Tag: compravendita

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Nullità del matrimonio e compravendita di immobili: che succede?

l’ annullamento del matrimonio, quali effetti produce su un contratto di acquisto di una casa, stipulato successivamente al matrimonio in regime di comunione dei beni? E’ comunque valido o l’annullamento del matrimonio annulla anche il successivo contratto di compravendita?

Per l’ennesima volta in due decenni, ricordo che le domande astratte nella pratica giuridica hanno molto poco senso. Bisogna parlare dei fatti e delle situazioni in cui si radica il problema, lasciando che sia il giurista interpellato a fare i più opportuni inquadramenti. Sarebbe stato molto meglio descrivere appunto la situazione concreta e il problema relativo che c’è da risolvere.

In linea generale, ad ogni modo, si può dire che sicuramente un contratto di compravendita rimane valido anche a seguito di nullità del matrimonio a che, al momento della stipulazione, vincolava uno o entrambi i contraenti.

Può essere più difficile capire quale sia la situazione proprietaria del bene, nel senso che va stabilito quale sia la sorte del regime patrimoniale tra i coniugi in dipendenza dell’annullamento e, se si suppone una sua caducazione, quali conseguenze ne derivino.

Peraltro, le conseguenze comunque sono destinate a cambiare a seconda di come è stata redatta la compravendita e di chi vi ha partecipato.

Ad esempio, se supponessimo che i coniugi erano in regime di comunione, come erano, che cosa accade nel caso di nullità, se, sempre ad esempio, all’atto ha partecipato solo uno dei due coniugi mentre l’altro lo aveva acquistato solo in forza dell’applicazione del ridetto regime di comunione?

È difficile ipotizzare che vi possa essere una comunione tra coniugi che si trasforma in comunione ordinaria, anche perché la comunione tra coniugi è, secondo una nota espressione della corte costituzionale, una «comunione senza quote».

Ed infatti la Cassazione, con la sentenza n. 11467/2003 ha precisato che in caso di annullamento del matrimonio, la comunione legale si scioglie, ma il regime patrimoniale legale, pur dopo l’avvenuto scioglimento della comunione, non si trasforma, di per sé, in comunione ordinaria e non soggiace alla relativa disciplina.

La situazione andrebbe approfondita molto di più. Se credi, valuta di acquistare una consulenza. Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani.

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Serramenti consegnati non a norma: che fare?

ho subito una truffa -nell’appartamento a milano -ero e sono tutt’ora ammalato di cancro ai polmoni – mi hanno installato dei serramenti valore 15000.00 euri in pvc bianco senza descrivere di cosa contengano se sono nocive alla salute senza documenti di accompagno -senza marcatura CE -non rispondenti alla legge 02/02/2010-cosa faccio

Mi dispiace per la tua situazione.

Se ritieni che l’azienda appaltatrice ti abbia fornito del materiale non idoneo, devi, per prima cosa, contestare il relativo inadempimento.

Per fare questa contestazione, occorre una diffida, tramite lettera raccomandata a/r o posta elettronica certificata, in cui si indicano le «mancanze» o «vizi» della fornitura in maniera sufficientemente minuziosa da consentire di identificarli per bene.

Fai attenzione perché per la denuncia dei vizi in una compravendita o appalto o altro contratto la legge prevede dei termini entro cui la denuncia stessa deve, a pena di decadenza, essere fatta.

Per fare questa diffida, non sarebbe, a rigore, necessaria l’assistenza di un legale, potresti in teoria fartela anche da solo, ma io te lo sconsiglio per molteplici motivi, i più importanti dei quali sono:

  • l’alto rischio che tu possa finire per scrivere cose che poi potrebbero essere utilizzate contro di te;
  • il rischio, comunque concreto, che tu possa scrivere la denuncia in modo inidoneo;
  • la molta minor «forza» che un intervento personale presenta rispetto all’intervento di un legale: chi scrive da solo trasmette alla controparte il messaggio di non essere disposto ad investire sulla vertenza, cosa che può portare la controparte, in ultima analisi, a trascurarla.

Se vuoi far spedire a noi la diffida, puoi vedere i termini e i condizioni in questa pagina. Altrimenti, puoi chiedere un preventivo ad un altro avvocato.

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Cartella Equitalia e donazione: che può accadere?

Circa quattro anni addietro ho donato la mia casa pervenutami da donazione da mio padre.
La donazione é stata a favore dei miei due figli sposati che vivono per conto proprio.
In questi giorni mi é arrivata una cartella da Equitalia. In caso di mancato pagamento si possono rifare sulla donazione anche se é stata fatta in tempi non sospetti?

