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Tubi di scarico nel mio fondo: posso farli rimuovere?

ho un terreno acquistato nel 94 il quale viene attraversato dalla fogna generale del paese i miei confinanti hanno costruito molte case per venderle e hanno passato la fognatura nel mio terreno raggiungendo la condotta generale a mia insaputa e senza permesso cosa devo fare considerando che sono passati 10 anni?

Come tutte le questioni di proprietà fondiaria, ovviamente, andrebbe approfondita molto di più a partire da una analisi accurata dei luoghi, della situazione di fatto e di tutta la documentazione relativa.

In generale, si possono però fare le seguenti osservazioni, che già consentono un minimo di orientamento.

Vale al momento attuale a riguardo un principio introdotto nel codice civile vigente, inaugurato nel 1942, secondo cui «il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale profondità nel sottosuolo o a tale altezza nello spazio sovrastante, che egli non abbia interesse ad escluderle» (840, comma 2°).

Prima dell’introduzione di questo principio, la proprietà di un fondo era concepita come una specie di cono infinito avente il vertice al centro della terra e la base appunto nello spazio, che dunque si estendeva usque ad sidera, usque ad inferos.

Un po’ come Buzz Lightyear: «Verso l’infinito… e oltre!»

In una realtà come quella attuale, molto più complessa rispetto a quella anteriore – basti pensare ad esempio agli impianti e alle condutture di acqua, gas, luce, che prima del secondo conflitto mondiale erano poco o per niente diffusi nel nostro paese, un principio come quello anteriore della proprietà «infinita» sarebbe ovviamente stato impraticabile.

Sulla base, dunque, di queste prime osservazioni difficilmente puoi opporti a questo allaccio, sempre che non ci sia un interesse concreto che viene pregiudicato, ad esempio devi utilizzare quel terreno per coltivazioni che non si possono fare a causa della presenza delle tubazioni di scarico.

Ci sono, però, poi anche altri profili che potrebbero venire in rilievo a favore dei tuoi vicini. La maggior parte degli impianti, tra cui acqua, luce, gas, sistemi radiotelevisivi, cavi telefonici, è assistita da una legislazione speciale che prevede la possibilità di costituire servitù coattive nel caso in cui ci sia bisogno di far passare appunto impianti su proprietà altrui per servire case o aziende. Anche qui, non è pensabile che un’abitazione per poter godere del minimo dei servizi per essere abitata al giorno d’oggi debba dipendere dal consenso o meno al passaggio degli impianti da parte dei proprietari dei terreni confinanti, anche perché in questo modo non si riuscirebbero a urbanizzare molte zone…

Pertanto, credo che la tua pretesa alla rimozione degli impianti di scarico e quindi in sostanza tubazioni sia difficilmente coltivabile.

La presente risposta è stata redatta con il contributo dello studio legale del «volto umano» avv. Sara Mascitti di Roma – Latina, di cui ho in particolare sfruttato le approfondite ricerche sulla figura di Buzz Lightyear.

Buzz Lightyear

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Abusi edilizi dei genitori: ne rispondono anche i figli?

Siamo tre figli ai quali è stato donato dai genitori nel 1992 un terreno agricolo mantenendone l’usufrutto. Circa 5 anni dopo la donazione,in seguito ad una concessione edilizia da loro richiesta, hanno costruito una piccola casetta nel terreno che poco tempo dopo è stata bloccata e revocata perchè i metri quadrati del terreno dichiarati dai genitori risultavano superiori a quanto effettivamente risultava al catasto. Di conseguenza i metri cubi della casa in precedenza concessi sono risultati superiori rispetto a quanto consentiva la legge in quel momento. Dopo il processo sono stati accusati con pena con richiesta di spese da pagare di oltre 120.000 euro. Faccio presente che non c’è stato un nostro consenso per la costruzione, quindi nessun documento firmato da parte nostra. Chiedo se, quando mancheranno, possiamo prendere possesso della proprietà e se le spese sopra indicate verranno riversate su di noi.

Per poter dire qualcosa di sensato, bisognerebbe quantomeno leggere la sentenza con cui sono stati condannati a pagare questa somma, capendo quale illecito era stato contestato di preciso e quale tipo di sanzione è stata loro applicata.

Su un piano generale, c’è da dire che dovreste essere estranei a questi fatti, dal momento che in caso di usufrutto il «potere di fatto», il godimento, della cosa rimane al titolare del diritto di usufrutto, con la conseguenza che giuridicamente gli illeciti commessi dai vostri genitori non dovrebbero o non potrebbero essere ritenuti estensibili anche a voi in quanto nudi proprietari.

C’è poi, ulteriormente, da dire che potreste subentrare nell’obbligo di corrispondere la somma portata dalla sanzione per effetto di successione ereditaria. Cioè, pur non potendo essere ritenuti responsabili dell’illecito, la sanzione potrebbe passare a voi per effetto dell’accettazione dell’eredità dei vostri genitori, accettazione che – si noti – non è necessaria per poter prendere possesso del fondo, dal momento che tale pienezza si verificherà già per effetto del decesso dei vostri genitori, in occasione del quale si determinerà l’estinzione del diritto di usufrutto con conseguente «riespansione» del vostro diritto di proprietà.

