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Comune vuole il nostro terreno per una ciclabile: è corretto?

DOMANDA – il comune ha iniziato procedura di esproprio su diversi fondi agricoli, per la realizzazione di una pista ciclabile. Nel tratto di strada comunale interessato sfocia una strada vicinale consorziata. Per il piccolo tratto di strada vicinale interessata (35 mq), il comune ha previsto una occupazione permanente per la quale prevede un piccolo indennizzo. (Dicono che trattandosi di strada vicinale consorziata ad uso pubblico non è possibile procedere con esproprio) L’ufficio tecnico, interpellato dal presidente del consorzio, sostiene che sia necessario stipulare un rogito come se si trattasse di un esproprio e che in tale atto debba intervenire, come parte in causa, il presidente e non i 2 frontisti interessati. È tutto corretto?

— RISPOSTA – Per valutare correttamente una situazione come questa bisognerebbe approfondire ben di più di quello che è consentito in questa sede, soprattutto esaminando i provvedimenti ablatori e di diverso tipo adottati dal comune.

Volendo comunque tentare, per quanto possibile, una lettera della situazione stessa, la mia sensazione è che, espropriazioni a parte, nel caso in questione il comune abbia scelto di procedere non con mezzi appunto ablativi ma secondo le regole del diritto comune.

Il diritto privato, lo stesso ad esempio che utilizzi tu quando, sempre ad esempio, acquisti o vendi una casa o compi infinite altre operazioni di rilievo legale, può essere usato anche dagli enti pubblici, che in effetti lo usano correntemente, limitandosi ad adottare provvedimenti d’autorità solo nei casi in cui è, per qualche ragione, conveniente.

Per questo motivo, siete stati invitati ad un rogito cioè ad un contratto di compravendita con cui cedete l’area in questione al comune.

Sono operazioni che si fanno comunemente, quanto al metodo; quanto alla convenienza per te e per gli altri soggetti interessati, occorrerebbe valutarne con precisione i contenuti.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione e capire meglio come stanno le cose, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente.

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diritto

Strada privata ad uso pubblico: il comune può farci un marciapiede?

Può un Comune costruire marciapiedi su una strada il cui sedime è privato ma su cui vi è una servitù di uso pubblico?

Grazie per la stima e la considerazione enormi che mi riservi, ma è impossibile abbozzare una risposta rilevante senza sapere:
– natura giuridica precisa della strada e fonti della stessa su cui verificarla;
– contenuto, fonte e caratteristiche della servitù di uso pubblico;
– situazione generale dei luoghi e caratteristiche delle opere da realizzare;
– problemi di sicurezza per la circolazione in dipendenza della situazione attuale;
– tutti gli altri aspetti in fatto e in diritto, sia nella situazione attuale che nella sua evoluzione nel corso del tempo.

Non si capisce neanche se la tua posizione è quella di chi intende valutare di eseguire un’opera del genere o se intende opporsi.

In conclusione, occorre un molto maggior approfondimento.

Già le situazioni di servitù private sono molto complicate tra privati, nel caso in cui assumano dimensione e natura pubblica, quindi a vantaggio di una indeterminata cerchia di terzi soggetti, e su di una strada, che è il bene pubblico per eccellenza, il livello di complessità sale ulteriormente.

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Strada vicinale e manutenzione: chi deve, chi può, farla?

nel caso di una strada vicinale ad uso pubblico la cui manuntezione ordinaria non avviene da parte del frontista, può un singolo utente o un gruppo di utenti (che usano la strada per raggiungere la propria abitazione ma non sono frontisti) occuparsi della manutazione ordinaria della strada?
Nel nostro caso siamo 8 famiglie che non potendo più percorrere la strada vorrebbero a loro spese apportare una sistemazione ordinaria
Un singolo frontista può opporsi a lavori di manutenzioni ordinaria tipo chiusura buche e pulizia canali di scolo acque?
in che modo il frontista può opporsi? lettera? diffida?…

La situazione giuridica della strada vicinale ad uso pubblico è duplice.

C’è innanzitutto, tra i privati comproprietari, i frontisti, un comunione ordinaria basata sul noto concetto delle quote, così come si potrebbe avere per la parte comune di un condominio.

