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Usufrutto dei genitori e nuda proprietà: c’è accrescimento reciproco?

white concrete building under sunny blue sky
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DOMANDA – i miei genitori mi hanno venduto la nuda proprietà di un appartamento e si sono riservati vita natural durante l’usufrutto, ciascuno per i propri diritti ed entrambi solidamente tra loro per l’intero. Volevo sapere se questa ultima affermazione sottintende un usufrutto congiuntivo per accrescimento?

— RISPOSTA – È una questione non facile di ermeneutica, cioè di interpretazione del contratto.

Non esistono regole generali a riguardo, quindi si deve esaminare il testo contrattuale, alla luce delle norme di materia di «lettura» dei negozi dettate dal codice civile agli articoli 1362 e seguenti.

La stessa disposizione appena richiamata prevede, ad esempio e senza alcuna pretesa di poter esaurire in questa sede un discorso così ampio, quanto segue: «nell’interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole.|| Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto».

Tale disposizione, di partenza, pone due criteri: quello letterale e quello teleologico; quale dei due criteri utilizzare prevalentemente, dipende di nuovo dalle circostanze.

Occorre dunque vedere innanzitutto la formulazione utilizzata dalle parti nel realizzare il negozio in questione, poi applicare questi primi criteri, e gli altri previsti dalle disposizioni successive, alla materia.

Generalmente, il diritto di usufrutto dei genitori si prevede sempre con diritto di accrescimento reciproco, in modo che l’estinzione del diritto si abbia solo al decesso anche del secondo di essi; se questa sia anche la tua situazione, tuttavia, va verificato in concreto.

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diritto

Spese per la servitù: si può rinunciare?

Ho una servitù di passaggio su una interpoderale di 320ml che continua su un terreno privato di 180ml, alla cui fine accedo alla mia proprietà. I proprietari (10) hanno fatto più riunioni in cui non sono stato d’accordo con la ripartizione spese (l’ultimo servito dalla strada paga di più). Ora mi chiedono il conto dei lavori che coprono solo i 320ml e i 180ml sono impercorribili per assenza di manutenzione (che hanno fatto seppur non ero d’accordo). Mi chiedono 7000 euro per i lavori (asfaltatura, fogne, muretti, etc…). Io non ho usufruito del lavoro perché ho deciso di non usare più quella strada, ho creato un nuovo ingresso da altra proprietà ed ho deciso di rispondere loro che rinuncio alla servitù di passaggio definitivamente compensando le spese perché non ho usufruito dei lavori da quando sono stati fatti.
Possono pretendere comunque il pagamento delle suddette spese sostenute?

Sì.

scenic view of the field from the roadSi tratta di spese correlate alla titolarità di un diritto reale su un immobile, cioè la tua servitù di passaggio, di cui non ci si può liberare rinunciando genericamente alla servitù stessa.

Per rinunciare alla servitù, occorre a mio giudizio un atto specifico con il titolare o i titolari della nuda proprietà, che poi deve essere anche trascritto nei pubblici registri immobiliari, ai fini dell’opponibilità a terzi, e che di conseguenza va redatto per atto pubblico.

Questa cosa, insomma, non si può ottenere unilateralmente ma va negoziata con le controparti.

Naturalmente, le spese che hai menzionato sono già maturate quindi una rinuncia che intervenisse adesso non ne determinerebbe la caducazione, salvo che ciò non fosse concordato, magari in via transattiva, come corrispettivo per la rinuncia del diritto.

Quello che puoi fare, insomma, è provare a negoziare con i proprietari della strada, proponendo la rinuncia alla servitù da parte tua magari a fronte del condono delle spese già maturate, in modo da non avere altre spese per il futuro.

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diritto

Quota di casa in eredità: influisce sul reddito?

mia suocera e’ deceduta lasciando una casa di sua proprieta’ esclusiva di cui diverranno eredi mio suocero e I suoi 4 figli ,I miei suiceri vivevano in divisione dei beni ,la casa di famiglia dove vive mio suocero e ‘ di sua esclusiva propieta’ .detto moo questo volevo sapere se la quota della propieta’ indivisa di cui mio marito diverra’ propietario con la successione incidera’ sul nostro reddito familiare

Innanzitutto, bisognerebbe capire a quale fine lo chiedi, se, ad esempio, ai fini delle imposte sui redditi o, sempre ad esempio, ai fini ISEE, per la concessione di benefici e la determinazione di tariffe e così via, perché la risposta può variare.

Ad ogni modo, peraltro, si tratta di aspetti che non rientrano nelle materie di cui sono esperti gli avvocati. Nel caso delle imposte sui redditi, bisognerebbe chiedere ad un commercialista.

Quello che, come civilista, ti posso dire è che con ogni probabilità sulla casa familiare ci sarà il diritto di abitazione del coniuge superstite, cioè tuo suocero, ai sensi dell’art. 540 del codice civile, quindi la quota di comproprietà della casa in capo a tuo marito è in realtà una nuda proprietà, che non gli consente di godere dell’immobile in alcun modo, né direttamente abitandolo (sia pur compatibilmente con gli altri comproprietari), né percependo un canone di locazione, sia pure solo in parte.

Si tratta, insomma, di una proprietà al momento solo «potenziale» e non fattuale.

Se e come questo possa riflettersi sugli aspetti che a te interessano relativi al cumulo del reddito non lo so e non lo posso sapere, anche perché la domanda non è stata formulata in modo completo.

Se vuoi approfondire, valuta di acquistare una consulenza, anche se non credo proprio che ne possa valere la pena, probabilmente può essere più interessante parlare con il professionista che vi segue per le denunce dei redditi. Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani.