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Condominio: come si può spostare una singola porta di ingresso?

Vorrei acquistare un appartamento al piano terra di un condominio composto da 11 unità immobiliari, vorrei peró avere la possibilità di spostare la porta di ingresso in modo da poter meglio distribuire gli spazi interni. Devo avere l’autorizzazione dell’amministratore? Puó negarmi di spostarla? e come posso fare ad essere sicuro di ottenere l’autorizzazione prima di concludere l’affare ?

Chiariamo prima di tutto un concetto fondamentale: l’amministratore non è una sorta di super capo del condominio e non può in alcun modo darti il via libera senza l’autorizzazione dell’assemblea condominiale poiché non ne ha il potere.

Questa autorizzazione dovrebbe darla l’assemblea, ma non a te (per adesso sei solo un eventuale futuro condomino e quindi un estraneo al condominio) bensì all’attuale proprietario della casa, infatti sarà lui che dovrà chiedere con raccomandata all’amministratore un’assemblea condominiale con all’ordine del giorno la richiesta di spostamento della porta, e questo è l’unico modo per poter acquistare sapendo già di poter fare lo spostamento (sempre che la delibera non sia per qualche motivo impugnabile).

Se questo spostamento per te è essenziale alla conclusione dell’affare immobiliare questa è la strada da percorrere.

Il discorso sarebbe diverso e molto più semplice se tu fossi già proprietario; in quel caso sarebbe sufficiente mandare una comunicazione all’amministratore e ai condomini indicando nel dettaglio il cambiamento che sei in procinto di eseguire, garantendo l’esecuzione ad opera d’arte ed il ripristino dell’androne. Anche in questo caso peró potrebbero sorgere contestazioni infatti il tuo diritto di modificare lo spazio comune deve sottostare ai limiti stabiliti dall’art 1102 c.c. e quindi non deve pregiudicare i diritti degli altri condomini di esercitare lo stesso diritto e deve essere rispettato il requisito del decoro architettonico. Quindi il rischio che corri è che il condominio o un singolo condomino introduca una causa costringendoti eventualmente anche ad interrompere i lavori fino all’esito del giudizio.

L’elevato numero di contenziosi tra condomini che ci troviamo a gestire annualmente, mi porta a consigliarti di dotarti in ogni caso della autorizzazione preventiva dell’assemblea, i rapporti tra i condomini sarebbe bello fossero gestiti con il buonsenso, ma purtroppo sono spesso difficili e connotati da forte conflittualità che porta taluni soggetti ad intraprendere cause legali solo per delle prese di posizione.

Ci sarebbero molte altre questioni da considerare come ad esempio il regolamento condominiale ed i dettagli del tipo di intervento che andresti ad eseguire, ma non è questa la sede per farlo, valuta la possibilità di chiedere una consulenza.

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Posso rispondere con una mia lettera alla diffida di un legale che mi chiede le spese condominiali?

ho ricevuto una lettera raccomandata con A/R da parte di un legale, in forma di “avviso bonario”, per asserite morosità nei confronti del condominio dove risiedo, alla quale ho risposto via fax al mittente e, per conoscenza, anche all’amministratore senza rivolgermi, per il momento, ad un avvocato. In tale documento ho evidenziato analiticamente le relative controdeduzioni e, alla luce di ciò, ho chiesto di rideterminare la mia posizione. Entro quanto tempo il legale è tenuto a fornire una risposta? Vi è una fonte normativa di riferimento al riguardo? A margine: il bimestre corrente può essere oggetto di diffida senza preavviso da parte dell’amministratore?

Le obbligazioni pecuniarie che sono liquide ed esigibili non necessitano di costituzione in mora, perché si «costituiscono in mora» automaticamente al momento della scadenza, in virtù di un principio generale previsto dal codice civile per questo genere di obblighi.

A stretto diritto, il condominio non avrebbe avuto nemmeno l’onere di mandarti una diffida stragiudiziale, ma avrebbe potuto procedere giudizialmente con un ricorso per ingiunzione, che come noto è sempre anche provvisoriamente esecutivo, nei tuoi confronti per il solo fatto dell’avvenuta scadenza del termine per pagare.

Non c’è, ovviamente, un termine entro il quale il legale ti debba rispondere, anzi sia l’amministratore che il legale possono decidere di ignorare le tue osservazioni e procedere nel modo di cui sopra.