Poi c’è la partecipazione del comune, quale ente territoriale di riferimento, in virtù della titolarità di un diritto di passaggio pubblico, a vantaggio cioè della collettività.

Quando c’è bisogno di intervenire per la manutenzione di un’opera o bene oggetto di una situazione giuridica del genere chi dovrebbe intervenire? Ulteriormente, in caso di inerzia di chi sarebbe tenuto a intervenire, chi può eventualmente sostituirsi ad esso?

Le risposte non sono così facili e scontate e richiederebbero un approfondimento di un certo spessore.

Innanzitutto, è stato costituito il consorzio per la gestione e la manutenzione della strada vicinale, così come previsto dalla legge?

Le risposte, ancora, sono molto diverse a seconda che questo ente sia già stato costituito o meno e, in caso negativo, se si intenda costituirlo.

Naturalmente, i beni oggetto di comunione si amministrano, e manutengono, a maggioranza dei comunionisti, ma nelle strade vicinali la situazione è sempre più complicata.

A livello strategico, al netto di questo approfondimento che sarebbe da fare, suggerirei di inviare intanto una diffida a tutti i frontisti e all’ente territoriale, cioè al comune, in cui si rappresenta bene la situazione di necessità di manutenzione e si chiede di intervenire.

A questa diffida, trattandosi di una strada ed essendoci aspetti tecnici, non sarebbe male allegare una relazione, anche breve, redatta appunto da un tecnico, con anche un sintetico repertorio fotografico, con il duplice scopo di corroborare maggiormente la diffida ed iniziare a formare un principio di prova a favore.

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Comune e strade non carrabili: ha l’obbligo di asfaltarle?

Strada comunale non carrabile: deve intervenire il Comune? Un cittadino residente e titolare di concessione edilizia di un immobile ad uso residenziale in zona agricola, ha diffidato il Comune affinchè intervenga per rendere carrabile l’unica strada pubblica comunale che gli permetta di uscire dalla propria proprietà. Effettivamente la strada risulta da piano regolatore ma in tutti questi anni non è mai stata oggetto di interventi e/o di manutenzione straordinaria. Inoltre, si lamenta la condizione che a tutt’oggi l’unico modo per uscire dalla propria proprietò è quello di attraversare (illegalmente) il letto di un torrente. Vi chiedo se effettivamente il Comune ha l’obbligo di intervenire? Infine, sapete indicarmi se esistono delle sentenze in materia?

La prima cosa da fare è verificare, con estrema cura, attenzione e con il necessario grado di approfondimento, la effettiva natura giuridica della strada.

In materia di strade, infatti, la possibile classificazione è estremamente variegata e la sussunzione di una strada in una piuttosto che in un’altra categoria determina conseguenze rilevanti a livello giuridico.

Inoltre, classificare una strada non è quasi mai un’operazione facile o da dare per scontata, quindi occorre verificare che si tratti effettivamente di una strada comunale in senso proprio o non, invece, di un altro tipo di strada, potrebbe benissimo essere ad esempio una strada vicinale su cui insiste un uso pubblico, che in realtà è una strada privata su cui si sovrappongono posizioni di rilevanza pubblica.

Una volta determinata, con il massimo grado di precisione possibile, la probabilmente classificazione della strada, occorre, ulteriormente, studiare la situazione in cui la strada insiste e ciò sia dal punto di vista dello stato dei luoghi sia da quello della documentazione, a partire, ad esempio, dai rogiti di acquisto, che potrebbero contenere preziosi elementi a riguardo.

La situazione dei luoghi può essere rilevante per eventuali ipotesi di interclusioni, che ulteriormente potrebbero essere rilevanti per, sempre eventuali, costituzioni di servitù coattive di passaggio.

Avete fatto bene a diffidare il Comune, intanto, ad intervenire, state il probabile coinvolgimento dell’ente territoriale, se tuttavia tale iniziativa non è stata risolutiva, è richiesto un approfondimento ben maggiore.

Se credete, valutate l’acquisto di una consulenza per iniziare questo lavoro di approfondimento.