Un atto di donazione è soggetto, innanzitutto, ad azione revocatoria ordinaria, che, nel caso degli atti a titolo di liberalità, come appunto la donazione, è anche più facile da fare per il creditore e cioè, nel nostro caso, Equitalia, perché la prova che deve fornire è meno rigorosa di quanto avviene, ad esempio, per le compravendite, che sono atti a titolo oneroso e, come tali, meno frequentemente simulati.

La cartella è arrivata adesso, mentre la donazione risale a quattro anni prima, ma bisogna vedere che rapporto debitorio riguarda la cartella arrivata ora. Considerando i tempi che hanno solitamente queste cose, temo che il rapporto di debito fosse già sorto quando è stata fatta la donazione.

In ogni caso, bisogna valutare le circostanze.

Il creditore, se dimostra che un determinato atto è stato fatto apposta per sottrarre lui dei beni aggredibili, può chiedere che il giudice ne dichiari la inefficacia, con conseguente possibilità di rivalersi su di essi.

Ti consiglio di approfondire adeguatamente la situazione con la consulenza di un avvocato, anche per valutare se ci sono modi alternativi di gestire la cartella che ti è arrivata, di cui non conosco l’ammontare.

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Casa senz’acqua: cosa posso fare?

Ho acquistato da 1 anno un appartamento all’ultimo piano, comprensivo di lastrico solare di mia proprietà esclusiva. Da qualche mese, all’atto di iniziare i lavori di ristrutturazione, ho scoperto che l’appartamento è servito da acqua solo per mezzo di un autoclave collocato in una cantinola di proprietà della mia venditrice. Quindi attraverso i miei idraulici e con il consenso della signora abbiamo provveduto a collegare il tubo direttamente al contatore dell’acqua per rendere autonomo il mio appartamento. L’amara scoperta è stata che senza l’autoclave non vi è sufficiente potenza per fornire di acqua la casa. Pur mettendo sul terrazzo una riserva con relativa pompa, questa non mi assicurerebbe l’acqua per la scarsa potenza. Ho chiesto alla signora l’uso dell’autoclave ritenendo di averne diritto ma non ne vuole sapere. Mi ha proposto di acquistare la cantinola ma il prezzo è lontano dalle mie possibilità. L’immobile cosi non posso utilizzarlo. Come posso agire?

Nella consegna di un immobile che non può essere adeguatamente fornito di acqua corrente oggigiorno c’è un inadempimento di non scarsa importanza, dal momento che l’acqua è un bene fondamentale per tutti gli immobili, tra cui sicuramente quelli di civile abitazione, con la conseguenza che potresti chiedere anche la risoluzione del contratto.

Direi che in prima battuta questo è proprio quello che dovresti quantomeno ventilare, ovviamente all’interno di una diffida redatta da un avvocato, restando poi magari disponibile ad una soluzione transattiva.

L’accordo migliore dovrebbe a mio giudizio contemplare proprio la cessione del vano dove c’è l’autoclave, che dovrebbe avvenire ad un prezzo calmierato rispetto a quello di mercato già richiesto, tenendo in considerazione che il problema è stato cagionato anche dall’impresa costruttrice che quindi deve venirti incontro almeno in quell’aspetto.

Ci sono altri aspetti giuridici che, in corso di trattativa, potrebbero essere rilevanti, ma al momento questo è quello sicuramente più importante, per cui come prossimo passo ti consiglierei di scegliere un bravo avvocato.

Potrebbe essere importante fare anche alcuni accertamenti preliminari più approfonditi tramite un tecnico (geometra, idraulico) circa la situazione della fornitura dell’acqua, in relazione alle caratteristiche dell’immobile e della rete idrica della zona.

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Casa con mutuo: si può vendere anticipatamente?

Sono sposato da 7anni e abbiamo un figlio di quasi 18mesi. Sia io che mia moglie abbiamo un reddito mensile di circa €1500 netti al mese e siamo sposati con la formula della comunione dei beni. Abbiamo una casa di proprietà al 50% e dal conto di mia moglie prendono la rata del mutuo che a conti fatti termina tra 25 anni. Volevo sapere se la casa si può vendere in anticipo così con la vendita togliamo il mutuo e abbiamo il contante entrambi per ricominciare.

Il mutuo si può estinguere anticipatamente versando la somma dovuta al momento dell’estinzione. In base a leggi di tutela del consumatore, non ci sono nemmeno più le penali che c’erano un tempo per l’ipotesi appunto di estinzione anticipata.

La casa, essendo in comproprietà, si può vendere naturalmente solo con il consenso di entrambi.

Quindi quello che dovete fare è, sempre che vi sia l’accordo di tutti e due di procedere in questo senso, trovare un compratore, stipulare con lo stesso un contratto preliminare conseguendo un anticipo con il quale provvedere all’estinzione anticipata del mutuo e quindi stipulare il contratto definitivo di cessione o compravendita.

