Disdetta tardiva: si può sfrattare l’inquilino?
Mia moglie, proprietaria di un immobile di tre vani e accessori, nonché di un garage, li ha locati con un contratto regolarmente registrato il 20 giugno 2011, già rinnovato alla scadenza dei quattro anni e quindi in scadenza il 30 giugno 2019, con un canone iniziale di 450 euro, successivamente ridotto a 400 euro per le difficoltà economiche del conduttore. Alla richiesta di quest’ultimo, nell’aprile 2019, di rinnovare il contratto a 300 euro al mese, mia moglie, il 6 maggio 2019, inviava al conduttore una raccomandata con cui gli intimava di lasciare l’immobile alla scadenza del 30 giugno 2019, non accettando l’assurda richiesta fattale. È possibile intimare lo sfratto per finita locazione senza rispettare eventuali termini? Grazie del riscontro.
1 – La risposta breve: non per quella scadenza.
Con le date indicate, la raccomandata del 6 maggio 2019 era troppo tardiva per far cessare il contratto il 30 giugno dello stesso anno. In una locazione abitativa ordinaria di quattro anni più quattro, alla seconda scadenza la rinuncia al rinnovo deve essere comunicata almeno sei mesi prima.
La proprietaria poteva certamente rifiutare la proposta di ridurre il canone a 300 euro, ma quel rifiuto non eliminava il rinnovo automatico previsto dalla legge. Senza una disdetta tempestiva, uno sfratto per finita locazione riferito al 30 giugno 2019 sarebbe stato privo del necessario presupposto.
Questa conclusione presuppone che si tratti davvero di una locazione abitativa libera “4+4” e che non esistano accordi, comunicazioni o circostanze ulteriori. Il contratto e la ricevuta della raccomandata devono comunque essere letti integralmente.
2 – Alla seconda scadenza servono sei mesi di preavviso.
L’articolo 2 della legge 431/1998 stabilisce che, alla seconda scadenza, ciascuna parte può proporre il rinnovo a condizioni diverse oppure rinunciare al rinnovo, comunicando la propria intenzione almeno sei mesi prima. Se manca questa comunicazione, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni.
Per una scadenza fissata al 30 giugno 2019, la disdetta avrebbe quindi dovuto giungere al conduttore entro la fine di dicembre 2018. Non basta datarla o spedirla in tempo: la disdetta è un atto recettizio e, in caso di contestazione, occorre poter provare quando è arrivata nella sfera di conoscibilità del destinatario.
Alla seconda scadenza il locatore non deve indicare una delle ragioni tassative previste per il primo quadriennio. Deve però rispettare il termine. Ho spiegato più ampiamente questa differenza nel post dedicato a disdetta e recesso.
3 – La proposta di pagare meno non fa cessare il contratto.
La richiesta del conduttore di scendere da 400 a 300 euro è soltanto una proposta. La proprietaria è libera di accettarla, rifiutarla o formulare una controproposta. Se non si raggiunge un accordo, resta dovuto il canone vigente di 400 euro.
Nemmeno la comunicazione del conduttore, se inviata nell’aprile 2019, sembra rispettare il preavviso semestrale richiesto per attivare la procedura di rinnovo a condizioni diverse. Soprattutto, una trattativa sul nuovo importo non sostituisce automaticamente una disdetta valida della proprietaria.
È opportuno tenere distinti i documenti: una cosa è il precedente accordo che aveva ridotto il canone da 450 a 400 euro; altra cosa è la nuova proposta di ridurlo a 300 euro. Bisogna verificare forma, contenuto, registrazione e comportamento successivo delle parti per stabilire quale importo sia effettivamente dovuto.
4 – Disdetta e sfratto non sono la stessa cosa.
La disdetta è la dichiarazione con cui una parte impedisce il rinnovo del contratto alla scadenza. Lo sfratto per finita locazione è invece il procedimento giudiziario con cui il proprietario, quando il rapporto è cessato ma l’inquilino non riconsegna l’immobile, chiede un titolo per ottenerne il rilascio.
L’articolo 657 del codice di procedura civile consente anche di intimare la licenza prima della scadenza, così da ottenere in anticipo un provvedimento utilizzabile se il conduttore non libera l’immobile nel giorno dovuto. Prima della scadenza si parla propriamente di licenza per finita locazione; dopo, di sfratto per finita locazione.
In entrambi i casi, però, il contratto deve essere destinato a cessare davvero. Il procedimento non sana una disdetta tardiva. Se il conduttore si oppone e dimostra che il rapporto si è rinnovato, il giudice non può convalidare il rilascio sulla base della scadenza indicata dal proprietario. Per un confronto essenziale tra i due strumenti puoi leggere anche Sfratto o disdetta?.
