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Immissioni in appartamento sovrastante a quello venduto: come tutelarsi?

a Luglio di questo anno ho venduto tramite agenzia un appartamento, abbiamo avvisato gli acquirenti in presenza di un testimone che al piano sovrastante abitasse una famiglia rumorosa con figli autistici e rumorosi, adesso noi siamo stati onesti ma l’acquirente ci sta chiedendo un rimborso non da poco tramite legale, possono farlo davvero? La situazione non gli è stata occultata.

Tutti i patti coevi, precedenti o successivi ad un contratto stipulato per iscritto e riguardanti il suo contenuto devono, per legge, essere inseriti nel contratto stesso.

Lo prevede il codice civile per lunga tradizione, di cui non è difficile comprendere la ragione: se si ammettesse la prova per testimoni di patti aggiunti ad un contratto, scrivere contratti non avrebbe molto più senso e i contratti stessi non avrebbero più tenuta, perché sarebbe sufficiente per chiunque tra i contraenti procurarsi un testimone compiacente per annullare una clausola, inserirne un’altra e così via.

Oltre a ciò, è evidente che quando si ha l’occasione di sedersi e mettere per iscritto un contratto, peraltro con l’assistenza di un professionista come il notaio, trattandosi duna compravendita immobiliare che lo richiede necessariamente, è molto più agevole inserire in quel contratto tutto quello che una parte deve comunicare all’altra, non essendo necessario fare una scrittura apposta, ma potendosi utilizzare quella che già si sta facendo per la vendita dell’immobile stesso.

La regola non è tassativa e il giudice può ammettere in alcuni casi la prova testimoniale di patti relativi al contenuto di un contratto, ma io su tale eventualità non farei davvero molto affidamento, per le ragioni sopra richiamate.

Piuttosto, è tutto da dimostrare che vi sia una responsabilità azionabile in capo a voi per le immissioni che, di fatto, sono svolte da terzi: questo credo che possa essere il vero tema di indagine.

Se avete già ricevuto una lettera di un legale, comunque, vi conviene rivolgervi, come ricordo sempre, ad un altro legale, non potete più gestire la situazione con il fai-da-te, per impostare la linea difensiva strategica migliore, anche eventualmente per raggiungere un accordo accettabile.

Se volete affidare al mio studio la gestione di questa situazione, chiamate il numero 059 761926 per concordare il primo appuntamento, oppure acquista direttamente da qui.

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Venditore promette assenza spese che poi ci sono: che fare?

a compravendita di immobile (piccolo locale uso commerciale), lì dove nell’atto è riportato che non sono state deliberate spese per ristrutturazione del palazzo di cui ne fa parte e lì dove, alla mia domanda, posta al vecchio proprietario, prima di acquistare, inerente tale quesito, la risposta è stata NO ma, scopro, dopo appena 28 giorni dall’atto di compravendita avvenuto e registrato che 5 mesi prima, durante un’assemblea ne avevano parlato ed erano in programma i lavori straordinari di ristrutturazione da deliberare e precisare, posso in qualche modo rendere partecipe alle spese il vecchio proprietario che, “furbetto” me ne ha negato la programmazione nascondendomi tali spese? L’info. l’ho ricevuta dall’amministratrice condominiale.

Per poter dare una risposta affidabile in una situazione del genere, è assolutamente necessario esaminare l’atto di compravendita, oltre che la restante parte della documentazione, tra cui anche le delibere con cui sono state previste le spese straordinarie.

Parlando in generale, ben ci potrebbero essere i presupposti per una vertenza nei confronti del venditore, in presenza di una clausola di questo genere.

Le spese, frattanto, comunque le devi pagare tu, dal momento che si tratta di oneri reali collegati alla proprietà dell’unità immobiliare che hai acquistato; in altri termini, il condominio ha sempre il diritto di richiedere a te la tua quota di spese e tu non puoi eccepire di essere stato «ingannato» dal venditore a riguardo, ma intanto devi pagare, anche perché il condominio non ha alcuna responsabilità nei confronti di quello che ha fatto chi ti ha venduto l’unità immobiliare.

Ti suggerirei di attivarti subito tramite un avvocato per esaminare velocemente la documentazione del caso, verificare l’esistenza di buona basi legali per una vertenza e, in caso affermativo, inviare subito una richiesta danni al venditore.

Se vuoi essere assistito dal mio studio per questa posizione, o per altre, chiama al mattino il numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, oppure acquista direttamente da qui.

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Devo vendere un immobile: chi mi fa il compromesso?

Note dell’episodio.