Probabilmente, l’operazione dovrà essere contestuale e avvenire al momento della stipulazione del definitivo. Sarà comunque il notaio al quale comunque dovrete rivolgervi, dal momento che per queste operazioni è necessaria la forma dell’atto pubblico, a strutturare la cosa nel modo migliore.

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Acquisto di macchinario: il fornitore può spostare la consegna?

Siamo un azienda che si occupa commercializzazione ed installazione di attrezzature x il sollevamento di una nota azienda Italiana.Nel mese di Maggio abbiamo ordinata una attrezzatura per la quale abbiamo ricevuto conferma d’ordine dal costruttore con indicata la data di consegna, preciso che detta conferma d’ordine firmata dal fornitore era riportata la dicitura provvisoria (una conferma è conferma e basta per noi ).Ora a distanza di più di un mese ci è pervenuta una nuova conferma d’ordine che annulla e sostituisce quella precedente con una data di consegna spostato di oltre 45 giorni,da noi non accettabile,in quanto il nostro cliente ci ha vincolati con la data di consegna della merceperché sottoposta ad un finanziamento agevolato. La domanda è la seguente il nostro fornitore è vincolato su quanto riportato sulla 1° sua conferma d’ordine in riferimento al ns. ordine?

Ovviamente, per prima cosa bisognerebbe vedere questi due documenti ed eventualmente la documentazione correlata, cioè quella con cui avete eventualmente trattato l’affare, tra cui lettere, fax, email, richieste, anche da parte vostra e così via.

Dovendo fare qualche osservazione senza poter esaminare in concreto la documentazione, si può dire quanto segue.

La prima conferma dovrebbe essere vincolante, nonostante la dicitura provvisoria, che a questo punto però andrebbe approfondita e meglio compresa, perché, giuridicamente, dovrebbe essere apprezzata come accettazione di una proposta contrattuale, con conseguente perfezionamento del contratto.

Il punto è tuttavia cosa vi conviene fare a questo punto a livello strategico, anche a prescindere da un approfondimento al riguardo.

A mio giudizio, la cosa migliore sarebbe far scrivere subito una diffida da un avvocato al fornitore, eventualmente in copia al cliente, in cui si chiede il rispetto del termine originario di consegna, cosa che per voi è anche tutelante rispetto ad eventuali iniziative del vostro cliente che, come avete già capito, potrebbe riportare un danno, anche consistente, dal ritardo nella consegna stessa.

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Contratti: per sapere cosa prevedono resta necessario vederli.

ho ordinato un mobile per casa e pattuito il prezzo del bene a €2000,00.
per salirono al 6^ piano il venditore mi ha chiesto 120,00 per il montacarichi non specificando mai nulla riguardo il montaggio e il trasporto del bene.
tramite amicizie ho pattuito una spesa di €80 per un montacarichi e ho avvisato il venditore che avrei fatto trovare il montacarichi pronto per salire il mobile sino al 6^ piano.
ma il venditore mi ha detto che lui non avrebbe montato il mobile e che il costo pattuito con lui era anche per il montaggio.
posso opporsi a tutto ciò è annulare l’ ordine da me fatto, trattandosi anche di scorrettezza commerciale perché non è mai stato detto che avrei dovuto pagare per il montaggio ma solo per salire il mobile al 6^ piano.

Ti sembrerà impossibile da credere, ma per poter dire qualcosa di sensato su un caso del genere, bisogna per prima cosa leggere il contratto.

Può ben darsi che il contratto non contenga una clausola specifica sul punto: sarebbe in quel caso compito dell’interprete vedere che cosa se ne può inferire, utilizzando le regole di ermeneutica, cioè di interpretazione, dei contratti, sempre al riguardo.

Nella maggior parte dei casi, peraltro, una disposizione specifica manca e si può solo ricavare per interpretazione. Questo è quello cui alludo quando dico, e sono costretto a farlo spesso, che il diritto non è un catalogo di soluzioni, ma uno strumento tramite il quale poterne creare.

Più in particolare, la questione attiene alla determinazione dell’oggetto del negozio, se ricomprendente solo la compravendita del bene o anche ulteriori servizi, quali il trasporto o comunque la consegna e infine il montaggio.

Bisognerebbe anche esaminare il bene stesso, per capire ulteriormente di che tipo di montaggio si tratterebbe.

Quanto alla «scorrettezza commerciale», si tratta di un concetto inconsistente, che esprime solo la tua insoddisfazione, mentre la vicenda bisogna continuare a valutarla secondo il diritto positivo.

Mi dispiace di non poterti essere più utile. Per approfondire, dovresti incaricare un avvocato, ma visto l’importo della transazione valuta bene la convenienza di un investimento del genere.

