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Contatori del vicino: come chiederne la rimozione?

volevo chiederle se e’ possibile ,dopo vari fallimenti a seguito di richieste verbali, far rimuovere al vicino di casa il suo contatore dell’acqua che è stato posizionato nel pozzetto dove ho in mio contatore posto all’interno della mia proprietà,senza che mi e’ stato mai formalmente chiesto il permesso ne tantomeno stipulato un contratto dì servitù.
La mia richiesta nasce dal fatto che capita più volte che il contatore del vicino perde acqua e nonostante i solleciti anche il mio contatore rimane sommerso nell’acqua del pozzetto completamente pieno magari per vari giorni e il mio idraulico mi dice che il mio contatore e relativi raccordi idraulici stanno subendo danni.

Se i solleciti sono stati sino ad adesso solo verbali, il passo da fare ora è fare una richiesta tramite diffida, che, se ascolti me, è preferibile che tu faccia fare ad un avvocato, per mille motivi che non mette conto ora di richiamare tutti, sia sufficiente indicare il fatto che una diffida di un avvocato porta la vertenza ad un livello superiore ed è più difficile da ignorare di quella che potresti, ad esempio, inviare tu personalmente.

Vale la pena, a mio modo di vedere, di investire un minimo per ottenere l’assistenza di un avvocato a questo punto della trattazione della problematica.

Per maggiori approfondimenti, puoi leggere la mia scheda pratica sulla diffida, che trovi qui.

Vai, poi, a questa pagina per valutare l’eventuale acquisto.

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Servitù di passaggio da allargare e mantenere: come gestirla?

Da oltre 20 anni ho acconsentito il passaggio con mezzi agricoli e veicoli a motore a favore di un fondo dove esiste una malga che esercita l’alpeggio. Al conduttore di questo fondo ho anche (contestualmente alla servitù di passaggio) dato in affitto per il pascolo il terreno di mia proprietà dove esiste la strada privata di cui sopra. Le chiedo gentilmente se posso limitare il passaggio solo in dipendenza del contratto di affitto o se in futuro per mutate esigenze del titolare del fondo dominante (apertura di un agriturismo) sono costretto a concedere il transito anche ad altri? Che responsabilità mi possono essere inputate in caso di incidenti su tale strada (è in forte pendenza e priva di parapetti) come posso cautelarmi? Su un lato esiste una recinzione con filo spinato, le mucche a volte invadono la carreggiata costringendomi a soste pericolose, posso pretendere che, a sue spese, il proprietario del fondo dominante metta una identica recinzione?

La situazione riguarda aspetti relativi alla gestione di una servitù, quali il suo contenuto e la ripartizione degli oneri di manutenzione, che nel codice civile sono regolati solo in modo molto generale, tale per cui non è sempre facile calare i principi codicistici nei singoli casi cui essi devono essere applicati.

In virtù di questo, il primo approccio per la trattazione di una situazione del genere deve essere assolutamente negoziale, con l’obiettivo di tentare di raggiungere un accordo destinato a definire ogni aspetto che vi interessa. Facendolo in questo modo, peraltro, si può formalizzare l’accordo con un apposito documento, munito di valore legale, che come tale è in grado di prevenire future discussioni una volta per tutte.

In linea generale, si può comunque dire che il contenuto di una servitù non può di solito essere allargato o aggravato. Proprio perché la servitù rappresenta un’eccezione alla pienezza della proprietà privata, ciò che la servitù consente di fare non può essere liberamente esteso perché questo determinerebbe una ulteriore, ingiusta e considerata sconveniente «compressione» della proprietà privata – del fondo servente ovviamente.

Così se la servitù è stata concessa per il passaggio a piedi, non automaticamente si estende al passaggio con veicoli e non, ulteriormente, al passaggio con mezzi agricoli.

