Nuove infiltrazioni dal terrazzo, puoi fare causa?
Più di dieci anni fa ho subito infiltrazioni nel mio appartamento, al quarto piano, a causa di lavori eseguiti male nel terrazzo a uso esclusivo del proprietario del piano superiore. Dopo un accertamento tecnico preventivo e una causa civile, il condominio e il proprietario mi hanno risarcito; inoltre, il terrazzo è stato risanato e da allora non ho più avuto infiltrazioni. Oggi il condominio ha deliberato nuovi lavori di rifacimento di guaina, massetto e pavimentazione dei terrazzi a uso esclusivo. Se, dopo questi lavori, dovessi subire di nuovo lo stesso tipo di danno, potrei agire nuovamente contro il condominio e il proprietario dell’appartamento sovrastante?
1 – Sì, un nuovo danno può fondare una nuova richiesta.
In linea generale, sì. Se dopo i nuovi lavori comparissero nuove infiltrazioni, non si tratterebbe automaticamente dello stesso danno già risarcito dieci anni fa. Sarebbe necessario verificare un fatto nuovo: nuove opere, una nuova perdita, nuovi danni e un nuovo nesso causale.
La precedente causa non concede al condominio o al proprietario del terrazzo una sorta di immunità per il futuro. Allo stesso tempo, non consente nemmeno di attribuire loro la responsabilità in modo automatico: occorrerebbe dimostrare da dove proviene la nuova infiltrazione e perché si è prodotta.
2 – Perché la vecchia sentenza non chiude anche il futuro.
Il giudicato, regolato dall’articolo 2909 del codice civile, rende vincolante ciò che è stato definitivamente accertato tra le parti. Riguarda però la situazione e i fatti esaminati in quel processo, non eventi dannosi che si verificano anni dopo per opere diverse.
Se il vecchio procedimento ha accertato le infiltrazioni dell’epoca, imposto un ripristino e liquidato quei danni, non può liquidare in anticipo anche danni futuri e allora inesistenti. Una successiva infiltrazione, causata eventualmente dal nuovo rifacimento della guaina o del massetto, avrebbe una propria storia e richiederebbe un nuovo accertamento.
Il precedente fascicolo può comunque essere molto utile: documenta com’era nato il vecchio problema, quali opere lo avevano risolto e per quanto tempo l’appartamento era rimasto asciutto.
3 – Chi potrebbe essere responsabile.
Quando un terrazzo o un lastrico è attribuito in proprietà o in uso esclusivo a un condomino, ma svolge anche la funzione di copertura degli appartamenti sottostanti, la responsabilità può coinvolgere sia l’utilizzatore esclusivo sia il condominio.
Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016, hanno ricondotto i danni da infiltrazione alla responsabilità per cose in custodia prevista dall’articolo 2051 del codice civile. La rassegna ufficiale della Corte di cassazione chiarisce che possono concorrere la custodia dell’utilizzatore esclusivo e gli obblighi conservativi del condominio.
Nel caso concreto potrebbero entrare in gioco anche:
- l’impresa che ha eseguito male i lavori;
- il direttore dei lavori o il tecnico, se vi sono errori professionali causalmente rilevanti;
- l’assicuratore del condominio o degli altri responsabili, nei limiti della polizza.
Non conviene però scegliere i destinatari della richiesta soltanto in base a chi ha materialmente steso la guaina. Prima occorre ricostruire incarichi, custodia, progetto, esecuzione e causa tecnica della perdita.
4 – La regola di un terzo e due terzi non risolve tutto.
L’articolo 1126 del codice civile stabilisce, per le riparazioni o ricostruzioni del lastrico a uso esclusivo, che un terzo della spesa sia sostenuto da chi ne ha l’uso esclusivo e gli altri due terzi dai condomini coperti, secondo i rispettivi valori.
Questa proporzione viene normalmente usata anche per regolare il concorso tra proprietario o usuario esclusivo e condominio nei danni da infiltrazione. Non è però una formula meccanica valida in ogni situazione. Se il danno dipende esclusivamente dal comportamento di uno dei soggetti — per esempio da un’opera privata estranea alla funzione di copertura oppure, al contrario, da un’omessa manutenzione chiaramente imputabile al condominio — l’accertamento concreto può portare a una diversa attribuzione della responsabilità.
Per te, come danneggiata, il punto iniziale non è dividere subito le percentuali, ma individuare tutti i possibili responsabili e formulare correttamente le richieste. I rapporti interni e le eventuali azioni di regresso potranno poi essere definiti tra loro.
