Quando serve davvero l’unanimità in condominio
1) L’unanimità è l’eccezione, non la regola.
In condominio quasi tutte le decisioni si prendono a maggioranza. Non conta soltanto quante persone votano, ma anche quale valore millesimale rappresentano: è il cosiddetto doppio quorum.
L’unanimità entra in gioco quando la decisione non riguarda più soltanto l’amministrazione delle cose comuni, ma modifica la proprietà, un diritto reale, un criterio contrattuale di spesa o un altro diritto individuale che l’assemblea non può sacrificare con il voto dei più.
Il punto da ricordare è questo: una decisione molto costosa, sgradita o importante non richiede automaticamente l’unanimità. Occorre guardare alla natura giuridica di ciò che si vuole fare.
2) Unanimità significa tutti i proprietari.
Se a una riunione partecipano otto proprietari su dieci e gli otto presenti votano a favore, la decisione è approvata all’unanimità dei presenti, ma non all’unanimità del condominio.
Quando la legge o la natura dell’atto richiedono il consenso unanime, occorre la volontà di tutti gli aventi diritto, corrispondente all’intero valore dell’edificio: in pratica, tutti i condomini e mille millesimi su mille.
Il consenso degli assenti può essere raccolto anche fuori dall’assemblea, ma in tal caso non basta una generica adesione informale. Se l’accordo trasferisce immobili o costituisce diritti reali, deve rispettare la forma scritta richiesta per quel negozio e, quando necessario, essere trascritto. Più che una normale delibera, si tratta di un vero contratto tra tutti i proprietari.
3) Come funzionano normalmente le maggioranze.
L’articolo 1136 del codice civile stabilisce quorum diversi secondo la convocazione e l’oggetto della decisione. Per esempio, in seconda convocazione una delibera ordinaria richiede normalmente la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio; per molte decisioni più rilevanti servono invece la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore.
Non esiste quindi una sola “maggioranza condominiale”. Prima di votare bisogna verificare:
- quanti condomini hanno diritto di partecipare;
- quanti sono presenti personalmente o per delega;
- quanti votano a favore, contro o si astengono;
- quanti millesimi rappresenta ciascun gruppo;
- quale quorum richiede la specifica decisione.
Per un primo orientamento puoi leggere anche l’approfondimento sulle maggioranze nelle assemblee condominiali. Ricorda però che il quorum va sempre verificato sulla norma vigente e sull’oggetto preciso della proposta.
4) Vendere o gravare una parte comune.
L’esempio più chiaro di unanimità è la vendita di una parte comune. L’assemblea non può decidere a maggioranza di cedere l’ex alloggio del portiere, un locale comune o una porzione di cortile: ogni condomino possiede una quota di quel bene e deve partecipare all’atto.
Il terzo comma dell’articolo 1108 del codice civile, applicabile anche alla comunione condominiale, richiede il consenso di tutti per gli atti di alienazione, per la costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
La stessa cautela vale, per esempio, quando si vuole:
- costituire una servitù passiva permanente su una parte comune;
- attribuire a uno solo l’uso esclusivo stabile di uno spazio comune, sottraendolo agli altri;
- concedere un usufrutto o un diritto di superficie su un bene condominiale;
- stipulare una locazione ultranovennale.
Una maggioranza può disciplinare l’uso del cortile o organizzare i turni dei parcheggi; non può trasformare quella regolamentazione in un trasferimento definitivo di diritti.
5) Dividere le parti comuni.
La divisione materiale di un bene comune non è una normale operazione amministrativa. L’articolo 1119 del codice civile consente la divisione delle parti comuni soltanto con il consenso di tutti i partecipanti e purché non renda più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino.
Per esempio, non basta una maggioranza per frazionare un giardino comune e assegnarne stabilmente una porzione in proprietà a ogni appartamento. Occorre verificare la concreta divisibilità, raccogliere il consenso di tutti e predisporre gli atti formali necessari.
Sul caso pratico puoi leggere anche l’articolo dedicato al frazionamento del giardino condominiale.
6) Cambiare per il futuro i criteri delle spese.
L’articolo 1123 del codice civile detta i criteri generali di ripartizione delle spese e permette una diversa convenzione. Se l’assemblea vuole sostituire stabilmente il criterio legale o contrattuale con un altro, serve l’accordo di tutti i proprietari interessati.
Non sarebbe quindi sufficiente una maggioranza per stabilire che una spesa da ripartire secondo i millesimi venga pagata per sempre in quote uguali, oppure per esonerare stabilmente un condomino trasferendo il suo costo agli altri.
Va distinta la modifica del criterio dalla sua applicazione concreta:
- stabilire per il futuro una regola diversa da quella legale o contrattuale richiede una convenzione unanime;
- applicare a una singola spesa il criterio già esistente è una normale decisione assembleare;
- sbagliare il calcolo o il criterio nel singolo rendiconto produce di regola un vizio da contestare tempestivamente.
La distinzione è essenziale, perché una delibera che modifica stabilmente i diritti di contribuzione può essere nulla, mentre un riparto che applica male una regola esistente è normalmente annullabile e soggetto al termine breve d’impugnazione.
7) Regolamento contrattuale e limiti alle proprietà.
