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Coronavirus e sfratti: cosa dice la legge?

Il #conduttore di un mio immobile ad uso commerciale di lavanderia non mi sta più pagando il canone di #locazione. Posso procedere con lo #sfratto?

In questo momento, purtroppo no, essendo gli sfratti stati bloccati dalla normazione emergenziale sul #coronavirus, almeno a livello esecutivo.

Il provvedimento è contenuto nell’articolo 103, comma 6, del decreto legge del 17 marzo 2020, n. 18 (c.d. “Cura Italia”), secondo cui: «L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020».

Dunque, non solo gli immobili adibiti ad uso di civile abitazione, ma anche quelli ad uso commerciale «godono» dell’esenzione dall’esecuzione del procedimento di sfratto.

La legge non consente naturalmente la sospensione del pagamento del #canone, ma consente agli inquilini in difficoltà di recedere in anticipo dal #contratto per giusta causa, osservando il periodo di #preavviso.

Come deve essere letta questa disposizione?

La legge parla di «esecuzione» dei provvedimenti di rilascio degli immobili, quindi sembra riferirsi solo agli sfratti già divenuti esecutivi, cioè «confermati» appunto dal provvedimento del giudice.

Questo sembra lasciare aperta la porta alla possibilità che tu, proprietario dell’immobile, possa comunque intanto già intimare lo sfratto, cosa che come noto avviene con citazione a comparire ad una determinata udienza, che non richiede la collaborazione, almeno all’inizio, dell’apparato giudiziario (in questo momento bloccato).

Il giudice, poi, nel momento in cui ci sarà l’udienza, qualsiasi forma la stessa assuma, potrà convalidare lo sfratto e munirlo di esecutività, restando naturalmente inteso che non potrai metterlo in esecuzione prima del 30 giugno, salvo naturalmente ulteriori proroghe di questa scadenza a seconda delle decisioni del governo. La legge, infatti, non preclude la convalida, ma solo la messa in esecuzione.

Però è ancora presto per sapere se questa lettura è corretta, bisognerà attendere qualche pronuncia, per la quale i tempi non sono affatto brevi, dal momento che la giustizia è per molti versi in stato di sospensione anch’essa.

Si può naturalmente sempre tentare, diciamo che può essere un modo per mettersi avanti – un po’ come si fa con le licenze per finita locazione – per poter poi già disporre di un titolo esecutivo nel momento in cui lo stesso tornerà ad essere azionabile.

Al di là della «convalidabilità» di uno sfratto intimato in questo periodo, non so però dirti quali possano essere i tempi per l’udienza, già non eccelsi al di fuori dell’epidemia: anche a questo riguardo è sempre un tentativo che si può fare.

Al momento, potrebbe essere una buona idea quella di inviare al tuo conduttore una diffida al pagamento dei canoni insoluti, prospettando comunque l’ipotesi dell’intimazione dello sfratto in mancanza, nonchè del recupero giudiziale. Se vuoi un preventivo per questo lavoro, puoi chiederlo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog.

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diritto

Servitù di passaggio da allargare e mantenere: come gestirla?

Da oltre 20 anni ho acconsentito il passaggio con mezzi agricoli e veicoli a motore a favore di un fondo dove esiste una malga che esercita l’alpeggio. Al conduttore di questo fondo ho anche (contestualmente alla servitù di passaggio) dato in affitto per il pascolo il terreno di mia proprietà dove esiste la strada privata di cui sopra. Le chiedo gentilmente se posso limitare il passaggio solo in dipendenza del contratto di affitto o se in futuro per mutate esigenze del titolare del fondo dominante (apertura di un agriturismo) sono costretto a concedere il transito anche ad altri? Che responsabilità mi possono essere inputate in caso di incidenti su tale strada (è in forte pendenza e priva di parapetti) come posso cautelarmi? Su un lato esiste una recinzione con filo spinato, le mucche a volte invadono la carreggiata costringendomi a soste pericolose, posso pretendere che, a sue spese, il proprietario del fondo dominante metta una identica recinzione?

La situazione riguarda aspetti relativi alla gestione di una servitù, quali il suo contenuto e la ripartizione degli oneri di manutenzione, che nel codice civile sono regolati solo in modo molto generale, tale per cui non è sempre facile calare i principi codicistici nei singoli casi cui essi devono essere applicati.

In virtù di questo, il primo approccio per la trattazione di una situazione del genere deve essere assolutamente negoziale, con l’obiettivo di tentare di raggiungere un accordo destinato a definire ogni aspetto che vi interessa. Facendolo in questo modo, peraltro, si può formalizzare l’accordo con un apposito documento, munito di valore legale, che come tale è in grado di prevenire future discussioni una volta per tutte.