Naturalmente, in materia il primo problema è quello di interpretare il contenuto originario della servitù, dal momento che i titoli che prevedono le servitù – e sempre che ve ne siamo, considerato che si può trattare benissimo di servitù esistenti per usucapione o destinazione del padre di famiglia, nel qual caso l’interpretazione è ancora più difficile – sono di solito abbastanza generici, limitandosi ad esempio a prevedere una vaga «servitù di passaggio» senza specificare con quali modalità.

Ugualmente, per quanto riguarda le spese il codice civile prevede una ripartizione delle stesse tra il proprietario del fondo servente e quello dominante, ma con una disposizione talmente generica e, anche in questo caso, bisognosa dell’intervento di un interprete da non costituire certo un criterio univoco e preciso. Si tratta dell’art. 1069 cod. civ., secondo cui «il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente. Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge. Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi».

Man mano che il discorso prosegue, e diventa sempre più incerto e traballante il quadro di riferimento, dunque, si conferma la bontà dell’impostazione strategica che ti ho consigliato inizialmente, cioè quella di cercare di raggiungere un accordo.

Il primo passo è quello di far spedire da un avvocato, da scegliere con cura e con una buona propensione alla mediazione, una lettera in cui si aprono le trattative sul punto, chiedendo tra l’altro la realizzazione dell’altra parte di recinzione e specificando che occorre comunque prendere alcune decisioni relativamente alla manutenzione della strada e all’eventuale sottoscrizione, in comune, di una polizza assicurativa per i danni che dovessero derivare a terzi, oltre che per tutti gli altri aspetti del caso.

Ti consiglio quindi di incaricare un avvocato. Se vuoi un preventivo da parte nostra, puoi richiedercelo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog. Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani.

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Problemi con gli scarichi: come muoversi?

nel 2003 ho acquistato una villetta che è stata edificata nel 1975 con regolare licenza edilizia, il precedente proprietario l’ha acquistata nel 1980. La mia e altre villette erano state edificate dal medesimo costruttore. Ora i miei vicini confinanti proprietari di un’altra villetta da oltre 30anni, presumibilmente hanno tappato il nostro scarico fognario che si collega in un pozzetto all’interno della loro proprietà per poi collegarsi a quella pubblica. Premetto che è stato il costruttore a realizzare il tutto. Da circa un mese o più abbiamo notato la fuoriuscita di liquami dal nostro pozzetto collocato all’interno della nostra proprietà e abbiamo deciso di effettuare alcune verifiche per risalire alla causa del problema. Abbiamo escluso ogni problema all’interno della nostra proprietà e non ci sono problemi nemmeno sulla condotta pubblica. Ora abbiamo esposto denuncia verso ignoti ma descrivendo la situazione, abbiamo anche richiesto intervento del comune e asl.

La denuncia contro ignoti non servirà assolutamente a nulla, dal momento che in questa situazione non c’è molto probabilmente alcun reato, ma si tratta di una questione di natura civile. Quand’anche un reato ci fosse, nonostante l’obbligatorietà dell’azione penale, dubito moltissimo che una cosa del genere possa mai suscitare l’interesse delle autorità di giustizia penale.

Analogamente, credo che nemmeno comune e asl possano intervenire per fare qualcosa perché, se ho ben capito, la questione si annida nel tratto privato degli scarichi, mentre comune e asl possono intervenire, almeno di solito, solo per la parte di scarico di loro competenza, salvo che dal problema non derivi un pericolo per la salute talmente grande da richiedere un’intervento pubblico, ma direi che siamo fuori da un’ipotesi del genere.

In realtà, come ho spiegato in un post che ti invito a leggere attentamente, per la gestione dei problemi legali bisogna rassegnarsi a prendere un avvocato.

Chiarito questo, vediamo adesso cosa dovrebbe poi fare questo avvocato, almeno nella situazione attuale, per i passi successivi dipende dal modo in cui la stessa si evolverà.

Tra le villette potrebbe esserci una servitù di scarico costituita per destinazione del padre di famiglia o altrimenti.