Parliamo di vendere un immobile senza agenzia immobiliare, a partire dalla seguente domanda:

«Sto vendendo il mio appartamento senza ausilio dell’agenzia immobiliare da privato; come mi devo muovere per stipulare il compromesso con l’acquirente? Come si stipula un compromesso, devo scriverlo io? E cosa scrivere? Mi può cortesemente fare capire come muovermi con l’acquirente riguardo il compromesso? Devo io rivolgermi ad un consulente o l’acquirente? Chi paga il notaio o consulente per la stipula del compromesso? Esiste un modulo prestampato di ipotetico compromesso dove inserire solo i dati dell’immobile?Ringrazio fin d’ora per la risposta.»

Vendere casa

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Problema con fornitura di una porta: come agire?

faccio installare nuova portafinestra scorrevole,il venditore mette due viti nel binario della scorrevole per fissarlo al cassonetto, per questo motivo, in un secondo momento, quando ho aperto la portafinestra scorrevole,questa si è incastrata.Il venditore, nel tentativo di sbloccarla, rompe la parte di un gancio portante la finestra,dice che lo ordinerà ma che non è importante per la sicurezza.Non mi fido e scrivo alla casa produttrice che vuole nome del venditore e info sulla portafinestra per aprire una pratica e ovviare all’accaduto.Posso procedere con la casa produttrice o rischio una qualche denuncia da parte del venditore?La casa produttrice lo contatterà sicuramente e procedendo potrei rovinare la sua immagine con il suo fornitore di porte.

Non credo che tu possa rischiare una denuncia per aver semplicemente denunciato un vizio di un bene o di una fornitura.

Inoltre, va considerato che non tutti i danni sono risarcibili e/o rilevanti, ma solo quelli «ingiusti»: tali non sono quelli che si dovessero verificare nel legittimo esercizio dei propri diritti, tra cui il tuo, ad esempio, alla consegna di un bene esente da vizi e difetti.

Non mi sembra che ci sia niente di giuridicamente rilevante, eventualmente, per garbo e buona educazione, fai un colpo di telefono al venditore o comunque mettilo in copia nella corrispondenza con il fornitore.

Per gestire meglio, la prossima volta, situazioni del genere, valuta di munirti di una assicurazione di tutela legale.

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Si può acquistare un fondo indiviso? E torturare il linguaggio?

Dovremmo acquistare un terreno agricolo di 7000mq ci sono 7 eredi di cui 1 non vuole vendere…. La mia domanda è…. Se la maggioranza decide di frazionare il terreno e vendere ognuno la sua quota si può fare???? Oppure ci vuole che sia d’accordo anche quell 1 x il frazionamento????

Va bene che i segni di interpunzione non costano niente, però non credo che sia un motivo per metterne quattro.

Uno, nel caso del punto interrogativo, e tre, nei puntini di sospensione, sono sufficienti, o no?

Poi vorrei fare un’altra domanda.

Il tempo che risparmi scrivendo «x» anziché «per» e «1» anziché «uno» o tralasciando l’apostrofo come lo impieghi?

Se non fossero attività dotate di particolare rilevanza, ti inviterei a riconsiderare questo stile, perché la piacevolezza della lettura, ma anche della composizione, di un testo, ha sempre il suo perché, ha sempre una sua importanza, nelle comunicazioni tra le persone.

Anche se non era sicuramente la tua intenzione, un testo compilato in questo modo trasmette un messaggio di sciatteria che non giova né a chi lo legge, né a chi lo scrive.

Non possiamo dare la colpa né al celebre t9, né alla «tastiera del cellulare»: si può avere uno stile eccellente scrivendo da qualsiasi periferica; basta, nei casi più laboriosi, essere più sintetici, restando nell’ambito della correttezza della nostra lingua, che è la più bella e la più musicale del mondo e non merita di essere torturata in questo modo.

Per quanto riguarda la tua domanda, se si tratta di un fondo indiviso, si possono vendere le singole quote, che sono sempre «porzioni» di un bene che resta indiviso, mentre non si può fare un frazionamento, che poi è una divisione, se non vi è il consenso di tutti i comproprietari.

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Nullità del matrimonio e compravendita di immobili: che succede?

l’ annullamento del matrimonio, quali effetti produce su un contratto di acquisto di una casa, stipulato successivamente al matrimonio in regime di comunione dei beni? E’ comunque valido o l’annullamento del matrimonio annulla anche il successivo contratto di compravendita?

Per l’ennesima volta in due decenni, ricordo che le domande astratte nella pratica giuridica hanno molto poco senso. Bisogna parlare dei fatti e delle situazioni in cui si radica il problema, lasciando che sia il giurista interpellato a fare i più opportuni inquadramenti. Sarebbe stato molto meglio descrivere appunto la situazione concreta e il problema relativo che c’è da risolvere.