Peraltro, al di là del merito delle tue osservazioni, e quindi del loro fondamento o meno, bisogna vedere se le stesse riguardano materie oggetto di deliberazioni assembleari che magari, non essendo state impugnate nei termini di legge, sono comunque diventate definitive, per cui appunto, anche avendo ragione, non puoi più, per decadenza, fare valere questa ragione.

Secondo me ti conviene far vedere tutto ad un legale prima possibile.

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Posso impugnazione la delibera condominiale se non mi hanno avvertito via pec come avevo richiesto?

Nel fornire tutte le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe condominiale, ho richiesto esplicitamente che tutte le comunicazioni da parte dell’amministratore (anche la convocazione delle assemblee), fossero inviate esclusivamente al mio indirizzo PEC. L’amministratore non ha tenuto conto dell’opzione, escludendo nei fatti la mia possibilità di partecipare ad un’importante assemblea per l’esecuzione di lavori straordinari onerosi: ha inviato una raccomandata che ho ritirato il mese successivo alla data in cui l’assemblea si è svolta. Ho la convinzione che ciò sia stato fatto strumentalmente, e ho richiesto la nullità dell’assemblea. Impegni lavorativi e familiari mi portano sovente lontano dalla mia residenza, e pertanto cerco di tenere sotto controllo gli impegni con gli strumenti a disposizione. L’amministratore rivendica la legit timità della sua scelta (Raccomandata), ma non ha contrastato la comunicazione a suo tempo inviatagli ( nostro recapito PEC)

Che significa «ho richiesto la nullità dell’assemblea?» Se lo hai fatto solo stragiudizialmente, stai bene attenta a non far decorrere il termine per impugnare la delibera assembleare, perché poi, decorso quello, la delibera diventa definitiva e non si può più far nulla, quand’anche fosse stata viziata.

Quanto al motivo di impugnazione, mi pare che possa essere un buon motivo, anche se bisognerebbe vedere esattamente la comunicazione che avevi inviato e se la stessa possa considerarsi come una vera e propria «elezione di domicilio» e anche se i giudici, nel valutare situazioni di questo genere, godono comunque di ampia discrezionalità: le norme in materia non sono così precise, per cui tanto potresti trovare un giudice che ritiene violati i tuoi diritti, tanto ne potresti trovare un altro che ritiene che comunque la tua residenza tu debba presidiarla essendo un luogo fondamentale della persona da considerare equipollente alla pec.

Attualmente, è vero, c’è un favore legislativo generalizzato, e a volte anche esagerato, verso la pec e le comunicazioni telematiche, ma questo non ti garantisce nulla. Il tuo caso ha tutta la mia simpatia e mi sentirei di darti ragione, però questo non significa che tu non debba ora valutare con molta prudenza, anche considerando se possa valer la pena proporre una impugnazione del genere.

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se non si dispone del denaro per pagare i lavori deliberati dal condominio che si può fare?

nel mio condominio sono stati deliberati con la maggioranza lavori di ristrutturazione facciate e tetto,con dilazione pagamento rate in numero 12,la somma è considerevole,io scrissi due raccomandate prima della delibera dicendo che non posso fare fronte al pagamento,quindi ho posticipato la prima rata ora mi è arrivata la raccomandata dell’amministratore con il sollecito per conoscenza ad un’avvocato altrimenti decreto, i lavori partiranno a gennaio,in più nella lettera si cita la diffida a contestare da parte mia sia il verbale a mio avviso poco chiaro sia la mancanza delle spese dettagliate,ho dovuto pagare facendo i salti mortali la prima rata ma i restanti che sono 10000 euro che farò? sono proprio in torto marcio?

Capisco le tue difficoltà, ma la legge su questo non ti può aiutare. Se la delibera è stata adottata in modo formalmente valido, o comunque non l’hai impugnata nei termini di legge, è vincolante per la comunità condominiale, te compresa, per cui, se non paghi, l’amministratore non solo può ma ha anche il dovere di provvedere al recupero della tua quota in via giudiziale, ottenendo un decreto ingiuntivo che peraltro è provvisoriamente esecutivo in virtù di una disposizione di attuazione del codice civile.

L’unico modo per uscire dalla situazione in modo legittimo è vendere il tuo appartamento e acquistarne un altro in un condominio più piccolo e con minori spese di gestione o con la previsione di minori spese per interventi di ristrutturazione. Naturalmente, a parte questa soluzione più «drastica», puoi provare a negoziare con l’amministratore per vedere se si riescono ad individuare modalità di pagamento più «morbide», che ti consentano di far fronte in qualche modo agli obblighi.