Scale sporche in condominio: chi deve pulire?
Abito da anni in un piccolo condominio di quattro unità, delle quali ora soltanto tre sono occupate. In passato pulivamo a turno le scale e l’ingresso, ma da quando è arrivata una nuova famiglia il sistema non funziona più: in un anno e mezzo ha pulito soltanto tre volte. Ho continuato a fare il mio turno perché ho una bambina piccola e non volevo che vivesse in quelle condizioni, poi mi sono stancata e anche un’altra famiglia ha smesso. Ora le scale sono molto sporche, con foglie portate dentro dalle scarpe, mozziconi, sputi, muffa e polvere sottile. L’amministratore ha constatato il disagio e ha promesso di parlare con i vicini e affiggere un calendario, ma non ha fatto nulla. Come possiamo ottenere la pulizia delle parti comuni?
1 – Il problema non si risolve imponendo i turni.
La tua esigenza è del tutto comprensibile: scale e ingresso sono parti comuni e devono essere mantenuti in condizioni decorose e igienicamente accettabili. Però il calendario promesso dall’amministratore, da solo, non risolve il problema giuridico.
Un accordo informale per pulire a turno può funzionare finché tutti vi aderiscono spontaneamente. Se qualcuno smette, la maggioranza non può costringerlo a prestare personalmente il proprio lavoro. La Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 29220 del 13 novembre 2018, ha chiarito che è nulla la deliberazione che imponga a maggioranza ai condomini un obbligo personale di pulizia delle scale in sostituzione dell’obbligo di contribuire alle spese comuni.
In parole semplici: il condominio può chiedere denaro per pagare un servizio deliberato correttamente, ma non può obbligare una persona a prendere scopa e secchio secondo un turno. Un sistema di pulizia personale resta possibile soltanto come accordo volontario condiviso da tutti; quando l’accordo si rompe, occorre passare a una gestione formale.
2 – La soluzione stabile è deliberare un servizio di pulizia.
L’assemblea può decidere di incaricare un’impresa o un lavoratore regolarmente organizzato, stabilendo frequenza, attività da svolgere, costo e modalità di controllo. È una scelta molto più solida del calendario dei turni, perché trasforma una cortesia reciproca in un vero servizio comune.
Conviene chiedere almeno due preventivi chiari, indicando separatamente la pulizia ordinaria di scale e ingresso, l’eventuale lavaggio approfondito iniziale e il trattamento della muffa, se tecnicamente appropriato. Prima di affidare l’incarico è prudente verificare anche regolarità e copertura del soggetto scelto: ne ho parlato nel post sull’impresa di pulizie condominiali.
La spesa non coincide necessariamente con un’identica quota per ogni appartamento. Il criterio va verificato alla luce del regolamento, delle tabelle e delle caratteristiche dell’edificio; per le scale la giurisprudenza applica normalmente il criterio collegato all’uso potenziale e all’altezza del piano, richiamando l’articolo 1124 del codice civile. Non è quindi opportuno improvvisare una divisione in tre parti uguali senza prima controllare i documenti del condominio.
3 – Scrivi all’amministratore e chiedi un punto all’ordine del giorno.
Non limitarti a nuove telefonate o conversazioni sul pianerottolo. Invia all’amministratore una comunicazione scritta, meglio se tracciabile, nella quale descrivi lo stato delle parti comuni e chiedi:
- un sopralluogo documentato, se quello già fatto non risulta da alcuno scritto;
- l’acquisizione di preventivi per una pulizia iniziale e per il servizio periodico;
- l’inserimento della questione nell’ordine del giorno della prima assemblea utile;
- un intervento rapido sulle situazioni che possano creare un concreto problema igienico o di sicurezza.
Allega fotografie datate e conserva le comunicazioni. Non serve usare toni aggressivi: serve formulare una richiesta precisa, così l’inerzia diventa verificabile. Se una semplice richiesta resta senza seguito, può essere utile una diffida ben costruita, rivolta all’amministratore e, quando opportuno, agli altri proprietari.
L’amministratore deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea e disciplinare l’uso delle cose e dei servizi comuni secondo l’articolo 1130 del codice civile. Non può però inventare da solo un obbligo personale di pulizia che la legge non consente di imporre.
4 – Se necessario, fate convocare l’assemblea.