In linea generale, ad ogni modo, si può dire che sicuramente un contratto di compravendita rimane valido anche a seguito di nullità del matrimonio a che, al momento della stipulazione, vincolava uno o entrambi i contraenti.

Può essere più difficile capire quale sia la situazione proprietaria del bene, nel senso che va stabilito quale sia la sorte del regime patrimoniale tra i coniugi in dipendenza dell’annullamento e, se si suppone una sua caducazione, quali conseguenze ne derivino.

Peraltro, le conseguenze comunque sono destinate a cambiare a seconda di come è stata redatta la compravendita e di chi vi ha partecipato.

Ad esempio, se supponessimo che i coniugi erano in regime di comunione, come erano, che cosa accade nel caso di nullità, se, sempre ad esempio, all’atto ha partecipato solo uno dei due coniugi mentre l’altro lo aveva acquistato solo in forza dell’applicazione del ridetto regime di comunione?

È difficile ipotizzare che vi possa essere una comunione tra coniugi che si trasforma in comunione ordinaria, anche perché la comunione tra coniugi è, secondo una nota espressione della corte costituzionale, una «comunione senza quote».

Ed infatti la Cassazione, con la sentenza n. 11467/2003 ha precisato che in caso di annullamento del matrimonio, la comunione legale si scioglie, ma il regime patrimoniale legale, pur dopo l’avvenuto scioglimento della comunione, non si trasforma, di per sé, in comunione ordinaria e non soggiace alla relativa disciplina.

La situazione andrebbe approfondita molto di più. Se credi, valuta di acquistare una consulenza. Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani.

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Serramenti consegnati non a norma: che fare?

ho subito una truffa -nell’appartamento a milano -ero e sono tutt’ora ammalato di cancro ai polmoni – mi hanno installato dei serramenti valore 15000.00 euri in pvc bianco senza descrivere di cosa contengano se sono nocive alla salute senza documenti di accompagno -senza marcatura CE -non rispondenti alla legge 02/02/2010-cosa faccio

Mi dispiace per la tua situazione.

Se ritieni che l’azienda appaltatrice ti abbia fornito del materiale non idoneo, devi, per prima cosa, contestare il relativo inadempimento.

Per fare questa contestazione, occorre una diffida, tramite lettera raccomandata a/r o posta elettronica certificata, in cui si indicano le «mancanze» o «vizi» della fornitura in maniera sufficientemente minuziosa da consentire di identificarli per bene.

Fai attenzione perché per la denuncia dei vizi in una compravendita o appalto o altro contratto la legge prevede dei termini entro cui la denuncia stessa deve, a pena di decadenza, essere fatta.

Per fare questa diffida, non sarebbe, a rigore, necessaria l’assistenza di un legale, potresti in teoria fartela anche da solo, ma io te lo sconsiglio per molteplici motivi, i più importanti dei quali sono:

  • l’alto rischio che tu possa finire per scrivere cose che poi potrebbero essere utilizzate contro di te;
  • il rischio, comunque concreto, che tu possa scrivere la denuncia in modo inidoneo;
  • la molta minor «forza» che un intervento personale presenta rispetto all’intervento di un legale: chi scrive da solo trasmette alla controparte il messaggio di non essere disposto ad investire sulla vertenza, cosa che può portare la controparte, in ultima analisi, a trascurarla.

Se vuoi far spedire a noi la diffida, puoi vedere i termini e i condizioni in questa pagina. Altrimenti, puoi chiedere un preventivo ad un altro avvocato.

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Cartella Equitalia e donazione: che può accadere?

Circa quattro anni addietro ho donato la mia casa pervenutami da donazione da mio padre.
La donazione é stata a favore dei miei due figli sposati che vivono per conto proprio.
In questi giorni mi é arrivata una cartella da Equitalia. In caso di mancato pagamento si possono rifare sulla donazione anche se é stata fatta in tempi non sospetti?

Un atto di donazione è soggetto, innanzitutto, ad azione revocatoria ordinaria, che, nel caso degli atti a titolo di liberalità, come appunto la donazione, è anche più facile da fare per il creditore e cioè, nel nostro caso, Equitalia, perché la prova che deve fornire è meno rigorosa di quanto avviene, ad esempio, per le compravendite, che sono atti a titolo oneroso e, come tali, meno frequentemente simulati.

La cartella è arrivata adesso, mentre la donazione risale a quattro anni prima, ma bisogna vedere che rapporto debitorio riguarda la cartella arrivata ora. Considerando i tempi che hanno solitamente queste cose, temo che il rapporto di debito fosse già sorto quando è stata fatta la donazione.