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È possibile asfaltare liberamente una strada privata?

ho trovato il blog cercando “norme su pavimentazione/asfaltatura” di strada privata, quale credo sia quella sulla quale sono frontista, in quanto proprietaria di una casa proprio lungo il primo tratto della stessa. Non abbiamo costituito un consorzio ma siamo pervenuti ad unanime accordo per provvedere ad asfaltare la suddetta strada. Ora è sorto il problema se sia o no lecito ricoprire di asfalto la strada. Parrebbe che ciò si vietato da norme che io non conosco e non riesco a rintracciare. Può aiutarmi? In sintesi la domanda è: quale norma, se esiste, vieta che si asfalti una strada privata? Può essere un’ordinanza comunale? Siamo nel comune di Arzachena.

Confermo che se c’è l’unanimità del consenso non c’è bisogno di costituire alcun consorzio, cosa che potrebbe servire solamente a determinare la compartecipazione del comune alle spese, ma che a mio giudizio non sarebbe conveniente per svariati motivi, né soprattutto di andare ad indagare, cosa ancora più complicata, sulla natura giuridica della strada.

Per quanto riguarda la possibilità di stendere un manto di asfalto sulla strada, ciò potrebbe avere rilevanza sotto il profilo urbanistico ed ambientale.

Anche per questo tipo di opera, probabilmente, infatti è comunque necessario ottenere un’autorizzazione da parte dell’autorità.

Il mio consiglio sarebbe quello di provare a sentire presso l’ufficio tecnico del comune di Arzachena, con l’assistenza di un tecnico (geometra, architetto, ingegnere civile) che comunque poi vi servirà per la pratica urbanistica e/o la gestione dei lavori.

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Causa di rivendicazione e usucapione: che fare?

Espongo il mio problema. La rete di recinzione che divide la mia proprietà da quella dei miei vicini non è posta sul reale confine catastale ma 10mt. più dentro rispetto allo stesso, in difetto rispetto alla mia proprietà. Ho intentato una causa di rivendicazione di questo terreno perché ho costruito la mia abitazione su l’attuale confine, in difetto rispetto alle norme del mio comune che prevedono una distanza minima di mt.5. Il mio vicino dichiara di aver sanato la sua invasione per effetto di usucapione e minaccia di chiedere l’abbattimento della mia abitazione. Ora io le chiedo in caso io perda la causa davvero il mio vicino non solo diventerà proprietario del mio terreno ma può anche chiedere la demolizione di casa mia?

È una situazione che richiede un approfondimento molto, ma molto maggiore.

Mi limito a qualche breve cenno, restando inteso che conviene che tu chieda delucidazioni al legale che ti sta seguendo la posizione e che conosce il caso meglio di chiunque altro.

L’usucapione è un istituto basato sul possesso, che è una situazione di fatto, cioè un potere esercitato, anche a prescindere da qualsiasi legittimazione giuridica, su una cosa. In altri termini, un utilizzo, un uso puro e semplice.

Nelle cause in cui si verte, a titolo principale o in via di eccezione, di usucapione, dunque la prova dei fatti riguarda semplicemente l’avvenuto uso di un bene.

La prova pressoché esclusivamente utilizzata per dimostrare gli usi pregressi è quella testimoniale, questo fa sì che una vertenza in cui è coinvolto l’usucapione possa finire davvero in qualsiasi modo, perché nessuno sa cosa esattamente possano venire a dire i testimoni e come ciò che hanno riferito possa venire interpretato dal giudice.

Il secondo grosso problema di questa situazione è che sulle questioni civili si innestano quelle urbanistiche, rispetto alle quali non si può dire nulla di particolareggiato, dal momento che gli strumenti urbanistici variano a seconda della zona in cui ci si trova, anche all’interno dello stesso territorio comunale a volte.

Non so se tu abbia già instaurato la causa di rivendicazione della fetta di terreno in contestazione, ovviamente qualora tu non lo avessi già fatto sarebbe bene fare un adeguato approfondimento di tutti questi aspetti, ed altri (questi sono solo quelli principali e più problematici), che riguardano la situazione.

L’unica cosa che, in generale, si può aggiungere è che anche in situazioni come queste sicuramente una soluzione di tipo amichevole, basata sul raggiungimento di un accordo con il tuo vicino, potrebbe essere tutto sommato quella ideale. Quindi valuta anche di investire su una trattativa col tuo vicino.

