Casa assegnata: devi farla visitare agli acquirenti?
Sono in fase di separazione giudiziale e ho ottenuto l’assegnazione della casa coniugale, dove vivo con i miei tre figli. La casa è di esclusiva proprietà del mio ex marito. So che può vendere la proprietà, ma sono obbligata a far entrare l’agente immobiliare con i possibili acquirenti? Non vorrei essere costretta a rendermi periodicamente disponibile.
1 – L’agente immobiliare non ha un diritto autonomo di entrare.
In linea generale, no: l’agente immobiliare e i potenziali acquirenti non possono presentarsi e pretendere di entrare soltanto perché il proprietario ha deciso di vendere. Tu occupi legittimamente l’abitazione in forza di un provvedimento giudiziale e, finché questo resta efficace, sei tu a esercitarne il godimento insieme ai figli.
L’articolo 337-sexies del codice civile stabilisce infatti che l’assegnazione della casa familiare dipende prioritariamente dall’interesse dei figli. Non attribuisce la proprietà all’assegnatario, ma sottrae al proprietario il normale potere di usare direttamente l’immobile.
Occorre però leggere il provvedimento provvisorio o definitivo: se contiene prescrizioni sulle visite, oppure se durante il giudizio avete sottoscritto un accordo specifico, quelle regole vanno rispettate finché non vengono modificate.
2 – Il tuo ex può vendere, ma non vende una casa libera.
Il proprietario può trasferire l’immobile anche se è stato assegnato all’altro genitore. Tecnicamente non vende necessariamente la sola «nuda proprietà»: vende la proprietà di un bene gravato da un diritto di godimento derivante dal provvedimento familiare, se e nei limiti in cui questo sia opponibile all’acquirente.
Chi compra deve quindi essere informato che la casa è occupata e potrebbe non poterne ottenere la disponibilità finché perdurano i presupposti dell’assegnazione. La vendita, da sola, non cancella il provvedimento. Nel blog ho riassunto questo punto sia nella guida sulle dieci cose da sapere sull’assegnazione, sia nell’articolo dedicato alla vendita dell’ex casa familiare.
È inoltre importante verificare che l’assegnazione sia stata trascritta nei registri immobiliari. La trascrizione serve a renderla conoscibile e opponibile ai terzi secondo le regole applicabili; non è un dettaglio da lasciare al caso, specialmente quando il proprietario sta davvero cercando un acquirente.
3 – Non esiste però un diritto a impedire qualsiasi visita.
L’assenza di un diritto automatico di accesso non significa che convenga opporre un rifiuto assoluto e definitivo. Il proprietario conserva il diritto di vendere e potrebbe chiedere al giudice di regolare le modalità delle visite, sostenendo che il diniego indiscriminato rende inutilmente difficile l’esercizio del suo diritto.
In una situazione come questa devono essere bilanciati due interessi: da una parte la tranquillità, la riservatezza e l’organizzazione quotidiana tua e dei figli; dall’altra la possibilità del proprietario di mostrare il bene in modo ragionevole. Non c’è una regola generale che ti imponga di essere disponibile ogni volta che l’agenzia lo desidera, né di accettare visite senza preavviso.
La soluzione più prudente è offrire una collaborazione limitata e regolata per iscritto. In questo modo non rinunci ai tuoi diritti e, nello stesso tempo, eviti che il tuo comportamento venga presentato come puramente ostruzionistico.
4 – Proponi condizioni precise e sostenibili.
Puoi comunicare tramite il tuo avvocato che sei disponibile alle visite soltanto nel rispetto di un protocollo semplice, per esempio:
- uno o due intervalli prestabiliti al mese, in giorni e orari compatibili con la vita dei figli;
- un preavviso scritto di almeno quarantotto o settantadue ore;
- la conferma preventiva dell’appuntamento e del numero di visitatori;
- la presenza dell’agente immobiliare e, se vuoi, anche tua o di una persona di fiducia;
- una durata contenuta per ciascuna visita;
- il divieto di fotografare persone, documenti, effetti personali e ambienti non necessari;
- nessuna consegna delle chiavi e nessun ingresso in tua assenza, salvo un tuo consenso espresso.
Queste non sono soglie fissate dalla legge: sono condizioni negoziali ragionevoli da adattare al caso concreto. Puoi anche chiedere che le visite siano concentrate, anziché distribuite continuamente, e che vengano ammesse soltanto persone realmente interessate dopo una prima selezione dell’agenzia.
5 – Il proprietario non può farsi giustizia da solo.
Il fatto di essere proprietario non consente al tuo ex di usare una copia delle chiavi per entrare quando vuole, né di autorizzare terzi a farlo contro la tua volontà. L’abitazione è il domicilio tuo e dei figli. Un ingresso arbitrario, a seconda delle modalità e delle circostanze, può assumere anche rilievo ai sensi dell’articolo 614 del codice penale.
Se non raggiungete un’intesa, sarà il proprietario a dover chiedere un provvedimento al giudice, non l’agenzia a imporre gli accessi. Analogamente, se la situazione familiare o le esigenze dei figli sono cambiate, ciascuna parte può domandare una modifica delle condizioni: trovi una spiegazione pratica nella scheda su come modificare separazione, divorzio o affidamento.
Conserva messaggi, email e richieste dell’agenzia. Se qualcuno entra senza permesso o insiste con modalità minacciose, documenta l’accaduto e parlane subito con il tuo avvocato; in una situazione urgente, rivolgiti alle forze dell’ordine.
6 – La risposta dipende anche dalle carte della separazione.
La regola pratica è dunque questa: non devi subire visite incontrollate, ma è preferibile non trasformare la casa in un luogo totalmente inaccessibile se è possibile stabilire modalità rispettose. Prima di rispondere definitivamente bisogna controllare il provvedimento di assegnazione, lo stato del giudizio, l’eventuale trascrizione e qualsiasi accordo già assunto tra voi.
Va chiarito anche che cosa il proprietario e l’agenzia stiano promettendo ai compratori. Nessuno dovrebbe presentare l’immobile come immediatamente libero se non lo è, né farti firmare dichiarazioni che possano essere interpretate come rinuncia all’assegnazione o impegno al rilascio.
Una breve comunicazione preparata bene può prevenire molte discussioni: riconosce la disponibilità a visite ragionevoli, ne stabilisce le condizioni e precisa che l’accesso non modifica in alcun modo il tuo titolo di godimento.
7 – Fai regolare gli accessi prima che inizi il conflitto.
Ti consiglio di far esaminare il provvedimento e di lasciare che sia il tuo avvocato a proporre per iscritto giorni, preavviso e limiti delle visite. Per concordare un primo incontro con me, anche a distanza, telefona allo 059 761926: potremo verificare le carte e preparare una soluzione che protegga i figli senza impedire una vendita legittima.
Per altri chiarimenti pratici sulla separazione e sulla casa familiare, puoi seguire avvocati dal volto umano anche su Facebook.
Hai avuto richieste insistenti di accesso a una casa assegnata? Racconta la tua esperienza nei commenti o lascia la tua domanda: ti risponderò volentieri.
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