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Raccolta porta a porta: dove deve andare il Comune?

Sono proprietaria di un appartamento sito in un blocco di tre condomini con accesso da area privata. Abbiamo problemi con il Comune in quanto non vuole garantire il servizio di raccolta rifiuti porta a porta perché non vuole accedere all’area privata. Insisto nel dire che la suddetta area è privata ma ad uso pubblico in quanto nel condominio insistono ben 2 scuole pubbliche e le aree pertinenziali non sono transennate quindi vengono utilizzate sia dalle maestre che dai genitori, ma soprattutto dal pulmino per i bambini. Legalmente è legittima la mia definizione di area privata ad uso pubblico anche se non espressamente definita nella Concessione Edilizia o in atti con l’Ente?

È una domanda poco pratica, e quindi di non molto senso, perché per arrivare a dare una risposta plausibile ad essa, e magari nemmeno sicura, bisognerebbe approfondire ben di più, leggendo anche la documentazione che hai menzionato, più molta altra.

Credo che la strategia per affrontare un problema di questo genere non possa essere questa.

Più interessante è capire i reali motivi per cui volete, necessariamente, collocare i rifiuti per la raccolta per forza in questa area piuttosto che in un’area disponibile adiacente dove effettivamente i rifiuti sarebbe raccolti senza problemi.

Ci sono, ad esempio, aspetti di sicurezza, comodità, possibile esposizione ad atti di vandalismo o altre cose del genere?

Credo che si dovrebbe partire da qui per inquadrare meglio il problema da un punto di vista strategico.

Inoltre sarebbe fondamentale, subito dopo aver chiarito meglio questi aspetti, inviare comunque intanto una diffida sia all’ente responsabile sia alla società che gestisce la raccolta con l’invito ad effettuare il servizio anche all’interno dell’area privata, per portare la vertenza ad un livello più concreto e iniziare a formare documentazione ufficiale che in seguito potrebbe essere importante.

Per vedere cosa costerebbe una diffida del nostro studio, ed eventualmente acquistarla, puoi collegarti a questa pagina Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani.

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Siepe non ripristinata in condominio: che fare?

Ho un appartamento al piano terra di un condominio. Affaccia con una portafinestra e altre finestre su un lato dove c’e’ un giardino condominiale fino a poco fa recintato da una siepe. Oltre la siepe un parco giochi comunale. Si e’ dovuto estirpare la siepe per procedere a lavori per infiltrazioni ai box sottostanti. Gli altri condomini non vogliono ripristinare la siepe sostituendola invece con una rete metallica per ridurre la spesa. Dato che solo il mio appartamento affaccia da quel lato al piano terra a loro cambia ben poco. A me cambia in quanto la siepe esteticamente e’ più’ bella e protegge la mia privacy: con la rete chiunque, dal “trafficato” parco giochi, potrebbe guardarmi costantemente in casa. Che maggioranza serve per decidere di sostituire la siepe con la rete? Puo’ essere una decisione che impatta sul “decoro architettonico” dello stabile? La mia privacy conta considerando che ho acquistato l’appartamento con la siepe presente e con meno privacy perderebbe valore?

Se la siepe, come immagino che sia, faceva parte, accedendovi, alle parti comuni condominiali, la maggioranza è quella solita per gli atti di amministrazione dell’immobile.

Anche se si potrebbe discutere della necessità, sotto qualche profilo, di una maggioranza qualificata, al posto della maggioranza semplice, direi che questo aspetto sia irrilevante, dal momento che solo tu sei interessato a votare a favore, mentre tutti gli altri condomini vogliono passare alla chiusura con pali e rete.

Anche la valutazione della privacy direi che sia destinata ad essere poco consistente, dal momento che all’interno forse puoi fare una parete di cannarelle oppure puoi chiedere che la rete installata sia tale da non consentire di guardare all’interno.

Credo che l’approccio migliore per trattare un problema di questo genere sia, ancora una volta negoziale.

Dal momento che di fatto l’interesse al mantenimento della siepe, sia per quanto riguarda la riservatezza che la bellezza dell’area, è più che altro tuo, forse potresti provare a chiedere al condominio di autorizzarti a ripristinarla a tue spese, assumendotene anche almeno in parte gli oneri di manutenzione.

