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In casa mia non c’è l’insonorizzazione: che cosa posso fare?

DOMANDA – nel 2019 ho acquistato un appartamento nuovo da un costruttore tramite agenzia immobiliare. L’appartamento si trova al piano terra in un condominio. Vivendoci mi sono reso conto che purtroppo si sentono tutti i tipi di rumore provenienti ad ogni ora del giorno e della notte dal piano di sopra. Dando un’occhiata alle carte relative all’insonorizzazione degli ambienti mi sono accorto che il mio appartamento non possiede le certificazioni acustiche a differenza di altri appartamenti indicati nei documenti. A questo punto sarei ancora in tempo a chiedere al costruttore la verifica dell’acustica e nel caso fare isolare a sue spese l’appartamento? Non gli è mai stato segnalato questo problema. Nel caso non volesse sistemare il problema, potrei aprire una causa legale usufruendo della mia assicurazione tutela legale?

— RISPOSTA – La installazione delle misure di insonorizzazione (cosiddette «antitacco») è un obbligo previsto dalla legge per le costruzioni più recenti, quindi mi sembra strano che non sia stata fatta solo sul tuo, a meno che magari non si trattasse di una unità originariamente destinata a scopo tecnico, poi convertita, o con pratica edilizia o con sanatoria, in unità di civile abitazione.

Ad ogni modo, la cosa da fare è inviare una diffida al costruttore chiedendo la posa, ove ancora possibile, delle misure di insonorizzazione previste dalla legge e/o il risarcimento del danno.

Dopo l’invio della diffida, poi, si deve valutare man mano in base alla situazione.

Per quanto riguarda la tutela legale, la copertura dovrebbe esserci ma questo va verificato in concreto valutando le condizioni di polizza e soprattutto parlando con il liquidatore.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione, o incaricarmi già di svolgere la trattativa, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente.

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Comune vuole il nostro terreno per una ciclabile: è corretto?

DOMANDA – il comune ha iniziato procedura di esproprio su diversi fondi agricoli, per la realizzazione di una pista ciclabile. Nel tratto di strada comunale interessato sfocia una strada vicinale consorziata. Per il piccolo tratto di strada vicinale interessata (35 mq), il comune ha previsto una occupazione permanente per la quale prevede un piccolo indennizzo. (Dicono che trattandosi di strada vicinale consorziata ad uso pubblico non è possibile procedere con esproprio) L’ufficio tecnico, interpellato dal presidente del consorzio, sostiene che sia necessario stipulare un rogito come se si trattasse di un esproprio e che in tale atto debba intervenire, come parte in causa, il presidente e non i 2 frontisti interessati. È tutto corretto?

— RISPOSTA – Per valutare correttamente una situazione come questa bisognerebbe approfondire ben di più di quello che è consentito in questa sede, soprattutto esaminando i provvedimenti ablatori e di diverso tipo adottati dal comune.

Volendo comunque tentare, per quanto possibile, una lettera della situazione stessa, la mia sensazione è che, espropriazioni a parte, nel caso in questione il comune abbia scelto di procedere non con mezzi appunto ablativi ma secondo le regole del diritto comune.

Il diritto privato, lo stesso ad esempio che utilizzi tu quando, sempre ad esempio, acquisti o vendi una casa o compi infinite altre operazioni di rilievo legale, può essere usato anche dagli enti pubblici, che in effetti lo usano correntemente, limitandosi ad adottare provvedimenti d’autorità solo nei casi in cui è, per qualche ragione, conveniente.

Per questo motivo, siete stati invitati ad un rogito cioè ad un contratto di compravendita con cui cedete l’area in questione al comune.

Sono operazioni che si fanno comunemente, quanto al metodo; quanto alla convenienza per te e per gli altri soggetti interessati, occorrerebbe valutarne con precisione i contenuti.

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Traslazione strada vicinale e spese frazionamento: chi le paga?

DOMANDA – una strada vicinale che transita sul mio terreno circa 30 anni fa è stata traslata di comune assenso di tutti (ma non trovo gli atti). Solo ora mi sono reso conto che ciò ha causato un frazionamento di una mia particella catastale, per cui le chiedo: posso pretendere che il Comune mi ripaghi (almeno in parte) le spese per procedere catastalmente a detto frazionamento? Non mi risponda di chiedere una compartecipazione ai vicini perchè ciò sarebbe inutile.

— RISPOSTA – Non credo proprio.

