Regolamento e parcheggi: chi decide in condominio?
Oltre trent’anni fa mia madre e le sue due sorelle costruirono, ciascuna sul proprio terreno, tre palazzine adiacenti che hanno in comune il cortile, la rampa, il portone d’accesso e il vano scala per i tre piani e il lastrico solare. Il complesso è ancora parzialmente in costruzione, perché le scale e alcuni appartamenti sono al rustico; nonostante ciò, entrambe le mie zie hanno venduto a terzi uno dei loro tre appartamenti. Le proprietarie costruttrici non hanno mai redatto un regolamento condominiale, ma ora vorremmo provvedere anche per disciplinare l’attribuzione dei posti auto nell’area cortilizia comune. Chi può deliberare l’approvazione del regolamento e l’attribuzione dei parcheggi: gli eredi dei costruttori originari oppure gli attuali proprietari? Per trasformare il piano terra in garage, al quale si accederebbe dall’area cortilizia comune, a chi va chiesta l’autorizzazione?
1 – Decidono gli attuali proprietari, non i costruttori in quanto tali.
Il potere di partecipare all’assemblea e decidere sulle parti comuni spetta a chi oggi è proprietario delle unità immobiliari comprese nel complesso. La qualità di costruttore originario non attribuisce un diritto di voto permanente e autonomo.
Gli eredi partecipano soltanto se, a seguito della successione, sono diventati proprietari o comproprietari di una o più unità. Chi ha venduto tutto non vota più; chi ha conservato alcuni appartamenti continua invece a partecipare per le quote corrispondenti. Anche gli acquirenti estranei alla famiglia devono essere convocati e non possono essere esclusi perché non appartengono al gruppo dei costruttori.
Se una singola unità appartiene a più eredi o comproprietari, quella comunione esprime in assemblea una sola voce mediante il proprio rappresentante. Prima di convocare l’assemblea occorre quindi ricostruire l’elenco attuale dei titolari attraverso rogiti, successioni e visure, senza affidarsi soltanto alla situazione familiare originaria.
2 – Il condominio può essere nato automaticamente con la prima vendita.
Per la nascita del condominio non servono un atto costitutivo, un regolamento o una deliberazione. Esso sorge automaticamente quando nello stesso edificio esistono almeno due unità appartenenti a proprietari diversi e parti destinate al loro servizio comune.
Nel caso descritto la prima vendita di un appartamento a un terzo può quindi avere fatto nascere il condominio, anche se le opere non erano completamente finite. Il mancato completamento di scale o appartamenti non impedisce da solo l’esistenza del rapporto condominiale.
Il punto più delicato è però capire che cosa sia stato costruito giuridicamente. Potrebbe esistere un unico condominio; potrebbero esserci tre condomìni distinti con alcuni beni in comune; oppure potrebbe configurarsi un supercondominio. L’articolo 1117-bis del codice civile estende infatti le regole condominiali a più edifici o condomìni che condividono aree, impianti o servizi.
La risposta non dipende dal nome usato in famiglia, ma dai titoli di provenienza, dai primi atti di vendita, dalle planimetrie e dalla funzione effettiva di cortile, rampa, portone, scala e lastrico.
3 – Prima del regolamento servono titoli e millesimi attendibili.
Un regolamento non può correggere a maggioranza una proprietà incerta. Bisogna prima stabilire quali beni siano comuni, a quali edifici o unità servano e con quali quote appartengano ai partecipanti.
Occorre raccogliere:
- gli atti con i quali furono acquistati o divisi i tre terreni;
- i titoli edilizi e il progetto unitario del complesso;
- i primi rogiti con cui furono venduti gli appartamenti;
- le successioni intervenute nel tempo;
- le planimetrie e l’elaborato planimetrico catastale;
- gli eventuali atti di costituzione di servitù o comunioni;
- le tabelle millesimali esistenti oppure i dati necessari per predisporle.
Il catasto è utile per ricostruire il complesso, ma non prova da solo proprietà e diritti reali. In particolare, bisogna leggere se i primi rogiti hanno incluso nelle vendite una quota del cortile e degli accessi oppure hanno previsto riserve o servitù particolari.
4 – Il regolamento ordinario si approva a maggioranza.
L’articolo 1138 del codice civile impone la formazione del regolamento quando i condomini sono più di dieci. Il numero riguarda i partecipanti al condominio, non semplicemente gli appartamenti. Anche sotto questa soglia si può comunque adottare volontariamente un regolamento.
Il regolamento assembleare, destinato a organizzare uso delle parti comuni, amministrazione e riparto delle spese, si approva con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, secondo il secondo comma dell’articolo 1136 del codice civile.
Questa maggioranza non può però comprimere i diritti individuali sulle proprietà esclusive o sulle parti comuni. Se una clausola attribuisce diritti reali, impone limitazioni alle unità private oppure modifica stabilmente diritti risultanti dai titoli, serve un accordo contrattuale di tutti gli interessati. Nel post su quando serve davvero l’unanimità trovi spiegata più ampiamente questa distinzione.
5 – I parcheggi possono essere regolati, ma non regalati a qualcuno.
L’assemblea può disciplinare l’uso del cortile comune: può delimitare gli stalli, stabilire orari, regole di manovra e, se i posti non bastano per tutti, introdurre una turnazione. È un modo per rendere possibile il pari uso previsto dall’articolo 1102 del codice civile, non necessariamente per attribuire nuovi diritti.
Va distinta una semplice assegnazione organizzativa, revocabile e rispettosa delle quote, dall’attribuzione permanente ed esclusiva di un determinato posto a ciascun appartamento. La seconda soluzione può sottrarre stabilmente una porzione comune agli altri e incidere sui loro diritti: non può essere imposta con una normale maggioranza e richiede l’accordo di tutti, formulato in modo adeguato alla natura del diritto che si vuole creare.