A parte questo, però, il primo passo è molto semplicemente quello di inviare una diffida in cui si rappresenta il problema e si chiede l’accesso alla proprietà dei confinanti per poter svolgere accertamenti tecnici e cercare di capire quale è la causa del problema.

In futuro, la cosa può prendere una piega molto diversa a seconda che i confinanti acconsentano, e, in questo caso, a ciò che risulterà dagli accertamenti, ovvero no, ma in ogni caso c’è sempre qualcosa da fare, qualche mossa relativa da mettere in atto.

L’importante è passare prima possibile alla fase del fare, come spiego meglio nel post sull’approccio strategico dei problemi legali, che ugualmente ti invito a leggere attentamente, perché con rimedi fantascientifici come la denuncia contro ignoti purtroppo siete destinati a non risolvere assolutamente nulla – e credo che in fondo lo sappiate anche voi.

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Strada non comunale: posso chiuderla?

Abito in una strada della quale il comune mi ha risposto di non esser proprietario e quindi immagino di proprietaria dei condomini. La strada in questione entra ed esce da 2 strade comunali e anch’essa ha il nome di una via e numeri civici ma non è illuminata e l’asfalto e le fognature sono state fatte dai residenti. Le mie domande sono:
1) posso chiedere la chiusura con sbarra?
2) posso affiggere cartelli di strada privata e divieto di sosta?
3) posso installare dissipatori di velocità?

Come ho già richiamato dozzine di volte (ti invito, in proposito, a fare una ricerca anche nei vecchi post, che sono ad oggi oltre 4.100, dove potrai scoprire altri aspetti interessanti magari), la prima cosa da fare per verificare cosa si può fare in relazione ad una strada, specialmente se si pensa ad operazioni quali la chiusura, è verificarne, come tu stesso hai giustamente intuito, la natura giuridica e l’esistenza di eventuali diritti di terzi e cioè per lo più servitù di passaggio.

Purtroppo, la risposta del comune, che comunque bisognerebbe intanto leggere ed esaminare nella sua interezza, non è sufficiente per determinare la natura privata di una strada, anche per il fatto che la via ha un proprio nome comunale e propri numeri civici. Potrebbe trattarsi, ad esempio, di una strada vicinale, una figura, per maggiori approfondimenti sulla quale ti rimando alla scheda relativa, in cui si mescolano aspetti privati e pubblici e che, certamente, ad esempio, non si può chiudere sic et simpliciter.

Dopo aver verificato, poi, con un approfondimento molto maggiore ed un lavoro più serio, da condurre con l’assistenza di un bravo avvocato e un bravo tecnico, la natura giuridica della strada in questione, se ancora rilevante bisogna vedere se ci sono diritti di passaggio, pubblici o privati, cosa che si inizia ad accertare esaminando di solito i titoli di acquisto dei fondi e degli immobili della zona, anche se potrebbero esserci altre vicende, come ad esempio la destinazione del padre di famiglia o l’usucapione, che, a prescindere dai rogiti, potrebbero determinare l’esistenza di tali diritti.

In conclusione, il modo migliore per trattare una situazione di questo genere è comunque quello della trattativa: coinvolgere, tramite un bravo avvocato con spiccata predisposizione alla negoziazione, tutti i residenti interessati e, se del caso, l’ente comunale nel progetto di «sistemazione» della strada in questione, in modo che, una volta accertata la sua praticabilità, vi sia comunque il consenso di tutti alla realizzazione delle opere in questione.

Il tuo prossimo passo, dunque, per me sarebbe quello di scegliere un bravo avvocato e un bravo tecnico (geometra, ingegnere, architetto, ecc.) per svolgere i necessari accertamenti sulla situazione della strada in punto di diritto ed iniziare una adeguata trattativa con tutti i soggetti interessati.

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Servitù di paesaggio o panorama: come si acquista?