Se vuoi approfondire maggiormente, tramite un secondo parere rispetto a quello del legale che ti sta già seguendo, puoi valutare di acquistare una consulenza. Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani, che possono evitarti di cadere in situazioni difficili.

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Problemi con gli scarichi: come muoversi?

nel 2003 ho acquistato una villetta che è stata edificata nel 1975 con regolare licenza edilizia, il precedente proprietario l’ha acquistata nel 1980. La mia e altre villette erano state edificate dal medesimo costruttore. Ora i miei vicini confinanti proprietari di un’altra villetta da oltre 30anni, presumibilmente hanno tappato il nostro scarico fognario che si collega in un pozzetto all’interno della loro proprietà per poi collegarsi a quella pubblica. Premetto che è stato il costruttore a realizzare il tutto. Da circa un mese o più abbiamo notato la fuoriuscita di liquami dal nostro pozzetto collocato all’interno della nostra proprietà e abbiamo deciso di effettuare alcune verifiche per risalire alla causa del problema. Abbiamo escluso ogni problema all’interno della nostra proprietà e non ci sono problemi nemmeno sulla condotta pubblica. Ora abbiamo esposto denuncia verso ignoti ma descrivendo la situazione, abbiamo anche richiesto intervento del comune e asl.

La denuncia contro ignoti non servirà assolutamente a nulla, dal momento che in questa situazione non c’è molto probabilmente alcun reato, ma si tratta di una questione di natura civile. Quand’anche un reato ci fosse, nonostante l’obbligatorietà dell’azione penale, dubito moltissimo che una cosa del genere possa mai suscitare l’interesse delle autorità di giustizia penale.

Analogamente, credo che nemmeno comune e asl possano intervenire per fare qualcosa perché, se ho ben capito, la questione si annida nel tratto privato degli scarichi, mentre comune e asl possono intervenire, almeno di solito, solo per la parte di scarico di loro competenza, salvo che dal problema non derivi un pericolo per la salute talmente grande da richiedere un’intervento pubblico, ma direi che siamo fuori da un’ipotesi del genere.

In realtà, come ho spiegato in un post che ti invito a leggere attentamente, per la gestione dei problemi legali bisogna rassegnarsi a prendere un avvocato.

Chiarito questo, vediamo adesso cosa dovrebbe poi fare questo avvocato, almeno nella situazione attuale, per i passi successivi dipende dal modo in cui la stessa si evolverà.

Tra le villette potrebbe esserci una servitù di scarico costituita per destinazione del padre di famiglia o altrimenti.

A parte questo, però, il primo passo è molto semplicemente quello di inviare una diffida in cui si rappresenta il problema e si chiede l’accesso alla proprietà dei confinanti per poter svolgere accertamenti tecnici e cercare di capire quale è la causa del problema.

In futuro, la cosa può prendere una piega molto diversa a seconda che i confinanti acconsentano, e, in questo caso, a ciò che risulterà dagli accertamenti, ovvero no, ma in ogni caso c’è sempre qualcosa da fare, qualche mossa relativa da mettere in atto.

L’importante è passare prima possibile alla fase del fare, come spiego meglio nel post sull’approccio strategico dei problemi legali, che ugualmente ti invito a leggere attentamente, perché con rimedi fantascientifici come la denuncia contro ignoti purtroppo siete destinati a non risolvere assolutamente nulla – e credo che in fondo lo sappiate anche voi.

Se vuoi un preventivo da parte del nostro studio, puoi richiederlo compilando il modulo apposito che si trova nel menu principale del blog.

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Strada che passa nel mio fondo: posso chiuderla?

c’è una strada vicinale (sterrata) che passa nella mia proprietà che serviva probabilmente ad accedere ai campi , da circa trent’anni i terreni circostanti sono diventati edificabili e tute le proprietà confinanti hanno accesso a strade asfaltate comunali e Provinciali. Vorrei sapere se in questo caso la strada vicinale può essere chiusa.

Per sapere se puoi impedire a terzi l’accesso alla strada che pur insiste sulla tua proprietà bisogna capirne bene sia la natura giuridica, della strada stessa, sia l’esistenza e la natura di eventuali diritti di terzi, specialmente, come è ovvio, servitù di passaggio sulla medesima.

