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Tubazione che cagiona infiltrazioni e muffe: che fare?

sono proprietaria di un appartamento facente parte dell’ultimo piano di un condominio nel quale passa all’interno un tubo di scarico acque proveniente dal solarium che provoca danni di umidità e muffa al mio immobile per via della condensa e dell’usura. La costruzione del condominio è dei primi anni 70. Ho chiesto all’amministratore e quindi al condominio di togliere tale tubazione dall’interno del mio appartamento ma l’assemblea ha risposto che è una servitù acquisita nel momento in cui è stato effettuato il rogito e che quindi resta li dove si trova. Cosa posso fare?

Può ben darsi che la servitù di scarico esista per destinazione del buon padre di famiglia sin dal momento in cui sono state create le singole unità immobiliari, ovvero per espressa disposizione contenuta in tutti i rogiti di vendita. L’esistenza della servitù può essere appositamente verificata ma, a naso, direi che non valga la pena spendere tempo ed attenzione su questo tema, dal momento che probabilmente la servitù, per un titolo o per l’altro, tra cui anche un possibilissimo usucapione, esiste.

Sotto un profilo parzialmente diverso, la servitù ovviamente riguarda solo lo scarico ma se, dando luogo a questo scarico, si concretano dei danni per le altre unità immobiliari, la situazione non è certamente legittima.

Infatti, chi è titolare di un diritto di servitù prediale, di qualsiasi tipo, deve esercitarlo senza cagionare danni al fondo servente, che, nel nostro caso, è il tuo appartamento.

Probabilmente peraltro la tua richiesta originaria, quella di rimuovere il tubo, è stata sbagliata strategicamente, perché è ovvio che un’operazione invasiva come quella non può trovare il facile consenso della comunità condominiale. Credo che il tuo obiettivo vada riformulato e corretto nell’adozione di misure e interventi – quali possano essere può dirlo solo un tecnico – atti a fare in modo che, pur continuando lo scarico, non si producano infiltrazioni, umidità e muffe nel tuo appartamento.

Se concordi su questo, che mi sembra l’unico obiettivo realisticamente perseguibile, quello che devi fare è riformulare le tue richieste al condominio, ma non informalmente, a voce, né con una tua lettera, bensì con una formale diffida tramite un bravo avvocato, per vedere se si trova una soluzione condivisa in cui ad esempio per favorire il raggiungimento di un accordo potresti assumerti parte del costo degli interventi necessari.

Qualora non si trovasse una soluzione amichevole in questa prima fase, a mio modo di vedere ti converrebbe depositare un ricorso ex art. 696 bis cod. proc. civ. per CTU preventiva.

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se il proprietario di casa non fa le necessarie riparazioni anche per colpa del condominio

ho preso in affitto un appartamento 2 anni e 6 mesi fa…ma la casa si e dimonstrata insalubre e piena dimuffa ..paretie soffitti…ho avisato la proprietaria sia telefonicamente sia pe raccomandata di fare le riparazioni ma lei mi diceva di lavare con della candegina …l’anno scorso a ottobre dopo una forte pioggia l’aqua gocciolava dai soffitti in camera da letto e in cucina..ho avisato la signora che non e venuta da subito ma quando lo minacciata che la denuncio…dunque a febbraio e venuta con un ingeniere a fare la perizia del appart e tale perizia e risultata che deve fare tanti lavori perque la casa e in un grave stato di degrado…a marzo in seguito ad una raccomandata che le ho espedito ho smesso di pagare il canone…io mi sono amalatto di asma i mobili di mia proprieta sono distrutti, tutto in casa e pieno di muffa…non ho pagato quindi 3 mensilita e oggi ricevo una lettera da un avvocato in cui mi sollecita di pagare queste 3 mensilita +le spese legali e se non pago in 5 giorni mi sfratta per morosita..in tutti questi anni la proprietaria non ha fatto niente basta che ogni mese le versavo il canone…l’avvocato in tale lettera mi dice che la gran parte delle riparazioni (infiltarzioni,lastricio di copertura ) sono a carico del condominio…lìisolamento dei pareti a carico del proprietario…ma l’amministratore mi ha detto che i lavori non si farrano finnche la signora non salda i debbiti condominiali…in questo caso io che centro? che devo fare?