6 anni fa ho acquistato una casa al piano terra con un giardinetto. Il motivo dell’acquisto è stata la vista che si aveva dal giardino. La casa che c’era nella curva più sotto (io abito in collina) è stata ristrutturata aggiungendo un piano, limitando notevolmente la mia vista(che era davvero splendida) su tutta la città.
Ho verificato ed hanno i regolari permessi per effettuare i lavori.
La mia casa però ha senza alcun dubbio perso di valore (perizia effettuata da un architetto) perchè il suo fero punto forte era proprio il giardino con la relativa vista.
Ho qualche possibilità di essere risarcita? Ho scritto loro attraverso una semplice racocmandata per esporre il problema al proprietario dell’immobile, ma non ho ricevuto alcuna risposta.

Non credo che tu possa utilmente coltivare una cosa del genere. Avresti dovuto attivarti al momento dell’acquisto, per la stipula di un eventuale contratto costitutivo di una servitù di paesaggio o servitù di panorama con il proprietario della casa più a valle.

Per capire questo, è necessario fare un discorso un po’ tecnico.

Il codice civile non riconosce espressamente questo tipo di servitù, ma i giudici in alcune sentenze l’hanno sostanzialmente prevista, come servitù negativa cioè diretta ad impedire la soprelevazione o comunque la privazione del panorama a chi già ne gode.

Questa servitù di panorama è dunque considerata di natura negativa, perché appunto consente al titolare di vietare al proprietario di un altro fondo di fare qualcosa, nel nostro caso la soprelevazione (Cass. 25 marzo 1995, n. 3556 e n. 3370; Cass. 13 febbraio 1995, n. 1563; Cass. 9 febbraio 1995, n. 1456; Cass. 3 maggio 1993, n. 5126).

Il punto è che le servitù negative sono ulteriormente considerate, dalla maggior parte dei giudici, servitù non apparenti (Cass. 2458/1972; Cass. 1764/1972; Cass. 119/1974; Cass. 8744/1993).

Il punto, in conclusione, è che le servitù non apparenti non possono essere acquistate per usucapione (Cass. Civ., Sez II, 14 Aprile 2000, n. 4816).

Questo significa che se anche la situazione tra le vostre due case si fosse protratta così, prima della soprelevazione fatta dalla villa a valle, per oltre 20 anni, tu non potresti aver acquisito nessun diritto, cosa che invece si sarebbe potuta verificare se la servitù fosse stata usucapibile.

Questo orientamento è giustificato, a mio modo di vedere. Se si ammettesse l’acquisto per usucapione di una servitù negativa, le persone potrebbero perdere diritti e facoltà semplicemente per la mera inerzia nell’esercitarli. È vero che si possono perdere diritti per prescrizione, ma è tutto un altro paio di maniche. Se uno è proprietario di un immobile, non può essere costretto a decidere, ad esempio, entro 20 anni se sopraelevare, costruire o meno, altrimenti il vicino acquista una servitù negativa… È evidente che il proprietario può decidere quando vuole se fare o meno queste cose, senza che i confinanti possano al riguardo pregiudicarlo.

Secondo dunque la maggior parte dei giudici, la servitù di paesaggio non può essere costituita a titolo originario tramite usucapione o destinazione del padre di famiglia, ma solo tramite un apposito contratto, che peraltro deve essere scritto a pena di nullità e trascritto nei registri immobiliari ai fini dell’opponibilità ad eventuali terzi acquirenti del fondo servente.

A questo orientamento sembrano fare eccezione due pronunce della cassazione (Cass. 10.250/1997 e 2973/2012) nelle quali si sostiene che, in presenza di opere visibili e permanenti, ulteriori rispetto a quelle che consentono la veduta, anche la servitù di panorama possa essere acquisita per usucapione e destinazione del padre di famiglia. Non si capisce però quali potrebbero essere queste «opere ulteriori» (un terrazzo, una balconata, un «osservatorio»?) e a me personalmente – devo dire – convince molto di più l’orientamento dominante, per le ragioni che ho già detto.