L’operazione, ovviamente, non è affatto semplice e richiede un lavoro di approfondimento, di solito da parte sia di un avvocato che di un tecnico (geometra, ingegnere civile, architetto, ecc.) non da poco.

Innanzitutto, va verificato che si tratti davvero ancora di una strada vicinale. Di solito, le strade vicinali insistono lungo il confine di diverse proprietà e non all’interno di una proprietà precisa e individuale, anche se questa situazione può essere appunto mutata nel corso del tempo, ad esempio per accorpamento di fondi un tempo appartenuti a diversi proprietari in capo ad uno solo.

Può essere dunque una strada che non ha mai avuto davvero la natura di strada vicinale, può essere che l’avesse in origine ma in seguito l’abbia perduta, può essere infine che sia ancora, davvero, una strada vicinale.

In questo terzo ed ultimo caso, sulla strada insisterebbe un diritto di passaggio a favore della collettività, «impersonificato» nell’ente locale territoriale e cioè il Comune, con la conseguenza che la strada non potrebbe essere chiusa senza il consenso, quantomeno, anche del Comune.

Se la strada, poi, non fosse vicinale, si tratterebbe di una semplice strada privata sulla quale insistono uno o più diritti di servitù di passaggio a favore di terzi. Questi diritti di passaggio non necessariamente si estinguono per il fatto che, col tempo, sono diventate disponibile strade più comode per l’accesso ai fondi. Possono estinguersi per mancato esercizio, ma nel termine di 20 anni, e deve trattarsi di un mancato esercizio effettivo, quindi lo scenario sarebbe quello che si verificherebbe se tu chiudessi adesso e non passasse più nessuno, senza protestare, per venti anni…

A livello strategico, a prescindere anche un po’ dal diritto, ci sono diverse cose che si possono comunque tentare di fare se si vuole andare nella direzione della chiusura della strada, ma è una cosa che si può vedere solo una volta valutato l’interesse in questo senso e ponderati adeguatamente i pro e i contro di una iniziativa del genere.

Ti consiglio di incaricare un bravo avvocato per una prima consulenza al riguardo.

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Comune che occupa un fondo con una strada: come agire?

Ho un terreno fabbricabile (per sole opere di uso comune) ed il comune ha costruito una strada adiacente che pero’ ho scoperto sconfinare di un metro nella mia proprietà. Questa opera risale ormai a molti anni fa (direi una trentina). Io pago l’IMU su questo terreno e quindi anche sul pezzo di strada!
Questo e’ stato un errore di chi fece la strada per il quale pero’ nessuno mi avviso’ . Vorrei sapere quale strada intraprendere per fare valere i miei diritti, rimborso tasse pagate e pagamento del terreno occupato.

Il primo passo per trattare un problema di questo tipo rimane sempre l’invio di una diffida, che ovviamente si può trasmettere, trattandosi di un ente pubblico, tramite posta elettronica certificata.

Però la questione non è così semplice, anche a voler tralasciare la necessità di accertare puntualmente la situazione dal punto di vista tecnico.

Il comune infatti potrebbe aver acquistato la proprietà del terreno tramite il comune usucapione, oppure tramite un istituto di diritto amministrativo, riservato dunque alle pubbliche amministrazioni, che si chiama occupazione acquisitiva, o accessione invertita, tramite il quale la giurisprudenza sostanzialmente configura un «privilegio» per gli enti pubblici, in virtù dell’interesse generale che è solitamente sotteso alla loro azione.

Si tratta, nel secondo caso, di una figura, di origine pretoria e cioè giurisprudenziale, la cui insorgenza si riconduce alla sentenza della Corte di Cassazione del 26 febbraio 1983, n. 1464.

Con la consapevolezza, dunque, che il quadro sia fattuale che soprattutto normativo potrebbe essere abbastanza complesso, anche per l’avvenuto trascorso di tre decenni, puoi comunque inviare la diffida, valutando poi la risposta dell’ente interpellato e cercando, come quasi sempre è opportuno, di raggiungere un accordo per la definizione della vertenza.

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Come fare se gli altri frontisti non fanno la manutenzione della strada vicinale?