Ti consiglio, se questa fosse la tua intenzione, di muoverti per tempo e interpellando le persone giuste, eventualmente facendoti affiancare da un avvocato con spiccata propensione alla mediazione.

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Diffida per rifacimento del tetto: che fare?

Sono in alterco con un mio parente per un tetto che si deve ripristinare. Vengo al sodo. Dopo la morte dei miei suoceri abbiamo diviso l’immobile. A me è toccato il piano dove abitava mia suocera che era fornita di tutte le utenze. Il mio parente cioè il figlio abitava all’ultimo piano ma non aveva le utenze perchè usufruiva degli stessi contatori che erano allocati nell’appartamento dove abitava mia suocera. Dopo che abbiamo fatto l’atto e mi ha dato la chiave dell’appartamento con grande stupore notai che nell’appartamento mancavano tutte le utenze. Praticamente si è fatto la voltura di tutte le utenze trasferendoli nel suo appartamento senza dire niente a nessuno principalmente a me. Io ho dovuto fare tutti gli allacciamenti delle utenze con una spesa non indifferente. Adesso mi fa pervenire una diffida da un avvocato per il rifacimento del tetto.

Se hai già ricevuto una diffida da parte di un avvocato, è pressoché d’obbligo che tu metta la materia in mano prima possibile ad un tuo avvocato di fiducia, per confezionare una risposta adatta, ma soprattutto per gestire la situazione con la strategia migliore.

Detto questo, in generale la questione dei contatori è e resta una questione diversa da quella del tetto, che evidentemente, almeno a giudizio del tuo parente, abbisogna di interventi di manutenzione, riparazione, rifacimento e così via.

Questa richiesta ovviamente non la puoi paralizzare sostenendo che in passato sono stati fatti degli illeciti riguardo le utenze, ma intanto devi valutare la situazione del tetto, anche perché potrebbero derivarne problemi anche di sicurezza, sia vostra come condomini sia di eventuali terzi.

Tutto quello che puoi fare, sempre che la questione riguardante le utenze sia fondata, sarà richiedere un risarcimento danni, coltivando una vertenza a parte, la cui opportunità e convenienza potrai valutare con il legale che sceglierai intanto comunque per la questione del tetto.

È importante capire che non si può operare compensazione di somme di denaro finché le somme che si vorrebbero mettere in compensazione non sono state entrambe liquidate, cioè determinate nel loro preciso ammontare, salvo che non si raggiunga, a riguardo, un accordo.

Anche per il raggiungimento di un accordo, tuttavia, credo che sia per te assolutamente indispensabile l’assistenza di un avvocato o, tutt’al più, di un mediatore.

Se vuoi un preventivo da parte del nostro studio, puoi chiedercelo compilando il modulo apposito che trovi nel menu principale del blog.

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Strade vicinali senza manutenzione: che fare?

Ho acquistato da poco un immobile in un antico borgo in Toscana. La strada per raggiungere questo borghetto è vicinale ed è stata lasciata andare da 20 anni poiché non tutti quelli che vi abitano vogliono contribuire alle spese,né per la manutenzione, che viene eseguita alla meno peggio da un paio di residenti volenterosi,né per il rifacimento per cui, adesso è quasi impraticabile in alcuni punti. C’è da dire che qualcuno dei proprietari non vi abita tutto l’anno ma viene solo ogni tanto. Non se ne parla neanche di costituire un consorzio perché non tutti sono d’accordo. So che il comune potrebbe contribuire al rifacimento della strada anche se non è obbligato. Vorrei sapere: 1) esistono delle motivazioni in particolare per cui il comune sia obbligato a partecipare alle spese di manutenzione o rifacimento della strada? 2) i residenti che si rifiutano di pagare la propria parte per la manutenzione o il rifacimento, lo possono fare? 3) c’è un’assistenza legale in questo senso?

La costituzione del consorzio, come spieghiamo meglio nella nostra scheda sulle strade vicinali, che ti invito a leggere con attenzione, è obbligatoria.