La decisione più importante deve passare dall’assemblea: approvazione del servizio, scelta del preventivo, frequenza delle pulizie e riparto della spesa. In un edificio piccolo è spesso possibile trovare rapidamente un’intesa, ma proprio i piccoli condomini rischiano di affidarsi troppo a consuetudini non scritte e di non verbalizzare nulla.
Se l’amministratore non convoca l’assemblea, almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio possono presentare una richiesta formale. Trascorsi inutilmente dieci giorni, possono provvedere direttamente alla convocazione secondo l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Nel vostro caso bisogna controllare chi siano i proprietari e quali millesimi rappresentino: il numero degli appartamenti occupati non coincide necessariamente con il numero dei condomini aventi diritto al voto.
Se la gestione complessiva dell’edificio è ormai paralizzata, può esserti utile anche il mio approfondimento sul condominio che non riesce più a prendere decisioni.
5 – Se sei inquilina, coinvolgi subito il proprietario.
Dal testo della domanda non è chiaro se tu sia proprietaria oppure conduttrice. La distinzione è importante. Se sei in affitto, informa formalmente il proprietario e chiedigli di intervenire in assemblea: per i servizi comuni diversi da riscaldamento e condizionamento, il conduttore può partecipare ma non dispone normalmente del voto sostitutivo riconosciuto per quei due servizi, come precisa l’articolo 10 della legge n. 392 del 1978.
Questo non significa che l’inquilino debba sopportare una situazione degradante. Significa che, per ottenere una delibera condominiale efficace, è spesso decisivo coinvolgere chi è titolare dell’appartamento e del voto. Anche il contratto di locazione va controllato per capire a chi competano, nel rapporto interno, le spese ordinarie del servizio.
6 – Muffa e difficoltà respiratorie richiedono una verifica distinta.
La polvere, i mozziconi e la sporcizia ordinaria si affrontano organizzando la pulizia. La muffa, invece, può dipendere da umidità, infiltrazioni, condensa o difetti di aerazione: eliminarla superficialmente senza cercarne la causa può produrre soltanto un miglioramento temporaneo.
Documenta le zone interessate e chiedi che siano esaminate da un tecnico quando il fenomeno è esteso o ricorrente. Se qualcuno avverte difficoltà respiratorie, è prudente rivolgersi anche al medico e conservare la documentazione sanitaria. Soltanto in presenza di un rischio concreto e documentabile ha senso valutare una segnalazione agli uffici comunali o sanitari competenti; la semplice trascuratezza delle scale, pur sgradevole, non diventa automaticamente un’emergenza sanitaria.
7 – Non sospendere pagamenti e non incaricare da sola un’impresa.
È comprensibile voler risolvere subito, ma evita di trattenere quote condominiali o di incaricare autonomamente un’impresa contando poi di detrarre il costo. Senza una deliberazione, un’autorizzazione o una vera urgenza, il rimborso può essere contestato.
Evita anche scontri personali, accuse non provate e fotografie delle persone. Raccogli invece prove dello stato dei luoghi, formula richieste scritte e porta in assemblea una proposta già concreta. La strategia più efficace non è dimostrare chi abbia pulito meno volte: è sostituire un sistema volontario ormai fallito con un servizio regolare, controllabile e correttamente ripartito.
8 – La sequenza pratica che ti consiglio.
Nel tuo caso procederei così:
- fotografie datate delle parti comuni, senza riprendere persone o interni privati;
- richiesta scritta all’amministratore con domanda di preventivi e convocazione dell’assemblea;
- coinvolgimento del proprietario, se sei inquilina;
- deliberazione di una pulizia iniziale e di un servizio periodico;
- verifica tecnica separata della muffa, se persiste dopo la pulizia;
- diffida formale se l’amministratore continua a non dare seguito a richieste precise.
Il punto essenziale è questo: non puoi costringere i vicini a pulire personalmente, ma puoi chiedere che il condominio organizzi e paghi, secondo le regole, la pulizia delle parti comuni.
9 – Mettiamo ordine nella gestione del condominio.
Se vuoi impostare correttamente la richiesta, verificare il regolamento e preparare il passaggio assembleare, telefona allo 059 761926 per concordare un primo incontro con me, che può svolgersi anche a distanza.
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