Nuda proprietà: come calcolare il valore nel 2026

1) Nuda proprietà e usufrutto: che cosa stai calcolando.

Quando la piena proprietà di un immobile viene divisa, il nudo proprietario conserva la titolarità del bene, mentre l’usufruttuario può utilizzarlo e ricavarne i frutti, per esempio abitandolo o concedendolo in locazione nei limiti del suo diritto.

Per conoscere il valore della nuda proprietà devi quindi partire dal valore della piena proprietà e sottrarre il valore dell’usufrutto. Il principio è semplice: più è giovane l’usufruttuario, maggiore è presumibilmente la durata del suo diritto e minore è il valore della nuda proprietà. Con l’aumentare dell’età, il rapporto si rovescia.

Se vuoi prima chiarire struttura, vantaggi e rischi dell’operazione, leggi anche il mio approfondimento su quando può essere utile l’usufrutto.

2) La formula fiscale da usare nel 2026.

Per un usufrutto vitalizio, cioè destinato a durare fino alla morte dell’usufruttuario, il calcolo fiscale segue questa formula:

Valore dell’usufrutto = valore della piena proprietà × 2,5% × coefficiente collegato all’età.

Valore della nuda proprietà = valore della piena proprietà − valore dell’usufrutto.

Nel 2026 il tasso degli interessi legali è pari all’1,60%, ma per questi calcoli non si scende sotto il 2,5%. Il limite minimo è stato introdotto nella disciplina dell’imposta di registro e delle successioni e donazioni; i coefficienti sono quelli contenuti nel prospetto allegato al decreto legislativo 18 settembre 2024, n. 139.

In pratica puoi evitare la moltiplicazione usando direttamente le percentuali della tabella seguente.

3) La tabella 2026 per usufrutto e nuda proprietà.

da 0 a 20 anni: coefficiente 38, usufrutto 95%, nuda proprietà 5%;
da 21 a 30 anni: coefficiente 36, usufrutto 90%, nuda proprietà 10%;
da 31 a 40 anni: coefficiente 34, usufrutto 85%, nuda proprietà 15%;
da 41 a 45 anni: coefficiente 32, usufrutto 80%, nuda proprietà 20%;
da 46 a 50 anni: coefficiente 30, usufrutto 75%, nuda proprietà 25%;
da 51 a 53 anni: coefficiente 28, usufrutto 70%, nuda proprietà 30%;
da 54 a 56 anni: coefficiente 26, usufrutto 65%, nuda proprietà 35%;
da 57 a 60 anni: coefficiente 24, usufrutto 60%, nuda proprietà 40%;
da 61 a 63 anni: coefficiente 22, usufrutto 55%, nuda proprietà 45%;
da 64 a 66 anni: coefficiente 20, usufrutto 50%, nuda proprietà 50%;
da 67 a 69 anni: coefficiente 18, usufrutto 45%, nuda proprietà 55%;
da 70 a 72 anni: coefficiente 16, usufrutto 40%, nuda proprietà 60%;
da 73 a 75 anni: coefficiente 14, usufrutto 35%, nuda proprietà 65%;
da 76 a 78 anni: coefficiente 12, usufrutto 30%, nuda proprietà 70%;
da 79 a 82 anni: coefficiente 10, usufrutto 25%, nuda proprietà 75%;
da 83 a 86 anni: coefficiente 8, usufrutto 20%, nuda proprietà 80%;
da 87 a 92 anni: coefficiente 6, usufrutto 15%, nuda proprietà 85%;
da 93 a 99 anni: coefficiente 4, usufrutto 10%, nuda proprietà 90%.

Per un’età superiore a 99 anni il prospetto non prevede un coefficiente: è quindi opportuno far determinare il trattamento del caso concreto dal notaio incaricato.

4) Un esempio pratico con una casa da 200.000 euro.

Supponiamo che la piena proprietà dell’immobile valga 200.000 euro e che l’usufruttuario abbia 70 anni. La fascia corretta è quella da 70 a 72 anni, con coefficiente 16.

Il valore fiscale dell’usufrutto è:

200.000 × 2,5% × 16 = 80.000 euro.

Il valore fiscale della nuda proprietà è dunque:

200.000 − 80.000 = 120.000 euro.

Con le percentuali della tabella arrivi allo stesso risultato: usufrutto al 40% e nuda proprietà al 60%.

5) Il valore fiscale non è necessariamente il prezzo di vendita.

Questa distinzione è essenziale. La tabella serve a ripartire, ai fini fiscali, il valore tra usufrutto e nuda proprietà. Non è un listino che obbliga venditore e compratore a fissare proprio quel prezzo.

