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Causa di usucapione: come difendersene quando si sta all’estero?

DOMANDA – Mia cognata, (vedova di mio fratello, deceduto nel 2007) sta cercando di vendere tutta la proprietà (una casa più due terreni) lasciataci dai nostri defunti genitori, quindi intascare l’intero importo. Sta cercando di farsi assegnare dal giudice il diritto di usucapione, poichè io manco dall’Italia da ben 23 anni. Da aggiungere che a metà degli anni 90 mio fratello mi chiese di mandargli una procura generale per essere in condizioni di poter vendere. Siccome io possedevo un terreno, suolo edificabile, lui si affrettò a venderlo, ricavò 50.000 € e non disse niente. Passati dieci anni non ho potuto fare più niente. La sua degna moglie sta cercando di completare l’opera criminale, Conoscendola lei è capace di vendere a qualsiasi prezzo. Come fermarla? Io vivo con una pensione sociale e con una salute precaria.

— RISPOSTA – Anche se vivi all’estero, in linea di principio nulla ti impedisce di incaricare un avvocato in Italia che si prenda cura di tutelare i tuoi interessi in questa situazione.

Ciò anche se vivi in luoghi inospitali o molto lontani dal nostro Paese, sia con i mezzi tradizionali che, a maggior ragione, con quelli disponibili oggigiorno grazie alla tecnologia gestire oggigiorno una vertenza, anche giudiziaria, in un altro paese è abbastanza semplice.

Chiaramente, se una persona ha poca dimestichezza con certe dinamiche può sempre farsi aiutare da qualcuno sul posto.

Insomma, credo sia sufficiente organizzarsi, poco alla volta, senza fretta, per riuscire a fare tutto quello che c’è da fare a propria tutela.

Se c’è una causa di usucapione, non ci sono altri sistemi di intervento che quello di costituirsi nella causa stessa e chiedere il rigetto della domanda, sempre ovviamente che si sia ancora in tempo.

Non esistono mezzi, rimedi o situazioni particolari per chi vive all’estero, dispone purtroppo di poca salute e percepisce una pensione sociale.

L’unica cosa che puoi valutare è la richiesta di patrocinio a spese dello Stato, ricorrendone i presupposti.

Se vuoi approfondire ulteriormente la situazione, o incaricarmi già di svolgere la trattativa, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente.

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Naturalmente, se vivi e lavori lontano dalla sede dello studio – che è qui, a Vignola, provincia di Modena, in Emilia – questo primo appuntamento potrà tranquillamente avvenire tramite uno dei sistemi di videoconferenza disponibili, o persino tramite telefono, se lo preferisci; ormai più della metà dei miei appuntamenti quotidiani sono videocall.

Guarda questo video per sapere meglio come funzionerebbe il lavoro con me.

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Tubo di scarico del condominio sotto ai miei locali: posso toglierlo?

DOMANDA – Abito in un condominio. All’interno del mio garage passa un vecchio tubo condominiale che portava alla fogna. Nel corso degli anno e quando il condominio ha provveduto a allacciare alla fogna i palazzi,l’utilità di tale tubo è venuta meno. Due anni fa uno dei costruttori del palazzo ha pensato bene di costruire altri tre appartamenti nel piano rialzato. Uno dei questi tre appartamenti è stato allacciato a questo tubo in disuso che infatti è rotto ed io mi ritrovo il garage invaso da acque reflue da cinque giorni. L’amministratore in combutta col costruttore sostiene che devo far cambiare questo tubo e concedete servitù. Ma io voglio che questo tubo venga rimosso del tutto. Posso pretenderlo? Tra l altro sono stata l unica in assemblea condominiale ad opporsi alla costruzione di questi immobili,l’amministratore dice che siccome c è stato il consenso degli altri condomini c’è anche il consenso all allaccio alla fogna. Peccato però che stia collegato solo lui a questo tubo

— RISPOSTA – Considera che, se anche tu avessi il diritto di ottenere la rimozione di questo tubo di scarico, molto probabilmente il condomino che se ne serve avrebbe il diritto di ottenere la costituzione di una servitù coattiva.

