Infiltrazioni in affitto: chi deve intervenire?
*Non sono proprietario dell’immobile, ma sono in affitto. L’inverno scorso la mia abitazione e altre della stessa verticale hanno subito infiltrazioni d’acqua provenienti dalla parete esterna del palazzo, dalla quale si sono staccati pezzi del rivestimento. Abbiamo avuto seri problemi di muffa e pareti bagnate anche all’interno, con danni ad alcuni mobili. Dopo molte riunioni, il condominio ha deciso di rifare il rivestimento della facciata; i lavori avrebbero dovuto iniziare in estate. A settembre ho contattato l’amministratore, che mi ha parlato di autorizzazioni comunali ancora necessarie per le impalcature. Ora ho scoperto che la ditta ha rinunciato al lavoro perché ha ottenuto una commessa più grande e ne ha suggerita un’altra, sulla quale il condominio deve ancora decidere. Possiamo fare causa all’amministratore?*
Non partirei da una causa personale contro l’amministratore. Se l’acqua entra dalla facciata, il soggetto normalmente tenuto a eliminare la causa è il condominio, perché la facciata è una parte comune; tu, inoltre, puoi rivolgerti al proprietario dell’appartamento, che deve mantenere l’immobile in condizioni adatte all’uso pattuito.
Questo non significa che l’amministratore possa restare inattivo. Deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni e, se esiste una vera urgenza, può disporre lavori straordinari indispensabili, riferendone poi all’assemblea. Ma una sua responsabilità personale richiede qualcosa di più del semplice fatto che egli rappresenti un condominio lento: bisogna individuare una specifica omissione colpevole, il potere concreto di intervenire e il nesso tra quell’omissione e il danno.
1) La facciata è responsabilità del condominio.
La facciata, il rivestimento esterno e gli elementi che proteggono l’edificio dagli agenti atmosferici appartengono normalmente alle parti comuni. Il condominio ne è custode e deve mantenerli in modo da non danneggiare appartamenti, persone o beni.
Quando l’infiltrazione dipende dal deterioramento di una parte comune, la domanda per la riparazione e quella per i danni causati dalla cosa possono essere rivolte al condominio, in persona dell’amministratore. Il riferimento generale è l’articolo 2051 del codice civile, che disciplina il danno cagionato dalle cose in custodia.
Occorre però dimostrare che l’acqua provenga davvero dalla facciata e non, per esempio, da un tubo interno, dalla condensa dovuta a ventilazione insufficiente o da un elemento di proprietà esclusiva. La circostanza che siano colpiti più appartamenti della stessa verticale e che si siano staccati pezzi del rivestimento è un indizio importante, non sostituisce una verifica tecnica.
La relazione di un tecnico dovrebbe individuare:
- il punto e la causa dell’ingresso dell’acqua;
- la parte dell’edificio che richiede l’intervento;
- le opere definitive e quelle provvisorie necessarie;
- l’eventuale pericolo prodotto dal distacco del rivestimento;
- il collegamento tra infiltrazioni, muffa e danni interni.
Senza questa base, una causa rischia di iniziare contro il soggetto sbagliato o di trasformarsi in una discussione sulle cause dell’umidità.
2) Essere inquilino non ti lascia senza tutela.
Il contratto di locazione riguarda il rapporto tra te e il proprietario. Il locatore deve consegnare e mantenere la casa in stato da servire all’uso convenuto, come prevedono gli articoli 1575 e 1576 del codice civile. Una camera con pareti bagnate e muffa grave può non essere pienamente idonea all’abitazione pattuita.
Perciò devi informare formalmente anche il proprietario. Non basta che questi sappia informalmente delle assemblee o risponda che la facciata è condominiale. Nei tuoi confronti è il locatore a dover assicurare il godimento dell’appartamento; sarà poi lui, quale condomino, a sollecitare l’amministratore, partecipare alle deliberazioni e far valere i propri diritti contro il condominio.
Tu puoi inoltre chiedere direttamente al condominio il risarcimento dei danni che la parte comune abbia causato ai tuoi beni, come mobili, abiti o apparecchi di tua proprietà. Il proprietario, invece, domanderà di regola il ristoro dei danni arrecati all’immobile, quali intonaco, tinteggiatura e finiture che gli appartengono.
Le due posizioni possono convivere:
- al condominio chiedi di eliminare la causa comune e di risarcire i tuoi beni danneggiati;
- al locatore chiedi l’adempimento degli obblighi derivanti dal contratto e il ripristino della piena utilizzabilità della casa;
- al tecnico chiedi di distinguere con precisione causa, lavori e danni;
- all’amministratore invii le comunicazioni quale rappresentante del condominio, senza confonderlo automaticamente con il debitore personale.