5 – Che cosa dovresti provare.
Per ottenere un nuovo risarcimento dovresti dimostrare almeno:
- l’esistenza e l’entità del nuovo danno;
- la provenienza dell’acqua dal terrazzo o da altra parte dell’edificio;
- il collegamento causale tra infiltrazione e difetto dei nuovi lavori, omessa manutenzione o altra condotta rilevante;
- le spese necessarie per eliminare la causa e ripristinare il tuo appartamento;
- gli eventuali ulteriori pregiudizi effettivi e documentati.
Il fatto che per oltre dieci anni, dopo il precedente risanamento, non siano comparse infiltrazioni sarebbe un elemento cronologico importante. Da solo, però, non sostituisce una verifica tecnica sulla nuova perdita.
6 – Che cosa puoi fare già prima dell’inizio dei lavori.
Senza trasformare una semplice possibilità in una lite anticipata, puoi costruire una documentazione ordinata. Chiedi all’amministratore copia della delibera, del capitolato, dei contratti, delle polizze, dei nominativi dell’impresa e del direttore dei lavori, dei verbali di consegna e del futuro collaudo. Come condomina hai interesse a conoscere gli atti relativi alle opere comuni e alle spese deliberate.
È utile fotografare adesso soffitti e pareti, possibilmente con immagini datate, così da documentare che l’appartamento è asciutto prima dell’intervento. Conserva inoltre la vecchia consulenza tecnica, la sentenza o l’accordo, le fotografie e le fatture del precedente ripristino.
Queste cautele non significano presumere che i nuovi lavori saranno eseguiti male. Servono soltanto a evitare, se il problema dovesse ripresentarsi, una discussione inutile sullo stato anteriore dell’immobile.
7 – Che cosa fare se l’acqua ricompare.
Agisci subito, perché le infiltrazioni cambiano rapidamente e le prove possono diventare meno leggibili. In concreto:
- avvisa per iscritto l’amministratore e il proprietario o usuario del terrazzo;
- manda fotografie e video datati, indicando quando hai notato le prime tracce;
- chiedi un sopralluogo in contraddittorio con impresa e tecnici;
- evita interventi distruttivi prima che la causa sia documentata, salvo quelli urgenti per limitare il danno;
- conserva preventivi, fatture e ogni comunicazione;
- verifica l’apertura del sinistro presso le assicurazioni interessate.
Una diffida ben impostata può chiedere contemporaneamente l’eliminazione della causa, la conservazione delle prove e il risarcimento. Se l’origine resta contestata, il passaggio più efficace è spesso una CTU preventiva, che consente a un tecnico nominato dal tribunale di individuare la causa, stimare i lavori e tentare una conciliazione.
Prima di una causa in materia condominiale può inoltre essere necessaria la mediazione. La strategia va quindi costruita sull’urgenza, sul valore del danno e soprattutto sulla qualità della prova tecnica.
8 – Un esempio aiuta a distinguere le due vicende.
Immagina che dieci anni fa la perdita dipendesse da un raccordo eseguito male vicino allo scarico e che quel difetto sia stato definitivamente eliminato. Se oggi il condominio rifacesse l’intera pavimentazione e tra sei mesi l’acqua filtrasse a causa di una nuova saldatura difettosa della guaina, la seconda richiesta riguarderebbe un fatto diverso.
Se invece ricomparisse soltanto una vecchia macchia, senza umidità attiva e senza nuovi danni, non basterebbe richiamare la precedente causa per ottenere un altro risarcimento. Occorrerebbe accertare se esiste davvero una nuova infiltrazione oppure soltanto una conseguenza estetica mai eliminata del tutto.
È proprio questa distinzione che rende indispensabile la diagnosi tecnica. Per un quadro generale puoi leggere anche chi risponde delle infiltrazioni in condominio.
9 – Conserva le prove e intervieni al primo segnale.
La risposta, dunque, è positiva: una nuova infiltrazione può giustificare una nuova azione anche contro il condominio e il proprietario o usuario esclusivo, ma soltanto se la nuova causa e il nuovo danno vengono provati. Il precedente giudizio non blocca la domanda; può anzi offrire documenti preziosi per confrontare le due situazioni.
Se il problema dovesse ripresentarsi, chiama il numero 059 761926 per concordare un primo incontro con me, che può svolgersi anche a distanza: esamineremo subito delibera, lavori, fotografie e vecchio fascicolo per decidere come conservare la prova e contro chi agire.
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