Con la traslazione, se ben comprendo, la strada vicinale è stata ceduta in proprietà all’ente territoriale, determinando così la cessazione della sua natura di strada vicinale e dando luogo alla sua classificazione come strada pubblica.

Qualsiasi questione in ordine alle spese della cessione avrebbe dovuto essere affrontata al momento della cessione stessa, ora è troppo tardi per richiedere voci di spesa relativamente ad un’operazione già compiuta, specialmente considerando che la controparte è un ente pubblico che deve dar conto in modo preciso di come spende le proprie risorse.

I tecnici che hanno seguito l’operazione a suo tempo avrebbero dovuto avvisarti della necessità del frazionamento e di conseguenza di fare una pratica catastale, se non l’hanno fatto, tuttavia, non credo ci possa essere una loro responsabilità o che, in ipotesi, possa valer la pena perseguirla dato il valore della vertenza.

Piuttosto potrebbe essere il caso, sempre che tu all’epoca fossi stato assistito da un tecnico, di chiedere a quello stesso tecnico di sistemare il problema magari facendoti un prezzo più contenuto del solito in considerazione di tali circostanze.

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Contratto di acquisto mobili: se il fornitore pretende un aumento?

DOMANDA – Il 28 dicembre ho concordato in un negozio di mobili una composizione armadio al costo di 2.500€ o 2800€ a seconda del tipo di anta più un divano da 1525, è stato prodotto un ordine indicando il maggior costo e la fattura d’acconto subito saldata. Al momento ho specificato che versavo ora l’acconto per poter beneficiare del bonus mobili, ma che armadio e divano dovevano essere consegnati a fine ristrutturazione e non nei 40gg necessari a produrli. Sono andato ora in negozio per definire i particolari mancanti scegliere la versione più economica ed inserire una colonna a giorno nell’armadio e mi è stato detto che avrebbero applicato i nuovi listini con un aumento di prezzo consistente (circa 800€). E’ un comportamento lecito? Come posso difendermi e pagare il pattuito per quanto già previsto, oltre al dovuto per le nuove modifiche? Ordine e fattura non fanno cenno ad una possibile revisione prezzi né sono specificati termini per completamento dell’ordine.

— RISPOSTA – A mio giudizio non è un comportamento legittimo e puoi chiedere l’applicazione dei prezzi indicati nel contratto.

Per poter fare una variazione delle condizioni economiche dopo la firma di un atto, dovrebbe esserci una clausola nel contratto stesso che facoltizza a ciò.

Questa clausola, tuttavia, anche qualora vi fosse, è di ben dubbia validità.

Innanzitutto, tale pattuizione dovrebbe essere firmata in modo specifico, con richiamo sia del numero che del titolo della stessa, con la famosa doppia sottoscrizione.

Quand’anche, poi, ci fosse la doppia firma, la clausola probabilmente sarebbe vessatoria ai sensi del codice del consumo, in quanto contenuta in un contratto concluso da un consumatore.

La cosa migliore è far esaminare il contratto ad un avvocato e fargli inviare una diffida al fornitore con la richiesta di applicazione dei prezzi già concordati.

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Immobile acquistato tramite agenzia: la provvigione è dovuta?

proprietari casa (che io vorrei comprare) hanno disdetto contratto con agenzia immobiliare Gabetti. Tramite un vecchio annuncio sul web (scaduto e cioè non autorizzato dal proprietario), contatto Gabetti e mi procura incontro con loro. Se acquisto dovrò pagare % ad agenzia?

Direi proprio di sì, in quanto sembra esserci il nesso causale tra l’intervento del mediatore e la conclusione dell’affare di compravendita, che è il requisito previsto dal codice per la maturazione del diritto alla provvigione.

Volendo evitare questa conclusione, avresti forse potuto, tramite un’indagine catastale e a seguire anagrafica, risalire alle generalità dei proprietari per tentare poi di contattarli direttamente, anche se c’è da dire che le trattative per l’acquisto di una casa non sono poi così semplici da svolgere e richiedono una certa professionalità che può darsi l’agenzia abbia versato in questa occasione.

Resta solo da precisare che l’esistenza di un «contratto» tra le parti e il mediatore è del tutto ininfluente, essendo appunto sufficiente il nesso eziologico.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione, anche se a mio giudizio onestamente non credo ne possa valere la pena, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente; puoi anche acquistare direttamente da qui: in questo caso, sarà poi lei a chiamarti per concordare giorno ed ora della nostra prima riunione sul tuo caso; a questo link, puoi anche visualizzare il costo.