Nel caso in cui avesse questo diritto, sarebbe inutile ottenere, solo temporaneamente, la rimozione, ragione per cui ti conviene acconsentire alla rimessa in funzione del tubo, eventualmente chiedendo una indennità per il fastidio, cosa che il magistrato dovrebbe concederti anche in sede di costituzione coattiva della servitù.

Il diritto di ottenere coattivamente la servitù si ha quando l’altro condomino non avrebbe altra strada agevole per scaricare le proprie acque nere: a te valutare, eventualmente insieme ad un tecnico (geometra, architetto, ingegnere civile), se la situazione ricorrere o meno nel tuo caso.

Al di là di questo, un accordo è in generale consigliabile.

Valuta anche la necessità o meno di tenere dei pozzetti all’interno dei tuoi locali, in dipendenza dell’esistenza di questa servitù di scarico, cui dovrai poi, in ipotesi, consentire l’accesso anche all’altro condomino in caso di problemi o esigenze manutentive.

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Tutte le strade portano a Roma: ma se il vicino vuol metterci dei tubi?

DOMANDA – Strada vicinale sul mio terreno. Di chi è la strada se il vicino vuole passare i tubi dell’ acqua nella mia canalina dell’acqua laterale ad essa e chiuderla col cemento abbassando la capienza della stessa ? Nessuno poi vuole cambiare la griglia di metallo dell’ unico scarico…e non riesco a obbligare a fare griglie di flusso per le acque piovane che viene tutta a me in casa o crea acquaplanning

— RISPOSTA – La prima cosa che mi viene da dire è che, quando si ha a che fare con consistenze immobiliari, che rappresentano un valore importante, di solito, nel patrimonio degli individui, è preferibile investire nell’assistenza di un bravo avvocato e, magari, di un bravo tecnico, senza affidarsi al fai-da-te o all’improvvisazione.

I rapporti di vicinato, le situazioni reali coesistenti su singoli beni, come ad esempio tipicamente una proprietà privata su cui grava tuttavia una servitù di passaggio e, più in generale, tutta la proprietà fondiaria rappresentano momenti complessi da gestire, la cui complessità è aggravata anche dall’involuzione sociale sempre più incipiente, che rende sempre più difficile trovare soluzioni amichevoli senza scomodare più di tanto le regole giuridiche.

La strada vicinale, tra l’altro, è una figura di particolare complessità, perché sulla stessa può trovarsi a coesistere addirittura una servitù di passaggio di natura pubblica, dunque a vantaggio di tutti indistintamente, con una conseguente compartecipazione alle spese dell’ente comunale, cosa per la quale, tuttavia, occorre poi positivamente costituire un consorzio di gestione, altrimenti tali aspetti, pur previsti dalla legge, sono destinati a rimanere sulla carta.

Dopo queste importantissime premesse, quello che si può dire di un po’ più attinente al tuo caso, anche se purtroppo, sempre un po’ generico, è quanto segue.

Il tuo vicino vorrebbe far passare un impianto lungo la «tua» strada e la cosa ti suscita qualche perplessità anche per le modalità con cui questa nuova opera verrebbe realizzata.

La cosa migliore è trattare con il tuo vicino per vedere se possibile trovare una soluzione amichevole, anche considerando che il tuo vicino ben potrebbe, anche in caso di tua opposizione, avere diritto alla costituzione coattiva della servitù.

Per fare questa trattativa, devi, a mio giudizio, necessariamente incaricare un avvocato.

Si tratta di un ambito in cui la difesa tecnica non è certo obbligatoria, ma la professionalità di un bravo avvocato, la sua capacità di negoziare, a mio giudizio è indispensabile per darti possibilità concrete di raggiungere una soluzione. Può essere che il tuo avvocato ti consigli di nominare anche un tecnico: geometra, architetto, ingegnere civile.

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Problemi di riservatezza tra vicini: come si può intervenire?

DOMANDA – La mia vicina possiede box attaccato al mio confine e sopraelevato rispetto al mio fondo la cui sommità è accatastata come giardino pensile. Su tale tetto del box può transitare e guardarmi dentro ma non c’è una ringhiera pertanto non avrebbe diritto di veduta. Mi chiedo se sia a norma l’accatastamento e l’uso che ne fa, ovvero ci fa degli orti in vaso e ci transita in continuazione con problemi di privacy per me. Mi chiedo se tutto ciò sia a norma e se io possa esigere che lei modifichi il suo comportamento ai sensi di legge.