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Merce arrivata rotta: è responsabile il venditore o il corriere?

ho acquistato via internet da un privato, una lavagna in ardesia dell’800. La venditrice mi ha detto di aver fatto due pacchi, tutto è documentato da mail e foto del pacco, ma ne arriva solo uno e in realtà mi invia la copia della bolla di trasporto di un solo pacco. Oltre a ciò, come se non bastasse, la lavagna arriva spaccata in mille pezzi, nonostante l’imballo esteriormente non presentasse alcun segno. Dopo aver fatto ricorso contro il corriere questo mi informa che non hanno intenzione di rimborsarmi perchè l’imballo non era adeguato. Cosa posso fare e contro chi prendermela?

La principale obbligazione del venditore, in un contratto di compravendita, è appunto quella di consegnare la cosa oggetto di alienazione, a fronte dell’adempimento del compratore alla sua obbligazione di pagare il prezzo convenuto.

Peraltro, la vendita è un contratto con effetti reali, per cui la proprietà della cosa passa al momento del consenso e, quindi, del perfezionamento del contratto, con la conseguenza che probabilmente, al momento in cui la lavagna è stata affidata al corriere la stessa era già di tua proprietà.

Da quanto sopra, emerge che probabilmente – l’avverbio è d’obbligo, perché per essere più precisi sul punto rimane indispensabile vedere con minuzia come è stato concluso il contratto: ad esempio, se ci sono mail che vi siete scambiati possono essere rilevanti, ma anche altro – disponi di azione e di diritti sia nei confronti della venditrice sia nei confronti del corriere.

Ovviamente, tali azioni possono subire le eccezioni previste dal nostro diritto, in questo contesto quella del corriere potrebbe anche essere fondata ed è questa una cosa da accertare appunto in fatto.

Il primo passo, comunque, per trattare un problema del genere è l’invio di una diffida, sia alla venditrice che al corriere, sulla qual caso rimando, per maggiori approfondimenti, alla scheda relativa.

Purtroppo, se non hai una polizza di tutela legale il compenso dell’avvocato che andrai ad incaricare dovrà essere da te anticipato, senza alcuna garanzia di recuperarlo in seguito.

Proprio per consentire alle persone di poter gestire meglio questo tipo di problemi che, nella vita di privati, famiglie, aziende, capitano alcune volte durante l’anno, abbiamo lanciato i contratti di protezione, per maggiori approfondimenti sui quali ti rimando alla scheda apposita.

Il contratto di protezione, a differenza della polizza di tutela legale, si può stipulare anche quando un problema è già insorto e quindi tu lo potresti, ad esempio, sottoscrivere anche adesso ottenendo la trattazione in seno allo stesso di questo problema.

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Possono costringermi ad acquistare del mobilio?

l’ex inquilina ha lasciato un armadio in uso gratuito a mia suocera ora deceduta.sostiene di non averne più bisogno,ma poichè lascia l’mobile ne richede il pagamento (120 euro per un armadio a sei ante comprato già usato e non smontabile).Mio marito è l’unico erede. L’inquilina ha diritto al pagamento anche se le è stata proposta la restituzione e lei asserisce di non averne bisogno?

Assolutamente no.

Nessuno può essere costretto ad acquistare un bene se non vuole, o più in generale a concludere un contratto, salvo ristrettissime eccezioni previste dalla legge, per lo più in caso di monopolio o di interesse pubblico.

Ti suggerirei di fare una diffida tramite avvocato in cui le richiedete di volerlo prelevare, sotto pena, in difetto, delle conseguenze di legge (mora del creditore).

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Appartamento con abusi: posso rimuoverli dopo l’acquisto?

sto pensando di acquistare un appartamento che ha sopra un lastrico solare (di proprietà esclusiva dell’appartamento in vendita), da cui si gode un panorama bellissimo. Purtroppo il vicino ha costruito nel corso degli anni una serie di abusi che danno proprio sul lastrico in questione (finestre, addirittura un cancello che consente l’accesso sul lastrico in questione). L’attuale proprietario che lo vende non si è mai occupato di tutelarsi da questi abusi, vorrei sapere se una volta acquistato ne posso chiedere la rimozione oppure è possibile che siano stati oggetto di un condono e quindi non si può più chiederne la rimozione

È possibile che siano stati condonati in sede urbanistica e che siano trascorsi i termini in sede civile per poter richiedere la rimozione degli stessi.

Per opere di questo genere, il proprietario deve sempre essere in regola sotto due profili: quello civilistico, che riguarda i suoi rapporti con gli altri privati confinanti, e quello urbanistico, che riguarda invece l’interesse della collettività alla gestione del territorio, del panorama e dell’ornato.

In situazioni di questo tipo, chi intende acquistare può svolgere opportuni accertamenti presso gli uffici tecnici comunali per verificare, intanto, la regolarità urbanistica di queste opere o manufatti; può inoltre prendere contatti, se autorizzato dalla persona con cui si è in trattativa, con il proprietario, per sentire se disponibile alla rimozione a seguito di un eventuale accordo o meno.