Il prezzo reale della nuda proprietà può essere diverso, perché dipende anche da:

valore di mercato e condizioni dell’immobile;
durata presumibile dell’attesa prima di poter disporre pienamente del bene;
possibilità effettiva di locare l’immobile e reddito ottenibile;
spese ordinarie e straordinarie, lavori già deliberati e situazione condominiale;
numero degli usufruttuari ed eventuale diritto di accrescimento;
facilità con cui la nuda proprietà potrà essere rivenduta.

Prima di trattare il prezzo conviene quindi ottenere una stima immobiliare della piena proprietà e solo dopo applicare la tabella come riferimento fiscale. Anche il meccanismo del “prezzo-valore”, quando ne ricorrono i presupposti, può riguardare il trasferimento di diritti parziali come nuda proprietà e usufrutto, come ricorda la guida dell’Agenzia delle Entrate all’acquisto della casa.

6) Uso e abitazione seguono lo stesso criterio fiscale.

Le regole fiscali richiamano non solo l’usufrutto, ma anche i diritti di uso e abitazione. Per determinarne il valore si applicano quindi il tasso e i coefficienti previsti dalla normativa tributaria, secondo la durata del diritto e, quando è vitalizio, l’età del titolare.

Non significa però che i tre diritti siano identici. L’usufrutto attribuisce facoltà più ampie; l’uso è limitato ai bisogni del titolare e della sua famiglia; l’abitazione consente di abitare la casa entro lo stesso limite. Per questo il contenuto dell’atto deve essere scritto con precisione e non può essere sostituito da un semplice calcolo matematico.

7) Usufrutto a termine e più usufruttuari richiedono attenzione.

La tabella per età è pensata per l’usufrutto vitalizio. Se il diritto dura per un numero prestabilito di anni, il valore fiscale va calcolato secondo le regole dell’usufrutto a termine, basate sulla durata, e non prendendo automaticamente la riga corrispondente all’età.

Se gli usufruttuari sono due o più, devi inoltre controllare come è stato costituito il diritto. Un usufrutto congiuntivo con accrescimento può durare fino alla morte dell’ultimo titolare; un diritto senza accrescimento produce effetti diversi. Ne ho parlato nel post dedicato all’usufrutto dei genitori e all’accrescimento reciproco.

In queste situazioni non scegliere da solo un’età dalla tabella: porta al notaio l’atto costitutivo e fatti preparare il calcolo sul diritto realmente esistente.

8) I controlli da fare prima di comprare una nuda proprietà.

Prima di firmare una proposta o un preliminare, chiedi almeno:

titolo di provenienza e atto che costituisce o riserva l’usufrutto;
visura catastale e ispezione ipotecaria aggiornate;
verifica urbanistica ed edilizia dell’immobile;
regolamento, verbali, bilanci e situazione dei pagamenti condominiali;
indicazione precisa di chi sosterrà spese, imposte, manutenzione e lavori straordinari;
stima indipendente del valore della piena proprietà;
calcolo notarile di imposte, agevolazioni e costi complessivi.

Controlla anche chi abbia il possesso dell’immobile, se esistano locazioni e quali obblighi ricadano sul nudo proprietario. Il risparmio iniziale può perdere significato se l’atto lascia irrisolti spese, durata e responsabilità.

9) Il metodo corretto, in sintesi.

Per non sbagliare, procedi in quest’ordine:

determina il valore attendibile della piena proprietà;
individua se il diritto è vitalizio oppure a termine;
verifica età, numero dei titolari ed eventuale accrescimento;
applica la tabella vigente nell’anno dell’atto per il valore fiscale;
sottrai il valore dell’usufrutto da quello della piena proprietà;
tratta separatamente il prezzo di mercato e fai controllare l’atto dal notaio.

La tabella rende il calcolo comprensibile, ma non sostituisce l’esame giuridico dell’operazione. Una formula esatta applicata al diritto sbagliato produce comunque un risultato sbagliato.

10) Passa all’azione.

Per il tuo appuntamento con me, chiama il numero 059 761926 e concorda il tuo primo incontro, anche a distanza.

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Tiziano Solignani

Sono avvocato cassazionista, iscritto all’Ordine di Modena dal 1996, mediatore familiare e counselor. Sono anche coach per avvocati.

Su avvocati dal volto umano spiego il diritto con linguaggio chiaro e propongo strumenti pratici per affrontare i problemi legali. Seguimi anche su YouTube.