Non tutte le clausole del regolamento hanno la stessa natura. Le disposizioni che organizzano l’uso delle parti comuni o il funzionamento dell’amministrazione possono essere approvate e modificate con la maggioranza prevista dall’articolo 1138 del codice civile.
È diverso il caso delle clausole contrattuali che limitano i diritti dei proprietari sulle unità esclusive o sulle parti comuni: per esempio, un divieto sufficientemente preciso di destinare gli appartamenti a determinate attività. Queste clausole derivano da un accordo accettato nei titoli di acquisto oppure da una convenzione unanime e non possono essere introdotte, eliminate o aggravate con una semplice maggioranza.
Prima di concludere che servano i mille millesimi bisogna quindi leggere il testo della clausola, il regolamento e i rogiti. Il nome “regolamento contrattuale” non rende automaticamente contrattuale ogni sua disposizione: conta il contenuto concreto della regola che si vuole cambiare.
8) Tabelle millesimali: non sempre servono i mille millesimi.
Sulle tabelle circola molta confusione. L’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile parte dalla regola del consenso unanime, ma consente la rettifica o la modifica con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136 in due ipotesi:
- quando risulta che la tabella è conseguenza di un errore;
- quando, per mutate condizioni di una parte dell’edificio, il valore proporzionale di almeno un’unità è alterato per più di un quinto.
La seconda ipotesi può derivare, per esempio, da sopraelevazione, incremento di superfici oppure aumento o diminuzione delle unità immobiliari. Fuori dai casi indicati dalla legge, la modifica convenzionale dei valori richiede invece il consenso di tutti.
Non basta affermare che i millesimi “sembrano ingiusti”. Servono il titolo, le tabelle vigenti, i dati tecnici e una verifica professionale della causa e dell’entità dell’eventuale errore o alterazione.
9) Che cosa non richiede l’unanimità.
Molte decisioni incisive restano affidate a maggioranze ordinarie o qualificate. In particolare, non occorre automaticamente il consenso di tutti per:
- approvare il rendiconto e il preventivo;
- nominare o revocare l’amministratore;
- eseguire manutenzioni, anche straordinarie, con il quorum previsto dal loro oggetto;
- realizzare le innovazioni consentite dall’articolo 1120 del codice civile;
- modificare la destinazione d’uso di una parte comune con la maggioranza speciale dei quattro quinti dei partecipanti e dei quattro quinti del valore dell’edificio, secondo l’articolo 1117-ter del codice civile.
Quest’ultimo caso è particolarmente importante: quattro quinti è una soglia molto elevata, ma non è unanimità. La modifica non può comunque pregiudicare stabilità o sicurezza dell’edificio né alterarne il decoro architettonico.
Nemmeno l’esecuzione di lavori comuni che richieda l’accesso a un appartamento comporta sempre il consenso unanime. Se l’ingresso è necessario per riparare una parte comune, la questione va valutata anche alla luce dell’obbligo di consentire l’accesso previsto dall’articolo 843 del codice civile, fermo il diritto all’indennità se l’accesso causa un danno. L’assemblea non può appropriarsi della casa del singolo, ma il singolo non può sempre impedire opere comuni necessarie.
10) Se manca il consenso necessario, la delibera può essere nulla.
Quando l’assemblea dispone di beni o diritti individuali senza averne il potere, la deliberazione può essere nulla. Accade, per esempio, se la maggioranza pretende di vendere un bene comune, trasferire stabilmente a uno solo il diritto degli altri o imporre un nuovo vincolo sulle proprietà esclusive.
La nullità non va però proclamata con leggerezza. In materia condominiale la distinzione tra delibera nulla e annullabile è tecnica e incide su legittimazione, termini e strategia. Se il vizio riguarda convocazione, quorum, verbalizzazione o applicazione concreta di un criterio di spesa, spesso si tratta di annullabilità.
L’articolo 1137 del codice civile prevede per l’annullamento un termine di trenta giorni. Per prudenza, non aspettare di stabilire da solo quale etichetta giuridica sia corretta: raccogli subito convocazione, verbale, regolamento, tabelle e titoli e falli esaminare. Puoi approfondire con la guida su come impugnare le delibere condominiali.
11) La verifica pratica prima del voto.
Quando qualcuno sostiene che “servono i mille millesimi”, procedi in questo ordine:
- identifica con precisione che cosa la proposta vuole amministrare, modificare, concedere o trasferire;
- verifica se riguarda una parte comune oppure una proprietà esclusiva;
- controlla regolamento contrattuale, rogiti, tabelle e precedenti delibere;
- distingui la regolazione dell’uso dal trasferimento di un diritto stabile;
- distingui l’applicazione di un criterio di spesa dalla sua modifica per il futuro;
- calcola separatamente numero dei votanti e millesimi favorevoli;
- fai riportare nel verbale testo della proposta, voti e valori millesimali;
- conserva tutti i documenti e chiedi rapidamente un parere se la decisione incide sul tuo diritto.
12) Passa all’azione.
Se una delibera pretende di vendere una parte comune, modificare stabilmente i criteri di spesa o limitare la tua proprietà senza il consenso necessario, non affidarti soltanto alle discussioni in assemblea. Fai controllare subito verbale, regolamento, millesimi e titoli: trenta giorni possono passare molto rapidamente.
Per il tuo appuntamento con me, chiama il numero 059 761926 e concorda il tuo primo incontro, anche a distanza.
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