5 – Una disdetta tardiva può valere per la scadenza successiva.
La tardività non significa necessariamente che la raccomandata sia inutile per sempre. Secondo l’orientamento della giurisprudenza, una disdetta inequivoca, inefficace per la scadenza troppo vicina, può produrre effetto alla prima scadenza successiva utile.
Questo risultato non va però dato per automatico senza leggere il testo della lettera. Conta se la volontà di porre definitivamente fine al rapporto emerge con chiarezza oppure se la richiesta era legata soltanto a una data, a una trattativa o a condizioni specifiche. Occorre inoltre verificare che dopo la raccomandata le parti non abbiano stipulato un nuovo accordo o tenuto un comportamento incompatibile con quella volontà.
Poiché la domanda riporta fatti risalenti al 2019, oggi bisognerebbe ricostruire anche tutte le scadenze e le comunicazioni successive. Se il rapporto è proseguito senza altri atti, potrebbero essere intervenuti ulteriori rinnovi taciti.
6 – Se l’inquilino paga soltanto 300 euro, cambia il problema.
Il conduttore non può ridurre unilateralmente il canone da 400 a 300 euro soltanto perché ha proposto il nuovo importo. Se versa meno del dovuto, la proprietaria può contestare immediatamente la differenza, chiedere il pagamento degli arretrati e valutare, in presenza dei presupposti, lo sfratto per morosità.
L’articolo 5 della legge 431/1998 disciplina l’inadempimento nel pagamento del canone nelle locazioni abitative. In caso di pagamento soltanto parziale, la gravità della morosità e la concreta strategia devono essere valutate sui conteggi e sull’andamento complessivo del rapporto: non conviene trasformare automaticamente ogni differenza di 100 euro in una causa senza prima inviare una contestazione precisa.
Lo sfratto per morosità ha dunque un presupposto completamente diverso dalla finita locazione. Nel primo si afferma che il conduttore è inadempiente; nel secondo che il contratto è regolarmente terminato. Confondere le due strade può portare a impostare male la causa.
7 – Cosa avrei fatto alla ricezione della richiesta.
In una situazione del genere avrei consigliato di procedere così:
- rispondere per iscritto che la riduzione a 300 euro non veniva accettata;
- precisare quale fosse il canone dovuto e chiedere che continuasse a essere pagato integralmente;
- far esaminare subito contratto, precedenti accordi di riduzione e raccomandata;
- riconoscere che la disdetta non poteva operare per il 30 giugno 2019, evitando una causa destinata a essere contestata;
- chiarire per iscritto se la disdetta dovesse conservare effetto per la prima scadenza successiva;
- contestare senza ritardo ogni eventuale pagamento parziale o mancato pagamento;
- valutare una risoluzione consensuale, indicando data di rilascio, consegna delle chiavi, canoni e deposito cauzionale.
Se il conduttore avesse accettato spontaneamente di lasciare l’immobile, le parti avrebbero potuto chiudere il rapporto con un accordo scritto. In mancanza, non era possibile abbreviare unilateralmente il rinnovo imposto dalla legge.
8 – Conserva le prove giuste.
Prima di qualsiasi iniziativa occorre riunire:
- il contratto registrato e le sue eventuali proroghe;
- l’accordo con cui il canone fu ridotto da 450 a 400 euro;
- la proposta del conduttore di pagare 300 euro;
- la raccomandata del 6 maggio e la prova della consegna;
- tutti i pagamenti eseguiti dopo la proposta;
- eventuali messaggi o accordi successivi;
- la documentazione fiscale e le comunicazioni inviate all’Agenzia delle entrate.
Questi documenti consentono di capire se esista ancora un rapporto locativo, quale sia la sua scadenza, quale canone sia dovuto e se la vecchia disdetta possa essere utilizzata per una scadenza successiva.
9 – Un video utile se il problema diventa morosità.
Nel canale trovi anche il video Come trattare uno sfratto per morosità, utile per comprendere che cosa cambia quando il problema non è più la scadenza del contratto, ma il mancato pagamento del canone.
10 – Ricostruisci il rapporto prima di iniziare lo sfratto.
Una causa fondata su una scadenza sbagliata rischia di far perdere tempo e denaro. Telefona allo studio al numero 059 761926 per fissare un primo incontro con me, anche da remoto: controlleremo contratto, rinnovi, raccomandate e pagamenti prima di scegliere tra disdetta, morosità o accordo di rilascio.
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