3) Che cosa deve fare l’amministratore.
L’amministratore deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea e compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni. Questi doveri risultano dall’articolo 1130 del codice civile.
Se esiste un pericolo attuale, come il distacco di pezzi della facciata, o se pioggia e infiltrazioni stanno producendo nuovi danni, non è ragionevole attendere passivamente per mesi l’intero rifacimento. Devono essere valutati almeno la messa in sicurezza e gli interventi provvisori capaci di limitare il danno.
L’articolo 1135 del codice civile consente all’amministratore di ordinare lavori di manutenzione straordinaria urgenti, con l’obbligo di riferirne alla prima assemblea. Questa possibilità non gli permette però di decidere liberamente qualunque rifacimento costoso: la scelta dell’impresa, l’approvazione del preventivo e la costituzione del fondo per un’opera straordinaria importante competono normalmente all’assemblea.
Bisogna dunque capire che cosa fosse già stato deliberato. È molto diverso se l’assemblea aveva approvato soltanto l’idea generica di intervenire oppure aveva affidato una specifica opera, stanziato le somme e autorizzato la firma del contratto.
4) La rinuncia della prima impresa non prova da sola una colpa.
Il fatto che l’impresa prescelta abbia preferito una commessa più grande è certamente frustrante, ma non dimostra automaticamente una responsabilità dell’amministratore. Occorre leggere il verbale, l’offerta e l’eventuale contratto.
Le domande decisive sono:
- l’impresa aveva assunto un impegno vincolante o aveva presentato soltanto un preventivo;
- erano stabiliti data di inizio, durata e penali;
- il condominio aveva versato un anticipo;
- l’amministratore aveva ricevuto il mandato e i fondi necessari per firmare;
- i permessi e l’occupazione del suolo pubblico erano stati richiesti tempestivamente;
- la rinuncia è stata comunicata subito ai condomini;
- nel frattempo sono state adottate misure contro infiltrazioni e distacchi.
Se esisteva un contratto e l’impresa lo ha violato, sarà anzitutto il condominio a valutare una richiesta nei suoi confronti. Se invece mancavano delibera, fondi o accettazione del preventivo, il ritardo può dipendere dall’assemblea o dall’organizzazione condominiale complessiva, non da una condotta personale dell’amministratore.
5) Quando può rispondere personalmente l’amministratore.
Una domanda personale contro l’amministratore è possibile soltanto quando si riesca a indicare una sua condotta autonoma illecita. Non basta dire: «È l’amministratore, quindi deve pagare».
Servirebbe provare, per esempio, che egli conosceva un pericolo concreto e immediato, aveva il potere e la possibilità di adottare una misura conservativa urgente, ha omesso senza giustificazione di farlo e proprio questa omissione ha prodotto o aggravato un danno determinato.
Anche in tale ipotesi la ricostruzione va fatta sui documenti. Il rapporto di mandato lega principalmente amministratore e condominio; per la manutenzione della cosa comune il danneggiato agisce normalmente contro il condominio, che potrà poi valutare un’azione interna nei confronti dell’amministratore se questi ha violato i propri doveri.
La formula pratica corretta, quindi, è spesso «agire contro il condominio in persona dell’amministratore», non «agire personalmente contro l’amministratore». Sembrano espressioni simili, ma individuano debitori diversi.
6) Documenta subito muffa, acqua e mobili danneggiati.
Prima che la parete venga asciugata o ritinteggiata, costruisci una prova ordinata. Fotografa e filma le zone colpite in date diverse, possibilmente durante o subito dopo la pioggia. Conserva i mobili danneggiati finché non siano stati esaminati oppure documentane accuratamente marca, età, valore e condizioni.
Raccogli:
- contratto di locazione e verbale di consegna;
- fotografie datate delle pareti e del rivestimento esterno;
- fatture o prove d’acquisto dei beni rovinati;
- preventivi per pulizia, trattamento antimuffa e sostituzioni;
- messaggi inviati a proprietario e amministratore;
- verbali condominiali forniti dal proprietario;
- eventuali certificazioni mediche, se la muffa ha causato problemi di salute.
Una semplice lista con cifre approssimative è debole. Per i mobili non viene necessariamente riconosciuto il prezzo del nuovo: contano valore effettivo, vetustà, possibilità di riparazione e prova del rapporto causale.