Vi consiglio di acquistare una consulenza di approfondimento da un bravo avvocato per verificare innanzitutto la natura e le caratteristiche della sanzione applicata e, di conseguenza, la sua trasmissibilità agli eredi, nonché, ulteriormente, nel caso tale trasmissibilità vi sia, valutare ipotesi di rinuncia all’eredità.

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Distanza per le costruzioni: da recinzione o mezzeria stradale?

approfitto delle sue notevoli competenze per cercare di risolvere il mio quesito.c,è stata una lottizzazione di un area demaniale del comune con rilascio concessioni edilizie dirette(1968) come zona b2 di completamento.Per tutto il tracciato della lottizzazione era stata realizzata una strada nella quale i proprietari dei lotti hanno realizzato volontariamente i muri di confine 2,50mt .più indietro lasciando una strada di 5 mt. considerata strada vicinale di uso pubblico.Il problema che le pongo è questo: le distanze dell’immobile in base alle norme urbanistiche vanno considerate sino al confine esterno dell muro di recinzione o sino al confine di proprietà che sarebbe la mezzeria stradale?

Grazie, ma non sono così competente e soprattutto non sono un «indovino» in grado di poter ragionare su aspetti come questi senza aver letto e studiato gli strumenti urbanistici vigenti per l’area in questione, di cui tu citi alcuni riferimenti che però andrebbero ulteriormente approfonditi e contestualizzati.

Se dovessi tentare di dare una risposta a naso, direi che la distanza vada calcolata assolutamente dal muro di recinzione e non dalla mezzeria stradale.

A livello empirico, una buona idea potrebbe essere andare a chiedere informazioni o comunque a confrontarsi presso l’ufficio tecnico del comune o del quartiere che segue la zona.

Se vuoi approfondire ulteriormente, puoi acquistare una consulenza, da noi o da un altro avvocato di tua fiducia, ma ti consiglierei prima di andare a sentire presso l’ufficio tecnico.

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Rumori eccessivi in giardino: che fare se ce li contestano?

sono la proprietaria di una villetta a schiera (con giardino) , che ho affittato ad una famiglia straniera (polacca). Una vicina si è lamentata con me del rumore del cane che abbaiava in continuazione, ma, dopo averne parlato con l’inquilino, credo che questo problema sia risolto. Adesso l’inquilino mi scrive che la stessa vicina si lamenta perché, sia loro che i loro bambini, sono troppo rumorosi quando stanno in giardino. Li accusa anche di lasciare spazzature fuori nei giorni sbagliati, cosa che loro negano di aver fatto. Abitiamo in un’area verde (Varese) e la vicina ha aperto un bed and breakfast e presumo vorrebbe il silenzio più assoluto. D’altra parte, gli inquilini hanno anche scelto la mia casa per il giardino, che si vorrebbero godere.

È un problema di immissioni, sulle quale rimando innanzitutto alla lettura della scheda relativa.

Da questo punto di vista, va specificato che per il codice civile è rilevante anche la priorità di un determinato uso, quindi se l’uso di civile abitazione è stato il primo ad essere inaugurato nella zona oppure se lo è invece quello di impresa di ricezione, cosa che, a quanto mi pare di aver capito, è stato iniziato solo recentemente.

Il primo passo per trattare problemi di questo genere comunque è sempre quello dell’invio di una diffida tramite avvocato in cui si ribadisce la legittimità dei propri usi e delle proprie condotte, appunto richiedendo a controparte la cessazione delle eventuali molestie e contestazioni.

Dopo la diffida, ci sono tante altre cose che si possono valutare per trattare il problema ma appunto si possono valutare solo dopo che si sarà visto che cosa sarà successo dopo la diffida stessa.

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Costruire una scala esterna: come faccio se non ho spazio al confine?

nel 2008 ho comprato una casa in campagna, che dista circa 6 metri dalla strada, solo oggi ho scoperta che quando il comune ha rifatto la strada, si è spostato dalla mia casa di 5 metri , per cui in realtà dalla mia casa al confine con la proprietà comunale c’è solo 1 metro di distanza. Quello che mi chiedevo è: posso in qualche modo entrare in possesso di quei 5 metri che separano la mia proprietà dalla strada? Dato che per legge una casa deve stare ad almeno 5 metri dalla strada. Tutto questo perchè dovrei costruire una scala che passa proprio da lì per accedere al piano superiore della mia casa e siccome la casa è abbastanza buia quello è l’unico posto dove posso costruirla. Siccome non ci sono finestre da quel lato e neanche posso aprirle per legge, se costruisco la scala dall’altro lato tolgo altra luce alla casa.La scala interna è troppo ripida e scomoda , quindi va abbattuta.
P.S. mi va bene anche comprarli per un prezzo simbolico quei 5 metri di terreno

Rispondo innanzitutto al post scriptum: grazie al cazzo che ti andrebbe bene comprarli per un prezzo simbolico…

Venendo al merito della questione, c’è da dire che la situazione di fatto non è molto chiara, si capisce solo che non puoi effettuare nessuna nuova costruzione perché non disponi di sufficiente distanza dal confine.