Può essere che effettivamente per fare quei lavori sia necessario un intervento del condominio, o perché le infiltrazioni provengono da parti comuni o perché, per eseguire le opere, anche se su parti di proprietà individuale, occorre usare parti comuni.
Ad ogni modo, sospendere il pagamento del canone non é mai molto prudente perché ci si espone al rischio di uno sfratto, anche se avendo tu almeno mandato una raccomandata per iscritto ti sei almeno un minimo tutelato.
Credo comunque in conclusione che non ti convenga sviluppare il contenzioso che sarebbe necessario per sistemare la situazione, ma più semplicemente dare la disdetta e cercare un altro appartamento.

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Cosa posso fare se la mia casa nuova presenta problemi di infiltrazioni e umidità?

Ho comperato un appartamento nuovo, dopo che ci sono entrato con la mia famiglia si sono verificati problemi di infiltrazioni e macchie di umidità sui muri e soffitti, come posso tutelarmi?

La cosa migliore è inviare subito alla sede legale del costruttore una raccomanda a ricevuta di ritorno o pec in cui si denunciano i vizi presenti nell’appartamento e se ne richiede l’eliminazione entro 7 giorni dal ricevimento della stessa, prospettando, in mancanza, il ricorso alle vie legali. La sede legale dell’impresa costruttrice è necessariamente indicata nel rogito di acquisto, in mancanza si può comunque rintracciarla con una visura presso la camera di commercio o una semplice ricerca sul sito infoimprese, dove è pubblicato anche l’indirizzo pec.

Se, a seguito del ricevimento della raccomandata, il venditore non interviene entro una settimana o due sistemando il problema, è meglio non attendere oltre, anche di fronte a promesse di futuri interventi, e procedere con un procedimento di accertamento tecnico o, ancora meglio, con il nuovo metodo, entrato da poco in vigore, della Consulenza Tecnica Preventiva al fine della composizione della lite, prevista dall’art. 696 bis del codice di procedura civile. Con questo sistema, si può ottenere subito una Consulenza Tecnica d’Ufficio valida a tutti gli effetti, senza bisogno di iniziare prima il giudizio ordinario. Si tratta di un risparmio di tempo valutabile in diversi anni, se si considera che la durata media di una causa, in Tribunale a Modena, è di 7-8 anni e che, prima che venga nominato un tecnico in seno ad una causa già iniziata, devono solitamente trascorrere almeno 4 anni.

Praticamente, dunque, il danneggiato può chiedere che venga immediatamente nominato un tecnico (solitamente un geometra o un ingegnere civile) da parte del giudice. Il tecnico prescelto, dopo aver effettuato un sopralluogo, farà, entro poco tempo, una propria relazione che servirà ad accertare ufficialmente la presenza dei problemi all’interno dell’appartamento e, soprattutto, le loro cause, senza che poi, relativamente agli stessi e soprattutto alla loro origine, possano insorgere contestazioni.

Dopo il deposito della relazione possono poi succedere due cose: o le parti non si accordano, oppure, all’opposto, raggiungono un accordo. Nel primo caso, il danneggiato resterà comunque libero di procedere giudizialmente nei confronti del costruttore, con il vantaggio di avere velocizzato moltissimo la causa, avendo già “in mano” l’accertamento fondamentale alla base della stessa e cioè la consulenza tecnica. Nel secondo caso, invece, il problema sarà in fatto risolto. Al riguardo c’è da dire che molto spesso, in effetti, i costruttori, se le loro responsabilità vengono accertate, preferiscono raggiungere un accordo piuttosto che subire un giudizio civile, cui comunque si può dar luogo se tramite l’accertamento preventivo non si è riusciti ad ottenere nulla di concreto. Lo stesso tecnico incaricato dal giudice ha, per legge, il dovere di tentare la conciliazione tra le parti, che sarà comunque molto stimolata dalle conclusioni del tecnico stesso, destinate come tali ad avere importanza fondamentale.