Su casi simili puoi leggere anche In caso di infiltrazioni di umidità il proprietario di casa è tenuto a intervenire? e Infiltrazioni: è responsabile il condominio o i singoli proprietari?.
7) Invia una diffida a entrambi i soggetti.
Manderei una PEC o raccomandata sia al proprietario sia al condominio presso l’amministratore. Descrivi gli episodi, allega una prima documentazione e chiedi un sopralluogo congiunto entro un termine breve.
La comunicazione dovrebbe domandare:
- la messa in sicurezza immediata delle parti che possono staccarsi;
- una misura provvisoria contro nuove infiltrazioni;
- il cronoprogramma dell’opera definitiva;
- gli estremi dell’assicurazione condominiale e l’apertura del sinistro;
- il sopralluogo per quantificare i danni ai tuoi beni;
- una risposta scritta entro una data precisa.
Non limitarti a telefonare. Dopo anni o mesi, ricostruire conversazioni orali è difficile. Mantieni però un tono concreto: lo scopo iniziale è fermare l’acqua e conservare la prova, non attribuire colpe prima di avere i documenti.
Chiedi inoltre al proprietario copia dei verbali e delle deliberazioni pertinenti. Come conduttore non disponi, sulle opere generali della facciata, degli stessi poteri di voto e di convocazione spettanti al condomino; è quindi importante coinvolgere chi possiede l’appartamento.
8) Non sospendere il canone di tua iniziativa.
La presenza di infiltrazioni può giustificare, secondo gravità e prova, una richiesta di riduzione del canone, risarcimento o perfino risoluzione della locazione. Non autorizza però automaticamente l’inquilino a smettere di pagare o a decidere unilateralmente quanto trattenere.
La sospensione arbitraria espone a una contestazione di morosità e può complicare una posizione altrimenti fondata. Se una parte della casa è inutilizzabile, documentala, formula una richiesta al locatore e cerca un accordo scritto. In mancanza, fai valutare il rimedio giudiziale adeguato.
Per la stessa ragione, non compenserei il canone con il valore dei mobili rovinati senza accordo o decisione. Il credito risarcitorio deve essere prima riconosciuto o accertato.
9) Se nessuno interviene, valuta prima una verifica tecnica.
Quando origine e misura dei danni sono contestate, può essere utile un accertamento tecnico preventivo. Un consulente nominato dal giudice può fotografare la situazione prima dei lavori, individuare le cause, indicare gli interventi e stimare i danni. A seconda del caso, si può valutare anche il procedimento finalizzato alla conciliazione.
Prima della causa ordinaria, le controversie in materia di condominio e locazione richiedono normalmente il tentativo di mediazione. Una mediazione ben preparata, con relazione tecnica, fotografie, verbali e preventivi, può servire a costruire un accordo che comprenda lavori urgenti, tempi dell’opera definitiva e risarcimenti.
Se vi è un pericolo per le persone dovuto ai distacchi o un aggravamento rapido delle infiltrazioni, il legale potrà valutare anche una tutela urgente. L’urgenza, però, deve essere provata: non deriva soltanto dal comprensibile esasperarsi dell’inquilino.
10) La risposta alla tua domanda.
Sì, una tutela giudiziaria è possibile, ma sulla base dei fatti descritti non imposterei la causa contro l’amministratore personalmente. Contesterei formalmente la situazione al condominio, rappresentato dall’amministratore, e al proprietario dell’appartamento.
Al condominio chiederei di mettere in sicurezza la facciata, eliminare le infiltrazioni e risarcire i danni ai beni dell’inquilino riconducibili alla parte comune. Al proprietario chiederei di adempiere agli obblighi della locazione e di attivarsi come condomino affinché l’appartamento torni pienamente utilizzabile.
La responsabilità personale dell’amministratore potrà essere presa in considerazione solo se verbali, richieste, incarichi e cronologia dimostreranno una sua specifica omissione, non spiegabile con la necessità di una delibera o con la rinuncia dell’impresa. Il primo passo è quindi acquisire i documenti, far accertare tecnicamente la provenienza dell’acqua e inviare una diffida precisa a entrambi i soggetti.
Non attenderei un altro inverno confidando in comunicazioni verbali. Anche se il rifacimento totale richiede una nuova decisione dell’assemblea, la protezione provvisoria dall’acqua e la messa in sicurezza devono essere valutate subito.
11) Passa all’azione.
Per il tuo appuntamento con me, chiama il numero 059 761926 e concorda il tuo primo incontro, anche a distanza.
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