— RISPOSTA – È una cosa per la quale non si può ottenere una risposta in astratto, ma solo in concreto.

Bisogna studiare innanzitutto l’eventuale esistenza di servitù previste, ad esempio, nei rogiti di acquisto, oppure createsi in altri modi, come, sempre ad esempio, usucapione e destinazione del buon padre di famiglia, cosa che, a sua volta, si può desumere dalla «storia» degli immobili e delle costruzioni che si sono via via succedute nel tempo e così via.

Considerata l’onerosità di svolgere accertamenti del genere, forse potrebbe essere una buona idea inviare una diffida alla vicina in cui si contesta la legittimità di tali condotte, con l’invito a trovare un accordo a riguardo, che possa salvaguardare la fruibilità delle tue consistenze immobiliari e, al tempo stesso, la tua riservatezza.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione, o incaricarmi di formulare insieme a te ed inviare poi la diffida, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente; puoi anche acquistare direttamente da qui: in questo caso, sarà poi lei a chiamarti per concordare giorno ed ora della nostra prima riunione sul tuo caso; a questo link, puoi anche visualizzare il costo.

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Confine ed usucapione: come fare se si è già compiuto?

Villetta bifamiliare:il confine taglia esattamente a metà la costruzione ma,per errore di progetto, la scala esterna del vicino risulta(per 15cm) nella nostra proprietà,invece di essere adiacente al confine.Per buon vicinato abbiamo sempre lasciato le cose così,anzi abbiamo concesso che la ringhiera di questa scala venisse posizionata interamente sulla nostra proprietà ed abbiamo messo una rete di divisione alla fine della scala, anch’essa spostata di 15 cm,in modo che non andasse ad intralciare il passaggio.Ora il proprietario accanto è deceduto ed il figlio ha venduto ma non ha informato gli acquirenti dei reali confini della proprietà ma anzi facendo risultare lo stato di fatto come rispondente alle planimetrie, cosa non vera. Vorremmo portare la rete sul confine reale, come da planimetria, ma sono passati 35 anni dalla costruzione della scala e circa 20 dal posizionamento della rete.Possono fare valere l’usucapione? Possiamo riavere il nostro confine?

Sicuramente quella di intervenuta usucapione è un’eccezione che possono fare alla tua richiesta di ristabilire in modo corretto il confine.

Tuttavia non è una posizione, per loro, poi così facile da difendere.

A riguardo, va ricordato cosa prevede l’art. 1144 del codice civile, a mente del quale, ad esempio, «gli atti compiuti con l’altrui tolleranza non possono servire di fondamento all’acquisto del possesso».

Ben potrebbe, dunque, essersi trattata di una situazione di mera tolleranza, senza che sia mai nato un possesso significativo e cioè utile a compiere l’usucapione.

Oltre a questo, peraltro, ci sono dozzine di altri aspetti, le situazioni giuridiche presentano sempre una certa complessità: questo è solo un esempio.

Al momento attuale, il problema può essere trattato con una diffida tramite avvocato in cui si richiede la sistemazione del confine secondo quello che ritiene giusto, dopodiché si valuta il riscontro ottenuto.

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diritto

Casa del vicino che va in malora per incuria: che cosa si può fare?

l’appartamento sopra il mio è abbandonato da più di un anno, il proprietario è in carcere, e la casa ormai è lasciata a se stessa. Il giardino che si trova al di sopra del mio, ha l’erba alta più di un metro e gli spini stanno ormai invadendo la mia proprietà, inoltre c’è una piscina abbandonata ormai piena di acqua stagnata che rilascia un odore poco piacevole, per non parlare di topi e serpenti che stanno invadendo il territorio. Da qualche mese poi rimanere di sera all’esterno è diventato impossibile perché siamo invasi da calabroni, probabilmente qualche nido che proviene dall’appartamento sopra. Detto ciò, vorremmo capire come muoverci, visto che il proprietario è in carcere a chi dovremmo rivolgerci?

Al proprietario in carcere, scrivendogli una diffida, tramite un avvocato, presso la casa circondariale in cui è detenuto.