Ovviamente se la legge avesse condizionato la costituzione del consorzio alla disponibilità unanime di tutti i proprietari interessati, in Italia non sarebbe mai stato costituito alcun consorzio per le strade vicinali, visto che, come in tutti i condomini, qualcuno che vuole sottrarsi alle necessarie spese di manutenzione c’è sempre.

La direzione in cui devi lavorare, e varrebbe la pena di iniziare prima possibile, perché i tempi non sono certo brevi, è quella della costituzione del consorzio.

Purtroppo, per il consorzio ci sono delle spese, ma è l’unico strumento che consente di risolvere tendenzialmente una volta per tutte il problema, determinando gli interventi di manutenzione necessari e la ripartizione delle spese tra tutti i proprietari interessati.

Non vale nemmeno l’obiezione per cui alcuni dei proprietari non risiedono in zona se non per brevi periodi durante l’anno, si tratta di un onere che incombe sulla proprietà delle cosa. Anche qui, se ognuno fosse ammesso a fare obiezioni sul periodo in cui effettivamente gode della strada, le opere di manutenzione non si farebbero mai. Nei condomini, ad esempio, le opere di imbiancatura delle facciate e delle altre parti comuni sono sempre da pagare, uno non può dire che «non c’è mai»…

Il primo passo per iniziare a trattare il problema è quello di scegliere un bravo avvocato, con spiccate attività negoziali, che dovrà aprire una trattativa con tutti i proprietari interessati, più l’ente comunale, tramite l’invio ad ognuno di loro di una apposita lettera scritta o diffida.

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se il portone condominiale viene sbattuto e fa troppo rumore

Da qualche anno (dal 2007) ho un problema con un pesante portone condominiale in ferro che quando si chiude sbatte in modo rumoroso. Sebbene siano stati richiesti numerosi interventi(es. sostituzione della molla e sua regolazione frequente) all’amministratore di condominio, il problema nel tempo ha continuato a persistere. Per questo motivo, in occasione di un’assemblea di scala ho proposto la sostituzione del portone, che però non è stata accolta: a decisione della quasi totalità dei condomini è stata deliberata una sostituzione della serratura(in quanto nel frattempo si era verificato un furto in un appartamento ,poichè il portone o sbatte o non si chiude) e la sistemazione di nuove guarnizioni. Il tutto si è rivelato ovviamente inutile e soltanto da qualche mese c’è stato un leggero miglioramento per via di alcune guarnizioni da me personalmente acquistate e sistemate (mi viene dunque il dubbio circa la buona fede di tutto ciò che è stato fatto in precedenza). Nonostante ciò, il portone continua a sbattere violentemente, quasi sempre agli stessi orari e quando entrano od escono gli stessi condomini ,che, molto probabilmente ( a mio parere),lo fanno sbattere intenzionalmente. Poichè non siamo più in grado di tollerare questa situazione (io e mia madre, che peraltro è cardiopatica), mi chiedevo se c’è una via breve e poco costosa (ovviamente a noi favorevole) per risolverla

No, purtroppo no, in campo legale quasi mai esistono soluzioni brevi e poco costose. Se vuoi, armandoti di pazienza, ci sono diverse cose che si possono provare a fare, tra cui, esemplificativamente, scrivere una diffida all’amministratore sia per la cessazione dei rumori, sia per il rispetto del regolamento di condominio che sicuramente li proibirà, in aggiunta a ciò che già dispone il codice civile in materia, dopodichè si può valutare in base al riscontro che si ottiene. Più in particolare, sarebbe a mio giudizio utile ottenere, ancor prima della diffida, un parere o una perizia da parte di un esperto che dica quali interventi possono risolvere il problema e quali ne sarebbero i costi. Questo parere scritto si potrebbe poi allegare alla diffida, insieme magari alla certificazione medica di tua madre.

Se, poi, nemmeno con la diffida il problema si risolvesse si può valutare una causa al giudice di pace per immissioni (leggi in proposito la nostra scheda pratica) o un ricorso ex art. 696 bis cod. proc. civ.