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Immissioni in appartamento sovrastante a quello venduto: come tutelarsi?

a Luglio di questo anno ho venduto tramite agenzia un appartamento, abbiamo avvisato gli acquirenti in presenza di un testimone che al piano sovrastante abitasse una famiglia rumorosa con figli autistici e rumorosi, adesso noi siamo stati onesti ma l’acquirente ci sta chiedendo un rimborso non da poco tramite legale, possono farlo davvero? La situazione non gli è stata occultata.

Tutti i patti coevi, precedenti o successivi ad un contratto stipulato per iscritto e riguardanti il suo contenuto devono, per legge, essere inseriti nel contratto stesso.

Lo prevede il codice civile per lunga tradizione, di cui non è difficile comprendere la ragione: se si ammettesse la prova per testimoni di patti aggiunti ad un contratto, scrivere contratti non avrebbe molto più senso e i contratti stessi non avrebbero più tenuta, perché sarebbe sufficiente per chiunque tra i contraenti procurarsi un testimone compiacente per annullare una clausola, inserirne un’altra e così via.

Oltre a ciò, è evidente che quando si ha l’occasione di sedersi e mettere per iscritto un contratto, peraltro con l’assistenza di un professionista come il notaio, trattandosi duna compravendita immobiliare che lo richiede necessariamente, è molto più agevole inserire in quel contratto tutto quello che una parte deve comunicare all’altra, non essendo necessario fare una scrittura apposta, ma potendosi utilizzare quella che già si sta facendo per la vendita dell’immobile stesso.

La regola non è tassativa e il giudice può ammettere in alcuni casi la prova testimoniale di patti relativi al contenuto di un contratto, ma io su tale eventualità non farei davvero molto affidamento, per le ragioni sopra richiamate.

Piuttosto, è tutto da dimostrare che vi sia una responsabilità azionabile in capo a voi per le immissioni che, di fatto, sono svolte da terzi: questo credo che possa essere il vero tema di indagine.

Se avete già ricevuto una lettera di un legale, comunque, vi conviene rivolgervi, come ricordo sempre, ad un altro legale, non potete più gestire la situazione con il fai-da-te, per impostare la linea difensiva strategica migliore, anche eventualmente per raggiungere un accordo accettabile.

Se volete affidare al mio studio la gestione di questa situazione, chiamate il numero 059 761926 per concordare il primo appuntamento, oppure acquista direttamente da qui.

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Venditore promette assenza spese che poi ci sono: che fare?

a compravendita di immobile (piccolo locale uso commerciale), lì dove nell’atto è riportato che non sono state deliberate spese per ristrutturazione del palazzo di cui ne fa parte e lì dove, alla mia domanda, posta al vecchio proprietario, prima di acquistare, inerente tale quesito, la risposta è stata NO ma, scopro, dopo appena 28 giorni dall’atto di compravendita avvenuto e registrato che 5 mesi prima, durante un’assemblea ne avevano parlato ed erano in programma i lavori straordinari di ristrutturazione da deliberare e precisare, posso in qualche modo rendere partecipe alle spese il vecchio proprietario che, “furbetto” me ne ha negato la programmazione nascondendomi tali spese? L’info. l’ho ricevuta dall’amministratrice condominiale.

Per poter dare una risposta affidabile in una situazione del genere, è assolutamente necessario esaminare l’atto di compravendita, oltre che la restante parte della documentazione, tra cui anche le delibere con cui sono state previste le spese straordinarie.

Parlando in generale, ben ci potrebbero essere i presupposti per una vertenza nei confronti del venditore, in presenza di una clausola di questo genere.

Le spese, frattanto, comunque le devi pagare tu, dal momento che si tratta di oneri reali collegati alla proprietà dell’unità immobiliare che hai acquistato; in altri termini, il condominio ha sempre il diritto di richiedere a te la tua quota di spese e tu non puoi eccepire di essere stato «ingannato» dal venditore a riguardo, ma intanto devi pagare, anche perché il condominio non ha alcuna responsabilità nei confronti di quello che ha fatto chi ti ha venduto l’unità immobiliare.

Ti suggerirei di attivarti subito tramite un avvocato per esaminare velocemente la documentazione del caso, verificare l’esistenza di buona basi legali per una vertenza e, in caso affermativo, inviare subito una richiesta danni al venditore.