I frontisti di una strada vicinale ad uso pubblico (Comune di Castel san Pietro Bologna) non vogliono pulire le ripe né mantenere i fossi, né riparare la slavina che è venuta quest’inverno proprio al limite della strada. Oltretutto percorrono la strada con trattori e rimorchi pesanti nei periodi di semina, sfalcio erba e mietitura. La strada sta diventando non percorribile oltre che pericolosa; i rovi e i rami che arrivano sulla strada dalle proprietà limitrofe, segnano le fiancate della macchina. La strada è lunga più di 1 Km. e da solo non riesco a far fronte alle spese che occorrono. Cosa si può fare per richiamare i confinanti alle proprie responsabilità? Ho parlato ad entrambi (sono due) ma sono sfuggenti e non sono riuscito ad ottenere nulla. Oltretutto, anche se potessi finanziariamente, non potrei intervenire (ad es. con diserbo meccanico o chimico) sui terreni altrui.

Quello della manutenzione delle strade vicinali è un problema molto diffuso, ne abbiamo parlato, abbastanza approfonditamente, in questo altro post e proprio in questo periodo sto seguendo un caso qui al mio comune di Vignola.

Il fatto è che la strada vicinale, giuridicamente, è oggetto di proprietà privata in comune da parte di tutti i frontisti, ma su questa situazione, appunto privatistica, è «spalmato» un diritto di passaggio a favore di tutta la collettività (il famoso «uso pubblico»). Questo comporta che il Comune di riferimento abbia voce in capitolo, oltre che essere tenuto a partecipare alle spese per le opere necessarie.

Che cosa bisogna fare in concreto in casi come questi?

Innanzitutto, bisogna verificare la effettiva natura della strada, andando all’ufficio tecnico o viabilità del Comune per vedere se la strada è inclusa nell’elenco delle strade vicinali previsto, da tantissimi anni, dalla legge italiana. È evidente, infatti, che se la strada non fosse vicinale cambierebbe il relativo regime giuridico.

Una volta confermata la natura vicinale della strada, io suggerisco generalmente di seguire questi passaggi:

  1. Scrivere una lettera o diffida tramite lettera raccomandata predisposta da un legale a tutti i frontisti interessati e al Comune nel cui territorio si trova la strada. Se, infatti, i comproprietari si riescono ad accordare tra loro, con il beneplacito del Comune, si può evitare la costituzione del consorzio per la gestione della strada vicinale, che, come tale, ha delle spese sia per la sua costituzione, sia, in seguito, annualmente, per il suo mantenimento (è come avere una piccola società commerciale).
  2. Se a seguito della lettera e dei successivi incontri e trattative non si raggiunge un accordo sui lavori da fare e sulla ripartizione delle spese 1, ci sono poi svariate possibilità di azione:
  3. Posto che il Comune, almeno a mio giudizio, in caso di inerzia dei frontisti comproprietari e anche prima dell’avvenuta costituzione del consorzio, è tenuto ad eseguire le opere necessarie per la sicurezza e la percorribilità della strada, che è un bene di tutti, si può diffidare il Comune ad eseguire le opere. In questo caso, se poi il Comune le esegue, avrà azione di regresso nei confronti dei frontisti per la rispettiva porzione di competenza, cioè potrà andare a «riscuotere indietro» parte delle spese. È poi estremamente probabile che il Comune promuova la costituzione del Consorzio, per evitare di dover intervenire d’urgenza in future occasioni.
  4. Se non si vuole procedere ai sensi del punto precedente, si può in alternativa chiedere la costituzione d’ufficio del Consorzio. La richiesta va fatta al Prefetto. In questo caso, l’esecuzione delle opere sarà rimandata a quando il consorzio sarà stato costituito. Quindi diciamo che in caso di estrema urgenza il procedimento da seguire è quello precedente, mentre questo è per i casi meno urgenti.

La scelta della strada migliore da percorrere va come sempre valutata con attenzione in relazione al caso concreto.


  1. La ripartizione delle spese avviene di solito sulla base di tabelle millesimali del tutto analoghe a quelle che si usano nei condomini. Anche la creazione di queste tabelle deve avvenire mediante accordo tra i frontisti, eventualmente con la consulenza dell’avvocato o di un immobiliarista o un tecnico.