chiedi anche se sono state convocate assemblee non ancora svolte e fatti consegnare gli ordini del giorno. Se il rogito è vicino, valuta di rinviarlo fino a quando sia chiaro che cosa verrà deciso oppure disciplina espressamente nel contratto chi pagherà quella specifica opera.
Sul blog trovi già tre approfondimenti direttamente collegati a questi rischi: Se si acquista un appartamento con spese condominiali insolute, Se acquisto un appartamento devo pagare le spese condominiali deliberate prima? e Venditore promette assenza spese che poi ci sono: che fare?.
8) Le tutele devono entrare già nella proposta e nel preliminare.
La frase generica “le spese arretrate restano al venditore” è utile, ma spesso non basta. Gli accordi tra venditore e compratore non impediscono al condominio di applicare l’articolo 63. Servono clausole precise che rendano più semplice ottenere il rimborso.
Con l’assistenza del notaio o del tuo avvocato, fai disciplinare almeno questi punti:
- la dichiarazione del venditore di essere in regola con tutti i pagamenti condominiali;
l’individuazione di chi sopporterà le spese ordinarie fino alla consegna e da quel momento in avanti;
l’attribuzione al venditore delle spese straordinarie definitivamente deliberate prima del rogito, anche se ripartite o riscosse dopo;
la disciplina specifica dei lavori già discussi ma non ancora approvati;
l’obbligo del venditore di rimborsarti e tenerti indenne da richieste riferibili al periodo precedente;
un termine breve per il rimborso dopo la tua richiesta documentata;
la sopravvivenza di queste garanzie anche dopo il rogito e la consegna delle chiavi.
Non copiare una clausola trovata online senza adattarla. La data della consegna, la data del rogito, l’esercizio condominiale e le delibere già adottate possono cambiare completamente il contenuto necessario.
9) Se c’è incertezza, trattieni una parte del prezzo.
Una promessa di rimborso vale quanto la solvibilità e la collaborazione di chi la fa. Se emergono arretrati, un conguaglio non ancora calcolato o lavori straordinari di importo incerto, valuta una tutela economica immediata.
Le soluzioni da discutere con il notaio possono essere:
- il pagamento diretto al condominio delle somme già quantificate, detraendole dal saldo dovuto al venditore;
una riduzione del prezzo commisurata alla spesa che assumerai;
una garanzia specifica del venditore, adeguata all’importo e alla durata del rischio;
il rinvio del rogito fino al pagamento degli arretrati e alla consegna di una nuova attestazione.
L’importo trattenuto non dovrebbe essere scelto a caso. Deve tenere conto delle rate insolute, dei conguagli prevedibili, delle quote straordinarie ancora aperte e di un margine ragionevole per interessi o spese di recupero.
10) Fai un controllo finale immediatamente prima del rogito.
Tra il preliminare e il definitivo possono passare mesi. In quel periodo può essere approvato un nuovo rendiconto, possono scadere altre rate o può essere deliberato un intervento costoso.
Nei giorni che precedono il rogito:
- fatti consegnare un’attestazione aggiornata;
verifica i bonifici con cui il venditore dichiara di avere pagato le ultime rate;
controlla che nel rogito siano riportati gli accordi raggiunti sulle spese ordinarie e straordinarie;
chiarisci chi beneficerà delle eventuali detrazioni fiscali collegate ai lavori;
concorda la comunicazione immediata del trasferimento all’amministratore.
L’articolo 63 prevede anche che il venditore resti solidalmente obbligato per i contributi maturati fino a quando viene trasmessa all’amministratore una copia autentica del titolo di trasferimento. La comunicazione tempestiva serve quindi a rendere chiaro il passaggio e ad aggiornare subito l’anagrafe condominiale.
11) Se la richiesta arriva dopo l’acquisto, non ignorarla.
Se l’amministratore ti chiede vecchie spese, non pagare alla cieca ma non lasciare nemmeno la comunicazione senza risposta. Il condominio può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo sulla base dello stato di ripartizione approvato.
Chiedi per iscritto:
- il dettaglio delle somme per ciascun esercizio;
la data delle delibere relative alle spese straordinarie;
la prova che gli importi rientrino nell’esercizio in corso o in quello precedente al tuo subentro;
l’indicazione dei pagamenti già effettuati dal venditore.
Porta poi richiesta, rogito, preliminare, attestazione e verbali al tuo avvocato. Se la somma è effettivamente esigibile dal condominio, può essere opportuno pagarla evitando ulteriori costi e agire rapidamente contro il venditore in base alla legge e alle garanzie contrattuali. Se invece la pretesa riguarda periodi estranei alla solidarietà o contiene errori, va contestata tempestivamente con una ricostruzione contabile precisa.
12) La checklist del compratore prudente.
Prima di impegnarti definitivamente, controlla di avere:
- regolamento e tabelle millesimali;
verbali assembleari e ordini del giorno recenti;
attestazione aggiornata dell’amministratore;
elenco delle rate scadute e future;
quadro dei lavori deliberati, discussi o in corso;
informazioni su cause, fornitori, fondi e morosità rilevanti;
clausole precise nella proposta, nel preliminare e nel rogito;
una somma trattenuta o un’altra garanzia quando il rischio non è quantificabile;
un accordo scritto sulla consegna, sulle detrazioni e sulla comunicazione all’amministratore.
Comprare casa è probabilmente una delle operazioni economiche più importanti della tua vita. Spendere un po’ di tempo e di assistenza professionale prima della firma costa molto meno che anticipare vecchi debiti e tentare poi di recuperarli da un venditore che non vuole o non può pagare.
13) Passa all’azione.
Per il tuo appuntamento con me, chiama il numero 059 761926 e concorda il tuo primo incontro, anche a distanza.
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Ottimo, anzi eccellente.
Grazie di cuore Mauro. Un commento così, per quanto semplice e sintetico, significa molto per me e per la motivazione a continuare il mio lavoro di divulgazione tramite il blog. Buona giornata.