Queste due sentenze potrebbero consentire di approfondire, ma ritengo che difficilmente possa essere conveniente per te far fare ad un avvocato un lavoro di questo genere, che comporta un certo investimento, essendo necessarie comunque diverse ore di studio.

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Il mio vicino può invadere il mio terreno per fare manovra con l’auto?

Sono proprietaria della particella n° 1 che si trova all’interno di un cortile con altre particelle tra cui una comune dalla quale si ha anche l’accesso. Il vicino che è proprietario della particella n° 2 non riesce a fare manovra con l’auto e pretende che io rinunci a una parte del mio terreno per farlo passare. La mia domanda è: Dato che lui non ha diritto di passaggio sulla mia proprietà (n°1) e non è scritto in nessun atto, ma ha diritto solo sulle parti comuni potrebbe pretendere comunque il passaggio in qualche modo? E’ legalmente possibile? Oppure dato che non ha nessun diritto sulla mia particella (n° 1) non può chiedere nulla?

Un caso di questo genere è impossibile da valutare senza conoscere lo stato dei luoghi, e quindi aver fatto un sopralluogo o aver almeno consultato alcune riproduzioni fotografiche, mappali, planimetrie e c., e spesso anche la situazione in diritto, per vedere se ci può essere, anche in forza di istituti quali la destinazione del padre di famiglia, una presenza di servitù, magari reciproche.

Se volete chiarire il caso, è assolutamente necessario che vi rivolgiate, magari di comune accordo, ad un legale, perché svolga gli accertamenti del caso.

Proprio, tuttavia, per la complessità della situazione, sia in fatto che probabilmente in diritto, la cosa migliore sarebbe un accordo tra di voi, eventualmente si potrebbe anche postulare di fare una scrittura privata in cui si concede al vicino il diritto di utilizzare la tua particella solo ed esclusivamente per fare manovra e, quindi, quale mero atto di tolleranza non idoneo ai fini di usucapione.

Proprio per tali motivi, anche per tale eventuale scrittura è molto preferibile incaricare un legale.

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quando il venditore di un lotto frazionato pretende poi di passare sul lotto già venduto

Ho acquistato dal proprietario un lotto con una casa da ultimare con rogito a gennaio 2010, il rogito non menziona nessuna servitù, il proprietario possiede anche un lotto di terreno adiacente il lotto venduto a me, il proprietario mi fa causa perchè vuole passare dal lotto che mi ha venduto, dicendo che lui quando era proprietario utilizzava il passaggio. Il terreno è raggiungibile anche da altri ingressi, più a ridosso della via principale e meno invasivi dall’attraversare la mia aia. Come posso difendermi ? Ho qualche diritto su questa che considero una truffa? Posso essere risarcito per il grave danno al mio investimento?

Il punto è stabilire se il venditore ha diritto o meno di passare sul tuo fondo, poi tutte le altre questioni (eventuali reati, danni, ecc.) vengono assorbite in questa. È sostanzialmente impossibile dare una valutazione senza vedere l’atto di citazione che ti ha inviato, che contiene l’impostazione di base di quello che ti chiede e le motivazioni che mette alla base delle sue richieste, ma c’è da dire che, esclusa l’usucapione (a mio giudizio non possibile su un bene che era di sua proprietà), un acquisto si sarebbe potuto verificare per destinazione del padre di famiglia, che è un antico istituto previsto dal diritto civile in base al quale può costituirsi una servitù di passaggio quando tra due fondi esiste un rapporto di servizio e questi due fondi, permanendo il rapporto di servizio, vengono ad appartenere a due proprietari diversi, come nel tuo caso.

Ora, questo istituto e la sua eventuale applicabilità nel tuo caso va valutato in concreto, in relazione sia al contenuto del contratto di compravendita da te sottoscritto, sia alla situazione dei luoghi. La cosa non è da sottovalutarsi, conviene che tu ti rivolga prima possibile ad un legale.