Nel nostro sistema legislativo, l’applicazione di una pena detentiva non comporta la perdita dei diritti dominicali della persona cui la pena è applicata, che conserva, intatti, tutti i suoi diritti reali e personali, salvo casi estremamente particolari.

Se l’immobile, dunque, non è ad esempio oggetto di un provvedimento di sequestro, correlato ad un particolare tipo di reato commesso dal suo proprietario, chi ne ha la disponibilità, anche se purtroppo per lui non la può più esercitare direttamente, è sempre lui stesso.

Una volta fatta la diffida e valutato il riscontro che se ne ottiene, si può valutare, se i problemi sanitari derivanti dalla perdurante incuria dovessero avere caratteristiche di una certa gravità, di fare un esposto alle autorità sanitarie chiedendo il loro intervento nell’inerzia del proprietario.

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Minor pressione di acqua: che fare?

sono proprietaria di una palazzina di 2 piani in cui vivo. Nella parte sinistra del.muro della mia palazzina, c è un locale pian terreno e privo di allacciamento idrico. In questo locale viene aperto un bar ed io ho visto che hanno fatto dei lavori a terra, hanno messo dei tubi e nella nicchia di mia proprietà hanno installato, senza chiedere il mio permesso, un altro contatore di acqua, del locale bar. Io chiedo se potevano dare ciò, cioè senza il mio permesso.oltretutto da quando c’è quest’altro contatore la mia acqua esce in maniera molto molto debole.

Per rispondere a questa domanda in modo serio, bisognerebbe approfondire molto di più la situazione dei luoghi, sia in fatto che in diritto.

Credo che si debba sempre partire, tuttavia, dai disagi e dai problemi che effettivamente si iniziano a subire, più che dalle curiosità astratte.

Nella tua descrizione del caso, l’unico disagio che lamenti è una minor pressione dell’acqua per le tue utenze domestiche, cosa che in effetti può determinare un danno, specialmente nella stagione estiva, quando potresti ritrovarti, dato il calo generale della pressione che si verifica in quella stagione, senza acqua del tutto.

Ci sono due strategie possibili di azione in questo caso: iniziare comunque immediatamente una diffida, lamentando la minor pressione dell’acqua in dipendenza dei lavori, oppure approfondire maggiormente la situazione, come cennavo sopra, per poi valutare le iniziative adottabili.

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Cane del vicino e immissioni: che fare?

vivo in condominio ed è simile a una casa di corte. La mia vicina di casa, per entrare in casa sua, deve passare davanti al mio balcone. Poi c’è un cancellino che separa il mio balcone dal suo, lei ha un cane. Tutti i giorni il cane fa i bisogni sul suo balcone e secondo me non è igienico. Ho parlato con l amministratore ma nulla cambia. Che cosa posso fare?

È un problema di immissioni e il primo passo per trattare un problema di questo genere è sempre far inviare una diffida tramite un avvocato.

Naturalmente, se si pensasse che potrebbero esserci profili ulteriori rispetto a quelli di vicinato, come ad esempio di maltrattamento del cane o di rischi per la salute pubblica, che non mi pare emergano dalla tua descrizione del caso, si potrebbe valutare di coinvolgere gli enti preposti alla tutela di questi interessi.

In mancanza, direi che rimanga una vertenza tra privati, per cui la diffida mi pare sia proprio lo strumento da utilizzare, almeno in questa fase.

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Pozzetto in cortile: posso spostarlo?

Sono proprietaria di appartamento con cortile privato; una porzione larga 1,35 m è gravata da servitù di passaggio per la vicina. Nella parte libera da servitù è presente un pozzetto di ispezione a perdere (delle acque nere) a servizio della vicina: se decidessi di spostarlo a spese mie sulla porzione gravata da servitù è obbligatorio avere il suo assenso? Preciso che entrambe le abitazioni sono collegate alla fognatura sul lato opposto, ovvero verso la strada pubblica.

La porzione gravata da servitù è di tua proprietà, quindi sopra puoi farci quello che vuoi, rientrando nelle facoltà di cui si compone il tuo diritto di proprietà privata sul bene, che ti consente di goderne nel modo che ritieni più opportuno.