Se vuoi essere assistito dal mio studio per questa posizione, o per altre, chiama al mattino il numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, oppure acquista direttamente da qui.

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Devo vendere un immobile: chi mi fa il compromesso?

Note dell’episodio.

Parliamo di vendere un immobile senza agenzia immobiliare, a partire dalla seguente domanda:

«Sto vendendo il mio appartamento senza ausilio dell’agenzia immobiliare da privato; come mi devo muovere per stipulare il compromesso con l’acquirente? Come si stipula un compromesso, devo scriverlo io? E cosa scrivere? Mi può cortesemente fare capire come muovermi con l’acquirente riguardo il compromesso? Devo io rivolgermi ad un consulente o l’acquirente? Chi paga il notaio o consulente per la stipula del compromesso? Esiste un modulo prestampato di ipotetico compromesso dove inserire solo i dati dell’immobile?Ringrazio fin d’ora per la risposta.»

Vendere casa

Riferimenti.

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Problema con fornitura di una porta: come agire?

faccio installare nuova portafinestra scorrevole,il venditore mette due viti nel binario della scorrevole per fissarlo al cassonetto, per questo motivo, in un secondo momento, quando ho aperto la portafinestra scorrevole,questa si è incastrata.Il venditore, nel tentativo di sbloccarla, rompe la parte di un gancio portante la finestra,dice che lo ordinerà ma che non è importante per la sicurezza.Non mi fido e scrivo alla casa produttrice che vuole nome del venditore e info sulla portafinestra per aprire una pratica e ovviare all’accaduto.Posso procedere con la casa produttrice o rischio una qualche denuncia da parte del venditore?La casa produttrice lo contatterà sicuramente e procedendo potrei rovinare la sua immagine con il suo fornitore di porte.

Non credo che tu possa rischiare una denuncia per aver semplicemente denunciato un vizio di un bene o di una fornitura.

Inoltre, va considerato che non tutti i danni sono risarcibili e/o rilevanti, ma solo quelli «ingiusti»: tali non sono quelli che si dovessero verificare nel legittimo esercizio dei propri diritti, tra cui il tuo, ad esempio, alla consegna di un bene esente da vizi e difetti.

Non mi sembra che ci sia niente di giuridicamente rilevante, eventualmente, per garbo e buona educazione, fai un colpo di telefono al venditore o comunque mettilo in copia nella corrispondenza con il fornitore.

Per gestire meglio, la prossima volta, situazioni del genere, valuta di munirti di una assicurazione di tutela legale.

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Si può acquistare un fondo indiviso? E torturare il linguaggio?

Dovremmo acquistare un terreno agricolo di 7000mq ci sono 7 eredi di cui 1 non vuole vendere…. La mia domanda è…. Se la maggioranza decide di frazionare il terreno e vendere ognuno la sua quota si può fare???? Oppure ci vuole che sia d’accordo anche quell 1 x il frazionamento????

Va bene che i segni di interpunzione non costano niente, però non credo che sia un motivo per metterne quattro.

Uno, nel caso del punto interrogativo, e tre, nei puntini di sospensione, sono sufficienti, o no?

Poi vorrei fare un’altra domanda.

Il tempo che risparmi scrivendo «x» anziché «per» e «1» anziché «uno» o tralasciando l’apostrofo come lo impieghi?

Se non fossero attività dotate di particolare rilevanza, ti inviterei a riconsiderare questo stile, perché la piacevolezza della lettura, ma anche della composizione, di un testo, ha sempre il suo perché, ha sempre una sua importanza, nelle comunicazioni tra le persone.

Anche se non era sicuramente la tua intenzione, un testo compilato in questo modo trasmette un messaggio di sciatteria che non giova né a chi lo legge, né a chi lo scrive.

Non possiamo dare la colpa né al celebre t9, né alla «tastiera del cellulare»: si può avere uno stile eccellente scrivendo da qualsiasi periferica; basta, nei casi più laboriosi, essere più sintetici, restando nell’ambito della correttezza della nostra lingua, che è la più bella e la più musicale del mondo e non merita di essere torturata in questo modo.

Per quanto riguarda la tua domanda, se si tratta di un fondo indiviso, si possono vendere le singole quote, che sono sempre «porzioni» di un bene che resta indiviso, mentre non si può fare un frazionamento, che poi è una divisione, se non vi è il consenso di tutti i comproprietari.