Se i posti sono meno degli aventi diritto, riservarli sempre alle stesse unità è particolarmente rischioso; la turnazione è normalmente la soluzione più coerente. Se invece gli stalli sono sufficienti, l’assemblea può organizzare materialmente il parcheggio purché non produca, sotto l’apparenza di una regola d’uso, una divisione definitiva del bene.
Per un caso pratico sull’uso delle aree comuni puoi leggere anche il post dedicato al parcheggio condominiale.
6 – Se le palazzine sono autonome può servire una doppia organizzazione.
Se ogni palazzina ha proprie strutture e propri impianti, mentre cortile, rampa e portone servono tutte e tre, potrebbero essere necessarie assemblee e tabelle differenti: una per ciascun edificio e una per i beni comuni all’intero complesso.
In tal caso il regolamento relativo ai parcheggi e agli accessi dovrebbe essere approvato dai proprietari ai quali quelle parti appartengono, nell’ambito del supercondominio. Le decisioni sulle scale o sul lastrico potrebbero invece riguardare soltanto le unità effettivamente servite, se i titoli e la struttura lo confermano.
Non è quindi prudente convocare genericamente «gli eredi delle tre sorelle». Bisogna individuare l’ente di gestione competente per ciascun bene e convocare tutti gli attuali proprietari che vi partecipano.
7 – Trasformare un piano terra privato in garage non richiede sempre un sì assembleare.
Se il piano terra è di proprietà esclusiva, in linea generale il proprietario può modificarne l’uso senza chiedere all’assemblea un’autorizzazione discrezionale. Deve però rispettare il regolamento contrattuale, i titoli, la stabilità, la sicurezza, il decoro e i diritti degli altri.
L’articolo 1122 del codice civile vieta opere nell’unità privata che danneggino le parti comuni o pregiudichino stabilità, sicurezza o decoro architettonico e impone di darne preventiva notizia all’amministratore. Se un amministratore non esiste, la comunicazione va comunque portata a conoscenza degli altri proprietari in modo documentabile.
Questo non equivale a dire che l’assemblea possa vietare liberamente qualsiasi trasformazione. Significa che progetto e opere devono essere valutati nei loro effetti concreti e che gli altri condomini possono opporsi se vengono lesi diritti effettivi.
8 – L’accesso dal cortile comune è il punto decisivo.
Per usare il piano terra come autorimessa potrebbe essere necessario attraversare stabilmente il cortile, modificare pavimentazione o pendenze, aprire un nuovo varco, installare una serranda, occupare spazi di manovra o ridurre i parcheggi esistenti.
Un uso più intenso della parte comune può essere legittimo ai sensi dell’articolo 1102, ma soltanto se non ne altera la destinazione e non impedisce agli altri di utilizzarla secondo il proprio diritto. Non basta quindi dire che il cortile è comune e che ogni proprietario può servirsene: occorre verificare se il nuovo transito delle auto sia compatibile con la funzione dell’area, con la sicurezza e con gli altri usi.
Se l’intervento comporta una mera utilizzazione compatibile, il consenso dell’assemblea potrebbe non essere necessario. Se invece crea una servitù nuova, sottrae stabilmente spazio, altera la destinazione del cortile o limita in modo significativo gli altri, servirà l’accordo dei proprietari interessati e, nei casi che incidono sui diritti reali, il consenso unanime.
9 – Il permesso edilizio e il consenso condominiale sono piani diversi.
La trasformazione in garage deve essere controllata anche da un tecnico sotto il profilo urbanistico ed edilizio. Occorre verificare la destinazione assentita, il titolo necessario, le norme locali, i requisiti dell’autorimessa, l’accesso carrabile, la prevenzione incendi quando applicabile e la conformità dell’intero fabbricato, soprattutto perché una parte del complesso risulta ancora al rustico.
L’eventuale titolo del Comune viene rilasciato facendo salvi i diritti dei terzi: non sana una violazione dei diritti condominiali. Viceversa, il consenso dei condomini non sostituisce permessi, segnalazioni o autorizzazioni pubbliche. Il progetto deve superare entrambi i controlli.
Prima di presentare una pratica conviene far predisporre da un tecnico una tavola che mostri accesso, percorso dei veicoli, manovre, opere sulle parti comuni e posti auto residui. Solo su un progetto concreto si può stabilire se basti una comunicazione, occorra una delibera oppure serva l’accordo di tutti.
10 – La procedura più sicura.
In questo caso procederei così:
- ricostruzione notarile delle proprietà e delle parti comuni;
- verifica se esistano uno o più condomìni e un supercondominio;
- predisposizione delle tabelle millesimali pertinenti;
- convocazione di tutti gli attuali proprietari aventi diritto;
- approvazione a maggioranza delle sole regole organizzative;
- consenso unanime per eventuali attribuzioni esclusive o modifiche di diritti;
- progetto tecnico separato per il garage e per l’uso del cortile;
- verifica dei titoli edilizi e delle autorizzazioni amministrative necessarie.
Un regolamento ben costruito può prevenire molte liti, ma non deve tentare di risolvere con una maggioranza ciò che appartiene ai titoli di proprietà. Prima vengono ricostruiti beni e quote; poi si disciplinano parcheggi e accessi.
11 – Mettiamo in ordine proprietà, voti e progetto.
Per esaminare rogiti, successioni, planimetrie e progetto del garage, telefona allo 059 761926 e concorda un primo incontro con me, che può svolgersi anche a distanza.
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