Tuttavia, con questa considerazione di base, concorrono anche due regole ulteriori e cioè quella per cui la servitù – in questo caso mi riferisco a quella relativa al pozzetto – in generale non può essere spostata e che comunque l’esercizio di una servitù – e in questo secondo caso mi riferisco a quella di passaggio – non può essere reso più gravoso per il proprietario del fondo dominante, in questo caso la tua vicina.

Ora io non posso sapere se questo spostamento renderebbe più gravoso l’esercizio della servitù di passaggio o meno, in ogni caso le circostanze tutte, insieme ad un principio di prudenza nella pratica legale, suggeriscono che comunque il tuo primo passo sia interpellare la vicina sul punto, per sentire che cosa ne pensa a riguardo.

Una volta fatto questo, la strategia va rivista in base a quella che sarà stata la risposta o meno.

Ricordo anche che la materia dei diritti reali è quella per cui è prevista la mediazione obbligatoria, per cui una fase successiva potrebbe essere proprio quella di mediazione.

Ovviamente, per interpellare la vicina devi, se vuoi avere molte più chances che la trattativa sia fruttuosa, avvalerti di un avvocato, evitando il fai-da-te.

cSe vuoi approfondire ulteriormente la questione, o incaricarmi già di svolgere la trattativa, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente; puoi anche acquistare direttamente da qui: in questo caso, sarà poi lei a chiamarti per concordare giorno ed ora della nostra prima riunione sul tuo caso; a questo link, puoi anche visualizzare il costo.

Naturalmente, se vivi e lavori lontano dalla sede dello studio – che è qui, a Vignola, provincia di Modena, in Emilia – questo primo appuntamento potrà tranquillamente avvenire tramite uno dei sistemi di videoconferenza disponibili, o anche tramite telefono, se lo preferisci. Ormai più della metà dei miei appuntamenti quotidiani sono videocall.

Guarda questo video per sapere meglio come funzionerebbe il lavoro con me.

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Spostare palo telecom: come fare?

ad ottobre 2021 ho aperto una pratica per spostamento palo Telecom (causa realizzazione nuovo accesso carraio, il palo cade quasi nel mezzo) usando loro portale web, a gennaio 2022 hanno effettuato il sopralluogo e solo a luglio mi è arrivato il preventivo (€1355,10+iva). Sapevo che eventuali spostamenti da e su proprietà privata necessari per lavori di ristrutturazione/nuove costruzioni sarebbero dovuti essere a carico loro (art. 91 e 92 del Codice delle Comunicazioni…), così mi aveva anche anticipato l’operatore che ha fatto il sopralluogo. Dopo svariate mail in cui faccio presente che l’intervento dovrebbe essere gratuito e diffida Pec da parte di un avvocato, ancora nessuna risposta…provo conciliazione CORECOM, respinta perché dicono che non sono competenti per le problematiche attinenti alle infrastrutture fisiche. Ci sono altre soluzioni (oltre ovviamente a portarli in causa)? Altri tipi di mediazione?

Confermo che la mediazione presso il Corecom non riguarda tutte, indistintamente, le vertenze con le società di telecomunicazioni, ma solo quelle relative, in generale, ai servizi di telecomunicazione: trattandosi in questo caso di una forma di proprietà fondiaria e comunque di diritti reali mi sembra corretto che abbiano declinato la loro competenza.

Per fare una vertenza di questo genere, peraltro, se si esclude un cautelare, che a mio giudizio è difficilmente ipotizzabile, salvo maggiori approfondimenti, trattandosi molto probabilmente appunto di una vertenza in tema di «diritti reali», c’è comunque la mediazione civile di tipo obbligatorio.

Promuovere la mediazione potrebbe essere una buona idea, nonostante la diffidenza iniziale della categoria forense si tratta di uno strumento che ha dato buona prova e che personalmente mi ha consentito di risolvere e definire diverse vertenze.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione, o incaricarmi di promuovere la fase di mediazione, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente; puoi anche acquistare direttamente da qui: in questo caso, sarà poi lei a chiamarti per concordare giorno ed ora della nostra prima riunione sul tuo caso; a questo link, puoi anche visualizzare il costo.

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