Sarebbe però importante capire se questo sconfinamento è responsabilità del comune o meno, se originariamente, ad esempio, questa distanza c’era.

Il primo passo, dunque, per trattare questo problema e questa situazione è, come spesso accade, quello di approfondirla, esaminando la situazione dei luoghi, tramite un geometra o altro tecnico, ma soprattutto quella giuridica, tramite accessi all’ufficio tecnico del comune, dove si potrà capire anche con quale criteri e modi è stata costruita questa strada.

Una volta ricostruita la realtà fattuale e giuridica della zona, si potrà cercare di tracciare qualche linea di azione ulteriore per vedere se e come possibile risolvere.

Ricordati che le disposizioni sulle distanze dai confini si pongono a metà tra il diritto civile e quello urbanistico e sono abbastanza delicate da gestire, in particolare modo in una situazione come la tua.

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Posso usucapire un immobile dopo averlo preso in locazione?

Io ho vissuto dal 1990 residente presso la casa dei miei genitori villa con 2 unita immobiliari, io abitavo l’interno 2, i genitori interno 1 Ho pagato io utenze interno2mentre miei genitori abitavano l’interno 1:i mieidue fratelli abitavano fuori casa da prima. Nel 1993 morì mio padre, 2010 mia madre Nel febbraio 2013 uno dei miei fratelli mi ha chiesto l’affitto, abbiamo fatto contratto poi lui, essendoci stato il terremoto nel maggio 2013, ha chiuso il contratto ponendo fine alla locazione (sospensione inferiore ad un anno) . Ebbene il diritto di usucapione si matura dopo 20 anni per cui sarebbe sufficente l’aver passato UTI DOMINUS dal 1990 al 2010 e quindi conservato anche se non esercitato negli anni seguenti? il contratto d’affitto interroto dopodue mesi può aver annullato in toto la valid ità di tale mia richiesta che farei ora limitatamente all’interno2 ?

A mio giudizio non puoi chiedere l’usucapione ora, dopo aver stipulato un contratto di locazione che ha sostanzialmente riconosciuto che l’unità immobiliare era di proprietà altrui.

È una questione, ancor prima che giuridica, di prova del possesso e quindi di un fatto, che però in tema di usucapione è fondamentale.

Come fai a dire di aver posseduto come proprietaria per venti anni, se poi subito dopo hai stipulato una locazione? I tuoi fratelli potranno agevolmente dire che hai detenuto l’immobile semplicemente come una comodataria, cioè avendolo preso in prestito gratuitamente, come del resto avviene spesso in ambito famigliare, circostanza quest’ultima che rende ancora più verosimile la tesi a te contraria.

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si può mettere un cancello ad una strada gravata da servitù di passaggio consegnando le chiavi?

Ho comprato una casa che concedo una servitù di passaggio sul mio terreno alla vicina di casa che ha un ingresso principale sul un’altra via e questo come ingresso secondario. L’anno scorso volevo mettere il cancello di chiusura di stradina e consegnare le chiave a lei. La signora ha proibito chiudere la mia proprietà, dicendomi che sulla causa che ha fatto in precedenza con il vecchio proprietario, il passaggio deve essere libero e lasciato cosi come era in precedenza.  Nel verbale del tribunale, allegata una mappa delle case e descrizione della stradina. La mia domanda: Posso mettere il cancello? Se posso: quale, manuale o obbligatorio automatico.

È una vecchia questione, su cui i giudici la pensano in modo abbastanza diverso a seconda dell’occasione: secondo alcuni, si può chiudere con un cancello la strada gravata da diritto di passaggio, purchè si consegnino le chiavi al titolare del diritto di passo, secondo altri, invece, questo comporta una compressione eccessiva del diritto di passaggio. Le differenze negli orientamenti dipendono anche molto dalle diversità dei casi concreti: in alcune situazioni, per via della conformazione dei luoghi, la chiusura con consegna di chiavi può essere eccessivamente penalizzante per il titolare della servitù, pensiamo ad esempio a quelle ipotesi in cui si tratti di una lunga strada di accesso ad una abitazione, quella del titolare del passaggio, che deve essere frequentata anche da amici, fornitori e così via.

Detto questo, nel tuo caso è assolutamente fondamentale esaminare la sentenza, che rappresenta il «titolo» giudiziale e quindi giuridico che regola in concreto la vostra situazione e che, se è stata regolarmente trascritta, è valida e opponibile anche nei tuoi confronti. Ti consiglio di chiedere una consulenza ad un avvocato, cui far esaminare innanzitutto la sentenza.