In linea generale, si può comunque dire che il contenuto di una servitù non può di solito essere allargato o aggravato. Proprio perché la servitù rappresenta un’eccezione alla pienezza della proprietà privata, ciò che la servitù consente di fare non può essere liberamente esteso perché questo determinerebbe una ulteriore, ingiusta e considerata sconveniente «compressione» della proprietà privata – del fondo servente ovviamente.

Così se la servitù è stata concessa per il passaggio a piedi, non automaticamente si estende al passaggio con veicoli e non, ulteriormente, al passaggio con mezzi agricoli.

Naturalmente, in materia il primo problema è quello di interpretare il contenuto originario della servitù, dal momento che i titoli che prevedono le servitù – e sempre che ve ne siamo, considerato che si può trattare benissimo di servitù esistenti per usucapione o destinazione del padre di famiglia, nel qual caso l’interpretazione è ancora più difficile – sono di solito abbastanza generici, limitandosi ad esempio a prevedere una vaga «servitù di passaggio» senza specificare con quali modalità.

Ugualmente, per quanto riguarda le spese il codice civile prevede una ripartizione delle stesse tra il proprietario del fondo servente e quello dominante, ma con una disposizione talmente generica e, anche in questo caso, bisognosa dell’intervento di un interprete da non costituire certo un criterio univoco e preciso. Si tratta dell’art. 1069 cod. civ., secondo cui «il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente. Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge. Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi».

Man mano che il discorso prosegue, e diventa sempre più incerto e traballante il quadro di riferimento, dunque, si conferma la bontà dell’impostazione strategica che ti ho consigliato inizialmente, cioè quella di cercare di raggiungere un accordo.

Il primo passo è quello di far spedire da un avvocato, da scegliere con cura e con una buona propensione alla mediazione, una lettera in cui si aprono le trattative sul punto, chiedendo tra l’altro la realizzazione dell’altra parte di recinzione e specificando che occorre comunque prendere alcune decisioni relativamente alla manutenzione della strada e all’eventuale sottoscrizione, in comune, di una polizza assicurativa per i danni che dovessero derivare a terzi, oltre che per tutti gli altri aspetti del caso.

Ti consiglio quindi di incaricare un avvocato. Se vuoi un preventivo da parte nostra, puoi richiedercelo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog. Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani.

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diritto

Coinquilini della locazione: possono ospitare altri persone?

4 studentesse universitarie, con regolare contratto, dove viene specificato che l’appartamento deve essere abitato solo dal conduttore, ma una ragazza vuole far dormire nella sua camera e usufruire dei servizi (cucina e bagni) con frequenza mensile, per circa 3/4 giorni, altre persone (genitori-fidanzato-amici). Le altre ragazze possono negargli dette visite.

Bisognerebbe vedere innanzitutto la clausola cosa prevede di preciso e come è formulata in particolare.

Supponendo, per ipotesi, che effettivamente ponga un divieto di questo senso (e che non contenga, invece, un più diffuso e comune divieto di sublocazione), credo che difficilmente possa essere interpretata nel senso di escludere una ospitalità temporanea, come quella di pochi giorni al mese, verso persone che comunque non disturbano gli altri abitanti, anche se è vero che comunque diminuiscono l’intimità e la privacy delle persone che abitano nell’appartamento.

Quand’anche, infine, una clausola del genere fosse formulata o comunque interpretabile nel senso di escludere anche la presenza limitata e temporanea di altre persone, bisognerebbe anche interrogarsi su quali sarebbero le modalità per farla valere e richiederne il rispetto.

Non credo che un coinquilino possa arrivare sino a far spedire una diffida da parte di un avvocato per richiedere appunto l’osservanza di questa pattuizione.

Ovviamente è fatto salvo il caso in queste persone siano di effettivo disturbo, per immissioni rumorose intollerabili ad esempio (sulle quali rimando alla scheda relativa), nel qual caso ci sarebbe diritto di opporsi a prescindere da quel che prevede il contratto.

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diritto

in caso di infiltrazioni di umidità il proprietario di casa è tenuto a intervenire?

Vivo da 26 anni in una casa in affitto, un appartamento con soffitta, e da un paio d’anni l’umidità sta rovinando la mia casa. Parlando più dettagliatamente il soffitto è in condizioni pietose, macchie d’acqua evidenti e parti di soffitto senza pittura dovuti alla caduta di essi… Ne ho parlato con la proprietaria ma non intende far niente per ovviare a questo problema.. Dovrei provvedere io o dovrebbe la proprietaria occuparsene essendo un intervento di straordinaria amministrazione?

Il locatore ha l’obbligo di mantenere la cosa concessa in godimento, quindi la casa, in stato da servire all’uso cui è destinata. Se ci sono infiltrazioni così gravi, il proprietario ha il dovere di intervenire. Ti consiglierei di mandare una diffida al locatore, per poi valutare il da farsi in base al riscontro che ricevi.