In ogni caso, bisogna valutare le circostanze.

Il creditore, se dimostra che un determinato atto è stato fatto apposta per sottrarre lui dei beni aggredibili, può chiedere che il giudice ne dichiari la inefficacia, con conseguente possibilità di rivalersi su di essi.

Ti consiglio di approfondire adeguatamente la situazione con la consulenza di un avvocato, anche per valutare se ci sono modi alternativi di gestire la cartella che ti è arrivata, di cui non conosco l’ammontare.

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Casa senz’acqua: cosa posso fare?

Ho acquistato da 1 anno un appartamento all’ultimo piano, comprensivo di lastrico solare di mia proprietà esclusiva. Da qualche mese, all’atto di iniziare i lavori di ristrutturazione, ho scoperto che l’appartamento è servito da acqua solo per mezzo di un autoclave collocato in una cantinola di proprietà della mia venditrice. Quindi attraverso i miei idraulici e con il consenso della signora abbiamo provveduto a collegare il tubo direttamente al contatore dell’acqua per rendere autonomo il mio appartamento. L’amara scoperta è stata che senza l’autoclave non vi è sufficiente potenza per fornire di acqua la casa. Pur mettendo sul terrazzo una riserva con relativa pompa, questa non mi assicurerebbe l’acqua per la scarsa potenza. Ho chiesto alla signora l’uso dell’autoclave ritenendo di averne diritto ma non ne vuole sapere. Mi ha proposto di acquistare la cantinola ma il prezzo è lontano dalle mie possibilità. L’immobile cosi non posso utilizzarlo. Come posso agire?

Nella consegna di un immobile che non può essere adeguatamente fornito di acqua corrente oggigiorno c’è un inadempimento di non scarsa importanza, dal momento che l’acqua è un bene fondamentale per tutti gli immobili, tra cui sicuramente quelli di civile abitazione, con la conseguenza che potresti chiedere anche la risoluzione del contratto.

Direi che in prima battuta questo è proprio quello che dovresti quantomeno ventilare, ovviamente all’interno di una diffida redatta da un avvocato, restando poi magari disponibile ad una soluzione transattiva.

L’accordo migliore dovrebbe a mio giudizio contemplare proprio la cessione del vano dove c’è l’autoclave, che dovrebbe avvenire ad un prezzo calmierato rispetto a quello di mercato già richiesto, tenendo in considerazione che il problema è stato cagionato anche dall’impresa costruttrice che quindi deve venirti incontro almeno in quell’aspetto.

Ci sono altri aspetti giuridici che, in corso di trattativa, potrebbero essere rilevanti, ma al momento questo è quello sicuramente più importante, per cui come prossimo passo ti consiglierei di scegliere un bravo avvocato.

Potrebbe essere importante fare anche alcuni accertamenti preliminari più approfonditi tramite un tecnico (geometra, idraulico) circa la situazione della fornitura dell’acqua, in relazione alle caratteristiche dell’immobile e della rete idrica della zona.

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Casa con mutuo: si può vendere anticipatamente?

Sono sposato da 7anni e abbiamo un figlio di quasi 18mesi. Sia io che mia moglie abbiamo un reddito mensile di circa €1500 netti al mese e siamo sposati con la formula della comunione dei beni. Abbiamo una casa di proprietà al 50% e dal conto di mia moglie prendono la rata del mutuo che a conti fatti termina tra 25 anni. Volevo sapere se la casa si può vendere in anticipo così con la vendita togliamo il mutuo e abbiamo il contante entrambi per ricominciare.

Il mutuo si può estinguere anticipatamente versando la somma dovuta al momento dell’estinzione. In base a leggi di tutela del consumatore, non ci sono nemmeno più le penali che c’erano un tempo per l’ipotesi appunto di estinzione anticipata.

La casa, essendo in comproprietà, si può vendere naturalmente solo con il consenso di entrambi.

Quindi quello che dovete fare è, sempre che vi sia l’accordo di tutti e due di procedere in questo senso, trovare un compratore, stipulare con lo stesso un contratto preliminare conseguendo un anticipo con il quale provvedere all’estinzione anticipata del mutuo e quindi stipulare il contratto definitivo di cessione o compravendita.

Probabilmente, l’operazione dovrà essere contestuale e avvenire al momento della stipulazione del definitivo. Sarà comunque il notaio al quale comunque dovrete rivolgervi, dal momento che per queste operazioni è necessaria la forma dell’atto pubblico, a strutturare la cosa nel modo migliore.